الاخلاء لاقامة المستأجر مبنى به اكثر من ثلاث وحدات

الاخلاء لاقامة المستاجر مبنى به اكثر من ثلاث وحدات الطعن رقم 1069 لسنة 56 مكتب فنى 38 صفحة رقم 860 بتاريخ 25-06-1987 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : الاخلاء لاقامة المستاجر مبنى به اكثر من ثلاث وحدات فقرة رقم : 2 النص فى المادة 2/22 من القانون رقم 136 سنة 1981 ، على انه " اذا اقام المستاجر مبنى مملوكاً له يتكون من اكثر من ثلاث وحدات فى تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بمسكنه الذى يستاجره او توفير مكان ملائم لمالكه او احد اقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذى اقامه بما لا يجاوز مثلى الاجرة المستحقة له عن الوحدة التى يستاجرها منه " . يدل على ان التزام المستاجر الناشىء عن هذا النص هو التزام تخييرى بين محلين ، الالتزام الاول هو اخلاء العين المؤجرة له ، و الالتزام الثانى هو توفير مكان ملائم لمالك العين المؤجرة فى المبنى الذى اقامه المستاجر ، و الخيار بين تنفيذ اى من هذين الالتزامين معقود للمستاجر و هو المدين فى الالتزام ، و متى كان مصدر الخيار هو نص فى القانون الذى جعل الخيار للمدين ، فانه لا يجوز للدائن و هو مالك العين المؤجرة ان يختار بمشيئته تنفيذ احد هذين الالتزامين دون الاخر وذلك وفقاً للاحكام العامة فى القانون المدنى . الطعن رقم 0954 لسنة 54 مكتب فنى 41 صفحة رقم 870 بتاريخ 26-03-1990 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : الاخلاء لاقامة المستاجر مبنى به اكثر من ثلاث وحدات فقرة رقم : 3 النص فى المادة 27 من القانون رقم 136 لسنة 1981 - على ان تعامل فى تطبيق احكام هذا القانون معاملة المبانى المؤجرة لاغراض السكن الاماكن المستعملة فى اغراض لا تدخل فى نطاق النشاط التجارى او الصناعى او المهنى الخاضع للضريبة على الارباح التجارية و الصناعية او الضريبة على ارباح المهن غير التجارية - و ما ورد بتقرير اللجنة المشتركة من لجنة الاسكان و المرافق العامة و التعمير و مكتب لجنة الشئون الدستورية و التشريعية بمجلس الشعب مشروع هذا القانون من انه " رعاية للانشطة المستعملة فى اغراض لا تدخل فى نطاق النشاط التجارى او الصناعى او المهنى الخاضع للضريبة نصت المادة من المشروع على معاملة الاماكن المؤجرة للانشطة المذكورة معاملة المبانى المؤجرة لاغراض السكن - و ما افصحت عنه مذكرة وزير التعمير و الدولة للاسكان فى شان مشروع القانون عن سبب ايلاد هذه الاماكن تلك المعاملة من انها تمارس فيها انشطة اجتماعية او دينية او ثقافية - و تلك انشطة لا يتوخى المستاجر من ورائها ربحاً مادياً و لكنها تسهم فى النشاطات الاجتماعية او الدينية او الثقافية و كل ذلك يدل على ان يولى هذه الاماكن رعاية خاصة لا ان يضيف على مستاجريها قيود او التزامات جديدة فساوى فى المعاملة بينها و بين الاماكن المؤجرة لاغراض السكن كى تتمتع بما تتمتع به من مميزات لا تتوافر للاماكن الاخرى كالاعفاء من الضرائب العقارية و عدم دخول ايراداتها فى وعاء الضريبة العامة الايراد المنصوص عليها بالمادة 11 من هذا القانون - يؤكد ذلك ما اوردته الفقرة الاخيرة من المادة 27 من انه و لا يفيد من احكام هذه المادة سوى المستاجرين المصريين دون غيرهم مما يدل على ان المشرع تفيا - رعاية تعود بالفائدة فخص بها المستاجرين المصريين دون غيرهم بحسبانهم اولى بالرعاية فى بهذا المجال ، و من ثم فلا يتصور منطقه ان يطبق فى شان الحكم الذى اوردته المادة 2/22 من ذات القانون و التى تقضى بانه و اذا اقام المستاجر من مبنى مملوكاً له يتكون من اكثر من ثلاث وحدات فى تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذى يستاجره او توفير مكان ملائم لمالكه او احد اقاربه حتى الدرجة الثامنة بالمبنى الذى اقامه بما لا يتجاوز مثلى الاجرة المستحقة له عن الوحدة التى يستاجرها منه " ذلك ان مؤدى تطبيق هذا النص على مستاجرى هذه الاماكن هو اضافة قيود و اكثر امان جديدة لم تكن تثقل كاهلهم قبل تطبيق نص المادة 27 سالفة البيان و يجعل مستاجرى الاماكن المستعملة فى غير اغراض السكن و تخضع للضريبة على الارباح التجارية و الصناعية او الضريبة على ارباح المهن غير التجارية فى مركز اكثر رعاية من مستاجرى الاماكن المؤجرة لغير السكن و لا تخضع لهذه الضريبة او تلك و هو ما يتنافى و قصد المشرع و متى كانت تلك حكمة المشرع من ايراد نص المادة 27 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فان حكمها ينحسر عن نص المادة 2/225 منه و من ثم فان الحكم المطعون فيه اذ خلص الى عدم سريان حكم المادتين 22 ، 27 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على واقعة الدعوى يكون قد اصاب صحيح القانون . ( الطعن رقم 954 لسنة 54 ق ، جلسة 1990/3/26 ) الطعن رقم 0510 لسنة 55 مكتب فنى 41 صفحة رقم 935 بتاريخ 05-04-1990 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : الاخلاء لاقامة المستاجر مبنى به اكثر من ثلاث وحدات فقرة رقم : 2 النص فى الفقرة الثانية من المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 - فى شان بعض الاحكام الخاصة بتاجير و بيع الاماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستاجر - يدل على ان المشرع استهدف تحقيق نوع من التوازن فى العلاقات الايجارية فارتاى انه مما يحقق العدل ان يخير المستاجر بين اخلاء المسكن الذى يستاجره او توفير مكان ملائم للمؤجر او لاحد اقاربه حتى الدرجة الثانية باجرة لا تزيد عن مثلى الاجرة التى يدفعها اذا اقام لحسابه فى تاريخ لاحق على عقد استئجاره بناء تزيد وحداته عن ثلاث اذ يكون فى مكنته حينئذ الاستغناء عن سكنه و الاستعاضة عنه باخر فى المبنى الذى اقامه ، و من ثم فانه يتعين اعمال هذا الحكم فى جميع الحالات التى يقيم فيها المستاجر المبنى الجديد لحسابه و يكون له وحده حق استعماله و استغلاله و التصرف فيه حتى لو لم يستند فى ذلك الى اى من اسباب كسب الملكية الواردة فى القانون على سبيل الحصر اذ محل ذلك هو " ادعاء الملكية فى دعوى الاستحقاق باعتبارها دعوى عينية يقيمها مالك الشئ و يكون محلها المطالبة به حيث لا تثبت هذه الملكية الا بسبب من تلك الاسباب ، اما فى الدعوى التى يقيمها المؤجر على المستاجر استعمالاً للرخصة التى خولها له النص المشار اليه فهى من الدعاوى الشخصية القائمة على التزامات ناشئة عن عقد الايجار فلا يكلف المدعى فيها باثبات ملكية المستاجر منه للمبنى الجديد ، و انما كل ما يطلب منه هو اقامة الدليل على ان هذا المستاجر اقام المبنى لحسابه و كانت له عليه سلطات المالك ، و القول بغير ذلك يجافى قصد الشارع و يؤدى الى ان يصبح مشترى ارض المبنى بعقد غير مسجل احسن حالاً ممن التزم باحكام القانون و بادر الى تسجيل عقد شرائه و انه مما يؤيد ان المشرع فى المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 سالفة الذكر انصرف عن المعنى الاصطلاحى للفظ المالك الى ذلك المعنى الاخر ما يبين من استقراء احكام هذا القانون من انه اطلق على المؤجر اصطلاح المالك فى نصوص المواد 4 ، 5 ، 6 ، 7 ، 9 ، 11 ، 19 ،20 ، 25 ، الخاصة بتحديد الاجرة ، و تقاضى مقدم ايجار ، و زيادة اجرة الاماكن المؤجرة لغير اغراض السكنى و توزيع تكاليف الترميم و الصيانة ، و اجر حارس المبنى ، و الاعفاء من الضرائب العقارية للمبانى الجديدة و زيادة الاجرة عند تغيير الاستعمال ، و الحق فى تقاضى نسبة من ثمن بيع المتجر او المصنع ، و تاثيم تقاضى " خلو رجل " و بيع او تاجير الوحدات المبينة لاكثر من شخص ، و التخلف عن تسليم الوحدات المؤجرة فى الموعد المحدد ، و بطلان الشروط المخالفة لاحكام القوانين المنظمة للعلاقة بين طرفى العلاقة الايجارية فقد استخدم المشرع فى النصوص متقدمة البيان لفظ المالك فى غير معناه الاصطلاحى . الطعن رقم 1778 لسنة 56 مكتب فنى 41 صفحة رقم 942 بتاريخ 05-04-1990 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : الاخلاء لاقامة المستاجر مبنى به اكثر من ثلاث وحدات فقرة رقم : 1 النص فى المادة 2/22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 - يدل على ان - المشروع قصد من هذا الحكم المستحدث الموازنة بين مصلحة كل من المؤجر و المستاجر اذ ما اصبح الاخير من طبقة الملاك بان اقام مبنى مملوكاً له يزيد على ثلاث وحدات ، اذ ان المستاجر المالك اصبح فى غنى عن الحماية التى قررها المشرع للمستاجرين عامة عن طريق الامتداد القانونى لعقود الايجار اذ فى استطاعته نقل مسكنه الى المبنى الجديد الذى يملكه او يوفر مكاناً ملائماً لمالك العين المؤجرة له فى المبنى الجديد لا يجاوز مثلى الاجرة المستحقة عليه و العمل بغير ذلك يؤدى الى اثراء طائفة من الملاك على غيرهم بغير مبرر و يعد ذلك مجافاه لروح العدالة و هو ما لا يتفق مع العقل و المنطق ، و لما كان حكم المادة 2/22 سالفة البيان متعلق بالنظام العام فان ذلك يتطلب و بطريق اللزوم كى تنحسر الحماية المقررة لصالح المستاجر الذى اصبح مالكاً ان يكون المبنى الذى تملكه من ذات البلد الذى يوجد فيه مسكنه و هذا الشرط مستفاد من روح النص و يتفق مع الحكمة فى تطبيقه لان تخيير المستاجر بين اخلاء مسكنه و بين توفير مكان ملائم لمالك العين المؤجرة له فى المبنى الجديد لا يتاتى الا اذا اقام المستاجر المبنى الجديد فى ذات البلد حتى يكون فى استطاعته نقل مسكنه اليه ، لما كان ذلك الثابت من الاوراق - و لا خلاف فيه بين الطرفين ان المسكن الذى يستاجره المطعون ضده كائن بمدينة الاوقاف بالعجوزة محافظة الجيزة ، و ان المبنى الجديد الذى اقامه كائن بوادى حوف قسم حلوان محافظة القاهرة ، و هما عاصمتان لمحافظتين مختلفتين تستقل كل مدينة منها عن الاخرى حسب التقسيم الوارد بالقرار الجمهورى رقم 1755 لسنة 1960 و من ثم فان المادة 2/22 سالفة البيان تكون غير واجبة التطبيق لتخلف احد شروطها الجوهرية و هو ان يكون المبنى الجديد الذى يقيمة المستاجر فى ذات البلد الذى يقع فيه مسكنه . الطعن رقم 1117 لسنة 56 مكتب فنى 42 صفحة رقم 805 بتاريخ 25-03-1991 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : الاخلاء لاقامة المستاجر مبنى به اكثر من ثلاث وحدات فقرة رقم : 1 النص فى المادة 2/22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 يدل على ان المشرع اوجب على المستاجر اذا اقام بناء يمتلكه يتكون من اكثر من ثلاث وحدات ان يعيد العين المؤجرة الى مالكها اذا رغب فى ذلك او توفير مكاناً ملائماً له او احد اقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذى اقامه بما لا يجاوز مثلى الاجرة المستحقة له عن الوحدة التى يستاجرها منه اذا اراد الاحتفاظ بالعين التى يستاجرها ، و انه اذا رغب المستاجر فى استعمال حقه فى هذا الاختيار و تقديم العين البديلة عن العين المؤجرة له فانه يتعين ان تكون هذه العين نظيرة للعين المؤجرة فى مواصفاتها باعتبارها مسكناً دون اشتراط التطابق بينهما ، و ان تقرير حق المستاجر فى الاختيار بين الاحتفاظ بالعين المؤجرة او تقديم غيرها فى عقاره الذى بناه يقتضى ذلك التناظر فى تكوين الاثنتين مع الاعتبار بما يكون له من عوامل اخرى معنوية نشات عنده نتيجة سكنى العين المؤجرة ردحاً من الزمن ، يدل على ذلك ان المشرع استهدف بتقرير ذلك النص على ما يبين من تقرير اللجنة المشتركة من لجنة الاسكان و المرافق العامة و مكتب لجنة الشئون الدستورية و التشريعية بمجلس الشعب تحقيق العدالة بين طرفى العلاقة الايجارية ، و انه اورد النص ضمن المجموعة الخامسة من مواد القانون التى استهدف بها على ما يبين من العنوان الذى وضعه بها مبيناً لمقصوده من تقريرها و هو فى شان تحقيق التوازن التى قدمها المطعون ضده ملائمة رغم ما بينها و بين العين المؤجرة من التفاوت مع ان هذا الاعتبار تخلف لدى المطعون ضده بعد ان صار مالكاً لعقار من اكثر من ثلاث وحدات مما لا يقوم به قصد المشرع من تقرير نص المادة 2/22 انفة الذكر من التوازن بين الطرفين فان الحكم المطعون فيه يكون معيباً بما يوجب نقضه . ( الطعن رقم 1117 لسنة 56 ق ، جلسة 1991/3/25 ) الطعن رقم 2467 لسنة 60 مكتب فنى 42 صفحة رقم 421 بتاريخ 06-02-1991 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : الاخلاء لاقامة المستاجر مبنى به اكثر من ثلاث وحدات فقرة رقم : 1 النص فى الفقرة الثانية من المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 - بشان بعض الاحكام الخاصة بتاجير الاماكن - يدل - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - ان مناط اعمال حكم هذا النص ان تكون وحدات المبنى الذى اقامه مستاجر الوحدة السكنية اكثر من ثلاث تامة البناء و صالحة للانتفاع بها بالاضافة الى ان يكون المبنى ما زال مملوكاً له حتى تاريخ رفع الدعوى .