حكم المؤجر الذى يدخل تحسينات فى العقار

حكم المؤجر الذى يدخل تحسينات فى العقار الطعن رقم 0395 لسنة 27 مكتب فنى 15 صفحة رقم 663 بتاريخ 14-05-1964 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المؤجر الذى يدخل تحسينات فى العقار فقرة رقم : 4 المستفاد من احكام القانون رقم 121 لسنة 1947 ان الاصلاحات و التحسينات الجديدة التى يكون المؤجر قد ادخلها فى العين المؤجرة قبل التاجير تقوم و يضاف مقابل انتفاع المستاجر بها الى الاجرة التى تحدد على الاسس التى قررها ذلك القانون ، و قد يتفق على ذلك بين المؤجر و المستاجر فى عقد الايجار ذاته او فى اتفاق لاحق و يعمل بما اتفق عليه الطرفان ما لم يثبت المستاجر ان القصد من هذا الاتفاق هو التحايل على احكام القانون ، فعندئذ يقوم القاضى بالتقدير . ويعتبر فى حكم التحسينات التى يدخلها المؤجر فى العين المؤجرة كل ميزة جديدة يوليها المؤجر للمستاجر كما لو كان محروما من حق التاجير من الباطن و رخص له المؤجر فى هذا الحق . الطعن رقم 0395 لسنة 27 مكتب فنى 15 صفحة رقم 663 بتاريخ 14-05-1964 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المؤجر الذى يدخل تحسينات فى العقار فقرة رقم : 5 مجرد القيام بتجديدات او اصلاحات فى المبانى المنشاة قبل اول يناير سنة 1944 لا يخرج هذه المبانى عن القيود الواردة فى القانون رقم 121 لسنة 1947 ، و انما يجيز للمالك اضافة زيادة مقابل تكاليفها على اجرة شهر ابريل سنة 1941 ، و من ثم فان المحكمة الابتدائية تختص بنظر المنازعات فى هذا الشان و يكون حكمها فيها غير قابل للطعن . ( الطعن رقم 395 لسنة 27 ق ، جلسة 1964/5/14 ) الطعن رقم 0305 لسنة 37 مكتب فنى 24 صفحة رقم 384 بتاريخ 06-03-1973 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المؤجر الذى يدخل تحسينات فى العقار فقرة رقم : 1 المستفاد من احكام القانون رقم 121 لسنة 1947 بشان ايجار الاماكن و تنظيم العلاقات بين المؤجرين و المستاجرين و القوانين رقم 199 لسنة 1952 و 55 لسنة 1958 و 68 لسنة 1961 التى ادمجت فيه تحت رقم المادة 5 مكرراً 1 ، 2 ، 3 ، 4 ، 5 - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - ان الاصلاحات و التحسينات الجديدة التى يكون المؤجر قد ادخلها فىالعين المؤجرة قبل التاجير تقوم و يضاف ما يقابل انتفاع المستاجر بها الى الاجرة التى تحدد على الاسس التى قررتها تلك القوانين ، فاذا اتفق الطرفان على ذلك وجب اعمال اتفاقهما ما لم يثبت ان القصد منه هو التحايل على احكام القانون فيكون للقاضى عندئذ سلطة التقدير . الطعن رقم 0305 لسنة 37 مكتب فنى 24 صفحة رقم 384 بتاريخ 06-03-1973 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المؤجر الذى يدخل تحسينات فى العقار فقرة رقم : 2 يعتبر فى حكم التحسينات التى يدخلها المؤجر فى العين المؤجرة كل ميزة جديدة يوليها للمستاجر كما لو كان محروماً من حق التاجير من الباطن مفروشاً فرخص له المؤجر بذلك ، فان هذه الميزة تقوم و تزاد على الاجرة وفقاً لما تقضى به االمادة الرابعة من القانون رقم 121 لسنة 1947 التى خولت المؤجر الحق فى زيادة الاجر بنسبة 70 فى حالة تاجير الاماكن بقصد استغلالها مفروشة و ذلك على تقدير من المشرع بان الاجرة التى اتخذها اساساً للتحديد انما هى مقابل انتفاع المستاجر بالمكان المؤجر فى حدود المزايا العادية التى كانت قائمة فى التاريخ الذى عينته القوانين سالفة الذكر ، فاذا خول المؤجر المستاجر زيادة فى المزايا عما كانت عليه وقتذاك فقد حق تقويمها و اضافة قيمتها الى اجرة الاساس . الطعن رقم 0305 لسنة 37 مكتب فنى 24 صفحة رقم 384 بتاريخ 06-03-1973 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المؤجر الذى يدخل تحسينات فى العقار فقرة رقم : 3 لئن كان المشرع لم يدمج القانون رقم 46 لسنة 1962 فى نصوص القانون رقم 121 لسنة 1947 ، و لم يورد فيه نصاً مماثلاً لنص المادة الرابعة من القانون الاخير ، الا انه لما كان القانون 46 لسنة 1962 قد صدر لذات الغرض المقصود من اصدار القانون رقم 121 لسنة 1947 و القوانين المدمجة فيه ، و هو الحد من مغالاة الملاك فى تقدير الاجرة ، و كان عدم ادماجه فى هذا القانون كشان القوانين السابقة عليه مرده الى الرغبة فى وضع تنظيم ثابت للعلاقة بين المؤجرين و المستاجرين بما يضمن استقرارها و يغنى عن صدور تشريعات متوالية فى هذا الشان على نحو ما افصحت عنه مذكرته الايضاحية فان النص فى مادته الاولى على تحديد اجرة الاماكن الخاضعة لاحكامه بنسبة معينة من قيمة الارض و المبانى انما كان يستهدف تحديد الاجرة بالنسبة الى الانتفاع العادى ، بحيث اذا خول المؤجر المستاجر علاوة على هذا الانتفاع ميزة اضافية بان رخص له فى تاجير المكان من الباطن مفروشاً فان هذه الميزة تعتبر فى حكم التحسينات ، فيجوز للمؤجر ان يتقاضى مقابلاً عنها على نحو ما هو مقرر بالنسبة للاماكن الخاضعة للقانون رقم 121 لسنة 1947 و القوانين المندمجة فيه ، و قد كشف المشرع عن هذا القصد عندما اصدر القانون رقم 52 لسنة 1969 بشان ايجار الاماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجرين و المستاجرين اذ انه و قد حدد الاجرة وفقاً لذات الاسس التى كانت مقررة بالقانون رقم 46 لسنة 1962 فانه نص فى المادة 28 منه على انه فى جميع الاحوال التى يجوز فيها للمستاجر تاجير مسكنه مفروشاً ، يستحق المالك اجرة اضافية تعادل 70 من الاجرة القانونية عن مدة التاجير مفروشاً " ، فدل بذلك على ان تحديد الاجرة وفقاً لنسب معينة سواء فى هذا القانون او فى القانون السابق عليه ، لا يعدو ان يكون وسيلة لتحديد اجرة عادلة فى حالة الانتفاع العادى ، و انه ليس ثمة ما يمنع من زيادتها فى مقابل تاجير المكان من الباطن مفروشاً . ( الطعن رقم 305 لسنة 37 ق ، جلسة 1973/3/6 ) الطعن رقم 0142 لسنة 39 مكتب فنى 25 صفحة رقم 1059 بتاريخ 13-06-1974 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المؤجر الذى يدخل تحسينات فى العقار فقرة رقم : 3 متى كان يبين من الحكم الابتدائى الذى ايده الحكم المطعون فيه و اخذ باسبابه انه استند فى اعتبار عين النزاع فى حكم المنشاة فى سنة 1964 على ما حصلهم من الكشف الرسمى المستخرج من سجلات بلدية القاهرة عن العقار الكائنة به العين المذكورة فى المدة من سنة 1960 الى سنة 1967 من ان الشقة انشئت قبل اول يناير سنة 1944 مكونة من اربع حجرات ، و اصبحت فى سنة 1964 بفعل المدعى عليها مكونة من شقتين منفصلتين نتيجة التعديلات التى ادخلت عليها من سد و فتح ابواب ، و الى ان هذه التعديلات تعتبر تعديلات جوهرية فى حكم المنشاة حديثاً فى سنة 1964 ، و تسرى عليها احكام القانون رقم 46 لسنة 1962 ، و ليست اصلاحات ضرورية و تحسينات كما ذهب الى ذلك الخبير فى تقديره ، و كان هذا الذى استخلصه الحكم يكفى لحمل قضائه فى هذا الخصوص . و يؤدى الى تطبيق احكام القانونين رقمى 46 لسنة 1962 ، 7 لسنة 1965 ، و فيه الرد الكافى على دفاع الطاعنة الوارد بسبب النعى ، و كان لا يعيب الحكم ما اورده - فى صدد سرد الوقائع - من ان الخبير قد اثبت فى تقريره ان بعض نجارة الشقة قد غيرت طالما ان ذلك التغيير لم يكن محل اعتبار محكمة الموضوع فيما استخلصته من ان ما جرى بالعين هو تعديلات جوهرية ، فان النعى عليه بمخالفة الثابت بالاوراق و القصور فى التسبيب يكون على غير اساس . الطعن رقم 0142 لسنة 39 مكتب فنى 25 صفحة رقم 1059 بتاريخ 13-06-1974 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المؤجر الذى يدخل تحسينات فى العقار فقرة رقم : 4 اذا كان يبين من الحكم الابتدائى الذى ايده الحكم المطعون فيه و احال الى اسبابه ان محكمة الموضوع بما لها من سلطة فى تقدير الدليل قد استندت فى قضائها بحصول التعديلات - بالعيون المؤجرة - فى سنة 1964 الى ما استخلصته من كشف الجرد المقدم اليها من المطعون عليه ، و كان هذا الاستخلاص منها سائغاً و له اصله الثابت فى الاوراق ، و كان لا تثريب على محكمة الاستئناف عند وضع حكمها ان تستند الى الاسباب التى اقيم عليها الحكم الابتدائى متى رات فى هذه الاسباب ما يغنى عن ايراد جديد ، فان النعى على الحكم المطعون فيه بالخطا فى تطبيق القانون و مخالفة الثابت بالاوراق و القصور فى التسبيب يكون عل غير اساس . ( الطعن رقم 142 لسنة 39 ق ، جلسة 1974/6/13 ) الطعن رقم 0248 لسنة 40 مكتب فنى 26 صفحة رقم 983 بتاريخ 12-05-1975 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المؤجر الذى يدخل تحسينات فى العقار فقرة رقم : 1 المستفاد من احكام القانون رقم 121 لسنة 1947 ان التحسينات و الانشاءات التى تضاف الى العين المؤجرة و يستحق عنها المؤجر زيادة فى الاجرة تقوم و يضاف مقابل انتفاع المستاجر بها الى الاجرة التى تحدد على الاسس التى قررها ذلك القانون ، و لا يجوز للمؤجر اقتضاء زيادة فى الاجرة تجاوز ما يستحق مقابل الانتفاع بتلك التحسينات و الانشاءات سواء فى ذلك انشاها المؤجر او انشاها المستاجر و تملكها المؤجر . ( الطعن رقم 248 لسنة 40 ق ، جلسة 1975/5/12 ) الطعن رقم 0588 لسنة 40 مكتب فنى 27 صفحة رقم 752 بتاريخ 24-03-1976 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المؤجر الذى يدخل تحسينات فى العقار فقرة رقم : 4 تكييف التعديلات الحاصلة فى جزء من مبنى قديم و اسباغ وصف التعديلات الجوهرية عليها بحيث تغير من طبيعة و طريقة استعماله و تؤثر على القيمة الايجارية تاثيراً محسوساً و ان كان بعد تكييفاً قانونياً ، الا انه يستند الى تقدير واقعى . و اذ كان الحكم المطعون فيه اعتمد تقرير الخبير فيما يختص بالاصلاحات التى تمت فى العين و اعتبرها غيرت من صفتها و طريقة استعمالها ، و كان البين من ذلك التقرير ان التعديلات انصبت على تحويل شقة سكنية الى محال تجارية بما استلزم خفض منسوب الغرف الى منسوب الشارع و توسيع فتحات المنافذ و جعلها ابوابا و هدم حوائط فان هذه التعديلات تعتبر فى حكم الانشاءات و ما يثيره الطاعن فى شان اعتبارها غير موجودة لا يعدو ان يكون جدلاً موضوعياً فى كفاية الدليل الذى اقتنعت به محكمة الموضوع لا يجوز طرحه على محكمة النقض . الطعن رقم 0168 لسنة 42 مكتب فنى 27 صفحة رقم 462 بتاريخ 18-02-1976 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المؤجر الذى يدخل تحسينات فى العقار فقرة رقم : 1 مؤدى نص المادة الرابعة من القانون 121 لسنة 1947 - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - ان الاصلاحات و التحسينات التى يدخلها المؤجر فى العين المؤجرة قبل التاجير تقوم و يضاف ما يقابل انتفاع المستاجر بها الى الاجرة التى تحدد على الاسس التى قررها القانون ، و قد يتفق على ذلك بين المؤجر و المستاجر فى عقد الايجار ذاته او فى اتفاق لاحق ، و يعتبر فى حكم التحسينات كل ميزة يوليها المؤجر للمستاجر كما لو كان محروماً من حق التاجير من الباطن ثم رخص له المؤجر بذلك ، فان هذه الميزة تقوم و تضاف قيمتها الى الاجرة المحددة فى شهر ابريل سنة 1941 ، و يتكون من مجموعهما اجرة اساس ، على ان يخضع هذا التقويم لرقابة المحكمة . الطعن رقم 0311 لسنة 42 مكتب فنى 27 صفحة رقم 988 بتاريخ 21-04-1976 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المؤجر الذى يدخل تحسينات فى العقار فقرة رقم : 2 المقرر فى قضاء هذه المحكمة ان تكليف التعديلات التى تجرى فى العين المؤجرة بانها جوهرية تغير من طبيعة المبنى و تجعله فى حكم المنشا فى تاريخها او انها بسيطة لا تحدث به هذا الاثر انما هو تكييف قانونى يستند الى تقدير الواقع . و اذا كان الحكم المطعون فيه اقام قضاءه بان التعديلات ليست جوهرية حتى ان الدكان الاصلى انشىء قبل اول يناير سنة 1944 و كانت له ثلاث ابواب و انه سنة 1946 قسم الى ثلاثة حوانيت صغيرة خصص لكل منها باب مستقل و اقتطعت شقة صغيرة من جزئه الخلفى و ان هذه التعديلات كانت بسبب موقع العقار و بعده عن العمران انذاك ، و لا تعدو كونها اقامة حائطين داخل الدكان الكبير بين الابواب الثلاثة و لم يكن من شانها افادة المؤجر منها اذ ان اجرة الدكان الكبير عند انشائه كانت ثلاثين جنيها شهرا و اصبحت اجرة الحوانيت الثلاثة و الشقة الخلفية لا تتجاوز مبلغ 20 جنيها و 544 مليم و اضاف الحكم انه اذ تعذر علىالخبير تعيين اجرة الاساس فى شهر ابريل سنة 1941 لان المنطقة التى تقع بها عين النزاع كانت صحراء جرداء وقت انشائها فيتعين اعتماد الاجرة المتفق عليها عند التعاقد و كان يبين من هذا الذى استلخصه الحكم انه احاط بحقيقة التعديلات التى تمت بالدكان الاصلى و لم يغفل وجود الشقة الصغيرة عند تحدثه عنها ، و كان لا يدخل ضمن الانشاءات الجديدة التعديلات التى يجربها المالك لتسهيل استغلال المبنى القديم مما لا تصحبه تغييرات فى اجزائه الاساسية ، و كان ما قرره فى هذا الشان استخلاصاً سائغاً فى حدود سلطته الموضوعية بالنظر لما جرى بالعين محل النزاع - الدكان - دون سواها باعتبار انها هى التى يعتد فى نطاقها بما ادخل عليها من تعديلات ، فان النعى عليه يكون على غير اساس . ( الطعن رقم 311 لسنة 42 ق ، جلسة 1976/4/21 ) الطعن رقم 216 لسنة 42 مكتب فنى 27 صفحة رقم 1193 بتاريخ 26-05-1976 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المؤجر الذى يدخل تحسينات فى العقار فقرة رقم : 1 لا يوجد ما يحول فى القانون او الواقع دون اقامة انشاءات جديدة فى مبنى قديم بحيث يعتبر مسكناً جديداً لا يخضع لقانون ايجار الاماكن الذى كان يخضع له من قبل بشرط ان يكون ذلك وليد تغييرات مادية جوهرية فى الاجزاء الاساسية من المبنى الاصلى . و لئن كان لكل قانون مجاله الذى يحكم الوقائع المنطبق عليها ، الا انه ليس ثمة ما يمنع - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - فى مجال تحديد المقصود بالتعديلات الجوهرية من الاستئناس بالمعايير التى وضعها القانون رقم 56 لسنة 1954 فى شان الضريبة على العقارات المبنية اعتباراً بان استكناه طبيعة التعديلات فى العقار سيترتب عليه تعديل الاجرة و تعديل الضريبة العقارية فى وقت معاً . الطعن رقم 216 لسنة 42 مكتب فنى 27 صفحة رقم 1193 بتاريخ 26-05-1976 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المؤجر الذى يدخل تحسينات فى العقار فقرة رقم : 2 المقرر فى قضاء هذه المحكمة ان تكييف التعديلات بانها جوهرية تغير من طبيعة المبنى و تجعله فى حكم المنشا فى تاريخها او بسيطة لا تحدث به مثل هذا التغيير انما هو تكييف قانونى يستند الى تقدير الواقع . الطعن رقم 0136 لسنة 43 مكتب فنى 28 صفحة رقم 468 بتاريخ 16-02-1977 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المؤجر الذى يدخل تحسينات فى العقار فقرة رقم : 2 يجب وفق الفقرة الاولى من الماده 147 من القانون المدنى ان يتضح من عقد الايجار او الاتفاق اللاحق انصراف اراده الطرفين الى ان الزيادة هى مقابل التحسينات المستجدة فى هذة الحالة يتعين على القاضى ان ينزل حكم العقد كما يذعن لحكم القانون ، و ان يعتبر العقد شريعة المتعاقدين فلا يملك ان يعدل مضمونه او يعرض لتقويم هذه التحسينات ، متى استبان له ان الاتفاق له سمة الجدية و خلا من شبة التحايل على احكام القانون ، لما كان ذلك و كان البين من عقد الايجار المبرم بين طرفى التداعى انه جاء خلوا من اية اشارة الى ان هناك ثمه اتفاق على ان زيادة الاجرة المحددة فيه هى مقابل الاصلاحات و التحسينات المستحدثة ، و كان ما اورده الحكم من خضوع تقدير مقابل هذه التحسينات لرقابه القاضى لا مخالفه فيه للقانون ، ذلك انه عمد الى تفسير المستندات المقدمه له و استخلاص ما يمكن استخلاصه منها فيما يتعلق بموضوع الدعوى و هو فى مطلق حقه بلا رقابة عليه من محكمة النقض متى كان تفسيره لها تحتمله عباراتها و لا خروج فيها عن المعنى الظاهر لها . الطعن رقم 0136 لسنة 43 مكتب فنى 28 صفحة رقم 468 بتاريخ 16-02-1977 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المؤجر الذى يدخل تحسينات فى العقار فقرة رقم : 4 اذ كان تحديد الحكم المطعون فيه للفترة التى توزع فيها استهلاك التحسينات التى تقوم و تضاف الى الاجرة يدخل فى السلطة التقديرية لقاضى الموضوع ، متى اورد الاعتبارات المبرره لها و كان الحكم قد افصح عن وجه نظره باعتبارات سائغة ، فان النعى عليه مما تنحسر عنه رقابة محكمة النقض . ( الطعن رقم 136 لسنة 43 ق ، جلسة 1977/2/16 ) الطعن رقم 0353 لسنة 44 مكتب فنى 29 صفحة رقم 381 بتاريخ 01-02-1978 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المؤجر الذى يدخل تحسينات فى العقار فقرة رقم : 2 يشترط فى التحسينات و الاصلاحات التى يستحق المؤجر فى مقابلها زيادة فى الاجرة ان يكون قد استحدثها هو او سلفه من ماله الخاص دون ان يكون المستاجر هو الذى قام بها ، و اذ كان المالك يستهدف باجراء التحسينات فى ملكه العمل على زياده دخله و تحسين استثماره للعين و ليس مجرد اداء خدمة للمستاجر و كان ما عرضه الطاعن بهذه المثابة على محكمة الموضوع من ايفاء المطعون عليها - المؤجرة ما انفقته فى اداء التحسينات دون اضافة ما يقابلها الى الاجرة الاصلية بعيداً عن قصد المؤجر و كان الاصل انه يتعين تقويم هذه التحسينات و اضافة مقابل الانتفاع بها الى الاجرة القانونية فانه لا يجوز العدول عن هذا الاصل دون قبول صريح من المؤجر ، و يكون لا على الحكم ان هو اغفل الرد على هذا الطلب الذى خلت الاوراق من دليل على قبوله . ( الطعن رقم 353 لسنة 44 ق ، جلسة 1978/2/1 ) الطعن رقم 0278 لسنة 45 مكتب فنى 29 صفحة رقم 1811 بتاريخ 29-11-1978 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المؤجر الذى يدخل تحسينات فى العقار فقرة رقم : 4 الاجراءات المشار اليها بالمادة 36 من القانون رقم 52 لسنة 1969 واردة فى الباب الثانى الخاص بالمنشات الايله للسقوط و الترميم و الصيانة و تواجه حالة المنشات التى تنذر بالانقضاض و كذلك تلك التى و ان كانت لا تنذر به و لا تعرض الارواح و الاموال للخطر الا انها تحتاج الى ترميم و صيانة للحفاظ على حالتها جيدة و منع تفاقم تدهورها ، فتخرج عن نطاق اعمال التحسين التى تتم باتفاق بين المؤجرة و المستاجر و التى من شانها زيادة الانتفاع بالعين المؤجرة لقاء مقابل الى القيمة الايجارية . الطعن رقم 0442 لسنة 45 مكتب فنى 29 صفحة رقم 1731 بتاريخ 22-11-1978 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المؤجر الذى يدخل تحسينات فى العقار فقرة رقم : 3 اذ كانت الاصلاحات التى اجراها الطاعن - المؤجر - فى العين المؤجرة قد تمت فى ظل العمل بالقانون رقم 121 لسنة 1947 الذى لم ينظم قواعد خاصة بتحديد مقابل زيادة الانتفاع نتيجة الاصلاحات و التحسينات الجديدة التى يدخلها المؤجر فى العين المؤجرة بما لا مجال معه لاعمال القواعد المقررة القانون رقم 1 لسنة 1966 فى هذا الخصوص . الطعن رقم 0693 لسنة 47 مكتب فنى 32 صفحة رقم 1848 بتاريخ 20-06-1981 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المؤجر الذى يدخل تحسينات فى العقار فقرة رقم : 1 لما كان مفاد النص فى المادة الثالثة فقرة ج من القانون رقم 56 لسنة 1954 ان المشرع و هو بصدد تقدير الضريبة العقارية - قد عرف التعديلات الجوهرية بانها تلك التى يكون من شانها التغيير من معالم العقارات او من كيفية استعمالها بحيث تغير من قيمتها الايجارية تغيراً محسوساً ، و كان من المقرر فى قضاء النقض ان تكييف التعديلات بانها جوهرية تغير من طبيعة المبنى و تجعله فى حكم المنشا فى تاريخها او بانها بسيطة لا تحدث به مثل هذا التغيير انما هو تكييف قانونى يستند الى تقدير الواقع و يخضع بالتالى لرقابة محكمة النقض . ( الطعن رقم 693 لسنة 47 ق ، جلسة 1981/6/20 ) الطعن رقم 0575 لسنة 49 مكتب فنى 33 صفحة رقم 701 بتاريخ 09-06-1982 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المؤجر الذى يدخل تحسينات فى العقار فقرة رقم : 1 جرى قضاء محكمة النقض على ان الاصلاحات و التحسينات الجديدة التى يكون المؤجر قد ادخلها فى العين المؤجرة تقوم و يضاف مقابل انتفاع المستاجر بها الى الاجرة التى تحدد على الاسس التى قررتها تلك القوانين فاذا اتفق الطرفان على ذلك وجب اعمال اتفاقهما ما لم يثبت ان القصد منه هو التحايل على احكام القانون . فيكون للقاضى عندئذ سلطة التقرير . الطعن رقم 0575 لسنة 49 مكتب فنى 33 صفحة رقم 701 بتاريخ 09-06-1982 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المؤجر الذى يدخل تحسينات فى العقار فقرة رقم : 2 يعتبر فى حكم التحسينات التى يدخلها المؤجر فى العين المؤجرة كل ميزة جديدة يوليها للمستاجر كما لو كان محروماً من حق التاجير من الباطن مفروشاً فرخص له المؤجر بذلك فان هذه الميزة تقوم و تزاد على الاجرة القانونية . الطعن رقم 0575 لسنة 49 مكتب فنى 33 صفحة رقم 701 بتاريخ 09-06-1982 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المؤجر الذى يدخل تحسينات فى العقار فقرة رقم : 3 اذا كانت المادة [10 ] من القانون 52 لسنة 1969 قد نصت على تحديد اجرة الاماكن الخاضعة لاحكامه بنسب معينة من قيمة الارض و المبانى و ذلك فى حالة الانتفاع العادى بحيث اذا خول المؤجر المستاجر علاوة على هذا الانتفاع ميزة اضافية بان رخص له فى تاجير المكان من الباطن مفروشاً فان هذه الميزة تعتبر فى حكم التحسينات فيجوز للمؤجر ان يتقاضى مقابلاً عنها و هو ما نصت عليه المادة 28 من القانون 52 لسنة 1969 من انه : " فى جميع الاحوال التى يجوز فيها للمستاجر تاجير مسكنه مفروشاً يستحق المالك اجرة اضافية تعادل 70 من الاجرة القانونية عن مدة التاجير مفروشا " فدلت بذلك على ان تحديد الاجرة وفقاً للنسب المعينة التى حددتها المادة 10 من القانون رقم 52 لسنة 1969 لا يعدو ان يكون وسيلة لتحديد اجرة عادلة فى حالة الانتفاع العادى و ان ليس ثمة ما يمنع من زيادتها فى مقابل تاجير المكان من الباطن مفروشاً . الطعن رقم 0834 لسنة 47 مكتب فنى 34 صفحة رقم 926 بتاريخ 11-04-1983 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المؤجر الذى يدخل تحسينات فى العقار فقرة رقم : 3 المقرر فى قضاء هذه المحكمة ان من حق المؤجر ان يزيد على الاجرة المحددة وفقاً للاسس القانونية قيمة ما يضيفه الى العين المؤجرة قبل تاجيرها من تحسينات جديدة يتنفع بها المستاجر و انه يعتبر فى حكم التحسينات بهذا المعنى كل ميزة جديدة يوليها المؤجر للمستاجر فيضاف ما يقابلها - بعد تقويمها - الى الاجرة ، و الواجب فى هذا الصدد احترام ارادة الطرفين ما لم يثبت ان القصد من الاتفاق هو التحايل على الاحكام الامرة فى القانون فيكون للقاضى عندئذ سلطة التقدير . الطعن رقم 0510 لسنة 48 مكتب فنى 34 صفحة رقم 1385 بتاريخ 09-06-1983 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المؤجر الذى يدخل تحسينات فى العقار فقرة رقم : 1 من المقرر فى قضاء هذه المحكمة ان الاصلاحات و التحسينات الجديدة التى يكون المؤجر قد ادخلها فى العين المؤجرة قبل التاجير تقوم و يضاف ما يقابل انتقاع المستاجر بها الى الاجرة التى تحدد على الاسس التى قررتها تشريعات ايجار الاماكن المتعاقبة . الطعن رقم 1673 لسنة 51 مكتب فنى 34 صفحة رقم 649 بتاريخ 07-03-1983 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المؤجر الذى يدخل تحسينات فى العقار فقرة رقم : 1 يشترط فى التغييرات التى تلحق العين المؤجرة و التى يترتب عليها قانوناً اعتبار العين فى حكم المنشاة حديثاً فيسرى عليها قانون اخر يعدل من اجرتها السابقة ان يكون المؤجر هوالذى اجراها لا المستاجر . ( الطعن رقم 1673 لسنة 51 ق ، جلسة 1983/3/7 ) الطعن رقم 1360 لسنة 49 مكتب فنى 36 صفحة رقم 522 بتاريخ 27-03-1985 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المؤجر الذى يدخل تحسينات فى العقار فقرة رقم : 2 من المقرر انه اذا اجريت بالعين المؤجرة تعديلات جوهرية تغير من طبيعة و معالم المبنى بحيث تؤثر على القيمة الايجارية تاثيراً محسوساً ، او اذا اقيمت منشات جديدة فى مبنى قديم بحيث تعتبر مسكناً جديداً ، فان هذا المكان يخضع من حيث تحديد اجرته لاحكام القانون الذى تمت التعديلات او الانشاءات المذكورة فى ظله . اما التعديلات او التحسينات البسيطة كالدهان و الطلاء او اقامة حائط لفصل جزء من مكان و التى يدخلها المؤجر فى العين المؤجرة فهذه يضاف ما يقابلها - بعد تقويمها الى الاجرة القانونية الواجب فى هذا الصدد احترام ارادة الطرفين ما لم يثبت ان القصد من الاتفاق هو التحايل على الاحكام الامرة فى القانون فيكون للقاضى عندئذ سلطة التقدير . الطعن رقم 1360 لسنة 49 مكتب فنى 36 صفحة رقم 522 بتاريخ 27-03-1985 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المؤجر الذى يدخل تحسينات فى العقار فقرة رقم : 3 من المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - ان تكييف التعديلات التى تجرى فى العين المؤجرة بانها جوهرية تغير من طبيعة المبنى و تجعله فى حكم المنشا فى تاريخها او انها بسيطة لا تحدث هذا الاثر هو تكييف قانونى يستند الى تقدير واقعى تستقل به محكمة الموضوع و لا تخضع فيه لرقابة محكمة النقض الا ان هذا مشروط بانه يكون استخلاصها سائغاً و مؤدياً الى النتيجة التى انتهت اليها . ( الطعن رقم 1360 لسنة 49 ق ، جلسة 1985/3/27 ) الطعن رقم 1071 لسنة 53 مكتب فنى 37 صفحة رقم 755 بتاريخ 25-06-1986 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المؤجر الذى يدخل تحسينات فى العقار فقرة رقم : 1 المقرر - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - ان الاصلاحات و التحسينات الجديدة التى يكون المؤجر قد ادخلها فى العين المؤجرة ، تقوم و يضاف مقابل انتفاع المستاجر بها الى الاجرة القانونية ، فاذا اتفق الطرفان على ذلك وجب اعمال اتفاقهما ما لم يثبت ان القصد منه هو التحايل على احكام القانون فيكون للقاضى عندئذ سلطة التقدير و يعتبر فى حكم التحسينات التى يدخلها المؤجر فى العين المؤجرة كل ميزة جديدة يوليها المستاجر ، كما لو كان محروماً من حق التاجير من الباطن مفروشاً فرخص له المؤجر بذلك ، بهذه الميزة تقوم و تزاد على الاجرة القانونية وفقاً لما تقضى به المواد 4 من القانون 121 سنة 1947 ، 28 من القانون رقم 52 سنة 1969 ، 45 من القانون رقم 1977 التى خولت المؤجر الحق فى زيادة الاجرة بنسب حددتها كل منها فى حالة تاجير الاماكن بقصد استغلالها مفروشة ، و ذلك على تقدير من المشرع بان الاجرة التى اتخذها اساساً للتحديد طبقاً لهذه - القوانين ، انما هى مقابل الانتفاع العادى بالمكان المؤجر بحيث اذا خول المؤجر للمستاجر علاوة على هذا الانتفاع ميزة اضافية كان محروماً منها سواء تراضياً على ذلك فى عقد الايجار ذاته او فى اتفاق لاحق ، فانه يلزم تقويمها و اضافتها الى الاجرة ، لما كان ذلك و كان الترخيص للمستاجر باستعمال المكان المؤجر " مستشفى لاستقبال المرضى و مبيتهم ينطوى على التصريح له بالتاجير بالفرش الذى يحق معه المؤجر زيادة الاجرة بنسبة 70 حتى 1977/9/9 تاريخ العمل بالقانون رقم 49 سنة 1977 الذى رفع الزيادة الى النسب التى حددتها المادة 45 منه حسب تاريخ انشاء المبنى و ذلك استصحاباً لما اوردته المذكرة الايضاحية لهذا القانون من ان الاحكام التى تتضمنها قوانين الايجارات تاخذ فى حسبانها الاستعمال الاغلب الاعم للاماكن و هو السكن و لا يستساغ ان تسرى هذه الاحكام و ما يتعلق بتحديد الاجرة على الاماكن التى تستعمل فى غير هذا الغرض و بالذات فى الاغراض التجارية و المهنية التى تدر عائداً مجزياً فيصبح من العدالة زيادة هذه الاجرة تعويضاً للملاك عما يحيط بالاستعمال لغير السكن من اعتبارات و ظروف تعجل باستهلاك المبنى ، و قد قطع تقرير لجنة الاسكان فى مجلس الشعب فى الافصاح عن نطاق تطبيق المادة 45 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فاكد ان الاجرة الاضافية تستحق فى كل صور المفروش و منها الفنادق و اللوكاندات و البنسيونات و الشقق المفروشة و غير ذلك من صور التاجير المفروش ، يكشف بذلك عن غرض الشارع من ان الاجرة الاضافية تستحق فى كل صور التاجير المفروش و سواء اتفق عليه لدى بدء التعاقد او لاحقاً له ، و ذلك عن مدة التاجير مفروشاً . الطعن رقم 0838 لسنة 52 مكتب فنى 40 صفحة رقم 628 بتاريخ 26-02-1989 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المؤجر الذى يدخل تحسينات فى العقار فقرة رقم : 1 من حق المؤجر ان يزيد على الاجرة المحددة وفقاً للاسس القانونية قيمة ما يضيفة الى العين المؤجرة من تحسينات جديدة يتنفع بها المستاجر و يعتبر فى حكم التحسينات بهذا المعنى كل ميزة جديدة يوليها المؤجر للمستاجر . الطعن رقم 2265 لسنة 52 مكتب فنى 40 صفحة رقم 716 بتاريخ 05-03-1989 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المؤجر الذى يدخل تحسينات فى العقار فقرة رقم : 2 نص المادة الرابعة من القانون رقم 121 لسنة 1947 يدل - و طبقاً لما جرى به قضاء هذه المحكمة - على ان الاصلاحات و التحسينات التى يدخلها المؤجر فى العين المؤجرة قبل التاجير تقوم و يضاف ما يقابل انتفاع المستاجر بها الى الاجرة التى تحدد على الاسس التى قررها القانون ، و قد يتفق على ذلك بين المؤجر و المستاجر فى عقد الايجار ذاته او فى اتفاق لاحق . و يعتبر فى حكم التحسينات كل ميزة جديدة يوليها المؤجر للمستاجر كما لو كان محروماً من حق التاجير من الباطن ثم يرخص له المؤجر بذلك ، فان هذه الميزة تقوم و تضاف قيمتها الى الاجرة المحددة فى شهر ابريل سنة 1941 . و تتكون من مجموعهما اجرة الاساس ، على ان يخضع هذا التقويم لرقابة المحكمة . الطعن رقم 0312 لسنة 52 مكتب فنى 42 صفحة رقم 146 بتاريخ 10-01-1991 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المؤجر الذى يدخل تحسينات فى العقار فقرة رقم : 1 المقرر فى قضاء هذه المحكمة - ان الاصلاحات و التحسينات الجديدة التى يكون المؤجر قد ادخلها فى العين المؤجرة قبل التاجير تقوم و يضاف ما يقابل انتفاع المستاجر بها الى الاجرة التى تحدد على الاسس التى قررتها تشريعات ايجار الاماكن المتعاقبة . الطعن رقم 0312 لسنة 52 مكتب فنى 42 صفحة رقم 146 بتاريخ 10-01-1991 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المؤجر الذى يدخل تحسينات فى العقار فقرة رقم : 2 التحسينات التى يجريها المؤجر فى العين المؤجرة بعد التاجير و اثناء انتفاع المستاجر و التى تعتبر ميزة جديدة يوليها له بقصد تسهيل هذا الانتفاع و دون ان - تكون ضرورية له ، فانه لا سبيل الى الزام المستاجر بمقابل الانتفاع بها يضاف الى الاجرة الا بموافقته ، كما انه لا يحق له الانتفاع بها دون اداء مقابلة و ذلك كله اعمالاً للاصل العام المقرر بالفقرة الاولى من المادة 147 من القانون المدنى من ان العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه و لا تعديله الا باتفاق الطرفين او للاسباب التى يقررها القانون مما مؤداه انه لا يجوز اجبار المستاجر على اداء مقابل هذه الميزة التى لم تكن فى حسبانه عند التعاقد مع قد تمثله من عبء على كاهله ، الا اذا كان قد طلبها او وافق عليها فاصبح بذلك التزامه بمقابل الانتفاع بها التزاماً تعاقدياً لا يجوز التملك من الوفاء به او اذا ثبت انه انتفع بها و ان لم يكن قد وافق عليها فعندئذ يقوم مقابل ما انتفع به و يلزم بادائه و كل ذلك ما لم ينص القانون على الزام المستاجر بمقابل الانتفاع بهذه الميزة . الطعن رقم 0312 لسنة 52 مكتب فنى 42 صفحة رقم 146 بتاريخ 10-01-1991 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المؤجر الذى يدخل تحسينات فى العقار فقرة رقم : 3 لا يوجد ما يحول قانوناً او واقعاً دون اقامة منشات جديدة فى مبنى قديم بحيث يعتبر مكاناً جديداً لا يخضع لقانون ايجار الاماكن الذى كان يخضع له من قبل طالما ان ذلك وليد تغييرات مادية جوهرية فى الاجزاء الاساسية من المبنى الاصلى . الطعن رقم 0312 لسنة 52 مكتب فنى 42 صفحة رقم 146 بتاريخ 10-01-1991 الموضوع : ايجار الموضوع الفرعي : حكم المؤجر الذى يدخل تحسينات فى العقار فقرة رقم : 4 تكييف التعديلات بانها جوهرية تغير من طبيعة المبنى و تجعله فى حكم المنشا فى تاريخها او بسيطة لا تحدث به مثل هذا التغيير هو تكييف قانونى يستند الى تقدير الواقع .