REsp 2131608 - ACORDAO

ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 06/05/2025 a 12/05/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha. EMENTA CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. INCIDÊNCIA DA LEI 9.514/97. AFASTAMENTO DO CDC. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Conforme a jurisprudência deste Superior Tribunal, "o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato (antecipatory breach), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente" (REsp 1.867.209/SP, Relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020, DJe de 30/9/2020). 2. Na forma da jurisprudência do STJ, "diante da incidência do art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão do contrato por iniciativa do comprador" (AgInt no AREsp 1.689.082/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 16/11/2020, DJe de 20/11/2020). 3. Afastada a incidência do art. 53 do CDC no caso, torna-se necessário o retorno dos autos à Corte estadual, para que prossiga no exame do feito, sob o enfoque da Lei 9.514/97. 4. Agravo interno a que se nega provimento.

RELATÓRIO Trata-se de agravo interno interposto por LUCAS VINÍCIUS ARAÚJO PEREIRA contra decisão monocrática desta Relatoria, que deu provimento ao recurso especial manejado por FERREIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS ATIBAIA LTDA, a fim de determinar o retorno dos autos à origem, para que julgue a lide em conformidade com o disposto na Lei 9.514/97 e de acordo com o entendimento jurisprudencial desta Corte Superior. Nas razões recursais, o agravante alega, em síntese, que, "Como se verifica nos trechos acima apontados, extraídos do acórdão do REsp 1.891.498 - SP, não há que se falar da incidência do tema 1095 ou a aplicação da Lei 9.514/1997 no presente caso, pois ao tempo da distribuição da ação não havia inadimplemento e a constituição em mora do devedor". Aduz, ainda, que "o acórdão do Tribunal Paulista, ora recorrido, foi claro em apontar que não estão presentes 2 (dois) dos 3 (três) requisitos estabelecidos no tema 1095 para aplicação, no que resta afastada a aplicação da lei 9.514/1997". Ao final, requer a reforma da decisão agravada pela Turma Julgadora. Intimada, a parte agravada apresentou manifestação (e-STJ, fls. 671-689). É o relatório. EMENTA CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. INCIDÊNCIA DA LEI 9.514/97. AFASTAMENTO DO CDC. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Conforme a jurisprudência deste Superior Tribunal, "o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato (antecipatory breach), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente" (REsp 1.867.209/SP, Relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020, DJe de 30/9/2020). 2. Na forma da jurisprudência do STJ, "diante da incidência do art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão do contrato por iniciativa do comprador" (AgInt no AREsp 1.689.082/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 16/11/2020, DJe de 20/11/2020). 3. Afastada a incidência do art. 53 do CDC no caso, torna-se necessário o retorno dos autos à Corte estadual, para que prossiga no exame do feito, sob o enfoque da Lei 9.514/97. 4. Agravo interno a que se nega provimento. VOTO A irresignação não merece prosperar. Conforme constou na decisão agravada, o Tribunal de origem, reconhecendo a compra e venda do imóvel, com alienação fiduciária registrada na matrícula do imóvel, concluiu pela aplicação do art. 53 do CDC, tendo em vista não haver mora do devedor fiduciante, que propôs a rescisão contratual, nestes termos: "Na hipótese dos autos, verifica-se que a alienação fiduciária foi devidamente registrada na matrícula do imóvel (fls. 51/52). No entanto, não houve inadimplemento dos devedores, com sua constituição em mora, mas, sim, desistência do negócio. Nesse sentido, já decidiu esta Corte de Justiça, verbis: (..) Assim, devem sem aplicadas à hipótese as regras do Código de Defesa do Consumidor, que permitem a rescisão do compromisso de compra e venda em razão da desistência do promissário comprador, mesmo na hipótese de o contrato ter sido celebrado com pacto de alienação fiduciária. Conforme dispõe o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, "nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a rescisão do contrato e a retomada do produto alienado", o que torna clara a incidência da legislação de consumo para solução da lide. Dessa forma, não poderia a ação ter sido julgada liminarmente improcedente, vez que não configurada nenhuma das hipótese previstas no artigo 332 do CPC, devendo ser anulada a sentença apelada, para que o processo tenha regular prosseguimento na origem. Inaplicáveis à hipótese as disposições do artigo 1.013, § 3º, do CPC, vez que os réus sequer foram citados." Com efeito, impõe-se a reforma do acórdão recorrido, porquanto, de acordo com a jurisprudência do STJ, "o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato (antecipatory breach), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente" (REsp 1.867.209/SP, Relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020, DJe de 30/9/2020). Nesse sentido, além dos precedentes homenageados na decisão monocrática, confiram-se os seguintes julgados: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL GARANTIDA MEDIANTE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESINTERESSE DO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE DE DECRETAÇÃO DA RESOLUÇÃO DO CONTRATO. OBSERVÂNCIA AO PROCEDIMENTO PREVISTO NOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997 PARA DEVOLUÇÃO DO QUE SOBEJAR AO ADQUIRENTE. PRECEDENTES. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INEXISTÊNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Na linha de entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente" (REsp n. 1.930.085/AM, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/8/2022, DJe de 18/8/2022). 2. Para esta Corte Superior, "a interposição de recursos cabíveis não acarreta a imposição da multa por litigância de má-fé à parte adversa, ainda que com argumentos reiteradamente refutados ou sem alegação de fundamento novo" (EDcl no AgInt no AREsp 1.704.723/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 15/06/2021, DJe 22/06/2021). 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 2.087.914/SP, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 25/9/2023, DJe de 27/9/2023.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. INICIATIVA DO DEVEDOR. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. DEVOLUÇÃO DE VALORES. APLICAÇÃO DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM JURISPRUDÊNCIA DA TERCEIRA TURMA DESTA CORTE SUPERIOR. PRECEDENTES. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. REVISÃO DO JULGADO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Conforme jurisprudência firmada no âmbito da Terceira Turma deste Superior Tribunal, "o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato (antecipatory breach), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente" (REsp n. 1.867.209/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020, DJe de 30/9/2020). 2. No caso, em consonância com o entendimento da Terceira Turma, a Corte de origem entendeu pela possibilidade de resolução do contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária ante o desinteresse do adquirente, consignando que a eventual devolução das quantias pagas pelo devedor fiduciante observará as disposições previstas nos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997. 3. A modificação do entendimento alcançado pelo acórdão recorrido quanto à abusividade do valor da multa estabelecida no negócio firmado entre as partes exigiria a interpretação de cláusulas contratuais, bem como o revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado, no âmbito do recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.025.614/MS, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 25/9/2023, DJe de 27/9/2023.) Desse modo, devem os autos retornar à origem, a fim de que se resolva a lide com base na forma prevista na Lei 9.514/97. Ante o exposto, nega-se provimento ao agravo interno. É o voto.