AREsp 2701096 - ACORDAO

ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Ricardo Villas Bôas Cueva e Moura Ribeiro votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins. EMENTA PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DOS COMPRADORES. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS, FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. PERCENTUAL FIXADO NA ORIGEM DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. A modificação do percentual fixado na origem demanda a interpretação de cláusula contratual e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas n. 5 e 7/STJ). 2. A jurisprudência desta Corte, diante de resilição contratual por iniciativa do comprador, sedimentou-se acerca das balizas para a aplicação da cláusula penal, permitindo a retenção no percentual entre 10% e 25% dos valores pagos. Agravo interno improvido

RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): Cuida-se de agravo interno interposto por CONTEMPORANE PARQUE FLAMBOYANT SPE LTDA. contra decisão monocrática da Presidência do STJ que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial em razão da incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ (fls. 591-593). O recurso especial inadmitido foi interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS assim ementado (fl. 408): EMENTA: DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DOS COMPRADORES. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. JUROS DE MORA. TERMO A QUO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Conforme precedentes do STJ e deste Tribunal de Justiça, nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, admite-se a retenção pelo vendedor de percentual entre 10% e 25% do total da quantia já paga. In casu, deve ocorrer, em favor da promitente/vendedora, a retenção do equivalente a 10% (dez por cento) da quantia paga, pois o referido importe se mostra razoável para indenizá-la, além do que inexiste nos autos prova de que o seu prejuízo superaria a mencionada quantia, o que, em tese, poderia justificar eventual aumento do percentual. 3. Os juros moratórios, tratando-se de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, devem fluir a partir do trânsito em julgado da decisão, nos termos do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça quando do julgamento do Resp 1740911/DF, em sede de recurso repetitivo, objeto do Tema 1.002. 4. Modificada a sentença, cumpre reconhecer a sucumbência recíproca (art. 86, caput, do CPC), com a condenação das partes ao pagamento pro rata (50%) das custas e honorários sucumbenciais . 1 º RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 2º RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E IMPROVIDO. Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 431-441). Alega a agravante que as Súmulas n. 5 e 7 do STJ não se aplicam ao caso concreto. Sustenta, outrossim, que "a necessidade de majoração do percentual de retenção das parcelas pagas se conclui pela simples análise do acórdão recorrido, que afirma que a rescisão contratual se der por culpa exclusiva do promitente comprador, pois que foram mais de 06 (seis) anos de contratação (da compra e venda do imóvel) até que houvesse a venda do imóvel para um terceiro, razão pela qual sua majoração é totalmente necessária, conforme requerido no Recurso Especial (evento n. 173)." (fls. 559-600) Pugna, por fim, caso não seja reconsiderada a decisão agravada, submeta-se o presente agravo à apreciação da Turma. A agravada apresentou contrarrazões (fls. 606-6014). É, no essencial, o relatório. EMENTA PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DOS COMPRADORES. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS, FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. PERCENTUAL FIXADO NA ORIGEM DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. A modificação do percentual fixado na origem demanda a interpretação de cláusula contratual e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas n. 5 e 7/STJ). 2. A jurisprudência desta Corte, diante de resilição contratual por iniciativa do comprador, sedimentou-se acerca das balizas para a aplicação da cláusula penal, permitindo a retenção no percentual entre 10% e 25% dos valores pagos. Agravo interno improvido VOTO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): O agravo interno não merece prosperar. Em que pese o esforço argumentativo, entendo que a ausência de qualquer novo subsídio trazido pelo agravante, capaz de alterar os fundamentos da decisão ora agravada, faz subsistir incólume o entendimento nela firmado. Consoante aludido na decisão agravada, o Tribunal estadual, soberano na análise das circunstâncias fático-probatórias da causa, concluiu que (fls. 400-401): .. é incontroverso nos autos que a iniciativa da rescisão contratual partiu dos compradores, isto é, dos autores, não tendo a empresa vendedora concorrido para tanto. Isto porque, embora os autores sustentem que a requerida supostamente deixou de cumprir com suas obrigações contratuais, ao ofertar-lhes garagem distinta do previamente acordado, sendo necessário realizar aditivo contratual (para registrar a troca de garagem que somente foi assinado pela requerida em 10/2018), o que gerou atraso na liberação do financiamento para pagamento do saldo devedor, onerando excessivamente o negócio firmado, no entanto, provas não há nesse sentido. De fato, verifica-se nos autos a existência do aludido aditivo contratual, assinado em 22/10/2018 (mov. 01 - doc. 03), contudo, não há provas do quanto alegado pelos autores, especificamente demora no "desenrolar" do problema referente às vagas de garagem e que esta se deu por culpa exclusiva da parte demandada. De mais a mais, embora em sede de impugnação à contestação tenham trazido aos autos nova fundamentação a atribuir/justificar a culpa pela rescisão da avença à requerida, alegando para tanto que "o financiamento bancário para quitação do imóvel somente é liberado após a averbação do habite-se na matrícula do imóvel, documentos esses de responsabilidade da construtora/incorporadora, conforme arts. 44 e 45 da Lei nº 4.591/64, os quais não foram providenciados dentro do prazo estipulado no contrato para a devida entrega do imóvel", tenho que tal alegação a toda evidência não lhes socorre. Ora, da simples análise dos documentos que instruem os autos, ainda que se tivesse como válida tal alegação, observa-se que a averbação da construção na matrícula do imóvel ocorreu em 21/08/2018, todavia, o contrato de financiamento fora obtido tão somente em abril de 2019, não havendo como imputar à requerida, portanto, a culpa pela demora na concessão do financiamento. Não é demais destacar que nos termos da avença firmada entre as partes, especificamente na cláusula VI, parágrafo 7º "O ADQUIRENTE se compromete a adotar todas as providências que lhe couberem no que tange às OBRIGAÇÕES DO COMPRADOR, no prazo previsto para a efetivação do processo do SFH ou FINANCIAMENTO BANCÁRIO (SBPE), bem como se declara ciente que é de sua inteira responsabilidade e risco o ajuste de taxas de juros e outros custos decorrentes da operação, nos patamares praticados na época da contratação do empréstimo junto ao agente financeiro;". Assim, considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fático-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ, respectivamente: "A simples interpretação de cláusula contratual não enseja Recurso Especial". "A pretensão de simples reexame de prova não enseja Recurso Especial". Nesse sentido, confira-se o seguinte precedente: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. OFENSA AOS LIMITES DA LIDE E REFORMATIO IN PEJUS. NÃO CONFIGURAÇÃO. REDUÇÃO DO VALOR ECONÔMICO DO NEGÓCIO. DANO MATERIAL. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. DANO MORAL. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5, 7 E 83 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONHECIDO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Inexiste negativa de prestação jurisdicional quando a corte de origem examina e decide, de modo claro e objetivo, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido. 2. Não caracteriza violação do princípio da congruência, adstrição ou correlação quando o provimento jurisdicional é decorrência lógica da pretensão, compreendido como corolário da interpretação lógico-sistemática dos pedidos, e analisa a matéria devolvida aplicando o direito à espécie. 3. O mero descumprimento contratual não enseja indenização por dano moral. 4. Rever o entendimento do tribunal de origem acerca das premissas firmadas com base na análise do instrumento contratual e do acervo fático-probatório dos autos atrai a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 5. A incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ quanto à interposição pela alínea a do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão. 6. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.444.112/RS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 4/11/2024, DJe de 6/11/2024.) Ressalta-se que a jurisprudência desta Corte, diante de resilição contratual por iniciativa do consumidor, sedimentou-se acerca das balizas para a aplicação da cláusula penal, permitindo a retenção no percentual entre 10% e 25% dos valores pagos. A propósito: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ABUSIVIDADE DA PREVISÃO CONTRATUAL RELATIVA À RETENÇÃO. ADEQUAÇÃO A PATAMAR ADEQUADO E PROPORCIONAL. SÚMULA 7/STJ. ARESTO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. ENUNCIADO SUMULAR N. 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O acórdão concluiu pela existência de relação de consumo e abusividade da incidência da multa prevista no negócio jurídico; fixando, para tanto, a retenção em 20% (vinte por cento) da quantia paga, por se mostrar excessivamente onerosa aos adquirentes da unidade imobiliária o montante contratualmente previsto. Essas ponderações foram fundadas na análise fático-probatória e interpretação de termos contratuais, atraindo a aplicação das Súmulas 5 e 7/STJ, que incidem sobre ambas as alíneas do permissivo constitucional. 2. Consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça, é possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Esse entendimento é aplicável inclusive a negócios entabulados após a aprovação da Lei n. 13.786/2018. Precedentes. 3. A "jurisprudência desta Corte está consolidada no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), observando-se as circunstâncias do caso concreto" (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.884.346/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 11/3/2024, DJe de 18/3/2024). Óbice do enunciado sumular n. 83/STJ. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 2.146.383/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 16/9/2024, DJe de 18/9/2024. - grifos acrescentados) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. REUNIÃO DOS PROCESSOS. MATÉRIA FÁTICA. ANÁLISE. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. IMÓVEL. EDIFICAÇÃO. AUSÊNCIA. INVIABILIDADE DA COBRANÇA. RESCISÃO. CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. SÚMULA Nº 568/STJ. CUMULAÇÃO DAS ARRAS COM A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. 1. Na hipótese, as conclusões da Corte de origem quanto à alegada existência de conexão entre as demandas decorreram inquestionavelmente da análise do conjunto fático-probatório dos autos, o que impede a revisão do tema em virtude do óbice da Súmula nº 7/STJ. 2 Nos termos da jurisprudência desta Corte, não cabe o pagamento de taxa de ocupação/fruição de imóveis não edificados. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador. 4. A modificação do percentual fixado na origem demanda a interpretação de cláusula contratual e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ). 5. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título). 6. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.942.925/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/6/2023, DJe de 30/6/2023. - grifos acrescentados) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DO ADQUIRENTE. DIREITO DE RETENÇÃO. MULTA COMPENSATÓRIA. PERCENTUAL RETIDO. ALTERAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL VIOLADO. SÚMULA 284 DO STF. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. "A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). 2. Ademais, não é possível na via especial rever a conclusão contida no aresto atacado acerca do percentual retido a título de cláusula penal melhor condizente com a realidade do caso concreto e a finalidade do contrato, pois a isso se opõem os óbices contidos nas Súmulas 5 e 7 do STJ. 3. A ausência de indicação do dispositivo de lei federal ao qual teria sido dada interpretação divergente daquela firmada por outro Tribunal importa em deficiência de fundamentação, nos termos da Súmula 284/STF. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.366.813/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 26/3/2019, DJe de 1/4/2019. - grifos acrescentados) No caso, considerando que o percentual fixado pelo Tribunal de origem foi de 10%, o acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência desta Corte. Assim, da leitura da petição de agravo interno não se extrai argumentação relevante apta a infirmar os fundamentos da decisão ora agravada. Dessarte, nada havendo a retificar ou esclarecer na decisão agravada, deve ela ser mantida. Ante o exposto, nego provimento ao agravo interno. É como penso. É como voto.