AREsp 2541179 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de agravo contra decisão que negou seguimento a recurso especial interposto em face de acórdão assim ementado (fl. 419): Processual civil. Ação renovatória de imóvel não residencial. Apelação de sentença de improcedência do pedido. Ausência de comprovação do cumprimento integral do contrato, nos termos do art. 71, inc. II da Lei nº 8.245/91 Seguro contra incêndio que não foi contratado nos exatos termos acordados entre as partes no contrato de locação. Inadimplemento contratual que obsta sua renovação. Na ação renovatória de locação comercial, é direito exclusivo do locador (ou sublocador) pleitear a fixação de alugueis provisórios com vigência a partir do primeiro mês após o vencimento do contrato a ser renovado, inexistindo tal faculdade em relação ao locatário (ou sublocatário), conforme se depreende do art. 72, § 4º, da Lei nº 8.245/91. Pedido formulado pelo locador na contestação. Laudos produzidos pelo locador e valor do aluguel arbitrado pela magistrada. Valor do aluguel devido. Sentença mantida. Recurso não provido. Sucumbência recursal (CPC, art. 85, § 11). Cabimento de sua fixação. Decisão por unanimidade. Opostos embargos de declaração, foram rejeitados. Nas razões do recurso especial, a parte agravante apontou violação dos arts. 80, V, 357 e 492 do Código de Processo Civil; e 72, § 4º, da Lei do Inquilinato. Sustentou que para ter direito ao reajuste das locações a recorrida deveria ter realizado esse pleito na contestação, não o tendo feito, ficou precluido o seu direito. Arguiu que na audiência de saneamento do processo e tentativa de conciliação, foi declarado pelas partes que não havia mais provas a serem produzidas, inclusive a pericial, a fim de se verificar eventual revisão do valor da prestação locatícia. Ponderou que além de não ter havido pedido expresso para a majoração do aluguel, as instâncias de origem não poderiam tê-la fixado por arbitramento, utilizan do laudo produzido unilateralmente pela parte recorrida. Alegou que não há prejuízo em face do recorrido ou descumprimento de cláusula contratual, uma vez que as apólices que estão em vigência, atendem a todas determinações contratuais. Afirmou que a multa por litigância de má-fé deve ser excluída, pois os embargos de declaração tinham o objetivo de prequestionar a matéria. Contrarrazões apresentadas. Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. O Tribunal de origem, ao julgar o recurso, concluiu que (fls. 409/418): Compulsando os autos, tem-se que a empresa autora (locatária) celebrou com a parte ré (locadora) três contratos de locação não residencial, todos por escrito e com prazo determinado (11.03.2003 a 09.03.2007 - Id 2770845; 11.03.2007 a 10.03.2011 - Id 2770845, e 11.03.2011 a 11.03.2015 - Id 2770849), referente ao imóvel situado na rua da Imperatriz, n. 94, nesta Capital, para exploração de comércio de calçados e derivados. Sabe-se que o locatário tem o direito à renovação compulsória com escopo de proteger seu comércio (art. 51 da Lei nº 8.245/91), disposição em consonância com os princípios da preservação da empresa e da função social do contrato. Porém, também é certo que não se trata de direito absoluto, cujo exercício (por meio da ação renovatória) está condicionado à prova, pelo locatário, de que preenche os requisitos legais. O procedimento da ação renovatória encontra previsão no art. 71 e seguintes da Lei nº 8.245/91, havendo disposição expressa concernente aos requisitos a serem rigorosamente obedecidos pela petição inicial (além daqueles previstos nos arts. 319 e 320 do CPC), a saber: (..) Conforme se infere do inciso II do referido artigo, para que seja possível a renovação do contrato locatício, é necessário que o autor comprove ter cumprido rigorosamente suas obrigações nele previstas, não somente pagando pontualmente o aluguel pactuado, mas, também, adimplindo os demais encargos contratuais e legais. No caso, a ação renovatória foi proposta pelo locatário sem a prova de ter feito contratação do seguro contra incêndio e nos termos da cláusula 4ª, §1º do contrato de locação (Id 2770849 - Pág. 3) durante todo o período da locação. Na verdade, a parte autora (locatária) juntou na inicial apólice de seguro em nome próprio, e em valor segurado de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) para incêndio, não servindo tal documento para demonstrar o exato cumprimento do contrato, tal como previsto no art.71, inc. II, da Lei de Inquilinato. Nesse ser assim, estou com a magistrada sentenciante no sentido em que: "No caso dos autos, não se desincumbiu a demandante de comprovar o exato cumprimento do contrato em curso, notadamente quanto à cláusula 4ª, §1º, que ora transcrevo para melhor elucidar a questão: 4º) TRIBUTOS E ENCARGOS: (..) Primeiro Parágrafo: O LOCATÁRIO(A) por ocasião da assinatura do contrato deverá fazer um seguro individual contra incêndio do prédio em nome do LOCADOR(A) no valor 700.000,00 (Setecentos Mil Reais) objeto deste ajuste, mediante apólice e ser anualmente renovado com seu valor atualizado de acordo com o índice do IGP- M. Ora, as partes estipularam a contratação de seguro em favor do locador contra incêndio do imóvel, objeto da lide, desde a assinatura do contrato e com renovação anual em seu valor atualizado, de acordo com o índice do IGPM. Em verdade, a parte autora juntou à exordial apólice de seguro em seu próprio nome, e em valor segurado de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) para incêndio, não servindo tal documento para demonstrar o exato cumprimento do contrato, tal como previsto no art.71, inc. II, da Lei de Inquilinato. Conforme preceituam os arts. 320 e 434, do CPC/15, a petição inicial será instruída com os documentos indispensáveis à propositura da ação e à prova de suas alegações, não se perfazendo razoável que o autor requeira a juntada do termo de apólice em momento posterior, como pretendeu na petição de Id. nº 7641427, datada de agosto/2015, considerando que a disposição contratual foi clara ao impor a contratação de seguro por ocasião da assinatura do contrato, em 11.02.2011. Apesar disso, apenas por dever de cautela, registro que desponta de todas as apólices constantes dos autos a empresa demandante como beneficiária do seguro, o que não se coaduna com a previsão contratual de contratação de "seguro individual contra incêndio do prédio em nome do locador". Dessa forma, ressoa patente a infração cometida pela parte demandante durante toda a vigência do contrato, deixando o locador em situação de grande desvantagem, em risco permanente de não ser indenizado, o que desautoriza a pretensão autoral de renovação da locação, ante o claro descumprimento do requisito constante do art.71, inc. II, da Lei nº 8.245/94" (Id 2770929 - Págs. 2/3). No mais, cuido que foi juntada apólice de seguro (Id 2770852) que compreende apenas o interstício de 28/12/2013 a 28/12/2014, e não até o fim do contrato (em 15.03.2015), o que também configura quebra de contrato, porque o seguro deve abranger todo o período da avença locatícia e não determinado período de tempo. Outrossim, constato que anteriormente a apelante contratou o seguro no valor de R$ 400.000,00, com vigência de 28/12/09 a 28/12/10, sendo beneficiária de 75% do prêmio do seguro, enquanto o locador ficou com o percentual de 25% do mesmo prêmio (Id 2770861). E o valor do prêmio, fixado em contrato, deveria ser no valor de R$ 500.000,00 (contrato de locação de Id 2770845 - Pág. 3), configurando-se mais uma vez quebra de contrato. A falta de contratação do seguro nos termos do parágrafo primeiro da cláusula 4ª do contrato de locação não é questão secundária sem o condão de impedir a renovação. Pelo contrário, o descumprimento da obrigação de contratar seguro contra incêndio para o imóvel alugado caracteriza infração contratual grave na relação locatícia. É de extrema importância para resguardar o patrimônio do locador, mormente considerando os riscos inerentes ao ramo de atividade empresarial desenvolvido pelo locatário (comércio de calçados e derivados). Nesse contexto, ainda que a locadora não tenha exigido a apresentação da prova da contratação do seguro durante o curso do contrato e todo o tempo do ajuste, evidentemente cabia ao locatário cumprir sua obrigação em atenção ao princípio da boa-fé objetiva. Lembre-se que "os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé", consoante o disposto no art. 422 do Código Civil (CC). Dessa forma, não demonstrada a contratação de seguro nos termos do contrato de locação, evidentemente restou inviabilizado o exercício do direito à renovação da relação locatícia por meio da ação renovatória. (..) Enfim, a falta de contratação do seguro nos termos do contrato de locação constitui óbice à sua renovação, nos termos do art. 71, II, da Lei nº 8.245/91, sendo de rigor a improcedência do pedido. (..) Lado outro, observe-se que a locadora e a ora parte apelada, na contestação, pleiteou a fixação de aluguel provisório nos seguintes termos: "Por outro lado, registra-se que a autora deveria desocupar o imóvel após o fim do contrato, sem qualquer possibilidade de renovação, posto que avençado no parágrafo primeiro da cláusula segunda, ciente, também, de que se não entregar o imóvel quando finda a locação, deverá pagar aluguel em valor a ser arbitrado pelo Locador, até entregar o imóvel locado. E ao firmar contrato com disposição deste teor, a autora abriu mão de seu direito de renovar!" (Id 2770860 - Pág. 4, sem os destaques). (..) Lado outro, observe-se que a locadora e a ora parte apelada, na contestação, pleiteou a fixação de aluguel provisório nos seguintes termos: "Por outro lado, registra-se que a autora deveria desocupar o imóvel após o fim do contrato, sem qualquer possibilidade de renovação, posto que avençado no parágrafo primeiro da cláusula segunda, ciente, também, de que se não entregar o imóvel quando finda a locação, deverá pagar aluguel em valor a ser arbitrado pelo Locador, até entregar o imóvel locado. E ao firmar contrato com disposição deste teor, a autora abriu mão de seu direito de renovar!" (Id 2770860 - Pág. 4, sem os destaques). Com efeito, anoto que rever a conclusão da Corte local demandaria o reexame contratual e fático dos autos, situação vedada pelos óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Relativamente ao caráter protelatório dos embargos de declaração opostos, o acórdão recorrido foi conclusivo ao asseverar que (fl. 478): Lado outro, e ainda quando - no limite - se possa admitir não configurado o caráter manifestamente protelatório da presente oposição (CPC, art. 80, VII, c/c art. 1.026, § 2º), por entender-se que se situa num ponto qualquer entre o despreparo e a teimosia, resta convir que ela reflete conduta processual da embargante objetivamente caracterizadora de litigância de má-fé por sua incursão na vedação posta no inciso VI do referido art. 80 do CPC, em detrimento, assim, da indispensável observância dos preceitos fundamentais da razoável duração do processo e da cooperação respectivamente consagrados, no plano infraconstitucional, nos arts. 4º e 6º do mesmo diploma legal. Em franco desrespeito, inclusive, ao trabalho intelectual dos responsáveis pela formação do acórdão despropositadamente embargado, que consubstancia a entrega de prestação jurisdicional de forma clara, harmônica, suficiente e isenta de erro de procedimento, nada obstante eventualmente possa estar juridicamente equivocada. De sorte que ressuma a convicção de neste instante estar o colegiado a julgar um recurso manifestamente infundado, de modo a atrair a incidência da multa preconizada na cabeça do art. 81 do CPC, que proponho seja fixada em 1,5% (um vírgula cinco por cento) do valor corrigido da causa, revertendo em favor da parte adversa. Dessa forma, mais uma vez, alterar a conclusão do acórdão recorrido demandaria reexame de fatos e provas dos autos, providência vedada em recurso especial, ante o teor da Súmula 7/STJ. Vejamos: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. EMBARGOS COM PROPÓSITO DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 98 DO STJ. MULTA AFASTADA. CERCEAMENTO DE DEFESA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SUMULA N. 7 DO STJ. CONSTITUTO POSSESSÓRIO. ESCRITURA PÚBLICA. POSSE INDIRETA. CARACTERIZAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Inexiste afronta ao art. 535 do CPC/1973 quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 2. "Embargos de declaração manifestados com notório propósito de prequestionamento não têm caráter protelatório" (Súmula n. 98/STJ). 3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõe a Súmula n. 7 do STJ. 4. No caso concreto, o acolhimento da pretensão da recorrente, a respeito do cerceamento de defesa, demandaria incursão no acervo probatório dos autos. 5. O Tribunal de origem entendeu que estariam presentes circunstâncias a justificar a penalidade por litigância de má-fé. Alterar esse entendimento demandaria reexame das provas produzidas nos autos, vedado em recurso especial. 6. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, é cabível o ajuizamento de ação possessória pela posse indireta exercida pelo autor, decorrente da inserção de cláusula "constituti" na escritura pública de compra e venda de bem imóvel. Precedentes. 7. Recurso especial a que se dá parcial provimento, somente para afastar a multa do art. 538 do CPC/1973. (REsp n. 1.147.826/PR, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 17/9/2019, DJe de 20/9/2019.) Em face do exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal. Intimem-se. EMENTA