REsp 2091521 - ACORDAO

ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em sessão virtual de 27/08/2024 a 02/09/2024, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Raul Araújo. EMENTA AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. RECONSIDERAÇÃO. OFENSA AOS ART. 1.022 DO CPC/2015. ACÓRDÃO ESTADUAL FUNDAMENTADO. DESNECESSIDADE DE REGISTRO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. REQUISITOS PARA ADJUDICAÇÃO EVIDENCIADOS. NECESSIDADE DE REVOLVIMENTO DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO E ANÁLISE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 7 E 5 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Não se verifica a alegada violação ao art. 1.022 do CPC/2015, na medida em que a eg. Corte distrital dirimiu, fundamentadamente, os pontos essenciais ao deslinde da controvérsia. 2. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis, conforme Súmula 239/STJ. 3. Estando a decisão de acordo com a jurisprudência desta Corte, o recurso especial encontra óbice na Súmula 83/STJ. 4. Na hipótese, o Tribunal de origem assentou que "a adjudicação compulsória exige a comprovação do negócio jurídico, a ausência de pacto de arrependimento, a presença de recusa injustificada na outorga da escritura definitiva, bem como adimplemento do requerente. Tem-se, na espécie, que se encontram devidamente preenchidos tais requisitos". A modificação do entendimento firmado demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório e análise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas 7 e 5 do STJ. 5. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão ora agravada e, em novo julgamento, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial.

RELATÓRIO Trata-se de agravo interno (fls. 1216-1225, e-STJ), interposto por INTERLAGOS AGROPECUÁRIA E COMÉRCIO LTDA, contra decisão desta relatoria, que não conheceu do agravo por incidência da Súmula 182/STJ. Nas razões do agravo interno, a parte agravante defende, em síntese, que "há uma grande incompatibilidade entre os artigos apontados como violados por via do recurso especial interposto e a fundamentação da decisão de admissibilidade. 21. Urge informar que a decisão de admissibilidade é uma cópia da outra decisão proferida na adjudicação compulsória n. 0723349-84.2021.8.07.0001, manejada por Eduardo Chaves Machado e OUTRA em desfavor da Interlagos. Essa situação é facilmente comprovada ao serem analisadas as duas decisões, nas quais inclusive os IDs (referentes às decisões do Tribunal de Origem) são os mesmos. 22. Nesse contexto, a Agravante interpôs agravo em recurso especial no qual não alegou, novamente, a violação aos artigos apresentados no recurso inadmitido" (e-STJ, fl. 1220). Ao final, pleiteia a reconsideração da decisão agravada ou, se mantida, seja o presente feito levado a julgamento perante a eg. Quarta Turma. Impugnação apresentada (e-STJ, fls. 1229-1239). É o relatório. EMENTA AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. RECONSIDERAÇÃO. OFENSA AOS ART. 1.022 DO CPC/2015. ACÓRDÃO ESTADUAL FUNDAMENTADO. DESNECESSIDADE DE REGISTRO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. REQUISITOS PARA ADJUDICAÇÃO EVIDENCIADOS. NECESSIDADE DE REVOLVIMENTO DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO E ANÁLISE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 7 E 5 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Não se verifica a alegada violação ao art. 1.022 do CPC/2015, na medida em que a eg. Corte distrital dirimiu, fundamentadamente, os pontos essenciais ao deslinde da controvérsia. 2. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis, conforme Súmula 239/STJ. 3. Estando a decisão de acordo com a jurisprudência desta Corte, o recurso especial encontra óbice na Súmula 83/STJ. 4. Na hipótese, o Tribunal de origem assentou que "a adjudicação compulsória exige a comprovação do negócio jurídico, a ausência de pacto de arrependimento, a presença de recusa injustificada na outorga da escritura definitiva, bem como adimplemento do requerente. Tem-se, na espécie, que se encontram devidamente preenchidos tais requisitos". A modificação do entendimento firmado demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório e análise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas 7 e 5 do STJ. 5. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão ora agravada e, em novo julgamento, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial. VOTO À vista das razões apresentadas no agravo interno, reconsidero a decisão de fls. 1131-1133, tendo em vista que o recurso especial não encontra óbice na Súmula 182/STJ. Trata-se de agravo de decisão que não admitiu recurso especial interposto por INTERLAGOS AGROPECUÁRIA E COMÉRCIO LTDA, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão assim ementado (fls. 742-744, e-STJ): APELAÇÕES. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPRA E VENDA DE DIREITOS RELATIVOS A IMÓVEL LOCALIZADO NO CONDOMÍNIO "BELVEDERE GREEN". ESCRITURAÇÃO DEFINITIVA DO IMÓVEL. RECALCITRÂNCIA DA PARTE VENDEDORA. EXIGÊNCIA INDEVIDA DE PRÉVIO PAGAMENTO DE DESPESAS COM A REGULARIZAÇÃO DO BEM, COM RECOLHIMENTO DE ITBI E COM OBRAS DE INFRAESTRUTURA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. APRECIAÇÃO EQUITATIVA. INVIABILIDADE. BASE DE CÁLCULO. PROVEITO ECONÔMICO. TERRA NUA. RECURSO DA PARTE AUTORA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO ADESIVO DA PARTE RÉ CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Trata-se de apelações interpostas pelos autores e, adesivamente, pela ré contra sentença que, nos autos de ação de adjudicação compulsória, confirmando a tutela provisória anteriormente deferida, julgou procedentes os pedidos deduzidos na petição inicial, para "determinar a adjudicação compulsória do imóvel alvo da lide, determinando a expedição de ofício, com força de documentos de transferência de propriedade de imóvel, com a respectiva carta de adjudicação, ao Cartório do 2º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, a fim de que seja realizada a anotação da transferência de propriedade do Lote 09 - Conjunto 08 - Matrícula nº 167.375, Condomínio Rural Mansões Belvedere Green, localizado na Fazenda Taboquinha/DF, para o nome dos autores". Por força da sucumbência, a ré foi condenada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em R$2.000,00 (dois mil reais), nos moldes do art. 85, § 8º, do CPC. 2. No apelo interposto pela parte ré, controverte-se, em suma, quanto à possibilidade de escrituração definitiva do imóvel objeto de discussão nos autos, sob o argumento de que, à época da celebração do negócio jurídico, teriam sido transmitido tão somente os direitos possessórios relativos ao bem. Ainda no aludido apelo adesivo, a ré sustenta que a escrituração do referido bem não poderia ocorrer sem o prévio pagamento, pelos compradores, de despesas para regularização fundiária do imóvel, para realização de obras de infraestrutura no local, bem como sem o anterior recolhimento do ITBI. Por sua vez, no apelo interposto pelos autores, controverte-se tão somente acerca da fixação equitativa dos honorários sucumbenciais realizada pela r. sentença, pretendendo- se que tal verba seja calculada com base no valor do imóvel. 3. A ação de adjudicação compulsória funda-se em promessa de compra e venda irretratável e quitada, destinando-se ao suprimento, pelo Poder Judiciário, da outorga da escritura definitiva do bem, ante a inércia injustificada do promitente vendedor, nos moldes dos artes. 1.417 e 1.418, ambos do Código Civil. 4. O imóvel particular objeto de discussão no feito está localizado no lote 9, Conjunto 8, Condomínio Mansões Rurais Belvedere Green, Setor Habitacional Estrada do Sol (ID 36727488) e foi adquirido pelos autores, em 29/12/2008, conforme contrato de compra e venda apresentado ao ID 11488920. Após a contratação, o loteamento em questão foi regularizado pelo Governo do Distrito Federal em 17/1/2020, por meio do Decreto Distrital n. 40.400/2020, ocasião em que as matrículas relativas aos imóveis situados na área foram devidamente individualizadas. 5. Não há falar em simples transmissão de direitos possessórios entre os contratantes se a intenção das partes consistia, à época da contratação, na transmissão da propriedade do imóvel particular objeto de discussão nos autos, sobretudo se o próprio contrato (ID 36727484) previu a possibilidade de escrituração definitiva do bem após a regularização fundiária do loteamento, materializada pelo superveniente Decreto Distrital n. 40.400/2020. 6. O Código Civil, no art. 112, estabelece que nas declarações de vontade, a exemplo dos contratos firmados entre as partes, se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem. O art. 103, § 1º, incisos I, II e V, do CC, complementa tal premissa ao anotar que a interpretação do negócio jurídico deve lhe atribuir o sentido que for confirmado pelo comportamento das partes posterior à celebração do negócio, que corresponder aos usos, costumes e práticas do mercado relativas ao tipo de negócio, bem assim àquele que seria a razoável negociação das partes sobre a questão discutida, inferida das demais disposições do negócio e da racionalidade econômica das partes, consideradas as informações disponíveis no momento de sua celebração. 7. No caso, é inequívoca a intenção dos contratantes de transmitir a propriedade do imóvel objeto de discussão nos autos, o que não foi possível apenas em razão do caráter irregular do bem por ocasião da celebração do negócio jurídico. Tanto é que o próprio instrumento de compra e venda dos direitos possessórios vinculados ao bem previu a possibilidade de ulterior escrituração do bem em favor dos compradores, "após a regularização do Condomínio" perante o Poder Público (ID 36727486, p. 2). 8. Constata-se que o contrato firmado entre as partes não condicionou a outorga da escritura pública de compra e venda do imóvel ao pagamento dos valores relativos a encargos com obras de infraestrutura básica do local no qual situado o bem, tampouco com aqueles relativos ao procedimento de regularização da área. Em verdade, a "Cláusula Quarta" do contrato é clara ao prever tão somente que a escritura pública "será outorgada após a regularização do Condomínio" perante o Poder Público (ID 36727486, p. 2) e o pagamento integral do preço, o que já foi devidamente cumprido pelos adquirentes. 9. Em relação à exigência, pela vendedora, de pagamento do imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI) como condição para a outorga da escritura pública, é cediço que o excelso Supremo Tribunal Feral, no julgamento do Tema n. 1.124 da Repercussão Geral, fixou tese no sentido de que "o fato gerador do imposto sobre transmissão intervivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro". Desse modo, se inviável o recolhimento do ITBI antes do registro de transferência do bem no ofício registral, revela-se imperioso concluir que a obrigação de recolhimento de tal tributo deve ser cumprida pelos compradores tão somente por ocasião do efetivo registro do imóvel em seu nome. Ademais, o sujeito ativo do aludido tributo é o Distrito Federal, não se afigurando possível que a vendedora se substitua ao ente político na cobrança de tal exação. 10. Quanto à cobrança de "taxa de emissão para escritura", tem-se que a melhor exegese dessa disposição contratual é no sentido de que estas compreendem apenas os emolumentos cartorários necessários para escrituação do imóvel, não albergando, por certo, o repasse aos compradores de despesas relativas a obras e demais procedimentos necessários para a regularização do condomínio, o que, como bem pontuado pelo magistrado sentenciante, "violaria a regra legal a respeito da definitividade e previsibilidade dos contratos" (ID 36728148, p. 9). 11. Desse modo, revelado o pagamento integral do preço pelos compradores e a inexistência de cláusula de arrependimento, revela-se ilegítima a recusa da parte ré em proceder à necessária escrituração definitiva do imóvel. Afigura-se escorreito, portanto, o suprimento de vontade constante da r. sentença, com a finalidade de autorizar a imediata transferência do bem para o nome dos compradores. 12. A Corte Especial do c. Superior Tribunal de Justiça (STJ) concluiu o julgamento do Tema 1.076 da sistemática dos recursos repetitivos, fixando as seguintes teses: "i) A fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados. É obrigatória nesses casos a observância dos percentuais previstos nos §§ 2º ou 3º do artigo 85 do CPC - a depender da presença da Fazenda Pública na lide -, os quais serão subsequentemente calculados sobre o valor: (a) da condenação; ou (b) do proveito econômico obtido; ou (c) do valor atualizado da causa. ii) Apenas se admite arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo" (REsp n. 1.850.512/SP, relator Ministro Og Fernandes, Corte Especial, julgado em 16/3/2022, DJe de 31/5/2022.). 13. A Lei n 14.365/2022, na linha da tese em referência, estabeleceu expressamente no § 6º-A do art. 85 que, quando o valor da condenação ou do proveito econômico obtido ou o valor atualizado da causa for líquido ou liquidável, para fins de fixação dos honorários advocatícios, nos termos dos §§ 2º e 3º, é proibida a apreciação equitativa, salvo nas hipóteses expressamente previstas no § 8º. Inexiste, no caso, condenação pecuniária, de modo que os honorários advocatícios devem ser fixados com base no proveito econômico auferido pelos autores, ora recorrentes, o qual corresponde ao valor do terreno (terra nua) objeto da adjudicação compulsória, excluídas eventuais benfeitorias e demais construções nele erigidas. À luz dos critérios previstos no art. 85, § 2º, do CPC, considerando especialmente a baixa complexidade da demanda e o curto período de tramitação do feito, é cabível a fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais no patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico. 14. Recurso dos autores conhecido e parcialmente provido. Recurso adesivo da ré conhecido e desprovido. Honorários majorados. Nas razões do recurso especial, sustenta a recorrente, ora agravante, que: a) houve ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015; e b) o Tribunal a quo, ao reconhecer preenchidos os pressupostos da adjudicação compulsória, com a consequente escrituração do imóvel, negou vigência aos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil. Contrarrazões às fls. 954-979. No caso, da leitura das razões do apelo nobre, observa-se que a agravante defende a violação do art. 1.022, I e II, do CPC/2015, sob o argumento de que o acórdão recorrido foi omisso e obscuro. Com efeito, na leitura minudente do v. acórdão estadual, verifica-se que o eg. Tribunal estadual manifestou-se acerca dos temas pretendidos pela parte agravante, concluindo pela presença dos requisitos para adjudicação compulsória requerida pela parte agravada. Dessa forma, verifica-se que o Tribunal de origem abordou todos os pontos necessários à composição da lide, ofereceu conclusão conforme à prestação jurisdicional solicitada, encontra-se alicerçado em premissas que se apresentam harmônicas com o entendimento adotado e desprovido de obscuridades ou contradições. Salienta-se que esta Corte é pacífica no sentido de que não há omissão, contradição ou obscuridade no julgado quando se resolve a controvérsia de maneira sólida e fundamentada e apenas se deixa de adotar a tese do embargante. Nesse sentido, colhem-se estes precedentes: "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO APELO EXTREMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO AUTOR. (..) 2. Não constatada a alegada violação aos artigos 489, § 1º, inc. IV, e 1.022, inc. II, do CPC/15, porquanto todas as questões submetidas a julgamento foram apreciadas pelo órgão julgador, com fundamentação clara, coerente e suficiente, ainda que em sentido contrário a pretensão recursal. (..) 4. Agravo interno desprovido." (AgInt no AREsp 1.378.786/GO, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 12/03/2019, DJe de 15/03/2019 - g. n.) "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. DOIS RECURSOS INTERPOSTOS CONTRA A MESMA DECISÃO. PRECLUSÃO. UNIRRECORRIBILIDADE. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. REEXAME DO SUPORTE FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULA 7/STJ. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO DE PRECEITO LEGAL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO VERIFICADO. (..) 2. Não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação dos artigos 489 e 1.022 do Código de Processo Civil quando a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente. (..) 7. Agravo interno de fls. 720-730 não conhecido. Agravo interno de fls. 707-717 não provido." (AgInt no AREsp 1.270.355/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 12/03/2019, DJe de 19/03/2019 - g. n.) Avançando, o eg. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT), com arrimo no acervo fático-probatório, concluiu que, "revelado o pagamento integral do preço pelos compradores, revela-se ilegítima a recusa da parte ré em proceder à necessária escrituração definitiva do imóvel. Afigura- se escorreito, portanto, o suprimento de vontade constante da r. sentença, com a finalidade de autorizar a imediata transferência do bem objeto de discussão nos autos para o nome dos compradores". Leia-se, a propósito, o seguinte trecho do acórdão recorrido (fls. 772-777, e-STJ): "Assinadas essas premissas, anote-se que a ação de adjudicação compulsória fundamenta-se em promessa de compra e venda irretratável e quitado, destinando-se ao suprimento, pelo Poder Judiciário, da outorga da escritura definitiva do bem, ante a inércia injustificada do promitente vendedor. A propósito, confira-se as lições doutrinárias acerca da matéria: (..) O Código Civil estabelece as condições necessárias ao acatamento do pedido de adjudicação compulsória: (..) Nota-se que a adjudicação compulsória exige a comprovação do negócio jurídico, a ausência de pacto de arrependimento, a presença de recusa injustificada na outorga da escritura definitiva, bem como adimplemento do requerente. Tem-se, na espécie, que se encontram devidamente preenchidos tais requisitos. O imóvel objeto de discussão no feito está localizado no lote 9, Conjunto 8, Condomínio Mansões Rurais Belvedere Green, Setor Habitacional Estrada do Sol (ID 36727488). Registre-se que o loteamento em questão teve sua regularização aprovada pelo Governo do Distrito Federal em 17/1/2020, conforme Decreto n. 40.400/2020, ocasião em que as matrículas relativas aos imóveis situados na área foram devidamente individualizadas. Consigne-se que o reportado bem foi objeto, inicialmente, de contrato de promessa de compra e venda firmado entre a ré e Cláudia Helena Miranda de Siqueira Lima (ID 114588915), que, por sua vez, cedeu os direitos a José Castor do Maranhão, em 20/7/1999. Após sucessivas novas cessões de direitos, identificadas aos IDs 11488915, 11488917 e 1114588918, o imóvel foi adquirido pelos autores, em 29/12/2008, conforme instrumento de ID 11488920). O imóvel em discussão nos autos, então, foi inscrito, em 19/1/2021, sob a Matrícula n. 167.375, perante o 2º Ofício de registro de imóvel de Brasília, conforme atesta a certidão de ônus de ID 36727489. A ré, ora apelante, figura como proprietária do aludido bem perante o assento registral. Convém assentar que a integral quitação do preço por parte dos compradores é certa, conforme atestam os reportados contratos apresentados aos autos. Dito isso, como bem elucidado pelo douto magistrado sentenciante, os contratos de promessa de compra e venda ou promessa de cessão de direitos firmados entre as partes indicavam que a ulterior escritura pública seria outorgada pela ré após a regularização do condomínio. Isso porque foram cedidos, ou vendidos, direitos possessórios e, hodiernamente, pretende-se sua conversão ou regularização para direitos de propriedade. Assim, resta saber, neste instante, se é legítima ou não a cobrança de valores relativos à regularização da matrícula para expedição de escritura pública. Apesar das judiciosas razões apresentadas no recurso adesivo interporto pela ré, é cediço que a negociação de imóvel irregular, que é uma realidade no âmbito do Distrito Federal, é comumente realizada por meio contratos de cessão ou de promessa de cessão do direito de posse, já que não inexiste matrícula específica do bem, não havendo, portanto, instrumento necessário para disponibilização da propriedade imóvel. Esse quadro, contudo, não desnatura a real finalidade do negócio jurídico firmado entre as partes, qual seja, a transmissão da propriedade do imóvel objeto de discussão nos autos, sobretudo se considerada a ulterior regularização do bem. No aspecto, vale ressaltar que o próprio Código Civil, no art. 112, estabelece que nas declarações de vontade, a exemplo dos contratos firmados entre as partes, se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem. O art. 103, § 1º, incisos I, II e V, do CC, complementa tal premissa ao anotar que a interpretação do negócio jurídico deve lhe atribuir o sentido que for confirmado pelo comportamento das partes posterior à celebração do negócio, que corresponder aos usos, costumes e práticas do mercado relativas ao tipo de negócio, bem assim àquele que seria a razoável negociação das partes sobre a questão discutida, inferida das demais disposições do negócio e da racionalidade econômica das partes, consideradas as informações disponíveis no momento de sua celebração. É inequívoca, portanto, apesar das r. razões recursais, a intenção dos contratantes de transmitir a propriedade do imóvel objeto de discussão nos autos, o que não foi possível apenas em razão do caráter irregular do bem por ocasião da celebração do negócio jurídico. Sobre a natureza do negócio jurídico firmado entre as partes, são irretocáveis as considerações declinadas pelo douto magistrado sentenciante, Mário Henrique Silveira de Almeida: (..) Desse modo, sobrevindo a regularização do reportado imóvel, e também integral pagamento do preço pelos compradores, não cabe à vendedora recusar-se a conferir escritura pública definitiva sobre o bem, sob o argumento de que a suposta intenção dos contratantes se limitaria à transmissão dos direitos possessórios relativos ao bem, o que, como já assentado, não se sustenta. (..) Igualmente, não se revela legítima a recusa da vendedora em conferir escritura pública definitiva aos compradores do imóvel, sob o entendimento de que o contrato firmado entre as parte não teria sido registrado no cartório imobiliário competente. Isso porque o enunciado n. 239 da Súmula do c. STJ é claro ao estabelecer que "o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis". Para além, convém pontuar que, sobrevindo a regularização do imóvel objeto de discussão no feito, eventual recusa da vendedora em escriturar o bem somente se afiguraria possível em caso de não pagamento do preço pelos compradores, o que, como já anteriormente apontado, não se observa dos autos. Especificamente no que diz respeito à cobrança, pela ré, ora apelante, dos encargos para realização de obras de infraestrutura necessárias à regularização da área, bem assim de obras de pavimentação e drenagem efetuados no aludido loteamento, verifica-se o caráter indevido das aludidas exigências como condição para a outorga da escritura pública de compra e venda aos compradores. É que, ao analisar o negócio jurídico celebrado entre as partes, observa-se que não há cláusulas que tenham estabelecido a cobrança dos aludidos encargos. No ponto, convém mencionar o teor das Cláusulas Quarta e Sexta do instrumento contratual celebrado entre as partes, que dispõem a respeito das "Obrigações do Promitente Vendedor" e "Obrigações do Promitente Comprador", que foram assim redigidas (ID 36727486, p. 2): (..) Como observado, constata-se que o contrato firmado entre as partes não condicionou a outorga da escritura pública de compra e venda do imóvel ao pagamento dos valores relativos a encargos com obras de infraestrutura básica do local no qual situado o bem, tampouco aqueles relativos ao procedimento de regularização da área. Em verdade, a "Cláusula Quarta" do contrato é clara ao prever que a escritura pública "será outorgada após a regularização do Condomínio" perante o Poder Público, sem prever impor obrigações, ao comprador, relativas à assunção de despesas com obras de infraestrutura ou com a regularização do bem. A propósito, a Lei n. 6.766/79, no art. 26, caput e § 6º, estabelece que os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular e que "os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação". Nesse cenário legal, sobrevindo a regularização da área em que localizado o imóvel, é certo que a vendedora tem o dever de transferir a propriedade ao promitente comprador ou cessionário que promoveu o pagamento do preço, a exemplo dos autores, afigurando-se ilegítima a exigência do pagamento de despesas de regularização do empreendimento como condição para emissão da escritura definitiva. É importante ressalvar que, no âmbito da presente ação de adjudicação compulsória, o que se examina é a legitimidade da exigência, pela vendedora, de pagamento de encargos de regularização do imóvel pelos compradores como condição para emissão de escritura pública definitiva, o que, como já declinado, não se sustenta. Por seu turno, eventual existência de dever legal dos compradores de custearem as despesas necessárias à regularização da área deve ser objeto de ação própria, na via processual adequada. Avançando, em relação à exigência, pela vendedora, de pagamento do imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI) como condição para a outorga da escritura pública, é cediço que o excelso Supremo Tribunal Feral, no julgamento do Tema n. 1.124 da Repercussão Geral, fixou tese no sentido de que "o fato gerador do imposto sobre transmissão intervivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro". Desse modo, se inviável o recolhimento do ITBI antes do registro de transferência do bem no ofício registral, revela-se imperioso concluir que a obrigação de recolhimento de tal tributo deve ser cumprida pelos compradores por ocasião do efetivo registro do imóvel em seu nome. Ademais, como pertinentemente pontuado na r. sentença, o sujeito ativo do aludido tributo é o Distrito Federal, não se afigurando possível que a vendedora efetue a cobrança de tal exação dos compradores. Complemente-se, quanto à cobrança de "taxa de emissão para escritura", tem-se que estas compreendem apenas os emolumentos cartorários necessários para escrituração do imóvel, não albergando, por certo, o repasse de despesas relativas a obras e demais procedimentos necessários para a regularização do condomínio, o que, como bem pontuado pelo magistrado sentenciante, "violaria a regra legal a respeito da definitividade e previsibilidade dos contratos" (ID 36728148, p. 9). Desse modo, revelado o pagamento integral do preço pelos compradores, revela-se ilegítima a recusa da parte ré em proceder à necessária escrituração definitiva do imóvel. Afigura- se escorreito, portanto, o suprimento de vontade constante da r. sentença, com a finalidade de autorizar a imediata transferência do bem objeto de discussão nos autos para o nome dos compradores." (grifou-se) Sobre o tema, tem-se que a jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis, conforme Súmula 239/STJ. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. INTERESSE DE AGIR. REQUISITOS DA AÇÃO. OBSERVÂNCIA DA SÚMULA 239/STJ. ALEGADA VIOLAÇÃO DO ART. 113 DO CÓDIGO CIVIL. MANUTENÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. CRITÉRIO LEGAL DE FIXAÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis, conforme Súmula 239/STJ. 2. Quanto ao alegado comportamento contraditório do comprador, é inviável a análise da suposta violação do art. 113 do Código Civil, com o fim de aferir se houve ofensa ao princípio da boa-fé e abuso nas cláusulas contratuais que visavam resguardar o direito de posse, pois isso demandaria incursão no substrato fático-probatório dos autos, bem como a interpretação de cláusula contratual, o que é vedado no âmbito do recurso especial em observância às Súmulas 5 e 7 do STJ. 3. No tocante ao critério de fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais, tendo o Tribunal a quo atribuído o valor do proveito econômico ao valor da causa, após a emenda da petição inicial, decidiu em sintonia com a orientação do Superior Tribunal de Justiça. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.455.245/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 1/7/2024, DJe de 2/8/2024.) Estando a decisão de acordo com a jurisprudência desta Corte, o recurso especial encontra óbice na Súmula 83/STJ, Ademais, ainda que superado o referido óbice, tem-se que a pretensão de modificar o entendimento firmado demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório e análise de cláusulas contratuais, o que é inviável em estreita via de recurso especial, nos termos das Súmulas 7 e 5 do STJ. Com essas considerações, conclui-se que o recurso não merece prosperar. Ante o exposto, dou provimento ao agravo interno a fim de reconsiderar a decisão ora agravada e, em novo julgamento, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial. É como voto.