REsp 2238986 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por BRAZILIAN MORTGAGES COMPANHIA HIPOTECARIA contra decisão que obstou a subida de recurso especial. Extrai-se dos autos que a parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA cuja ementa guarda os seguintes termos (fl. 400): APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS AUTORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PREÇO PAGO. OUTORGA DE ESCRITURA. HIPOTECA SOBRE O TERRENO. OBRIGATORIEDADE DE LIBERAÇÃO DO ÔNUS HIPOTECÁRIO. ENTENDIMENTO FIRMADO PELO STJ, MEDIANTE A EDIÇÃO DA SÚMULA 308. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ART. 85, CAPUT E § 11, DO CPC. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Cuidam os autos de Apelação interposta em Ação Ordinária de Adjudicação Compulsória c/c Nulidade e Cancelamento de Hipoteca, visando à baixa do gravame hipotecário incidente sobre a unidade imobiliária adquirida por meio de promessa de compra e venda. 2. Nesse contexto, com fulcro nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, cumpre destacar, ab initio, que, mediante a promessa de compra e venda, o promitente comprador adquire o direito real à aquisição do imóvel, podendo exigir do promitente vendedor a outorga definitiva de compra e venda. 3. Ocorre que, no caso em comento , a irresignação recursal cinge em derredor da impossibilidade de cancelamento do gravame de hipoteca existente sobre unidade imobiliária, objeto da promessa de compra e venda, com a segunda apelada. 4. Nesta senda, ressalta-se que, para regularizar tal questão, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 308, a qual prevê que: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". 5. O relator, ministro João Otávio de Noronha, no julgamento do recurso REsp 1601575, explicou que, para garantir o pagamento da dívida da construtora, o banco pode valer-se "da cessão fiduciária dos direitos decorrentes dos contratos de compra e venda realizados entre a incorporadora e o promitente comprador e, assim, sub-rogar-se no direito de receber os valores devidos à construtora nos termos em que pactuados", conforme o art. 22 da Lei n.º 4.864/65. Ademais, salientou que a quitação do preço do bem imóvel pelo comprador constitui pressuposto para postular sua adjudicação compulsória (outorga da escritura definitiva do imóvel), nos termos do art. 1.418 do Código Civil de 2002. 6. In casu, verifica-se que a promitente compradora/ apelante realizou o pagamento integral dos valores devidos, possuindo, assim, o direito a escritura definitiva de compra e venda do imóvel , bem como a retirada do gravame hipotecário. (grifei) 7 . Por fim , destaca- se que, consoante entendimento deste Egrégio Tribunal de Justiça, o magistrado primevo equivocou-se ao arguir que a Súmula 308 do STJ não se aplica aos imóveis comerciais. 8. Ante o exposto, reforma-se a sentença para determinar o cancelamento, em definitivo, do gravame hipotecário que incide sobre a unidade imobiliária em comento. 9. Diante do provimento do recurso da parte autora e em observância ao art. 85, caput, e § 11 do Código de Processo Civil, fixa-se a verba honorária em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, a ser paga pela parte ré/apelada, NDCJ - Construções e Incorporações LTDA. Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 503-566). No recurso especial, a parte recorrente alega, preliminarmente, ofensa aos arts. 1.022 e 489 do CPC, porquanto, apesar da oposição dos embargos de declaração, o Tribunal de origem não se pronunciou sobre pontos necessários ao deslinde da controvérsia, especialmente quanto à inaplicabilidade da Súmula n. 308/STJ a imóveis comerciais. Aduz, no mérito, violação do art. 1.419 do Código Civil. Sustenta, em síntese, que a Súmula n. 308/STJ foi aplicada indevidamente pelo Tribunal a quo ao liberar a hipoteca sobre unidades comerciais do empreendimento. Defende que a Súmula se aplica exclusivamente a imóveis residenciais, conforme entendimento pacificado do STJ, e não a imóveis comerciais, como é o caso das unidades em questão (fls. 568-573). Afirma, ainda, que a liberação do gravame hipotecário antes da satisfação da dívida viola o direito de garantia previsto no art. 1.419 do Código Civil, prejudicando a instituição financeira ao reduzir sua garantia de forma injustificada (fls. 582-583). Aponta divergência jurisprudencial com arestos de outros tribunais e desta Corte. Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 615-629). Sobreveio juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 630-637), o que ensejou a interposição do presente agravo. Apresentada contraminuta do agravo (fls. 714-721). É, no essencial, o relatório. Atendidos os pressupostos de admissibilidade, verifico que as razões veiculadas pela parte agravante mostram-se relevantes, razão pela qual o presente agravo deve ser convertido em recurso especial, a fim de possibilitar um melhor exame da controvérsia. Ante o exposto, conheço do agravo para determinar a sua conversão em recurso especial. À Coordenadoria para as providências cabíveis. Publique-se. Intimem-se. EMENTA