REsp 2046845 - ACORDAO

ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Quarta Turma, em questão de ordem, retificar o julgamento ocorrido em 19/08/2025, para dar provimento ao recurso especial. EMENTA Direito civil. Recurso especial. Adjudicação compulsória. Prescrição da pretensão de cobrança. Ausência de quitação. Recurso provido. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás que manteve sentença de procedência em ação de adjudicação compulsória, reconhecendo a prescrição da pretensão de cobrança da dívida e determinando a outorga da escritura definitiva do imóvel. 2. O acórdão recorrido entendeu que a prescrição da pretensão de cobrança implica a quitação do preço do imóvel, preenchendo os requisitos para a adjudicação compulsória, incluindo a recusa injustificada do promitente vendedor em transferir o bem. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se a prescrição da pretensão de cobrança da dívida relativa ao contrato de promessa de compra e venda implica a quitação do preço do imóvel, permitindo a adjudicação compulsória. III. Razões de decidir 4. A prescrição não extingue a obrigação em si, mas apenas a pretensão do credor de exigir judicialmente o cumprimento da prestação pecuniária, convertendo a obrigação em dívida natural, apesar da inexigibilidade coercitiva. 5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a quitação do preço do imóvel é requisito necessário para a adjudicação compulsória e que a prescrição não preenche o requisito de quitação do contrato de compra e venda. 6. A decisão da Corte de origem não está em consonância com a jurisprudência do STJ, que não reconhece a prescrição como quitação do preço do imóvel para fins de adjudicação compulsória. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso provido para reforma do acórdão recorrido, julgando-se improcedentes os pedidos da inicial e invertendo-se os ônus da sucumbência. Tese de julgamento: "1. A prescrição da pretensão de cobrança não implica quitação do preço do imóvel. 2. A quitação do preço é requisito necessário para a adjudicação compulsória. 3. A prescrição apenas converte a obrigação em dívida natural, sem exigibilidade coercitiva". Dispositivos relevantes citados: Decreto-Lei n. 58/1937, art. 15; Código Civil, art. 1.418. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.354.591/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 27/5/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2.499.259/SE, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/4/2024.

RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por TORRES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. com fundamento no art. 105, III, b e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás no julgamento da Apelação Cível n. 5078627-73.2020.8.09.0011. O acórdão recorrido conheceu parcialmente da apelação da ora recorrente e negou-lhe provimento, mantendo a sentença, que julgara procedente a ação de adjudicação compulsória proposta por Wanessa Borges de Oliveira, reconhecendo a prescrição da pretensão de cobrança da dívida e determinando a outorga da escritura definitiva do imóvel (fls. 510-515). O acórdão recorrido foi assim ementado (fl. 517): APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROCEDÊNCIA NA ORIGEM. PRELIMINARES. INOVAÇÃO RECURSAL E PRECLUSÃO A ENSEJAREM O PARCIAL CONHECIMENTO DO APELO. PRELIMINAR DE "ERROR IN PROCEDENDO" AFASTADA. REQUISITOS NECESSÁRIOS À OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA EM FAVOR DA AUTORA/APELADA CONFIGURADOS. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS MAJORADOS. I. As matérias não submetidas, a tempo e modo, ao crivo do juízo "a quo", não podem agora serem suscitadas em grau recursal, sob pena de ofensa ao contraditório e ampla defesa, de supressão de instância e de violação ao princípio da eventualidade. II. Tendo em vista que a emenda à inicial se deu em atendimento a comando judicial, não há falar em "error in procedendo" decorrente da alteração do pedido após apresentação da contestação, réplica e contestação à reconvenção. III. São requisitos para a adjudicação compulsória a existência de obrigação derivada de promessa de compra e venda de imóvel, prova do pagamento integral do preço e recusa injustificada do promitente vendedor em transferir o bem objeto do negócio jurídico. Na presença de tais requisitos, agiu bem o magistrado singular ao determinar que a ora Apelante outorgasse escritura pública à ora Apelada. IV. A par do comando inserto no art. 85, §11, do CPC, a majoração dos honorários advocatícios fixados no primeiro grau de jurisdição é medida que se impõe. APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE CONHECIDA E, NESTA PARTE, DESPROVIDA. No recurso especial (fls. 528-545), a parte recorrente aponta, além de dissídio jurisprudencial, ofensa aos seguintes artigos: a) 15 do Decreto-Lei n. 58/1937, sustentando que a prescrição da pretensão de cobrança das parcelas contratuais inadimplidas não implica quitação integral do preço do imóvel (fls. 538-539); b) 1.418 do Código Civil, argumentando que a decisão contraria a exigência de pagamento integral do preço para a adjudicação compulsória (fls. 538-539). Também aponta divergência na interpretação de que a prescrição da pretensão de cobrança das parcelas inadimplidas equivaleria à quitação integral do preço do imóvel, citando acórdão paradigma do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (fls. 540-541). Requer o provimento do recurso especial para que se reforme o acórdão recorrido, reconhecendo-se a violação dos dispositivos legais mencionados e a caracterização do dissenso jurisprudencial, além da inversão do ônus da sucumbência (fl. 545). O recurso especial foi admitido pelo Tribunal de origem, que reconheceu a presença dos requisitos de admissibilidade e a pertinência da submissão do inconformismo à apreciação do Superior Tribunal de Justiça (fls. 655-657). As contrarrazões foram apresentadas, pugnando-se pelo desprovimento do recurso especial (fl. 656). É o relatório. EMENTA Direito civil. Recurso especial. Adjudicação compulsória. Prescrição da pretensão de cobrança. Ausência de quitação. Recurso provido. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás que manteve sentença de procedência em ação de adjudicação compulsória, reconhecendo a prescrição da pretensão de cobrança da dívida e determinando a outorga da escritura definitiva do imóvel. 2. O acórdão recorrido entendeu que a prescrição da pretensão de cobrança implica a quitação do preço do imóvel, preenchendo os requisitos para a adjudicação compulsória, incluindo a recusa injustificada do promitente vendedor em transferir o bem. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se a prescrição da pretensão de cobrança da dívida relativa ao contrato de promessa de compra e venda implica a quitação do preço do imóvel, permitindo a adjudicação compulsória. III. Razões de decidir 4. A prescrição não extingue a obrigação em si, mas apenas a pretensão do credor de exigir judicialmente o cumprimento da prestação pecuniária, convertendo a obrigação em dívida natural, apesar da inexigibilidade coercitiva. 5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a quitação do preço do imóvel é requisito necessário para a adjudicação compulsória e que a prescrição não preenche o requisito de quitação do contrato de compra e venda. 6. A decisão da Corte de origem não está em consonância com a jurisprudência do STJ, que não reconhece a prescrição como quitação do preço do imóvel para fins de adjudicação compulsória. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso provido para reforma do acórdão recorrido, julgando-se improcedentes os pedidos da inicial e invertendo-se os ônus da sucumbência. Tese de julgamento: "1. A prescrição da pretensão de cobrança não implica quitação do preço do imóvel. 2. A quitação do preço é requisito necessário para a adjudicação compulsória. 3. A prescrição apenas converte a obrigação em dívida natural, sem exigibilidade coercitiva". Dispositivos relevantes citados: Decreto-Lei n. 58/1937, art. 15; Código Civil, art. 1.418. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.354.591/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 27/5/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2.499.259/SE, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/4/2024. VOTO A controvérsia consiste em saber se o encerramento do contrato pela prescrição gera o direito ao comprador inadimplente de requerer ao Judiciário a adjudicação compulsória da propriedade. No presente caso, o acórdão concluiu que a prescrição da pretensão de cobrança da dívida relativa ao contrato de promessa de compra e venda implica a quitação do preço do imóvel porque, uma vez prescrita a pretensão de cobrança, a parte vendedora não dispõe mais de meios legais para exigir o pagamento, o que, na prática, equivale à quitação do contrato (fl. 514). Desse modo, concluiu que os requisitos necessários para a adjudicação compulsória foram preenchidos, que incluem a existência de uma obrigação derivada de promessa de compra e venda de imóvel, a prova do pagamento integral do preço (ou sua quitação por prescrição) e a recusa injustificada do promitente vendedor em transferir o bem objeto do negócio jurídico, comprovada pela contestação apresentada. Confiram-se trechos do acórdão recorrido (fls. 514-515): Na hipótese, o "Contrato de Compromisso de Compra e Venda" e a "Cessão de Direitos " a instruírem a peça pórtica - movimento nº. 01, arquivos nº. 09 e 10 -, afiguram-se aptos à satisfação do primeiro requisito acima referido, ao passo que a quitação - segundo requisito - é mero corolário do reconhecimento da prescrição da pretensão de cobrança da dívida consubstanciada nos instrumentos contratuais retromencionados. .. Já no tocante à "recusa injustificada do promitente vendedor em transferir o bem objeto do negócio jurídico", tenho que, da própria contestação apresentada no movimento nº. 06, dessume-se a resistência da Ré/Apelante à pretensão inaugural, motivo pelo qual reputo presentes todos os requisitos necessários à adjudicação compulsória pretendida. Registre-se que, nos contratos de compra e venda, tanto a quitação pelo adimplemento das obrigações quanto a consumação da prescrição dos valores devidos são formas específicas de extinção do vínculo contratual, embora se concretizem por meios distintos e produzam efeitos jurídicos diversos. A quitação opera-se quando o adquirente cumpre integralmente suas obrigações pecuniárias, seja mediante pagamento à vista ou parcelado, nos termos exatos pactuados no instrumento contratual. Como consequência desse adimplemento, operam-se os seguintes efeitos: a extinção definitiva do contrato; a liberação do comprador de quaisquer encargos remanescentes; e a declaração de seu direito à transferência de propriedade, nos moldes previstos pelo art. 15 do Decreto-Lei n. 58/1937, segundo o qual "os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda". Por outro lado, a prescrição não extingue a obrigação em si, mas apenas fulmina o direito do credor - no caso, o vendedor - de exigir judicialmente o cumprimento da prestação pecuniária, em razão do transcurso do lapso temporal legalmente estipulado para a propositura da ação de cobrança. Assim, os efeitos jurídicos da prescrição diferenciam-se daqueles decorrentes da quitação, pois apenas ensejam a extinção da pretensão ao pagamento pelo credor e a conversão da obrigação pecuniária em dívida natural, desprovida de exigibilidade coercitiva, o que não retira a obrigação moral de pagamento voluntário pelo devedor. Nesse contexto, a decisão da Corte de origem não está de acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça de que a prescrição não atinge o direito subjetivo do credor e não preenche o requisito objetivo de efetivo pagamento e quitação do contrato de compra e venda para o fim de obrigar o credor a outorgar a escritura definitiva do bem imóvel em favor do devedor. A propósito (destaquei) : AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. OUTORGA DE ESCRITURA PELA PRESCRIÇÃO DAS PARCELAS DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO. SÚMULA 83/STJ. 1. "A quitação do preço do bem imóvel pelo comprador constitui pressuposto para postular sua adjudicação compulsória, consoante o disposto no art. 1.418 do Código Civil de 2002" (REsp 1.601.575/PR, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, DJe de 23.8.2016). Precedentes. 2. "A prescrição pode ser definida como a perda, pelo titular do direito violado, da pretensão à sua reparação. Inviável se admitir, portanto, o reconhecimento de inexistência da dívida e quitação do saldo devedor, uma vez que a prescrição não atinge o direito subjetivo em si mesmo" (REsp 1.694.322/SP, relatora MINISTRA NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe de 13.11.2017). Precedentes. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.354.591/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 27/5/2024, DJe de 4/6/2024.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO DA DÍVIDA. RECONHECIMENTO DA PRESCRIÇÃO NÃO ALCANÇA O DIREITO SUBJETIVO EM SI. ACÓRDÃO EM PERFEITA HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Segundo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "o pagamento integral do imóvel pelo promitente comprador é requisito necessário para se pleitear a sua adjudicação compulsória" (AgInt no REsp n. 1.694.360/GO, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 30/10/2023, DJe de 3/11/2023), e a prescrição apenas impede a pretensão à reparação, sem tornar inexistente a dívida. 2. Na hipótese dos autos, a improcedência da ação de adjudicação compulsória deu-se pela ausência de quitação integral do preço por parte da insurgente. Portanto, o acórdão recorrido encontra-se em perfeita consonância com a jurisprudência desta Corte, a atrair a incidência do óbice da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.499.259/SE, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/4/2024, DJe de 17/4/2024.) Nesse contexto, os pedidos autorais são improcedentes, tendo em vista a inexistência do preenchimento dos requisitos objetivos para a adjudicação compulsória. Ante o exposto, conheço do recurso especial e dou-lhe provimento para reformar o acórdão recorrido, julgando improcedentes os pedidos da inicial e invertendo os ônus de sucumbência. É o voto.

QUESTÃO DE ORDEM Trata-se de recurso especial interposto por TORRES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás que manteve sentença de procedência em ação de adjudicação compulsória, reconhecendo a prescrição da pretensão à cobrança da dívida e determinando a outorga da escritura definitiva do imóvel. Consoante disposto na certidão de fl. 685, "a QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 19/08/2025 a 25/08/2025, por unanimidade, decidiu não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator". Contudo, segundo consta do dispositivo da ementa, o recurso especial foi "provido para reforma do acórdão recorrido, julgando-se improcedentes os pedidos da inicial e invertendo-se os ônus da sucumbência". Nesse contexto, chamo o feito à ordem para submeter à Quarta Turma a retificação da mencionada certidão. Ante o exposto, torno sem efeito a certidão de fl. 685 e determino sua retificação para que conste o seguinte: "A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, na sessão virtual de 19/8/2025 a 25/8/2025, por unanimidade, deu provimento ao recurso nos termos do voto do Sr. Ministro Relator" . É o voto.