AREsp 3023180 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por PRESTIGE INCORPORACAO E ADMINISTRACAO DE BENS S.A. contra decisão que obstou a subida de recurso especial. Extrai-se dos autos que a agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ cuja ementa guarda os seguintes termos (fl. 487): APELAÇÃO CÍVEL. DEMANDA DE RESCISÃO CONTRATUAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA REFORMADA. RESCISÃO DECLARADA ANTE O ATRASO NA ENTREGA DO BEM. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS (IMÓVEIS QUITADOS) E MULTA PELO DESCUMPRIMENTO DE 5% DO VALOR PAGO EM DESFAVOR DA PARTE RÉ (VENDEDORA). REDUÇÃO DA MULTA PREVISTA EM CONTRATO EM RAZÃO DA DESPROPORCIONALIDADE E DA IRRAZOABILIDADE. TOTAL QUE DEVE SE SUBMETER AO ABATIMENTO DOS VALORES GASTOS COM TAXA DE MANUTENÇÃO, COMISSÃO DE CORRETAGEM E EVENTUAIS DANOS PELO USO DOS IMÓVEIS. VALORES QUE DEVEM SER CORRIGIDOS PELO IPCA DESDE A DATA DO DESEMBOLSO E PELA TAXA SELIC APÓS O TRÂNSITO EM JULGADO DESTA DECISÃO. MULTA QUE DEVE SER CORRIGIDA PELO IPCA DA DATA DA CITAÇÃO ATÉ ESTA DECISÃO E PELA SELIC A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DESTA DECISÃO. CONDENAÇÃO DA PARTE RÉ AO PAGAMENTO DE CUSTAS E HONORÁRIOS NA PROPORÇÃO DE 10% DO VALOR DA CONDENAÇÃO. APELAÇÃO PROVIDA PARA REFORMAR A SENTENÇA E JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTES (IMPROCEDÊNCIA MÍNIMA) OS PEDIDOS INICIAIS NOS TERMOS DO ART. 487, I DO CPC. SENTENÇA REFORMADA NA SUA INTEGRALIDADE. RECURSO PROVIDO. Rejeitados os embargos de declaração opostos tanto pelo recorrido, quanto pela recorrente (fls. 526-535 e 555-560). No recurso especial, alega, preliminarmente, ofensa aos artigos 489, §1º, VI, e 1.022, II, do CPC, porquanto, apesar da oposição dos embargos de declaração, o Tribunal de origem não se pronunciou sobre pontos necessários ao deslinde da controvérsia. Aduz, no mérito, que o acórdão contrariou as disposições contidas nos artigos 371 e 373, II, do Código de Processo Civil. Sustenta, em síntese, que o Tribunal de origem desconsiderou injustificadamente a prova testemunhal produzida, em especial do engenheiro responsável pela obra, que relatou dificuldades enfrentadas na fase final da construção em decorrência da pandemia de Covid-19, que incluem atrasos na entrega de materiais e ausência de mão-de-obra. Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 622-626). Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 627-632), o que ensejou a interposição do presente agravo. Apresentada contraminuta do agravo (fls. 648-650). É, no essencial, o relatório. Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial. Mediante análise dos autos, verifica-se que a recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: artigos 489, §1º, VI, e 1.022, II, do Código de Processo Civil e artigos 371 e 373, II, do Código Civil. Inicialmente, não há que se falar em ofensa aos artigos 489 e 1.022 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem, ao dar provimento ao recurso de apelação interposto pelo recorrido, julgando parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, solucionou a lide em conformidade com o que foi apresentado em juízo, com fundamentação suficiente, inexistindo omissão ou contradição. Confira-se trecho do acórdão recorrido (fls. 491-492): Alegou a parte recorrente que, com a inversão do ônus da prova, caberia à parte apelada o ônus de comprovar que não deu causa ao desfazimento do negócio jurídico. Também, afirmou que não foi por conta da pandemia que ocorreu o atraso, mas sim, pela inteira responsabilidade da recorrida. Aqui, os argumentos devem ser acolhidos em sua integralidade. Neste caso, há uma excludente de responsabilização prevista no art.393 do Código Civil, correlacionado ao cenário vivenciado, que assim dispõe: Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado. Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não eram possíveis evitar ou impedir. A construtora não pode se valer a qualquer tempo do artigo acima mencionado, em razão de que deve ser levado em consideração as circunstâncias entre a construtora e cada comprador das unidades imobiliárias. Isto porque, apesar do atraso ser de menos de um mês, ele ocorreu e, também, não há nos autos a comprovação da tese alegada pala parte ré, ora apelada. Explico. Toda a fundamentação da parte ré foi direcionada aos atrasos decorrentes da pandemia e a impossibilidade de conclusão da obra. Pois bem, do caderno processual, em momento algum, senão um único trecho do depoimento do engenheiro que atendia a referida construtora naquele momento, houve a comprovação de redução significativa de funcionários, de atraso na entrega de materiais, ou ainda, de que, por alguma razão, a construção civil teria deixado de ser considerada atividade essencial. A parte apelada não se valeu da faculdade prevista no art. 373, II do CPC, ou seja, restringiu-se a citar determinações municipais e estaduais limitando as atividades em razão do isolamento decorrente da pandemia causada pelo COVID 19. Ora, por mais que se admitisse tais atrasos decorrentes do isolamento e da dificuldade na execução da obra, nada foi demonstrado nos autos para justificar este atraso. Demais disso, resta clara a ausência de cientificação do consumidor, comprador, autor e ora apelante acerca destes possíveis atrasos e suas justificativas. Certamente, um atraso de tão poucos dias poderia ser justificado com as alegações da parte corroboradas por documentos que ratificassem sua tese, tanto nos autos, quanto diretamente ao comprador das unidades. Outro ponto a se frisar é o entendimento pacificado de que, não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos, como justificativa para atraso na entrega de empreendimentos imobiliários. Essas justificativas encerram " em relação ao compromissário adquirente. Portanto, asres inter alios acta" justificativas trazidas pela parte requerida são superficiais e desprovidas de quaisquer documentos que corroborassem sua tese. Ademais, os Tribunais pátrios não admitem como justificativa para atraso na entrega da obra o excesso de chuvas, ou ainda, inviabilidade de obtenção de materiais sem justificativa cabal como casos fortuitos ou força maior, uma vez que, tais circunstâncias fazem parte do risco inerente à atividade de construção civil, não configurando situação imprevisível. Em que pese a pandemia tenha sido uma situação deve-se pontuar que asui generis, construção civil foi considerada ramo de atividade essencial, portanto, permitida a sua continuidade. Neste caso concreto, a parte deveria ter comprovado que estava com diminuição significativa de mão de obra, dificuldades e atraso na entrega de materiais e equipamentos, bem como, que o atraso, apesar de pequeno, estaria, suficientemente, justificado. Sob este diapasão, em que pese a necessidade de se individualizar o contrato firmado entre o comprador e o vendedor/construtora, haja vista a peculiaridade de cada caso que depende da análise das cláusulas contratuais no tocante ao prazo de entrega do imóvel, as condições e formas de pagamento, o que gerou o atraso, tal análise deve levar em conta a verdade formal, ou seja, a existente nos autos. Verifica-se, então, que a parte ré, apesar de lhe ter sido proporcionado na instrução processual momento para a juntada de provas que corroborassem sua tese, limitou-se a discutir decretos e atraso na entrega de documentos que justificassem, repiso, segundo seus argumentos, ao atraso na entrega. Conforme consabido, a rescisão de contrato é faculdade de ambas as partes, do comprador, inclusive, sem qualquer justificativa, ou seja, por expressão de vontade. Neste caso concreto, resta claro o direito de o apelante rescindir seu contrato, inclusive, sob a justificativa de atraso na entrega do bem. Por outro viés, como a parte apelada não logrou êxito em demonstrar as razões do atraso de forma robusta, o caso é de se declarar a rescisão do contrato, nos termos requeridos na petição inicial. Ainda, assim constou no acórdão que julgou os embargos de declaração opostos pela recorrente (fls. 557-558): Em suas razões, o embargante aduziu que o acórdão embargado apontou a falta de comprovação efetiva de que a pandemia COVID-19 afetou o andamento das obras, no entanto, destacou que as determinações governamentais da paralisação das atividades hoteleiras configuram situação de força maior ou fato do príncipe. No entanto, tal questão foi abordada e fundamentada no acórdão objurgado. Observe- se: .. Conforme bem fundamentado, bem se sabe dos percalços causados pelo evento pandêmico, no entanto, faz-se necessário traçar um liame causal entre a pandemia e a causa do dano, o que não foi feito nos presentes autos. Dessa forma, não há que se acolher as argumentações trazidas nesse sentido, haja vista terem sido devidamente enfrentadas no acórdão de apelação. .. Salientou a omissão referente à análise da cláusula 15.1.3 do contrato que menciona não se confundir a data de conclusão das obras civis com a data de início das atividades operacionais do empreendimento. No entanto, o contrato foi analisado minuciosamente, levando-se em considerações todas as cláusulas contratuais que poderiam ter influenciado na alteração do julgado. Observa-se, portanto, que a lide foi solucionada em conformidade com o que foi apresentado em juízo e que o acórdão recorrido possui fundamentação suficiente, inexistindo omissão, porquanto manifestou-se expressamente sobre os motivos que o levaram a considerar que inexistiu justa causa para o atraso na entrega das obras, com a análise das cláusulas contratuais relevantes para o deslinde do processo. Ademais, o órgão julgador não necessita afastar todas as alegações das partes, bastando que se manifeste suficientemente sobre suas razões de decidir. A propósito, cito precedente: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. INEXISTÊNCIA. HASTA PÚBLICA. DESFAZIMENTO DA ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL. ART. 903, §§ 1º E 2º, DO CPC. SÚMULA 283/STF. 1. A controvérsia gira em torno da validade da arrematação de um imóvel, cuja anulação foi determinada pelo Tribunal de Justiça do Mato Grosso do Sul. A Corte entendeu que houve remição da dívida. O recorrente, no entanto, sustenta que a remição foi intempestiva, realizada sem o depósito integral do valor devido e somente após a assinatura do auto de arrematação. 2. Não há falar em violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando a Corte estadual enfrenta, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas. 3. A arrematação torna-se irretratável após a assinatura do auto, conforme dispõe o caput do art. 903 do CPC. No entanto, é possível seu desfazimento se forem comprovados vícios que se enquadrem nas hipóteses excepcionais previstas nos §§ 1º e 2º do referido artigo. 4. A ausência de impugnação, nas razões do recurso especial, de fundamento autônomo e suficiente à manutenção do acórdão recorrido atrai o óbice da Súmula 283 do STF, segundo a qual: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles". 5. A falta de cotejo analítico impede o acolhimento do recurso, pois não foi demonstrado em quais circunstâncias o caso confrontado e o aresto paradigma aplicaram diversamente o direito sobre a mesma situação fática. Recurso especial conhecido em parte e improvido. (REsp n. 1.936.100/MS, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN de 15/5/2025.) grifei . RECURSOS ESPECIAIS. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO E COBRANÇA MOVIDA POR SOCIEDADE EMPRESÁRIA CONTRA EX-SÓCIO ADMINISTRADOR. EMPRÉSTIMOS E DESPESAS IRREGULARES. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INOCORRÊNCIA. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO VERIFICADO. COMPROVAÇÃO DOS FATOS CONTROVERTIDOS. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. VIOLAÇÃO DO PRINCÍPIO DA CORRELAÇÃO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. DISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. SÚMULA 7/STJ. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. 1. Ação ajuizada em 20/9/2013. Recursos especiais interpostos em 27/1/2017 e 9/2/2017. Autos conclusos ao Gabinete da Relatora em 10/9/2018. 2. O propósito recursal é verificar se houve negativa de prestação jurisdicional, cerceamento de defesa e afronta ao princípio da correlação, bem como se há comprovação dos fatos narrados na inicial e se a distribuição da sucumbência foi feita de forma proporcional pelo acórdão recorrido. 3. O acórdão recorrido apresenta fundamentação adequada, tendo os julgadores reconhecido, à unanimidade, com base em ampla incursão no acervo probatório dos autos, a obrigação do recorrente em restituir os valores ali elencados. Ausência de violação ao art. 489 do CPC/15. 4. Não há nulidade processual quando o Tribunal julga integralmente a lide e soluciona a controvérsia em conformidade com o que lhe foi apresentado. O julgador não é obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos trazidos pelas partes em defesa de suas teses, devendo, apenas, enfrentar a demanda observando as questões relevantes e imprescindíveis à sua resolução. Precedente. .. RECURSO ESPECIAL DA SOCIEDADE EMPRESÁRIA NÃO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DO EX-SÓCIO PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (REsp n. 1.837.445/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/10/2019, DJe de 28/10/2019.) grifei . Afirma, ainda, o recorrente que houve ofensa aos artigos 371 e 373, II, do Código de Processo Civil. Entretanto, conforme se observa da fundamentação do acórdão recorrido, cujos trechos foram acima transcritos, analisar a alegada ofensa a tais dispositivos exigiria o revolvimento do conjunto fático-probatório, o que é vedado em recurso especial. A aplicação da Súmula 7/STJ ao caso mostra-se imperiosa, tendo em vista que a Corte de origem delimitou e especificou detalhadamente os motivos que a levaram a concluir que houve atraso injustificado na entrega das obras. No presente caso, rever as conclusões do Tribunal a quo no sentido de que a construtora recorrente não comprovou que o descumprimento contratual decorreu de caso fortuito ou força maior demandaria o reexame de fatos e provas, o que atrai a incidência da Súmula n. 7/STJ. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA DE LOTEAMENTO. ALEGAÇÃO DE FORTUITO EXTERNO E CULPA EXCLUSIVA DE TERCEIROS. INOCORRÊNCIA. RISCO DO EMPREENDIMENTO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543/STJ. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. APLICABILIDADE DO TEMA 971/STJ. DEVOLUÇÃO DA CORRETAGEM. POSSIBILIDADE. TEMA 938/STJ. REEXAME DE FATOS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. O atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento, decorrente de exigências administrativas, entraves burocráticos e pandemia da Covid-19, não configura fortuito externo nem culpa exclusiva de terceiros, mas integra o risco da atividade econômica desenvolvida pela incorporadora. 2. Reconhecida a culpa exclusiva da vendedora, impõe-se a restituição integral e imediata das parcelas pagas pela adquirente, nos termos da Súmula 543/STJ. 3. É cabível a inversão da cláusula penal em desfavor da promitente vendedora, conforme entendimento firmado no Tema 971/STJ, de modo a assegurar equilíbrio contratual. 4. A restituição das despesas com corretagem é devida quando a resolução contratual decorre de inadimplemento da vendedora, consoante orientação consolidada no Tema 938/STJ. 5. A pretensão de revisão da conclusão quanto à inexistência de fortuito externo, à restituição integral das parcelas e à responsabilidade pelo pagamento da corretagem demandaria o reexame do acervo fático-probatório e das cláusulas contratuais, o que é vedado pela incidência das Súmulas 5 e 7/STJ. 6. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 2.548.608/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 16/10/2025.) grifei . PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NECESSIDADE DE ESCLARECIMENTO. CONCLUSÃO ALCANÇADA MANTIDA. EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS, SEM EFEITOS MODIFICATIVOS. 1. Considerando que o Tribunal a quo concluiu estar caracterizado o nexo de causalidade, bem como o dano extrapatrimonial sofrido pelos consumidores, afastando as alegações de ocorrência de caso fortuito e mero inadimplemento contratual, já que o atraso na conclusão das obras e a demora na entrega do imóvel decorreram de fatos inerentes às atividades das embargantes, não se mostra possível, na via do recurso especial, alterar o referido entendimento em razão do óbice da Súmula n. 7 do STJ. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se firmou no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do promitente comprador. 3. Embargos de declaração parcialmente acolhidos, sem efeitos modificativos. (EDcl no AgRg no AREsp n. 695.135/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 16/3/2017, DJe de 27/3/2017.) grifei . AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. CULPA EXCLUSIVA DE TERCEIRO. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Fica inviabilizado o conhecimento de temas trazidos na petição de recurso especial, mas não debatidos e decididos nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Incidência da Súmula 211/STJ. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se orienta no sentido de considerar que a inexecução do contrato de compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada, acarreta o pagamento de indenização por lucros cessantes. Precedentes. 3. O Tribunal de origem concluiu pela não ocorrência de caso fortuito ou força maior capaz de excluir a responsabilidade da recorrente pelo inadimplemento contratual, em razão da alegada demora na vistoria pela Companhia Energética de Brasília e a escassez de mão de obra. 4. A modificação do entendimento lançado no v. acórdão recorrido demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 7 deste Pretório. Precedentes. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AgInt no AREsp n. 867.921/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 4/10/2016, DJe de 20/10/2016.) grifei . Ante o expos to, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 12% sobre o valor atualizado da condenação. Publique-se. Intime-se. EMENTA