AREsp 2589766 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por NOEMI MORAES CUNHA contra decisão que inadmitiu o recurso especial com fundamento na ausência de ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC. Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos. O recurso especial, fundado no art. 105, III, a, da Constituição Federal, foi interposto contra acórdão prolatado pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL em apelação nos autos de ação de rescisão contratual com reintegração de posse e indenização por perdas e danos. O julgado foi assim ementado (fls. 489-490): APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E INDEN1ZATÓRIA. INADIMPLEMENTO DO SALDO DEVEDOR. SENDO FATO INCONTROVERSO QUE O FINANCIAMENTO NÃO FOI OBTIDO E QUE, POR ESSA RAZÃO, A MAIOR PARTE DO PREÇO DO IMÓVEL NÃO FOI PAGA, DEVE SER ACOLHIDO O PLEITO DE RESCISÃO CONTRATUAL. NECESSIDADE DE RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE, DEVENDO O IMÓVEL RETORNAR À POSSE DA AUTORA, MEDIANTE A DEVOLUÇÃO, À RÉ, DOS VALORES COMPROVADAMENTE ADIMPLIDOS. CONFORME SE APREENDE DOS AUTOS, O FINANCIAMENTO NÃO FOI CONCEDIDO EM RAZÃO DA EXISTÊNCIA DE DIFERENÇA ENTRE A ÁREA CONSTRUÍDA CONSTANTE NA MATRÍCULA E A ÁREA REAL EXISTENTE NO IMÓVEL, O QUE ERA DE CONHECIMENTO DE AMBAS AS CONTRATANTES. CIRCUNSTÂNCIAS DOS AUTOS QUE AUTORIZAM CONCLUIR QUE AS PARTES CONCORRERAM PARA A RESCISÃO CONTRATUAL, DEVENDO, POR ISSO, RESPONDER PELAS PERDAS E DANOS NA PROPORÇÃO DE SUA CULPA. O USO DO IMÓVEL POR ENORME LAPSO TEMPORAL SEM QUALQUER CONTRAPRESTAÇÃO PELA PARTE QUE MOTIVOU A RESCISÃO CONTRATUAL AUTORIZA A CONDENAÇÃO EM LOCATÍCIOS. VALOR DO ALUGUEL MENSAL A SER APURADO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA, DEVENDO A RÉ RESPONDER PELO PAGAMENTO NA PROPORÇÃO DE SUA CULPA. O USO DO IMÓVEL POR ENORME LAPSO TEMPORAL SEM QUALQUER CONTRAPRESTAÇÃO PELA PARTE QUE MOTIVOU A RESCISÃO CONTRATUAL AUTORIZA A CONDENAÇÃO EM LOCATÍCIOS. VALOR DO ALUGUEL MENSAL A SER APURADO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA, DEVENDO A RÉ RESPONDER PELO PAGAMENTO NA PROPORÇÃO DE SUA CULPA. AUTORIZADA A COMPENSAÇÃO DOS VALORES DEVIDOS RECIPROCAMENTE. AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE. SUCUMBÊNCIA REDISTRIBUÍDA. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (fls. 527-533). Nas razões do recurso especial, a parte aponta violação dos arts. 1.022, II, e 489, § 1º, IV, do Código de Processo Civil, uma vez que o acórdão recorrido foi omisso em relação à prova documental da negativa de financiamento do imóvel pelo Banco Província em face das construções irregulares. Argumenta que a culpa pela não concretização do negócio deve ser atribuída exclusivamente à parte agravada devido às irregularidades na matrícula do imóvel que impediram o financiamento. Afirma que o Tribunal a quo ignorou provas documentais que demonstram a negativa de financiamento do imóvel em decorrência das construções irregulares não averbadas. Requer o provimento do recurso para que se reforme o acórdão recorrido, julgando-se totalmente improcedente a demanda e invertendo-se o ônus sucumbencial. É o relatório. Decido. O recurso não merece prosperar. Afasta-se a alegada ofensa aos arts. 489, § 1º, IV e 1.022, II, do CPC, visto que a Corte de origem examinou e decidiu, de modo claro, objetivo e fundamentado, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido. Acerca da questão suscitada, o acórdão impugnado, amparado nas provas dos autos, decidiu que ambas as partes concorreram para a rescisão contratual, havendo culpa concorrente. Confira-se (fl. 486): Conforme se extrai da prova oral produzida, quando da comercialização do imóvel, existia um contrato de financiamento em nome da autora com a CEF, com parcelas em aberto. A intenção das partes, mais especificamente da ré, seria obter na CEF um refinanciamento, já que o saldo devedor do contrato celebrado entre as partes era superior ao saldo devedor do contrato de financiamento já existente. Esse refinanciamento não pôde ser obtido. Segundo a ré, o que impediu a obtenção do refinanciamento foi a diferença existente entre a área construída constante na matrícula e a realmente existente no terreno. Já a autora afirma não haver prova da tentativa de obtenção do refinanciamento e da negativa por parte da CEF. A ré, de fato, não obteve a negativa de refinanciamento por escrito, porém, há fortes indícios de que ela ocorreu e se deveu à existência de construções irregulares e não averbadas. Segundo se extrai da prova oral, a Prefeitura fez uma série de exigências para a regularização da edificação, entre elas o fechamento de uma parede que continha abertura sem respeitar o recuo até o imóvel vizinho. Em audiência, foi inquirido o corretor de imóveis que assessorou a ré para a obtenção do financiamento na CEF. Segundo ele, a diferença entre a área real e a averbada na matrícula foi a causa da negativa de financiamento. Ainda de acordo com a testemunha, seriam necessárias importantes intervenções para a regularização da edificação. Na visão do corretor de imóveis, no momento da celebração do contrato, nenhuma das contratantes se deu conta de que haveria dificuldades na regularização do imóvel e, consequentemente, na obtenção do refinanciamento. Foi também inquirido como testemunha um ex-funcionário da Companhia Província de Crédito Imobiliário, o qual confirmou que a ré procurou aquela instituição em busca de financiamento. De acordo com a testemunha, que esteve no imóvel, havia diferença a menor, na matrícula, de área construída, o que, segundo ele, impediria a concessão do financiamento em qualquer banco, inclusive na CEF. Da prova oral também se apreende que a ré, para compensar a impossibilidade de pagar o saldo devedor com valor financiado, começou a pagar as parcelas do financiamento já existente, fato confirmado por ambas as partes. Depois, a ré parou de pagar as parcelas. Segundo a ré, a autora deixou de lhe enviar os boletos a passou a pagar, ela mesma, as parcelas. Já a autora atribui o inadimplemento à ré. Vale esclarecer que o contrato silenciou sobre o pagamento de tais parcelas. Como já referido, na cláusula 1.2, que tratou da forma de pagamento, o contrato acostado com a petição inicial previu que o saldo devedor de R$84.000,00 seria pago mediante financiamento a ser obtido da Caixa Econômica Federal, o que causa espécie, já que as partes estariam pactuando uma forma de pagamento que dependeria da anuência de um terceiro. Todas essas circunstâncias autorizam concluir que ambas as partes concorreram para a rescisão contratual, devendo, por isso, responder pelas perdas e danos na proporção de sua culpa. Os embargos de declaração opostos foram decididos nest es termos (fls. 529-530, destaquei): No caso dos autos, não se verifica qualquer dessas hipóteses. O que se percebe é a clara intenção da parte-embargante de rediscutir matéria já decidida, conduta inadmissível na fase dos embargos. Não há falar em omissão, contradição ou erro material apenas porque a decisão foi contrária aos seus interesses. A alegação da embargante de que provou que não conseguiu obter financiamento em razão de alterações realizadas na construção do imóvel não averbadas na matrícula tangencia a ausência de interesse, pois o acórdão afirmou, expressamente, que "a ré, de fato, não obteve a negativa de refinanciamento por escrito, porém, há fortes indícios de que ela ocorreu e se deveu à existência de construções irregulares e não averbadas". A embargante discorda da conclusão da Câmara de que houve culpa concorrente na rescisão do contrato, porém a discordância da parte com a solução adotada no caso concreto não se confunde com os vícios sanáveis por meio de aclaratórios. Esclareça-se que o órgão colegiado não está obrigado a repelir todas as alegações expendidas no recurso, pois basta que se atenha aos pontos relevantes e necessários ao deslinde do litígio e adote fundamentos que se mostrem cabíveis à prolação do julgado, ainda que, relativamente às conclusões, não haja a concordância das partes. Nesse sentido: REsp n. 2.166.999/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 20/3/2025, DJEN de 26/3/2025; EDcl no AgInt no REsp n. 1.925.562/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 17/3/2025, DJEN de 24/3/2025; AgInt no AgInt no AREsp n. 2.569.914/SE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/11/2024, DJe de 22/11/2024. Ante o exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial. Nos termos do § 11 do art. 85 do CPC, majoro, em 10% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, os honorários advocatícios em desfavor da parte ora recorrente, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos no § 2º do referido artigo e ressalvada eventual concessão de gratuidade de justiça. Publique-se. Intimem-se. EMENTA