REsp 1943406 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de embargos de declaração opostos por JÉSSICA GARBO DA SILVA à decisão desta relatoria que deu provimento ao recurso especial para determinar o retorno dos autos ao tribunal de origem, a fim de que proceda a novo julgamento da causa, com a aplicação da legislação específica (fls. 376/379 e-STJ). Em suas razões, a embargante aponta obscuridade e contradição. Aduz que "(..) o v. Acórdão reformado tomou como premissa basilar no presente caso a inexistência de alienação fiduciária constituída em razão do não registro do contrato na matrícula imobiliária respectiva. 9) Diferentemente disso, porém, os dois v. Acórdãos citados no r. Decisum embargado para sustentar o entendimento da suposta dispensabilidade de registro dos contratos que contam com pacto de alienação fiduciária, estampam questões relacionadas à contratos de alienação fiduciária de bens MÓVEIS, cujas formalidades são regidas por legislação diversa e que, diferentemente da alienação fiduciária de bens IMÓVEIS, de fato prescindem de registro no cartório de Títulos e Documentos. (..) (..) 16) Outro fundamento crucial da r. Decisão embargada, que, data máxima venia, deve ser aclarado por não observar as circunstâncias desta ação e, principalmente, os fundamentos do v. Acórdão recorrido, é a condição de ADIMPLÊNCIA da consumidora Embargante, que permaneceu rigorosamente em dia com os pagamentos de suas parcelas e isto foi reconhecido e declarado expressamente nas instâncias inferiores, sendo este o fundamento primordial que afasta a aplicabilidade dos ditames dos arts. 26 e 27, da Lei 9.514/97, no presente caso" (fls. 384/389 e-STJ). Devidamente intimada, a parte contráriaapresentou impugnação (fls. 403/412 e-STJ)na qual pleiteia a rejeição dos embargos. É o relatório. DECIDO. O acórdão impugnado pelorecurso especial foi publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). Os embargos merecem ser acolhidos para que sejam prestados esclarecimentos, sem alteração no resultado do julgado. Com efeito, embora aembargante afirme que a jurisprudência citada na decisão combatidatratade questões referentesà alienação fiduciária de bens móveis - e não de bens imóveis -, é firme o entendimento desta Corte Superior de que a ausência de registro não gera a invalidade ou a ineficácia do negócio jurídico em relação aos contratantes. A esse respeito: "AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESCISÃO DO CONTRATO. AUSÊNCIA DE INADIMPLÊNCIA. APLICAÇÃO DA LEI Nº 9.514/1997. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. NÃO INCIDÊNCIA. REGISTRO DO CONTRATO EM CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS. PRESCINDIBILIDADE. 1. O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que, diante da incidência do art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão do contrato por iniciativa do comprador, ainda que ausente o inadimplemento. 2. A jurisprudência desta Corte Superior entende que não é necessário o registro do contrato garantido por alienação fiduciária no Cartório de Títulos e Documentos para que o pacto tenha validade e eficácia, visto que tal providência tem apenas o intuito de dar ciência a terceiros. Precedentes. 3. Agravo interno a que se nega provimento" (AgInt no AREsp 1.689.082/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 16/11/2020, DJe 20/11/2020 - grifou-se). Ademais, no tocanteà questão de adimplência da embargante, destaca-seque, para a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e a posterior venda do imóvel em leilão, exige-se o inadimplemento do adquirente do bem (devedor fiduciante) decorrente da falta de cumprimento da obrigação no tempo ajustado. Nesse caso, o art. 26, caput, da Lei nº 9.514/1997 trata expressamente do adimplemento-mora ao utilizar a seguinte construção: "vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida." No entanto, o referido dispositivo também abrange o inadimplemento antecipado, no qual um dos contratantes manifesta a intenção de não honrar a obrigação ou pratica atos que tornam impossível o cumprimento da avença, permitindo, assim, a resolução do negócio. Para tanto, é necessário que haja manifestação inequívoca da parte quanto à inexecução do contrato, diante de elementos aptos a demonstrar o futuro descumprimento contratual. Dessa forma, a desistência do contrato formulada pelo devedor fiduciante, consistente no pedido de resolução do negócio com a devolução dos valores pagos, implicaquebra da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), previstano art. 421 do Código Civil. Portanto, o inadimplemento antecipado, imputável exclusivamente ao devedor fiduciante, também enseja a aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, de forma que o credor fiduciário deve consolidar a propriedade para si e levar o imóvel a leilão. Nesse sentido: "RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) GARANTIDA MEDIANTE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE CULPA DO VENDEDOR. DESINTERESSE DO ADQUIRENTE. 1. Controvérsia acerca do direito do comprador de imóvel (lote), adquirido mediante compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, pedir a resolução do contrato com devolução dos valores pagos, não por fato imputável à vendedora, mas, em face da insuportabilidade das prestações a que se obrigou. 2. A efetividade da alienação fiduciária de bens imóveis decorre da contundência dimanada da propriedade resolúvel em benefício do credor com a possibilidade de realização extrajudicial do seu crédito. 3. O inadimplemento, referido pelas disposições dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97, não pode ser interpretado restritivamente à mera não realização do pagamento no tempo, modo e lugar convencionados (mora), devendo ser entendido, também, como o comportamento contrário à manutenção do contrato ou ao direito do credor fiduciário. 4. O pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente. 5. RECURSO ESPECIAL PROVIDO" (REsp 1.867.209/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020, DJe 30/9/2020 - grifou-se). Ante o exposto, acolho os embargos de declaração para fins de esclarecimento, sem alteração no resultado do julgado. Publique-se. Intimem-se.