REsp 1879949 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por EDUARDO DIHL SCHIFFNER e LUCIANE RECHDEN DE MACEDO, fundamentado no art. 105, III, alíneas "a" e "c" da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça de São Paulo, assim ementado: "ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA Compromisso de compra e venda - Pleito para anulação da instituição de alienação fiduciária sobre imóvel residencial e outorga de escritura definitiva pela alienante - Má-fé dos autores da ação, ao alegar desconhecimento da alienação fiduciária, registrada na matrícula própria, dois anos antes do compromisso firmado, onde também constou a existência do gravame Compromisso de compra e venda não registrado - Hipótese em que não se pode aplicar a disposição da súmula 308 do STJ, que trata especificamente da garantia hipotecária - Improcedência da ação em relação ao titular de domínio - Recurso provido, consignada a deserção do apelo da outra recorrente." (fl. 770) Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 928/932). Em suas razões recursais, a parte alega violação aos arts. 373, §1º, 489, §1º, II, IV e VI, 926, 927, IV, e 1.022, II, parágrafo único, II, do CPC; arts. 113 § 1º, II e 422 do CC; e arts. 6º, III, 46 e 47 do CDC; sustentando em síntese, que: (a) o acórdão recorrido não enfrentou todos os argumentos deduzidos no processo, o que configura omissão e negativa de prestação jurisdicional; (b) a aplicação da Súmula 308 do STJ deve ser estendida à alienação fiduciária, pois protege o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado; (c) a inversão do ônus da prova deveria ter sido aplicada, considerando a hipossuficiência dos recorrentes e a necessidade de o Banco Pan comprovar a legitimidade da alienação fiduciária; (d) a boa-fé dos recorrentes foi desconsiderada, pois eles agiram conforme as práticas do mercado ao quitarem o preço do imóvel, esperando receber a escritura definitiva livre de ônus. Foram apresentadas contrarrazões (fls. 1050-1069). É o relatório. Decido. Trata-se, na origem, de ação ordinária com pedido liminar ajuizada pelos recorrentes em face do banco recorrido, buscando a declaração de ineficácia da alienação fiduciária sobre o imóvel residencial por eles adquirido. Alegaram, para tanto, que após a quitação do contrato de compra e venda firmado com a construtora do imóvel tiveram o pedido de outorga da escritura definitiva e de liberação do gravame em favor do Banco Pan S.A. negado e foram informados que o imóvel seria leiloado devido a dívidas da construtora. O Juízo de primeiro grau, aplicando a Súmula 308 do STJ por analogia, julgou procedente os pedido, declarando a ineficácia da alienação fiduciária sobre o imóvel e determinando o cancelamento do gravame na matrícula e a outorga da escritura definitiva aos autores, livre de qualquer ônus. O eg. Tribunal de Justiça de São Paulo, no entanto, entendendo que a referida súmula, por tratar de casos de hipoteca, não se aplica às hipóteses de alienação fiduciária, deu provimento à apelação da instituição financeira, consignando que os autores tinham conhecimento da alienação fiduciária devidamente registrada na matrícula do imóvel. Leia-se, a propósito, o seguinte trecho do v. acórdão recorrido: "Com evidente má-fé os autores ingressaram com esta ação para obter escritura de compra e venda de apartamento residencial, em que figuraram como promitentes compradores, em 16.4.2016, afirmando, absurdamente, desconhecer a existência de alienação fiduciária em garantia a favor do apelante ( petição inicial, item 4 ). Mas isto não corresponde à verdade, pois havia duas razões relevantes que demonstravam o pleno conhecimento deles sobre a instituição da alienação fiduciária, pois naquele compromisso firmado constou: "Há a permanência de registro de hipoteca/alienação bancária junto à matrícula imobiliária da unidade autônoma objeto do contrato, de conta e responsabilidade da vendedora, devidamente autorizada entre as partes conforme contrato." (item IV) E na mesma ocasião constou que a vendedora se comprometia a providenciar a baixa e cancelamento da alienação fiduciária registrada na matrícula imobiliária, no prazo de um ano a contar da quitação, salvo prorrogação de comum acordo (item 9). Não fora a própria ressalva no instrumento de compra e venda sobre a existência da alienação fiduciária, é também evidente que tiveram os autores da ação ciência de que na matrícula imobiliária constava a instituição da garantia desde 31.7.2014. É preciso frisar isto: a garantia já existia dois anos antes do compromisso de compra e venda, por sinal não registrado e sem firmas reconhecidas no momento próprio. E, com a devida licença, não se pode invocar aqui a disposição da súmula 308 do STJ, que diz respeito a hipoteca, que não transfere a propriedade, mas apenas constitui sobre ela garantia real a favor do credor. No caso de alienação fiduciária é o recorrente o verdadeiro titular do domínio, com caráter resolúvel." (fls. 771/772, g.n.) Inicialmente, observa-se que não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC, uma vez que, embora rejeitados os embargos de declaração, o Tribunal de origem indicou adequadamente os motivos que lhe formaram o convencimento, analisando de forma clara, precisa e completa as questões relevantes do processo e solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entendeu cabível à hipótese. Consoante entendimento desta Corte, não importa negativa de prestação jurisdicional o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pela parte recorrente, decidindo de modo integral a controvérsia posta, não sendo possível confundir o julgamento em desconformidade com os interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional. A propósito: "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA RÉ. 1. Em relação à violação aos artigos 489, § 1º e 1.022 do Código de Processo Civil, ante a alegada negativa de prestação jurisdicional, não assiste razão à parte recorrente, porquanto clara e suficiente a fundamentação adotada pelo Tribunal de origem para o deslinde da controvérsia. 2. O acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência desta Corte, segundo a qual as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram. Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 3. Agravo interno desprovido." (AgInt no REsp n. 2.027.254/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 14/6/2023, g.n.) E quanto à questão de fundo, também não assiste razão aos recorrentes. A col. Quarta Turma já se debruçou sobre a matéria, concluindo que a Súmula 308 do STJ não pode ser aplicada por analogia aos casos envolvendo garantia real alienação fiduciária, seja porque referido enunciado visa à proteção de adquirentes vulneráveis no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, não se aplicando à transação realizada pelo Sistema Financeiro Imobiliário, ou porque não há similaridade de tratamento jurídico entre o devedor hipotecário e o fiduciante. Confira-se, a propósito, a ementa do julgado: CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. SÚMULA N. 308 DO STJ. INAPLICABILIDADE. RATIO DECIDENDI. SIMILARIDADE NORMATIVA. HIPOTECA. INEXISTÊNCIA. VENDA A NON DOMINO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CESSÃO DE DIREITO. DEVEDOR FIDUCIANTE. TERCEIRO DE BOA-FÉ. INEFICÁCIA. PROPRIETÁRIO FIDUCIÁRIO. RECURSO PROVIDO. 1. Não deve ser aplicado, por analogia, o entendimento firmado na Súmula n. 308 do STJ aos casos envolvendo garantia real por alienação fiduciária. 2. A ratio decidendi dos precedentes que deram ensejo à Súmula n. 308 do STJ está intrinsecamente ligada ao fato de o imóvel, dado como garantia hipotecária, ter sido adquirido no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, o qual estabelece normas mais protetivas para as partes vulneráveis. Portanto, o entendimento sintetizado nessa nota sumular não se aplica aos casos em que a transação imobiliária foi realizada pelo Sistema Financeiro Imobiliário. 3. Em relação aos institutos da hipoteca e da alienação fiduciária, não há similaridade de tratamento jurídico entre o devedor hipotecário e o fiduciante. Enquanto o devedor hipotecário detém a propriedade, o devedor fiduciante possui apenas a posse direta do imóvel, sendo o negócio jurídico celebrado com terceiro de boa-fé, por conseguinte, ineficaz em face do proprietário do bem, o credor fiduciário. 3.1. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, na venda a non domino, o negócio jurídico realizado por quem não é dono não produz efeito em relação ao proprietário, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. 4. Não é possível estender uma hipótese de exceção normativa para restringir a aplicação de regra jurídica válida. A Súmula n. 308 do STJ criou uma exceção à regra geral do direito imobiliário sobre a prioridade registral, ao afirmar que a hipoteca celebrada entre a incorporadora e a instituição financeira não teria eficácia perante os adquirentes que conseguiram crédito por intermédio do Sistema Financeiro da Habitação. 4.1. O art. 29 da Lei n. 9.514/1997 dispõe que apenas com anuência expressa do credor fiduciário o devedor fiduciante pode transmitir os direitos sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações. 5. Recurso especial provido para julgar improcedente ação declaratória de ineficácia de garantia cumulada com desconstituição de gravame, afastando-se a determinação de desconstituição da consolidação da propriedade fiduciária. (REsp n. 2.130.141/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 1/4/2025, DJEN de 27/5/2025, g.n.) E em que pese a alegação de boa-fé do agravante ao adquirir o imóvel, tal não é bastante para afastar a alienação fiduciária firmada como garantia ao financiamento imobiliário concedido à incorporadora, uma vez que na alienação fiduciária, o devedor fiduciante possui apenas a posse direta do imóvel de modo que o negócio jurídico por ele realizado caracteriza venda a non domino e não produz efeito em relação ao proprietário fiduciário. Nesse mesmo sentido: "DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VENDA A NON DOMINO. NEGÓCIO JURÍDICO NULO. BOA-FÉ DE TERCEIRO. IRRELEVÂNCIA. PRESCRIÇÃO E DECADÊNCIA. TEORIA DA APARÊNCIA. INAPLICABILIDADE. AGRAVO CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO ESPECIAL E, NESSA EXTENSÃO, NEGAR-LHE PROVIMENTO. 1.Trata-se de agravo em recurso especial interposto contra decisão que não admitiu recurso especial, fundamentado na alegação de nulidade de negócio jurídico por venda a non domino, e na defesa da validade do negócio pela boa-fé do adquirente. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve negativa de prestação jurisdicional por omissão do acórdão recorrido; (ii) a prescrição e decadência são aplicáveis à pretensão de anulação do negócio jurídico; (iii) a teoria da aparência pode ser aplicada para validar o negócio jurídico celebrado por terceiro de boa-fé. 3. O acórdão recorrido qualificou a venda realizada pela alienante à terceira adquirente como venda a non domino, caracterizando a nulidade do negócio jurídico por impossibilidade do objeto, conforme o art. 166, II, do CC/2002, enquanto a fundamentação recursal da adquirente, ao invocar o art. 178, II, do CC/2002, revela-se inadequada, pois aqui não há falar em vícios contratuais como erro ou dolo, sendo considerada deficiente à luz da Súmula n. 284 do STF, que exige fundamentação compatível com o conteúdo normativo dos dispositivos legais invocados. 4. A fundamentação do acórdão recorrido, ao reconhecer que a propriedade do imóvel em disputa não apenas decorre do compromisso particular de compra e venda e da subsequente outorga dos direitos por escritura pública ao primeiro adquirente, mas também da aquisição originária por prescrição aquisitiva via usucapião, deveria ter sido especificamente impugnada pela segunda adquirente. Súmula n. 283 do STF. 4. A venda a non domino é considerada nula, não produzindo efeitos jurídicos, independentemente da boa-fé do adquirente. A nulidade do negócio jurídico não se sujeita a prazo prescricional ou decadencial, conforme o art. 169 do Código Civil. 5. A teoria da aparência não se aplica em casos de venda a non domino, pois a propriedade transferida por quem não é dono não produz efeitos, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. Precedentes. 6. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento." (AREsp n. 2.495.895/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 23/6/2025, DJEN de 30/6/2025, g.n.) "PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. CONTRATO PARTICULAR E COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SEM A CIÊNCIA DE DETERMINADOS CO-PROPRIETÁRIOS. NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO RECONHECIDA. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Na hipótese de venda a "non domino", a transferência da propriedade negociada não ocorre, pois o negócio não produz efeito algum, padecendo de nulidade absoluta, impossível de ser convalidada, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. Os negócios jurídicos absolutamente nulos não produzem efeitos jurídicos, não são suscetíveis de confirmação, tampouco convalescem com o decurso do tempo. Precedentes. 2. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.811.800/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 14/12/2022, g.n.) Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios fixados na origem em 10% (dez por cento). Publique-se. EMENTA