REsp 2138753 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de recurso especial interposto por LOTE 01 EMPREENDIMENTOS S.A e OUTRO com fundamento nas alíneas a e c do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, desafiando acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim ementado (e-STJ, fl. 533): APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA MODIFICADA EM PARTE. APRESENTAÇÃO DE RECURSO ESPECIAL. DETERMINAÇÃO DE SUSPENSÃO, EM RITO DE RECURSO REPETITIVO. TEMA 1059, DO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA JULGADO. RETORNO PARA JUÍZO DE RETRATAÇÃO. ARTIGO 1.030, II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. INAPLICABILIDADE DA TESE AO CASO CONCRETO. AUSÊNCIA DE INADIMPLÊNCIA. AFASTAMENTO DA PROTEÇÃO CONSUMERISTA QUE NÃO INVIABILIZA O DIREITO DE RESCISÃO, EM ATENÇÃO A LIBERDADE DE CONTRATAR. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 421, DO CÓDIGO CIVIL. PRECEDENTES. VENERANDO ACÓRDÃO MANTIDO. Não foram opostos embargos de declaração. Em suas razões recursais (e-STJ, fls. 539-554), sustenta a parte recorrente a existência de violação aos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97, argumentando que, havendo cláusula de Alienação Fiduciária, não há se falar em rescisão contratual com devolução de valores, devendo ser afastada a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e aplicado o entendimento firmado no TEMA REPETITIVO 1095. Aponta, ainda, divergência jurisprudencial sobre o tema. Contrarrazões apresentadas às fls. 587-590 (e-STJ). Admitido o processamento do recurso na origem, consoante decisão de fls. 591-593 (e-STJ), ascenderam os autos a esta Corte. É o relatório. Decido. O presente recurso merece prosperar. 1. Com efeito, em suas razões, a parte recorrente alega violação aos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97, argumentando que havendo cláusula de Alienação Fiduciária, não há que se falar em rescisão contratual com devolução de valores, devendo ser afastada a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e aplicado o entendimento firmado no TEMA REPETITIVO 1095. No caso concreto, o Tribunal asseverou ser inaplicável o entendimento firmado no Tema 1095, nos seguintes termos (e-STJ, fl. 534-535): O entendimento fixado pela Superior Instância não implica em retratação, pois o Tema 1.095 não se aplica o caso concreto. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, no rito dos recursos repetitivos, afastou a incidência do código consumerista, na hipótese de inadimplemento do devedor: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor." Ocorre que, na data da distribuição dessa ação, o autor não estava inadimplente, conforme consta da planilha trazida pelas apelantes (p. 232/234). (..) Logo, a pretensão é de afastar o direito do comprador de rescindir o contrato; ou seja, obrigar o adquirente a cumprir o pacto. Ainda que afastada a relação de consumo não inviabiliza o interesse de desfazer o negócio, e por essa mesma razão, o comprador sofre penalidades, como por exemplo, a retenção de valores. Se é certo que os pactos devem ser cumpridos, de outro lado, também é verdadeiro afirmar que ninguém é obrigado a se manter em um negócio jurídico, em respeito a liberdade de contratar (art. 421, do Código Civil). Vale ressaltar que a Lei 9.514/97 dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel; todavia, as apelantes não são integrantes do sistema financeiro (art. 2º), nem possuem tratamento assemelhado, conforme a jurisprudência sedimentada perante o Egrégio Superior Tribunal de Justiça: Contudo, o entendimento adotado pela Corte estadual contraria a jurisprudência deste Tribunal Superior, que se firmou no sentido de que "o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato (antecipatory breach), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente" (REsp 1.867.209/SP, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020, DJe de 30/9/2020). Outrossim, é pacífico nesta Corte que "diante da incidência do art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão do contrato por iniciativa do comprador" (AgInt no AREsp 1.689.082/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2020, DJe de 20/11/2020). A propósito, confira-se: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESCISÃO DO CONTRATO. NÃO CONFIGURAÇÃO DE INADIMPLÊNCIA. ART. 27 DA LEI N. 9.514/1997. APLICABILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A disciplina do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor não é aplicável ao contrato de compra e venda de imóvel vinculado a garantia de alienação fiduciária, considerando ser obrigatória a aplicação do disposto no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, o qual disciplina, de maneira específica, o critério de devolução para tal hipótese. 2. Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 2.107.725/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 13/5/2024, DJe de 15/5/2024.) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. LEI Nº 9.514/1997. INCIDÊNCIA. PRECEDENTES. 1. A manifestação do adquirente em desfazer o contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária caracteriza o inadimplemento antecipado do contrato, situação que atrai a aplicação do procedimento especial previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997. 2. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 2.076.009/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de 2/5/2024.) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. INCIDÊNCIA DA LEI 9.514/97. AFASTAMENTO DO CDC. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Conforme jurisprudência deste Superior Tribunal, "o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato (antecipatory breach), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente" (REsp 1.867.209/SP, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020, DJe de 30/9/2020). 2. Na forma da jurisprudência do STJ, "diante da incidência do art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão do contrato por iniciativa do comprador" (AgInt no AREsp 1.689.082/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2020, DJe de 20/11/2020). 3. Afastada a incidência do CDC no caso, torna-se necessário o retorno dos autos à Corte estadual para que prossiga no exame do feito sob o enfoque da Lei 9.514/97. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.106.448/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 19/4/2024.) Nesse contexto, considerando que o entendimento adotado pelas instâncias de origem destoa da jurisprudência firmada neste Tribunal Superior, o reclamo merece ser acolhido, a fim de que os autos retornem ao Tribunal de origem para que profira novo julgamento do recurso de apelação interposto pelas ora recorrentes, à luz da Lei 9.514/97 e do entendimento acima esposado. 2. Do exposto, com fundamento no art. 932 do Novo Código de Processo Civil c/c Súmula 568/STJ, conheço do recurso especial e dou-lhe provimento a fim de determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem para que profira novo julgamento à luz da Lei 9.514/97 e da jurisprudê ncia desta Corte. Publique-se. Intimem-se. EMENTA