REsp 2202501 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por DRS INCORPORADORA SPE 04 LTDA., fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, apresentado em face do acórdão do eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (e-STJ, fl. 245): "EMENTA. Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação principal de rescisão contratual c/c restituição de valores julgada parcialmente procedente. Ação reconvencional julgada procedente. Insurgência da ré. Descabimento. Preliminar de correção do valor da causa rejeitada. Pacto de alienação fiduciária que não afasta a natureza da relação de consumo, na hipótese em que não há comprovação da consolidação da propriedade. Precedentes do TJSP. Aplicabilidade do CDC. Rescisão contratual. Culpa do comprador. Súmulas n. 1, 2 e 3, do TJSP. Sentença que determinou a devolução de 80% do montante pago, com retenção de 20% pela vendedora, mostra-se adequada e proporcional ao caso. Precedentes do TJSP. Manutenção da procedência da ação reconvencional. Verbas sucumbenciais mantidas. Honorários advocatícios recursais. Recurso da ré não provido." Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ, fls. 365-367). Em suas razões recursais (e-STJ, fls. 341-355), a parte recorrente aponta violação aos arts. 23, 26 da Lei n. 9.514/1997; bem como dissídio jurisprudencial. Sustenta, em síntese, que "trata-se os presentes autos de ação que objetiva a rescisão de Contrato de Alienação Fiduciária, em que o autor, ora recorrido, declara que não detém mais condições financeiras de arcar com o pagamento das parcelas, perseguindo a devolução de parte do valor pago". Argumenta que o acórdão recorrido errou em afastar a aplicação da Lei 9.514/97 pelo simples fato de o devedor fiduciário não ter sido constituído em mora. Contrarrazões às fls. 370-384. O recurso especial foi admitido na origem e os autos subiram a esta Corte de Justiça. É o relatório. Decido. No caso, o Tribunal de origem concluiu que o pedido de rescisão do contrato de compra e venda com alienação fiduciária seria um direito do comprador independente da concordância da vendedora, e afastou aplicação da Lei 9.514/97 pelo fato de o comprador não ter sido constituído em mora, como se depreende do seguinte excerto do acórdão (e-STJ, fls. 246-250): "Possibilidade de rescisão do contrato com pacto de alienação fiduciária. Embora não desconheça posicionamento divergente sobre o tema, esta Relatoria perfilha do entendimento de que é possível a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda com pacto de alienação fiduciária quando não haja comprovação da consolidação da propriedade. O artigo 23, parágrafo único, da Lei 9.514/97, estabelece que com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. O pacto de alienação fiduciária não impede o pedido de rescisão contratual em todo e qualquer caso. A cláusula de alienação fiduciária (acessório) apenas confere um direito real à aquisição, que não impede desfazimento do pacto principal, já que o acessório deve seguir a mesma sorte do principal. É dizer, a mera existência de tal cláusula não desnatura o caráter de consumo do contrato firmado entre as partes. Outrossim, não basta o registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel, sendo necessária a notificação extrajudicial para constituir o comprador em mora, com a posterior averbação de que houve a consolidação da propriedade em nome da vendedora. Assim, diante da ausência de comprovação de que houve a constituição da propriedade fiduciária, não se aplicam as disposições da Lei 9.514/97. .. Ademais, o pedido de rescisão é um direito do comprador, ainda que ele esteja inadimplente, a teor do que dispõe a Súmula nº 1 deste E. Tribunal de Justiça: .. Portanto, a rescisão do contrato não depende da concordância da vendedora, tampouco da sua prévia notificação." (Sem grifo no original). Ocorre que, em se tratando de resolução do negócio jurídico por desinteresse do comprador, a jurisprudência desta Corte Superior se firmou no sentido de que "o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato (antecipatory breach), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente" (REsp 1.867.209/SP, Relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020, DJe de 30/9/2020). Nesse sentido: "PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO. INCIDÊNCIA DA LEI 9.514/1997. DISSONÂNCIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 568/STJ. 1. Ação declaratória de resilição contratual c/c restituição de valores pagos, fundada em contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária. 2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, o pedido de resolução de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária por desinteresse do comprador caracteriza quebra antecipada do contrato, ensejando a aplicação dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97. Precedentes. 3. A aplicação da Súmula 568/STJ é devidamente impugnada quando a parte agravante demonstra, de forma fundamentada, que o entendimento esposado na decisão agravada não se aplica à hipótese em concreto ou, ainda, que é ultrapassado, o que se dá mediante a colação de arestos mais recentes do que aqueles mencionados na decisão hostilizada, o que não ocorreu na hipótese. 4. Agravo interno não provido." (AgInt no AgInt no REsp n. 2.127.929/SP, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024 - sem grifo no original). "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. LEI Nº 9.514/1997. INCIDÊNCIA. PRECEDENTES. 1. A manifestação do adquirente em desfazer o contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária caracteriza o inadimplemento antecipado do contrato, situação que atrai a aplicação do procedimento especial previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997. 2. Agravo interno não provido." (AgInt no REsp n. 2.076.009/SP, relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de 2/5/2024 - sem grifo no original). "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. INCIDÊNCIA DA LEI 9.514/97. AFASTAMENTO DO CDC. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Conforme jurisprudência deste Superior Tribunal, "o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato (antecipatory breach), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente" (REsp 1.867.209/SP, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020, DJe de 30/9/2020). 2. Na forma da jurisprudência do STJ, "diante da incidência do art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão do contrato por iniciativa do comprador" (AgInt no AREsp 1.689.082/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2020, DJe de 20/11/2020). 3. Afastada a incidência do CDC no caso, torna-se necessário o retorno dos autos à Corte estadual para que prossiga no exame do feito sob o enfoque da Lei 9.514/97. 4. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt no REsp n. 2.106.448/SP, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 19/4/2024 - sem grifo no original). Dentro desse contexto, em que a manifestação de desinteresse do adquirente permite a aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97 não sendo necessário esperar a mora, o requisito da constituição em mora passa a ser desnecessário. Desse modo, deve o processo retornar à origem, a fim de que se resolva a lide com base na forma prevista na Lei nº 9.514/97. Diante do exposto, dou provimento ao recurso especial, a fim de determinar o retorno dos autos à origem, para que julgue a lide em conformidade com a Lei nº 9.514/97 e de acordo com o entendimento jurisprudencial desta Corte Superior. Publique-se. EMENTA