AREsp 2541947 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de agravo contra decisão que negou seguimento ao recurso especial interposto em face de acórdão assim ementado (fl. 39): Agravo de instrumento. Ação de cobrança de cotas condominiais em fase de cumprimento de sentença. Decisão que homologou a avaliação do imóvel realizada pelo OJA. Agravantes que pretendem a realização de nova avaliação por perito, sob a alegação de erro naquela apresentada pelo auxiliar do juízo. Avaliação em consonância com os critérios legais determinados no art. 872 CPC, inexistindo razão para a renovação. Ausência de elementos concretos que comprovem que o valor de avaliação do imóvel difere de seu efetivo valor de mercado. Insatisfação dos agravantes quanto à conclusão do auxiliar do juízo, que não se mostra suficiente para invalidar a mesma, tampouco para justificar a renovação da diligência. Inteligência da Súmula 155 TJRJ. Recurso desprovido. Cuida-se, na origem, de agravo de instrumento interposto contra decisão que, no curso de ação de cobrança em fase de cumprimento de sentença, homologou o laudo de avaliação do imóvel penhorado. O referido agravo foi desprovido. Nas razões do recurso especial (fls. 54/64), a parte recorrente aponta violação aos arts. 480, 870, parágrafo único, e 873, do Código de Processo Civil. Sustenta que o laudo de avaliação homologado em Juízo "peca pela falta de informações importantes sobre o imóvel e pela falta de transparência quanto ao critério usado para se chegar ao valor da avaliação, o que resultou em uma avaliação dissociada da realidade de mercado". Considera que: "Ainda que o mercado imobiliário pudesse estar desaquecido em razão da crise econômica que vem afetando o país, não é minimamente crível que o imóvel tenha perdido valor de mercado que tenha desvalorizado tanto". Alega que "o imóvel avaliado está localizado em área servida por todos os serviços e melhoramentos públicos, de fácil acesso a transporte, comércio, serviços e pontos turísticos. Situa-se de frente para rua movimentada, com grande fluxo de veículos". Afirma que o laudo homologado "atribuiu ao bem valor muito inferior ao real valor de mercado, o que acaba por resultar em evidente prejuízo patrimonial à Recorrente". Contrarrazões apresentadas (fls. 67/75). Juízo negativo de admissibilidade, ensejando a interposição do presente agravo. Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. Ao solucionar a controvérsia, o Tribunal de origem concluiu, mediante análise concreta das condições do apartamento, a exemplo do estado de conservação, que não houve erro de avaliação do preço no laudo pericial impugnado. Consignou-se ainda no acórdão recorrido que foi realizada pesquisa de mercado local com base em imóveis semelhantes ao da avaliação, com apuração da média aritmética dos valores do metro quadrado. Confira-se (fls. 41/44): Na origem, trata-se de ação de cobrança de cotas condominiais em fase de cumprimento de sentença, na qual foi determinada a penhora (fls. 702 e 712/715 dos autos originários) e avaliação do bem em questão (fls. 798 e 823/826 dos mesmos autos) para posterior hasta pública. A avaliação foi realizada, de forma direta, em 20/03/2023, atribuindo ao imóvel o valor de R$ 600.000,00 (fl. 826 dos autos de origem), contudo, em razão da impugnação dos executados, o magistrado determinou o retorno dos autos à OJA para prestar esclarecimentos, e dizer se esta manteria ou retificaria a avaliação (fls. 833/839 e 853 dos autos originários). A Avaliadora ratificou o quantum apontado, conforme Auto de Esclarecimento, à fl. 857 dos autos originários, como abaixo se transcreve: "Ao(s) 22 dia(s) do mês de maio do ano de 2023, às 15:00, em cumprimento do Mandado de compareci/comparecemos, onde, após preenchidas as formalidades legais, PROCEDI/PROCEDEMOS AO(À) Esclarecimento: Venho mui respeitosamente, informar ao Excelentíssimo juízo, que essa OJA Ratifica o valor do Imóvel, por mim Avaliado diretamente no logradouro, com base em outros imóveis, com as mesmas caraterísticas e localização, foi feita também uma pesquisa, em sites de vendas de imóveis online , onde o preço do mercado, regula com o imóvel avaliado, sendo assim, pela localização e condições do imóvel, o valor por mim atribuído, é justo e preço de mercado. Diante do exposto, devolvo ao cartório. O referido é verdade e dou fé. Para constar e produzir os efeitos legais, lavrei/lavramos o presente, que segue devidamente assinado. O referido é verdade e dou/damos fé". Irresignados, os executados interpuseram o presente agravo, pugnando pela realização de uma nova avaliação, por profissional perito do ramo imobiliário, no rito do art. 480 do CPC, ao argumento de que estariam presentes os requisitos do art. 873 CPC. .. No entanto, não se verifica razão justa para o refazimento da avaliação, quer por OJA, quer por perito. A avaliação realizada se mostra legítima e encontra amparo no art. 870 CPC, tendo o auxiliar do juízo cumprido a especificação determinada no art. 872 CPC. .. Os agravantes apresentam uma diferença em torno de R$ 290.000,00 entre a avaliação feita pela serventuária (R$ 600.000,00) e o anúncio do imóvel trazido aos autos (R$ 890.000,00), na mesma região da Tijuca, e com metragem aproximada. Contudo, não apresentam elementos que sustentem suas alegações, na medida em que a avaliação foi realizada de forma direta, tendo o auxiliar do juízo detalhado as condições do apartamento e apontado as razões para ratificar o montante de R$ 600.000,00, mormente o estado de conservação do imóvel. Em consulta à internet é possível verificar que o valor atribuído pela OJA se encontra dentro da média de imóveis com os mesmos padrões e na mesma localidade, existindo inclusive apartamentos com 117 m2, 3 quartos, 2 banheiros e 1 vaga na garagem, sendo ofertados para venda por R$ 530.000,00, e outros ainda com varanda e vista livre por R$ 597.000,00, valores inferiores ao homologado pelo juízo (R$ 600.000,00). De ressaltar que não se pretende com a avaliação afixação do valor exato do imóvel, mas sim estabelecer um parâmetro mínimo razoável que estabeleça o valor aproximado de mercado do mesmo com vistas a nortear eventual hasta pública, e propiciar a mais efetiva decisão judicial. Observe-se que a lei processual só considera preço vil a alienação de imóvel realizada com defasagem superior à 50% sobre o valor da avaliação. Cite-se o parágrafo único do art. 891 CPC/15 .. Com efeito, apenas as discrepâncias importantes, superiores ao percentual acima referido, para mais ou para menos, que saltem aos olhos do homem médio, devem invalidar a avaliação técnica feita por funcionário público imparcial. Não tendo os agravantes na hipótese trazido prova de que o valor da avaliação feita pela OJA estaria discrepante do valor atual de mercado, não se justifica nova avaliação, devendo ser prestigiada a avaliação realizada, evitando-se ainda a eternização do trâmite processual. Nessa toada, diante da ausência de premissa concreta no sentido de erro na avaliação ou dolo do avaliador, comprovação de majoração ou diminuição no valor do bem ou, ainda, fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem, não há que se falar em nova avaliação. (destacou-se) Em tal contexto, afastar a conclusão adotada demandaria o reexame do acervo fático-probatório dos autos, providência incabível em recuso especial, a teor da Súmula 7/STJ. A propósito: PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VÍCIOS DO ART. 1.022 DO CPC. AUSÊNCIA. .. 4. Também ficou evidente, no acórdão recorrido, que o Tribunal de origem concluiu expressamente que não houve erro na avaliação do imóvel. Diante desse contexto, modificar as conclusões alcançadas no aresto combatido exigiria o reexame do conjunto de fatos e provas dos autos, o que não é viável no âmbito do recurso especial, conforme o disposto na Súmula n. 7/STJ. .. 6. Embargos de declaração rejeitados. (EDcl no AgInt no AREsp n. 1.764.566/PR, relator Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, julgado em 8/2/2022, DJe de 11/2/2022) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. PRETENSÃO POR NOVA PERÍCIA. AVALIAÇÃO ANTERIOR REALIZADA POR OFICIAL DE JUSTIÇA. CONCLUSÃO ESTADUAL NO SENTIDO DA AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 873 DO CPC/2015. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O acórdão estadual estabeleceu que não havia nenhuma demonstração de subavaliação do imóvel na perícia já realizada pelo oficial de justiça, bem como ausentes os requisitos do art. 873 do CPC/2015. Essa conclusão foi fundada na apreciação fático-probatória da causa, atraindo a aplicação da Súmula 7/STJ por ambas as alíneas do permissivo constitucional. 2. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 1.232.022/MG, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 8/5/2018, DJe de 18/5/2018) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS PELO OFICIAL DE JUSTIÇA. MATÉRIA FÁTICA. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõe a Súmula n. 7/STJ. 2. No caso concreto, o Tribunal de origem concluiu pela desnecessidade de nova avaliação dos imóveis objeto de penhora, pois entendeu que não ficou demonstrada a alegada existência de erro na avaliação feita pelo oficial de justiça. Alterar esse entendimento demandaria o reexame das provas produzidas nos autos, o que é vedado em recurso especial. 3. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no AREsp n. 232.809/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 16/4/2013, DJe de 22/4/2013) Em face do exposto, nego provimento ao agravo. Deixo de majorar os honorários do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, tendo em vista que o recurso especial foi interposto nos autos de agravo de instrumento que ataca decisão interlocutória na qual não houve prévia fixação de honorários. Intimem-se. EMENTA