AREsp 2923310 - ACORDAO

ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025 a 10/11/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha. EMENTA PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. APROXIMAÇÃO DAS PARTES PELO CORRETOR. NEGÓCIO CONCRETIZADO. COMPROVAÇÃO. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. 1. O Tribunal a quo, amparado nas provas carreadas aos autos, entendeu devida a condenação do agravante ao pagamento de comissão de corretagem, tendo em vista o fato de o autor, ora recorrido, lograr êxito em comprovar que participou diretamente das tratativas envolvendo o vendedor e os adquirentes e que, em razão de sua atuação útil e proveitosa, o negócio fora concretizado. A reforma desse entendimento demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame das provas dos autos, providência inviável em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 deste Pretório. 2. Agravo conhecido. R ecurso especial não conhecido.

RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por PAULO DIAS IGNÁCIO contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no artigo 105, inciso III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado: "APELAÇÕES. Ação de cobrança de comissão de venda de imóvel. Prestação de serviços de corretagem. Compra e venda de imóvel. COMISSÃO DE CORRETAGEM. Artigos 725 e 727, CC. Comprovação do trabalho desenvolvido. Aproximação entre compradores e vendedor por intermédio do corretor. Contratação e atuação útil e proveitosa do autor devidamente comprovadas (fator determinante porquanto conteúdo de sua prestação). Presença de contrato escrito, prints de conversas entre as partes, declarações de terceiros e prova testemunhal. FORMA DE PAGAMENTO. Contrato que determina que o réu deveria entregar ao autor um dos imóveis do empreendimento a título de pagamento pelo serviço de corretagem. Possível ao autor requerer a conversão em perdas e danos, nos termos do art. 499 do CPC. Não houve prévia informação do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque de equivalência do valor da comissão de corretagem. Deve, assim, o pagamento ser realizado em espécie, com apuração em cumprimento de sentença do valor equivalente ao da unidade autônoma que deveria ser entregue ao corretor a título de comissão. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. Majoração dos honorários sucumbenciais de 10% para 12% sobre o valor da condenação. Artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil. Percentual que, considerando o alto montante do valor da causa, o trabalho do I. Patrono está suficientemente valorizado. Sentença de procedência mantida. Recurso do réu não provido e recurso o autor parcialmente provido." (e-STJ, fls. 631) Os embargos de declaração opostos pelo recorrente foram rejeitados. Em seu recurso especial, o recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses: (i) artigo 227, parágrafo único, do Código Civil, pois houve condenação fundada em prova exclusivamente testemunhal para comprovar negócio jurídico de corretagem, quando a prova oral apenas seria subsidiária ou complementar da prova escrita, o que contrariaria a exigência legal. (ii) artigo 722 do Código Civil, já que a obrigação de pagar a comissão de corretagem seria daquele que efetivamente contrata o corretor; ao imputar a comissão ao vendedor, quando o corretor foi contratado pela compradora, o acórdão teria negado vigência ao referido dispositivo. (iii) artigo 724 do Código Civil, visto que, ausente contratação escrita, o valor da comissão deve ser arbitrado conforme usos e costumes locais; ao fixar a condenação em "valor de um apartamento" com base em depoimento testemunhal, em vez de observar a base de cálculo da escritura e percentuais de mercado, o acórdão teria violado o critério legal de arbitramento. Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 678-706). É o relatório. Passo a decidir. EMENTA PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. APROXIMAÇÃO DAS PARTES PELO CORRETOR. NEGÓCIO CONCRETIZADO. COMPROVAÇÃO. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. 1. O Tribunal a quo, amparado nas provas carreadas aos autos, entendeu devida a condenação do agravante ao pagamento de comissão de corretagem, tendo em vista o fato de o autor, ora recorrido, lograr êxito em comprovar que participou diretamente das tratativas envolvendo o vendedor e os adquirentes e que, em razão de sua atuação útil e proveitosa, o negócio fora concretizado. A reforma desse entendimento demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame das provas dos autos, providência inviável em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 deste Pretório. 2. Agravo conhecido. R ecurso especial não conhecido. VOTO A pretensão recursal não merece prosperar. O agravante aduz que houve violação da legislação federal, divergindo da decisão vergastada, no que tange à conclusão da Corte de origem quanto: à prova testemunhal, à definição de quem deve pagar o corretor e ao valor arbitrado para fins de pagamento de comissão. Em contrapartida, extrai-se do acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça de São Paulo o seguinte trecho: "A r. sentença julgou procedente a demanda e, da prova coligida, não merece reparos quanto ao reconhecimento da existência da relação negocial. Isso porque comprovou o autor os fatos constitutivos de seu direito. De fato, a prova coligida demonstra a prestação dos serviços de corretagem ao réu, apresentando o imóvel a interessados e, inclusive, aos reais compradores (contrato de fls. 62 - assinado pelo próprio réu-apelante; prints de conversas de fls. 42/58 e declarações escritas por terceiros que acompanharam os negócios às fls. 323 e 324). Além disso, em audiência de instrução realizada em Juízo (fls. 479), foram ouvidas as testemunhas Felipe Fernandes Feijó (arrolada pelo autor) e Marcelo Cunha da Silva (arrolada pelo réu). (..) Assim, comprovada a intermediação para concretização do negócio, que não teria se materializado se não fosse o trabalho do corretor - o qual, inclusive, apresentou os compradores ao réu. (..) Em outras palavras, houve intermediação exitosa que beneficiou o vendedor, até porque a concretização da venda e compra do imóvel acabou ocorrendo pelo trabalho desenvolvido pelo corretor, que apresentou as partes. Nesse cenário, tem-se que o autor logrou comprovar que participou diretamente das tratativas envolvendo o vendedor e os adquirentes e que, em razão de sua atuação útil e proveitosa (fator determinante porquanto conteúdo de sua prestação1), o negócio fora concretizado. O requerido, por sua vez, não comprovou os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor (artigo 373, II, CPC), ônus do qual não se desincumbiu. Por essas razões, outra não poderia ser a conclusão assentada em Primeiro Grau que julgou procedente o pedido deduzido pelo autor-apelado. E, quanto ao pagamento, o "contrato" firmado pelas partes, na verdade, estabelece obrigações recíprocas, seja no tocante a dação em pagamento de uma unidade imobiliária no empreendimento a título de corretagem, enquanto o autor reconhece uma dívida a ser paga ao apelante (fls. 62). E, como bem apontado pelo MM. Juízo a quo, considerando os percentuais previstos na tabela referencial de honorários de fls. 396/400, e pelo fato de que o requerido recebeu pelo negócio treze apartamentos, sendo que a entrega de um dos apartamentos representa o equivalente a 7,7% do total do negócio, percentual que é capaz de remunerar o corretor de acordo com a média referencial, inclusive, com o percentual próximo ao pleiteado pelo autor na inicial (8%). Contudo, eventualmente, é possível ao autor requerer a conversão em perdas e danos, nos termos do art. 499 do CP. Entretanto, o valor correspondente aquela unidade prometida deve ser devidamente apurado em sede de cumprimento de sentença." (e-STJ, fls. 634-637) Como se vê, embora o recorrente alegue violação de legislação federal, o grande cerne de seu recurso se restringe à reinterpretação fático-probatória, inclusive com a juntada de registros de conversas (e-STJ, fls. 657-659). Ocorre que tal reexame é vedado em sede de recurso especial. Deveras, isso fica hialino de trechos do recurso especial interposto. Veja-se: "Da proposta de venda das unidades do empreendimento que se quedariam ao Réu-Apelante nasceu o documento de fls. 62, redigido pelo Recorrente e trazido pelo Recorrido, através do qual leigamente, e sem a clareza necessária, dispunha-se sobre a corretagem do empreendimento a ser construído, o que formalmente significava das unidades que ficariam ao Réu-Apelado. Todavia, diante da possível falência da Construtora, bem como da não aceitação das condições de pagamento (inicialmente eram pretendidas 18 unidades), sem prejuízo das controvérsias geradas pela recusa do Recorrido junto ao documento de fls. 62, comprovada pela ausência de sua assinatura, a negociação cessou." (e-STJ, fl. 657) g.n. "Mas, não é só. Das trocas de mensagens trazidas pelo Recorrido extrai-se sua representação e defesa dos interesses da Construtora: Às fls. 42 - menciona que "Paulinho aceita a permuta total". Às fls. 45 - "Prepara o Paulinho". Às fls. 47 - "vamos formalizar a proposta para o Paulinho". Em outras palavras, há clara representação pelo Recorrido dos interesses da Construtora. (..) Em síntese, já se comprova - extreme de dúvidas - que a responsabilidade da comissão pertencia à Construtora (comitente), quem efetivamente contratou o Recorrido para localização de imóvel apto à construção de empreendimento. (..) Embora o instrumento peque pela ausência de clareza ( confeccionado pelo Recorrente - leigo), dele extrai-se "vem através deste ajustar o seguinte contrato de corretagem do EMPREENDIMENTO A SER CONSTRUÍDO. (..) Assim, consoante esclarecido em defesa, o documento de fls. 62 rezava que das unidades que couberam ao Recorrente em pagamento, se vendidas, o Recorrido teria um desconto de R$150.000,00 no primeiro ano ou R$200.000,00 no segundo ano - acaso vendidas todas as unidades (frise-se), para aquisição de unidade. Tais valores seriam descontados e constam como confessados e, devidos pelo Recorrido porque calculados como custos que o Recorrente teria com os imóveis que compunham o empreendimento. (..) Note-se, neste turno, que contrariamente ao que quer fazer crer o Recorrido o quanto consta às fls. 62, é um contrato sobre o empreendimento a ser construído e que pressupõe a manifestação de vontade do alter ( ausente), e não declaração unilateral do Recorrente. Nele constavam obrigações de pagamento ao Recorrido, indivisíveis em sua substância, consoante exegese do parágrafo único, do art. 412, do diploma processual civil. (..) Em suma, o documento no qual se pauta o Recorrido para propositura da presente ação, relaciona-se ao empreendimento A SER CONSTRUÍDO e não ao terreno (causa de pedir da presente ação). Não houve aceitação por sua parte, de modo que ressente da manifestação de vontade indispensável para existência do negócio jurídico que, ainda se válido fosse, haveria de ser considerado em sua inteireza (art. 412, parágrafo único, CPC). (..) Ou seja, absolutamente mirabolante e inverídica a tese defendida pelo Recorrido de que o documento fls. 62 ( "um nada jurídico" para Pontes de Miranda) seria relativo ao terreno, posto que muito superior às comissões pagas pelo mercado e a depender do percentual (3% a 6% ) equivaleriam de 4 à 8 vezes mais. (..) Por outro prisma, quanto à prova testemunhal, consubstancia-se em duas testemunhas (uma do Recorrente e outra do Recorrido). De vital importância a oitiva da gravação da audiência, prova irretorquível da falta do compromisso com a verdade. Aliás, se o Magistrado titular da vara tivesse proferido sentença ( e não seu substituto), esta ação claramente teria sido julgada improcedente. Basta ouvir a audiência. Pois bem. A única "testemunha" trazida pelo Recorrido, senhor Felipe, consoante informado por esta patrona no início do depoimento é absolutamente desconhecida do Recorrente, de modo que faltavam-lhe provas para contradita. (..) As perguntas feitas pelo Magistrado, mas sem resposta da testemunha, em especial, se o terreno já havia sido vendido quando da reunião, são elucidativas. Basta ouvir a audiência. (..) Enfim, não se desincumbiu, pois do ônus probatório." (e-STJ, 660-668) g.n. Clarividente, portanto, na espécie, que o agravante limita as razões de seu recurso especial no sentido de discordar da conclusão proferida pelas instâncias ordinárias quanto à moldura fática e à interpretação contratual. Por fim, confira-se o trecho final das razões do recurso especial interposto: "Ou, na remota hipótese de acolhimento, utilização como base de cálculo o preço da venda de R$1.584.000,00 (fls. 89, R 23), com a incidência do percentual de 3% a 6%, tabela CRECI, ante a ausência de prova no sentido de pactuação da entrega de unidade, com incidência dos consectários legais à partir do trânsito em julgado ante a incerteza e iliquidez, do arbitramento de honorários. " (e-STJ, fl. 666) g.n. Com efeito, impõe-se, no caso, a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ, haja vista a vedação da análise de cláusulas contratuais e do revolvimento fático-probatório. Nesse sentido: "AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. 1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ). 2. Não se admite o recurso especial quando a questão federal nele suscitada não foi enfrentada no acórdão recorrido. Incidem as Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal (STF). 3. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt no REsp 1456759/SC, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 21/11/2019, DJe 03/02/2020) g.n. "PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NULIDADE DE CLÁUSULA ABUSIVA. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. DECISÃO MANTIDA. 1. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 2. No caso concreto, a análise das razões apresentadas pelos recorrentes quanto à existência de abusividade da cláusula contratual de seguro, bem como de venda casada demandaria o reexame da matéria fática, o que é vedado em sede de recurso especial. 3. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283/STF. 4. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt no AREsp 1503980/PR, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 16/12/2019, DJe 19/12/2019) g.n. Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Se houver nos autos a prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, determino a sua majoração, em desfavor da parte recorrente, no importe de 1% (um por cento) sobre o valor já arbitrado, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2.º e 3.º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão da gratuidade da justiça. É como voto.