AREsp 2828216 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de Agravo apresentado por BORGES GUIMARAES CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA à decisão que não admitiu seu Recurso Especial. O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alínea "a", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS, assim resumido: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE CONHECIMENTO - CONTRATO ATÍPICO - TERMO DE COMPROMISSO DE DIREITOS E OBRIGAÇÕES RECÍPROCAS - FUTURA LOCAÇÃO DE LOJA EM SHOPPING CENTER- AUSÊNCIA DE PREVISÃO DE TÉRMINO DAS OBRAS - PRAZO INDETERMINADO - ABUSIVIDADE - DANOS MORAIS - NÃO COMPROVADOS. 1. NAS RELAÇÕES ENTRE LOJISTAS E EMPREENDEDORES DE SHOPPING CENTER, PREVALECERÃO AS CONDIÇÕES LIVREMENTE PACTUADAS NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO RESPECTIVOS E AS DISPOSIÇÕES PROCEDIMENTAIS PREVISTAS NA LEI 8245/91. 2. CONTUDO, OS CONTRATANTES SÃO OBRIGADOS A GUARDAR, ASSIM NA CONCLUSÃO DO CONTRATO, COMO EM SUA EXECUÇÃO, OS PRINCÍPIOS DE PROBIDADE E BOA-FÉ. 3. É ABUSIVA A CLÁUSULA QUE IMPÕE PRAZO INDETERMINADO PARA A ENTREGA DAS LOJAS SITUADAS EM SHOPPING CENTER. 4. TRATANDO-SE DE HIPÓTESE QUE NÃO CARACTERIZA O DENOMINADO "DANO MORAL PURO", É NECESSÁRIA A PRODUÇÃO DE PROVA QUANTO À EFETIVA CONFIGURAÇÃO DO DANO MORAL. 5. NÃO HAVENDO PROVA SUFICIENTE DE QUE O ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO CAUSOU CONSTRANGIMENTO OU CARACTERIZOU OFENSA A QUALQUER DOS DIREITOS DE PERSONALIDADE DOS CONTRATANTES, NÃO HÁ QUE SE FALAR EM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. Quanto à controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente aduz ofensa aos arts. 113 e 422 do CC, no que concerne à não ocorrência de mora ou inadimplemento contratual, tendo em vista que o início da locação está vinculado à inauguração do shopping conforme disposto no contrato e os princípios da probidade e boa-fé contratual, trazendo a seguinte argumentação: Acontece que, como bem destacado em primeira instância e referenciado pela e. Câmara, as Partes negociaram um contrato e combinaram todos os seus termos e previsões, não podendo em hipótese alguma alegar e muito menos afirmar em juízo desconhecimento dos fatos sucedidos. A bem da verdade, as recorridas não respeitaram o acordo e unilateralmente rescindiram o compromisso e se sujeitaram, frise-se, por própria vontade, ao cumprimento das cláusulas penais do contrato celebrado. Como a própria denominação do contrato já destaca, o documento assinado pelas Partes é conceituado como um "Termo de Compromisso de direitos e obrigações recíprocas, protocolo de intenção e outros pactos", onde merece destaque o verbete RECÍPROCAS, ou seja, com deveres para ambas as partes. De acordo com os artigos 121 e seguintes do Código Civil 1 , é possível que negócios jurídicos venham a ser celebrados, estando vinculados a uma condição ou termo futuro, ou ainda vinculados a um encargo. O início da locação a que fez referência o compromisso de locação de espaço comercial sempre esteve vinculado a um termo, livremente pactuado pelas partes, qual seja, a construção do Shopping Boulevard Garden. Chama - se termo o evento futuro de tempo a cuja verificação se subordina o começo ou o fim dos efeitos dos atos jurídicos. .. Veja que a redação das citadas cláusulas não dão margem a nenhuma interpretação diversa. Quando o Shopping estivesse pronto para inauguração, a apelada enviaria comunicação para as apelantes com antecedência de 30 dias. No entanto, as apelantes desistiram em momento anterior - primeira apelante em 20/01/2015 e segunda apelante em 30/09/2014. Vale esclarecer que o momento de verificação de tal termo sempre foi indeterminado e estabelecido por livre manifestação de vontade das partes. O termo é um elemento acidental do contrato que, repita-se, derivou exclusivamente da vontade das partes. O exercício pelas recorridas de quaisquer direitos oriundos da locação encontra-se, portanto, rescindidos, sendo como consequência totalmente descabida os pedidos formulados na inicial. O início da locação está vinculado, como já dito anteriormente, à ocorrência de um termo, a saber, a construção e inauguração do Shopping Boulevard Garden. Somente a partir de então poderia a locação produzir qualquer efeito, seja nas obrigações legais de responsabilidade dos locatários, como nos deveres absorvidos pelo locador. Diante do que foi amplamente exposto, verifica-se que, não existindo um termo certo, menos ainda qualquer vicio na vontade das recorridas que livremente pactuaram com a recorrente os contratos objeto desta demanda, não há que se falar em mora e inadimplemento contratual. .. Não comprovada a má-fé de nenhuma das partes, haja visto que o contrato é bilateral, pois apresenta obrigações recíprocas e independentes, onde ambas as partes possuem obrigações (fls. 328-330). É o relatório. Decido. Quanto à controvérsia, o Tribunal de origem se manifestou nos seguintes termos: Em detida análise aos autos, observa-se que assiste razão às apelantes, tendo em vista que, do arcabouço probatório, é possível constatar que o réu, ao não estipular prazo final para a entrega das lojas, buscou, em verdade, eximir-se de eventual responsabilidade pelo atraso contratual. Não se desconhece o disposto no art. 54 da Lei 8245/91, segundo o qual: "Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei". Contudo, deve ser ressaltado que os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. O Código Civil prestigia a boa-fé objetiva no âmbito obrigacional, conforme dispõem os seus artigos 113 e 422. .. Na prática, a ausência de indicação clara e prévia quanto ao período de construção do empreendimento coloca as contratantes em situação de incerteza e desvantagem na relação negocial, o que é incompatível com o instituto em análise. Assim, tendo-se em vista a boa-fé das autoras na contratação, assim como a estipulação, em contrato de adesão, que gera prejuízo evidente à parte contratante, deve ser reconhecida a abusividade contratual suscitada (fls. 295-296). Assim, incidem os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ, uma vez que a pretensão recursal demanda reexame de cláusulas contratuais e reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos. Portanto, "a pretensão de alterar tal entendimento, considerando as circunstâncias do caso concreto, demandaria o revolvimento de matéria fático-probatória e reanálise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, conforme dispõem as Súmulas 5 e 7, ambas do STJ". (AgInt no AREsp 1.227.134/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 9/10/2019.) Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no REsp 1.716.876/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe de 3/10/2019; AgInt no AREsp 1.165.518/DF, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe de 4/10/2019; AgInt no AREsp 481.971/DF, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe de 25/9/2019; AgInt no REsp 1.815.585/DF, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJe de 23/9/2019; e AgInt no AREsp 1.480.197/MG, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, DJe de 25/9/2019. Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte Recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita. Publique-se. Intimem-se. EMENTA