AREsp 3211920 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de Agravo apresentado por RODRIGO RODRIGUES NUNES à decisão que não admitiu seu Recurso Especial. O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alínea "a", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS, assim resumido: APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - CONTRATO DE LOCAÇÃO - ASSINATURA DE DUAS TESTEMUNHAS - DESNECESSIDADE - RESPONSABILIDADE DO FIADOR - ENTREGA DAS CHAVES - PERMANÊNCIA DO LOCATÁRIO NO IMÓVEL DEPOIS DE EXPIRADO O TERMO FINAL DO CONTRATO DE LOCAÇÃO - PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA DA AVENÇA POR PRAZO INDETERMINADO - EXONERAÇÃO DA FIANÇA - INOCORRÊNCIA. O CONTRATO DE LOCAÇÃO É CONSIDERADO TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL INDEPENDENTEMENTE DE ESTAR ACOMPANHADO DA ASSINATURA DE DUAS TESTEMUNHAS, CONSOANTE DISPOSIÇÃO CONTIDA NO INCISO VIII DO ART. 784 DO CPC. O SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA ASSENTOU ENTENDIMENTO DE QUE, HAVENDO NO CONTRATO LOCATÍCIO CLÁUSULA EXPRESSA DE RESPONSABILIDADE DO GARANTIDOR ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES, ESTE SERÁ RESPONSÁVEL PELOS DÉBITOS OCORRIDOS EM RAZÃO DA LOCAÇÃO SUBSEQUENTES À PRORROGAÇÃO DO CONTRATO, A MENOS QUE TENHA SE EXONERADO NA FORMA DO ART. 835 DO CÓDIGO CIVIL (fl. 433). Quanto à primeira controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação aos arts. 366 e 819 do Código Civil, no que concerne ao reconhecimento da desoneração da fiança locatícia, em razão de a prorrogação/novação do contrato de locação ter ampliado o encargo do fiador para além do prazo contratual sem sua anuência, trazendo a seguinte argumentação: O Eg. Tribunal a quo manteve a equivocada conclusão esposada pelo d. Juízo de primeiro grau, sob o fundamento de que a responsabilidade do garantidor permaneceria a entrega das chaves fato que ao Juízo, a menos que tenha se exonerado na forma do art. 835 do Código Civil. Ocorre que tal conclusão ignora o fato de que, no caso concreto, o instrumento contratual circunscreveu a fiança ao prazo do contrato. Superado o termo, exauriu-se o risco assumido pelo fiador. A extensão automática para período posterior, por força de prorrogação celebrada entre locador e locatário, desborda dos limites objetivos e temporais do ajuste, violando o art. 819 do Código Civil. A vedação da interpretação extensiva da fiança decorre da própria natureza do instituto, que constitui negócio jurídico de garantia, de caráter acessório, voltado à proteção do credor, mas cuja eficácia não pode extrapolar os limites expressamente consentidos pelo fiador. Nesse sentido, a prorrogação da locação, especialmente quando envolve novo período e novas condições de risco, caracteriza alteração objetiva do vínculo obrigacional originário. Em regime de garantias, tal alteração não pode agravar ou prolongar o encargo do fiador sem seu consentimento. No caso concreto, o instrumento contratual circunscreveu a fiança ao prazo do contrato de locação. Superado o termo contratual, extinguiu-se o risco garantido. .. Dessa forma, somente se poderia cogitar a subsistência irrestrita da fiança até a entrega das chaves nas hipóteses em que a garantia fosse ajustada por prazo indeterminado, o que não é o caso dos autos. .. Ademais, cabe ressaltar que, uma vez que a fiança foi expressamente limitada ao prazo certo do contrato, a decisão recorrida, ao estender a responsabilidade para além do termo com base na entrega das chaves, contraria as disposições dos artigos 819 e 366 do Código Civil. .. O fiador que se obrigou apenas até o termo final do contrato não pode ter sua responsabilidade vinculada a evento superveniente, como a devolução do imóvel, sob pena de substituição da vontade expressa das partes por critério legal inadequado. Em outras palavras: admitir que a fiança subsista até a entrega das chaves mesmo havendo limitação temporal contratual representa impor ao fiador obrigação que jamais assumiu, configurando verdadeira interpretação extensiva vedada pelo art. 819 do Código Civil. Portanto, a fiança com prazo certo extingue-se no termo estipulado. A partir de então, eventual manutenção da locação sem anuência do fiador não pode vinculá-lo, sob pena de nulidade da extensão automática de seus encargos (fls. 474-476). Quanto à segunda controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação ao art. 39 da Lei nº 8.245/1991, no que concerne ao afastamento do regime da responsabilidade do fiador até a entrega das chaves, em razão de a garantia ter sido ajustada com limitação temporal ao prazo certo do contrato, trazendo a seguinte argumentação: A decisão recorrida, ao entender que a fiança subsistiria até a entrega das chaves, aplicou indevidamente o regime da Lei do Inquilinato. Tal dispositivo se refere apenas à fiança ajustada sem limitação de tempo. Entretanto, no presente caso, a garantia foi expressamente limitada ao prazo certo do contrato, o que impede sua prorrogação automática. Desse modo, a responsabilidade do fiador cessou com o termo do contrato originário. Qualquer prorrogação ou renovação posterior constitui nova relação obrigacional entre locador e locatário, desvinculada do garantidor (fl. 475). É o relatório. Decido. Quanto a ambas as controvérsias, o acórdão recorrido assim decidiu: Assevera ainda o apelante que sua responsabilidade perduraria até o término do prazo contratual avençado, qual seja, 31/10/2016, não podendo ser responsabilizado pelo período referente à prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado. A respeito desse tema, o Superior Tribunal de Justiça já assentou entendimento de que, havendo no contrato locatício cláusula expressa de responsabilidade do garantidor até a entrega das chaves, este será responsável pelos débitos ocorridos em razão da locação subsequentes à prorrogação do contrato, a menos que tenha se exonerado na forma do art. 835 do Código Civil. .. Não procede a alegação do apelante de que a prorrogação do contrato de locação e, consequentemente, da fiança, configura a "interpretação extensiva" vedada pelos artigos 366 e 819 do CC, uma vez que os termos do negócio referente à garantia permanecem inalterados, sendo de responsabilidade dos fiadores as obrigações tais como dispostas no contrato. Ressalte-se que, conforme alegado pelo próprio embargante/apelante, não houve aditivo ou novo pacto após a celebração do contrato de locação, tendo sido o contrato prorrogado por prazo indeterminado. Veja-se a redação conferida à cláusula denominada "GARANTIA" (documento nº 5): .. Deve, assim, prevalecer a responsabilidade do apelante/fiador pelo pagamento dos encargos inadimplidos, decorrentes da relação locatícia noticiada nos autos (fls. 436-437). Aplicável, portanto, a Súmula n. 284/STF, tendo em vista que a tese recursal está fundada em premissa fática dissociada daquela fixada no aresto impugnado, o que atrai, por conseguinte, o referido enunciado: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia". Nesse sentido, esta Corte Superior de Justiça já se manifestou na linha de que: "A tese recursal está fundada em premissa fática totalmente dissociada daquela estabelecida no aresto impugnado, o que atrai a aplicação do óbice da súmula 284/STF" (AgInt no AREsp n. 2.171.225/SC, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe de 2/12/2022). Confiram-se ainda os seguintes julgados: REsp n. 1.690.156/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 11/10.2017; AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.700.429/RJ, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJe de 29/4/2021; AgInt no AREsp n. 1.815.228/DF, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJe de 17/8/2021; AgInt no AREsp n. 931.169/SP, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe de 19/4/2017; AgRg no REsp n. 1.015.938/MG, relator Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, DJe de 22/9/2014. Assim, incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, porquanto a pretensão recursal demanda reexame de cláusulas contratuais e reexame do acervo fático-probatório juntado aos a utos. Nesse sentido: "Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça)" (AgInt no AREsp n. 2.243.705/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de 20/10/2023). Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no AREsp n. 2.446.415/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN de 20/3/2025; REsp n. 2.106.567/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 5/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.572.293/RS, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJEN de 13/12/2024; AgInt no AgInt no AREsp n. 2.560.748/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 22/11/2024; REsp n. 1.851.431/SC, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJe de 7/10/2024; REsp n. 1.954.604/MG, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe de 21/3/2024; AgInt no REsp n. 1.995.864/PB, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 20/10/2023. Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita. Publique-se. Intimem-se. EMENTA