AREsp 2905188 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de Agravo apresentado por MEIRE LUCI SOUSA e OUTRO à decisão que não admitiu seu Recurso Especial. O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alínea "a", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS, assim resumido: APELAÇÃO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. JULGAMENTO CONJUNTO. PROCESSOS CONEXOS. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE ATIVA. AFASTADA. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DIREITO DE PREFERÊNCIA. DECLINAÇÃO. AQUISIÇÃO POR TERCEIRO. SIMULAÇÃO. NÃO VERIFICADA. 1. AS AÇÕES CONEXAS DEVEM SER REUNIDAS PARA EXAME DE FORMA SIMULTÂNEA E CONJUNTA, A FIM DE EVITAR JULGAMENTOS CONFLITANTES. ART. 55 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. 2. HÁ LEGITIMIDADE ATIVA DA PARTE DETENTORA DO DIREITO MATERIAL VIOLADO OU AMEAÇADO DE LESÃO. PRELIMINAR REJEITADA. 3. O LOCATÁRIO POSSUI DIREITO DE PREFERÊNCIA PARA ADQUIRIR O IMÓVEL LOCADO, NO PRAZO DE 30 DIAS, NOS TERMOS DOS ARTIGOS 27, 28 E 33 DA LEIN.0 8.245/91. 4. INEXISTE SIMULAÇÃO PARA BURLAR O DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO SE O VALOR CONSTANTE NA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL ESTIVER ENTRE O VALOR VENAL DO IMÓVEL E O DE MERCADO, TENDO EM VISTA O RECOLHIMENTO DO IMPOSTO DE TRANSMISSÃO PELA VENDA DO BEM, DESDE QUE O VALOR EFETIVAMENTE PAGO PELO TERCEIRO COMPRADOR SEJA IGUAL OU ESTEJA PRÓXIMO DO VALOR APRESENTADO AO LOCATÁRIO PARA EXERCER O DIREITO DE PREFERÊNCIA. 5. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. Quanto à controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação do art. 18 do CPC e art. 8º da Lei nº 8.245/1991, no que concerne à ilegitimidade ativa da recorrida para propor ação discutindo o contrato de locação do imóvel em debate, tendo em vista que, quando ajuizou a ação, não detinha qualquer poder possessório ou de propriedade sobre o imóvel e o terceiro comprador do bem manteve o contrato de aluguel vigente, trazendo a seguinte argumentação: No caso em análise, os Recorrentes suscitaram preliminar de ilegitimidade ativa da Recorrida para propor a Ação de Rescisão de Contrato C/C Despejo, uma vez que ao propor a ação, já haviam se passados seis meses que a Recorrida tinha vendido e transmitido o imóvel locado para o terceiro comprador, sendo que este manteve o contrato de aluguel vigente e recebendo os valores dos alugueis. Em resumo, a cronologia dos eventos foram os seguintes: 18/04/2019 - Assinatura do contrato de aluguel entre as partes. 14/04/2020 - Renovação do contrato de aluguel. 28/09/2020 - Data da venda e transmissão do imóvel pela Recorrida ao terceiro comprador. 26/04/2021 - Data do ajuizamento da ação pela Recorrida Portanto, quando foi ajuizada a Recorrida não detinha qualquer poder possessório ou de propriedade sobre o imóvel, ao passo que o terceiro comprador manteve o contrato de aluguel vigente. In casu, a Recorrida pleiteou direito alheio em nome próprio, em claro desrespeito ao artigo 18, do CPC. Mesmo diante deste fato o Tribunal a quo rejeitou a preliminar de ilegitimidade ativa da Recorrida e consequente indeferimento da inicial, sob o fundamento de que a "legitimidade se dá em razão da pertinência subjetiva abstrata que se refere a pessoa titular da obrigação de direito material". Entretanto, o entendimento do Tribunal a quo contraria o artigo 8º, da Lei Federal nº 8.245/1991, em conjunto com o artigo 18 do CPC. Isso porque os dispositivo da Lei do Inquilinato assenta que o adquirente do imóvel tem 90 dias para denunciar o contrato de locação. Caso não denuncie o contrato no prazo estabelecido, presume-se concordância com a manutenção do contrato de locação: .. Neste contexto, quando ajuizou a Ação de Rescisão de Contrato C/C Despejo, seis meses após a venda e transmissão do imóvel, a Recorrida não mais detinha legitimidade para propor ação para discutir o contrato de locação. É neste sentido que o Acórdão recorrido violou o disposto no artigo 18 do CPC, que veda a possibilidade de se pleitear direito alheio em nome próprio: .. Ressalta-se que no caso em análise a Recorrida pleiteou a rescisão judicial do contrato de locação do imóvel em nome próprio, sem apresentar qualquer autorização do verdadeiro titular do direito no momento do ajuizamento da ação: o terceiro comprador do imóvel. No caso em análise ocorreu uma sub-rogação do contrato de aluguel pelo novo proprietário em 28/09/2020, data em que o imóvel foi vendido e transmitido, conforme demonstrado na certidão de ônus. Portanto, em 26/04/2021 quando a ação foi ajuizada a Recorrida já não possui legitimidade para pleitear direito em nome próprio sobre o referido contrato de locação (fls. 609/611). É o relatório. Decido. Quanto à controvérsia, o Tribunal a quo se manifestou nos seguintes termos: De plano, verifico que a questão debatida no processo nº 0705771-84.2021.8.07.0009 diz respeito ao contrato de locação celebrado entre as partes, e não sobre a propriedade do imóvel. Ora, a legitimidade ativa se refere a possibilidade de alguém figurar no polo ativo da ação pedindo um provimento jurisdicional preventivo ou reparatório de direito próprio. Se em um contrato bilateral uma das partes deixa de cumprir com os termos firmado, a outra parte que é legitima para garantir que o acordado seja efetivamente cumprido. Essa legitimidade está disposta no artigo 18 do Código de Processo Civil onde diz que ninguém poderá pleitear, em nome próprio, direito alheio. Ou seja, quem é titular do direito de ação é a pessoa detentora do direito material violado ou ameaçado de lesão. Assim, tal legitimidade se dá em razão da pertinência subjetiva abstrata que se refere a pessoa titular da obrigação de direito material. Portanto, como a apelada foi a parte contratada no pacto de locação do imóvel com os apelantes, e que, segundo alega, houve violação do seu direito, entendo que a Sr. WÊNIA DE OLIVEIRA SANTOS possui legitimidade para atuar no polo ativo desta ação, mesmo que não seja a atual proprietária do bem (fls. 515/516, grifo meu). Assim, incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, porquanto a pretensão recursal demanda reexame de cláusulas contratuais e reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos. Nesse sentido: "Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça)" (AgInt no AREsp n. 2.243.705/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de 20/10/2023). Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no AREsp n. 2.446.415/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN de 20/3/2025; REsp n. 2.106.567/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 5/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.572.293/RS, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJEN de 13/12/2024; AgInt no AgInt no AREsp n. 2.560.748/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 22/11/2024; REsp n. 1.851.431/SC, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJe de 7/10/2024; REsp n. 1.954.604/MG, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe de 21/3/2024; AgInt no REsp n. 1.995.864/PB, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 20/10/2023. Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial. Publique-se. Intimem-se. EMENTA