AREsp 2764743 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por AS INCORPORADORA S/S LTDA. (AS INCORPORADORA) contra decisão que não admitiu seu apelo nobre. Foi apresentada contraminuta (e-STJ, fls. 311/317). É o relatório. Decido. O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida. CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que não merece prosperar. Nas razões de seu apelo nobre, interposto com base no art. 105, III, alíneas a e c, da CF, AS INCORPORADORA alegou, a par de divergência jurisprudencial, a violação dos arts. 472 e 473 do CC, ao sustentar a impossibilidade da resilição unilateral do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, com fundamento apenas no desinteresse superveniente da promitente compradora. Da possibilidade de distrato Consoante entendimento da eg. Segunda Seção desta Corte (REsp nº 1.723.519/SP), "a despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)". A propósito, veja-se a ementa do julgado: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (REsp nº 1.723.519/SP, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado aos 28/8/2019, DJe de 2/10/2019.) Na espécie, ao julgar o recurso de apelação interposto pela ora insurgente, o TJSP assim se pronunciou: A devolução das parcelas é mera consequência da rescisão do contrato, sob pena de violação da regra contida no art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, que prevê serem nulas de pleno direito as cláusulas que estabelecem a perda total das parcelas pagas em benefício do credor, em contratos de compra e venda, rescindidos em razão de inadimplemento. Entretanto, para se evitar enriquecimento ilícito do comprador em detrimento do vendedor, admite-se a retenção de percentual das parcelas pagas suficiente para o pagamento das perdas e danos e despesas administrativas, aí incluídas as de administração e publicidade, em conformidade com o verbete acima transcrito. .. In casu, nota-se que a autora pagou o total de R$ 93.519,80, adimplindo 96 das 156 prestações assumidas (fls. 90/92). Nessas circunstâncias, cabível a manutenção do percentual de retenção de 20% de tudo aquilo que foi pago, estipulado pela r. sentença (e-STJ, fls. 232/233). Verifica-se, portanto, que o acórdão recorrido não comporta nenhum reparo, uma vez que decidiu a controvérsia em consonância com a Súmula nº 543 do STJ, do seguinte teor: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa decompra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". Nessas condições, CONHEÇO do agravo para NEGAR PROVIMENTO ao recurso especial. MAJORO em 2% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados em favor da parte recorrida, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, ou 1.026, § 2º, ambos do CPC. Publique-se. Intimem-se. EMENTA CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE URBANO NÃO EDIFICADO). AÇÃO DE DISTRATO POR INICIATIVA DA COMPRADORA. POSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. SÚMULA Nº 543 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.