REsp 2070310 - ACORDAO

ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025 a 10/11/2025, por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha. EMENTA DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. MULTA DO ART. 35, § 5º, DA LEI 4.591/64. EXIGIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. 1. O registro da incorporação imobiliária, previsto no art. 32 da Lei 4.591/64, é condição indispensável para a negociação de unidades autônomas, conferindo publicidade, transparência e segurança ao negócio jurídico. 2. A multa do art. 35, § 5º, da Lei 4.591/64 possui caráter objetivo e aplica-se ao descumprimento do dever de registro da incorporação no prazo previsto na legislação, independentemente de demonstração de má-fé do incorporador ou de prejuízo ao adquirente. 3. A interpretação restritiva adotada pelo acórdão recorrido, ao dissociar a multa da ausência de registro da incorporação, contraria a finalidade da norma e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 4. Recurso provido para reformar o acórdão recorrido, restabelecendo a sentença de primeiro grau que reconheceu a exigibilidade da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei 4.591/64.

RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por HEBERT DE OLIVEIRA RIBEIRO e OUTRA, fundamentado no artigo 105, III, a, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, assim ementado (e-STJ, fl. 260): "COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - AUSÊNCIA DE REGISTRO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA - ART. 35, §5º DA LEI Nº 4.591/64 - INAPLICABILIDADE. Inaplicável a multa quando o fato gerador alegado refere-se à ausência do "prévio registro da incorporação imobiliária", pois tal causa de pedir não está expressamente prevista na norma de regência, que não pode sofrer interpretação extensiva para abarcar hipóteses não especificadas." Os embargos de declaração opostos pelos recorrentes foram rejeitados (e-STJ, fls. 280-285). Em seu recurso especial, os recorrentes alegam violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses: (i) arts. 1.022, incisos I e II, parágrafo único, e 489, §1º, VI, do CPC, pois teria havido negativa de prestação jurisdicional, com omissão quanto ao enfrentamento da tese jurídica relativa à multa do art. 35, §5º, da Lei 4.591/64 e quanto à resposta oficial do registro imobiliário indicando a inexistência de incorporação, além de não se ter observado o dever de fundamentação adequada. (ii) art. 926 do CPC, pois teria sido descurado o dever de uniformização jurisprudencial, enquanto o acórdão recorrido não teria seguido a orientação consolidada do STJ sobre a aplicação objetiva da multa do art. 35, §5º, sem exigência de demonstração de prejuízo. (iii) arts. 32 e 35, §5º, da Lei 4.591/1964, pois a multa seria devida de forma objetiva quando a incorporadora negociaria unidades sem prévio registro/arquivamento dos documentos exigidos, de modo que o acórdão teria negado vigência ao impor condição não prevista (outorga contratual), afastando indevidamente a sanção legal. Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 323-335). É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. MULTA DO ART. 35, § 5º, DA LEI 4.591/64. EXIGIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. 1. O registro da incorporação imobiliária, previsto no art. 32 da Lei 4.591/64, é condição indispensável para a negociação de unidades autônomas, conferindo publicidade, transparência e segurança ao negócio jurídico. 2. A multa do art. 35, § 5º, da Lei 4.591/64 possui caráter objetivo e aplica-se ao descumprimento do dever de registro da incorporação no prazo previsto na legislação, independentemente de demonstração de má-fé do incorporador ou de prejuízo ao adquirente. 3. A interpretação restritiva adotada pelo acórdão recorrido, ao dissociar a multa da ausência de registro da incorporação, contraria a finalidade da norma e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 4. Recurso provido para reformar o acórdão recorrido, restabelecendo a sentença de primeiro grau que reconheceu a exigibilidade da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei 4.591/64. VOTO Síntese fática. Extrai-se dos autos que, na origem, HEBERT DE OLIVEIRA RIBEIRO e TÂNIA PIETRO TABOADA alegaram que a incorporadora teria negociado unidades do Edifício Residencial Ibiza sem o prévio registro/arquivamento do memorial de incorporação exigido pelo art. 32 da Lei 4.591/64, propondo execução para cobrança da multa de 50% prevista no art. 35, §5º, da mesma lei, sob o fundamento de descumprimento das obrigações legais e contratuais pela responsável pela incorporação. A sentença julgou improcedentes os embargos à execução opostos pela EMPREENDIMENTOS VIANA LTDA - ME, reconhecendo a exigibilidade da multa do art. 35, §5º, com base em resposta do 6º Ofício de Registro de Imóveis e na certidão da matrícula que apontaram inexistência de registro de incorporação imobiliária para o Residencial Ibiza; condenou a embargante ao pagamento das custas e honorários fixados em 10% sobre o valor da causa (e-STJ, fls. 133-134). O acórdão recorrido deu provimento à apelação da embargante para reformar a sentença, julgando procedentes os embargos à execução, declarando a inexigibilidade do débito e extinguindo a execução, sob o fundamento de que a multa do art. 35, §5º, somente seria aplicável no caso de descumprimento da obrigação de outorga dos contratos previstos no caput do art. 35, não sendo cabível por ausência de "prévio registro de incorporação"; fixou honorários em 12% e condenou os apelados nas custas e despesas processuais (e-STJ, fls. 260-265). Em face dessas decisões, foi interposto o presente recurso especial. (i) Inicialmente, cumpre analisar a alegada negativa de prestação jurisdicional. Para que se configure tal vício, é necessário que o órgão julgador, instado a se manifestar por meio de embargos de declaração, omita-se quanto a ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar, notadamente quando se trata de argumento capaz de, em tese, infirmar a conclusão adotada. No presente caso, o Tribunal de origem, ao julgar os embargos de declaração opostos pelos recorrentes, não se furtou a examinar as questões levantadas. Conforme se depreende do acórdão de e-STJ fls. 280-285, o Tribunal a quo manifestou-se expressamente sobre a interpretação do artigo 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64, afirmando que a multa seria devida apenas em caso de descumprimento do dever de outorga de contratos relativos à fração ideal de terreno, e não pela ausência de registro da incorporação. Além disso, considerou "irrelevante" a prova da inexistência do registro da incorporação imobiliária para a incidência daquela multa específica, sob sua ótica interpretativa, reiterando que a causa de pedir da inicial não se enquadrava em sua compreensão da norma. Tal posicionamento, ainda que contrário aos interesses dos recorrentes e que este Relator entenda como equivocado em sua substância, configura uma decisão sobre a matéria, e não uma omissão. Com efeito, o mero inconformismo da parte com a interpretação jurídica adotada pelo órgão julgador ou com o resultado desfavorável do processo não caracteriza negativa de prestação jurisdicional, mas sim pretensão a novo julgamento da causa. Nesse sentido: "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDADA. 1. Não se verifica ofensa ao artigo 1.022, II, do CPC, quando o Tribunal decide, de modo claro e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde do feito. Ademais, não se deve confundir decisão contrária aos interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional. 2. Nos termos da jurisprudência do STJ, revogado imotivadamente o mandato judicial, é cabível o ajuizamento da ação de arbitramento para cobrar os honorários, de forma proporcional aos serviços até então prestados. Precedentes. 3. Agravo interno desprovido." (AgInt no AREsp n. 2.695.384/MT, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 24/6/2025, g.n.) "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AUTOS DE AGRAVO DE INSTRUMENTO NA ORIGEM - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDANTE. 1. Não se verifica ofensa aos artigos 11, 489 e 1.022, do CPC, quando o Tribunal decide, de modo claro e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde do feito. Ademais, não se deve confundir decisão contrária aos interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional. 2. Verifica-se que o entendimento do Tribunal de piso está em consonância com a jurisprudência do STJ, no sentido de que é trienal o prazo prescricional da pretensão indenizatória por danos causados em razão da construção de usina hidrelétrica, tendo como termo a quo a data em que o titular do direito toma conhecimento inequívoco do fato e da extensão de suas consequências, nos termos do princípio da actio nata. 2.1. Ademais, a pretensão de alterar as conclusões do órgão julgador acerca do momento em que houve o conhecimento inequívoco do fato esbarra no óbice da Súmula 7/STJ. 3. Agravo interno desprovido." (AgInt no REsp n. 2.083.325/BA, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 29/5/2025, g.n.) Dessarte, não se verifica a alegada violação aos artigos 489, § 1º, IV, e 1.022, II, do CPC. (ii) Superada a preliminar de negativa de prestação jurisdicional, passa-se à análise do mérito recursal, que se concentra na correta interpretação e aplicação dos artigos 32 e 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64. Os recorrentes sustentam que o acórdão recorrido, ao restringir a incidência da multa prevista no artigo 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64 apenas à hipótese de descumprimento da obrigação de outorga dos contratos referidos no caput do dispositivo, e não à ausência de prévio registro da incorporação imobiliária exigido pelo artigo 32, negou vigência aos referidos dispositivos e contrariou a jurisprudência pacífica desta Corte Superior. A questão jurídica fundamental é a definição do alcance da multa prevista no artigo 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64. Os recorrentes defendem sua aplicação objetiva em caso de negociação de unidades sem o prévio registro da incorporação, enquanto o acórdão recorrido adotou uma interpretação restritiva, vinculando a penalidade exclusivamente ao descumprimento da obrigação de outorga dos contratos definitivos. A tese dos recorrentes está em consonância com a legislação e com a jurisprudência pacífica desta Corte Superior. O artigo 32 da Lei nº 4.591/64 é categórico ao estabelecer que "o incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis", um extenso rol de documentos que compõem o memorial de incorporação. Essa exigência legal não é mera formalidade, mas sim a pedra angular de todo o sistema de proteção ao adquirente de imóveis na planta. O registro da incorporação confere publicidade, transparência e segurança ao negócio, atestando a regularidade jurídica, técnica e financeira do empreendimento e do incorporador. O artigo 35, por sua vez, estabelece prazos para a formalização dos contratos definitivos após a negociação. O seu § 4º prevê que, descumprida a obrigação de outorga contratual, o adquirente pode averbar a proposta ou o ajuste preliminar no Registro de Imóveis. E o § 5º, cerne da presente controvérsia, dispõe que, "na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerá também na multa de 50% sobre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável por via executiva". A interpretação adotada pelo Tribunal de origem, ao dissociar a multa da violação ao dever de registro previsto no artigo 32, esvazia o comando normativo e compromete a sua finalidade. A comercialização de unidades sem o prévio registro da incorporação é a infração primária e mais grave que um incorporador pode cometer, pois expõe o adquirente a um risco inaceitável, negociando um bem que, do ponto de vista jurídico, ainda não possui a conformação necessária para ser objeto de transação segura. A obrigação de outorga dos contratos definitivos, tratada no caput do artigo 35, pressupõe a regularidade do empreendimento, ou seja, pressupõe o cumprimento do dever imposto p elo artigo 32. Portanto, nos termos da jurisprudência do STJ, multa estabelecida no art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64 tem como fato determinante o descumprimento, pela incorporadora, da sua obrigação de registrar a incorporação no prazo previsto na legislação. A propósito: "AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COMINAÇÃO DE MULTA LEGAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE ARQUIVAMENTO DO REGISTRO. MULTA DO ART. 35, § 5º, DA LEI 4.591/64. INDEVIDA. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E DO CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE. SÚMULA 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ). 2. O incorporador só se acha habilitado a negociar unidades autônomas do empreendimento imobiliário quando registrados, no Cartório de Registro Imobiliário competente, os documentos previstos no artigo 32 da Lei n. 4.591/1964. Descumprida a exigência legal, impõe-se a aplicação da multa do art. 35, § 5º, da mesma lei. Precedentes. 3. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt no REsp n. 1.998.333/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/9/2023, DJe de 8/9/2023, g.n.) "PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC/15. INOCORRÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. DANO MORAL. ALTERAÇÃO DO VALOR FIXADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS E/OU INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. 1. Ação de indenização por danos materiais e morais. 2. Ausentes os vícios do art. 1.022 do CPC, rejeitam-se os embargos de declaração. 3. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 489 do CPC. 4. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 5. A alteração do valor fixado a título de compensação por danos morais somente é possível, em recurso especial, nas hipóteses em que a quantia estipulada pelo Tribunal de origem revela-se irrisória ou exagerada. 6. A jurisprudência deste Superior Tribunal entende que o descumprimento da obrigação que incumbe à incorporadora de proceder à outorga válida do contrato de compra e venda de fração ideal de terreno no prazo fixado em lei, impõe a aplicação da multa prevista no art. 35, § 5º da Lei 4.591/64. 7. O reexame de fatos e provas e/ou interpretação de cláusulas contratuais em recurso especial é inadmissível. 8. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.841.849/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 1/6/2020, DJe de 4/6/2020, g.n.) A remissão do § 5º ao § 4º não pode ser interpretada de forma literal e isolada, como se a multa fosse uma penalidade exclusiva para a não outorga do contrato. Ela é uma sanção que se soma ("incorrerá também na multa") às demais consequências do inadimplemento do incorporador, cujo dever principal e antecedente é o de registrar a incorporação. A negociação de unidades sem registro é o ilícito que contamina toda a relação subsequente e justifica a imposição da penalidade. Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme em reconhecer que o descumprimento do dever de arquivamento dos documentos relativos ao empreendimento sujeita o incorporador à multa do artigo 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64, tratando-se de uma penalidade de caráter objetivo, que não exige a demonstração de má-fé do incorporador ou de prejuízo efetivo por parte do adquirente. Conforme já decidido por esta Corte, o incorporador só se acha habilitado a negociar unidades autônomas do empreendimento imobiliário quando registrados, no Cartório de Registro Imobiliário competente, os documentos previstos no artigo 32 da Lei n. 4.591/1964. É o que se observa: "AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS. NECESSIDADE DE REGISTRO DE DOCUMENTOS. ARTIGO 32 DA LEI N. 4.591/1964. DESCUMPRIMENTO. APLICAÇÃO DE MULTA. 1. O incorporador só se acha habilitado a negociar unidades autônomas do empreendimento imobiliário quando registrados, no Cartório de Registro Imobiliário competente, os documentos previstos no artigo 32 da Lei n. 4.591/1964. Descumprida a exigência legal, impõe-se a aplicação da multa do art. 35, § 5º, da mesma lei. Precedentes. 2. Agravo regimental provido em parte para dar parcial provimento ao recurso especial." (AgRg no REsp n. 334.838/AM, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 18/5/2010, DJe de 27/5/2010, g.n.) No mesmo sentido: "RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. MULTA. ARTIGO 35, § 5º, DA LEI Nº 4.591/1964. AÇÃO DO ADQUIRENTE. PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL. ARTIGO 205 DO CÓDIGO CIVIL. APLICABILIDADE. ARTIGO 27 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. NÃO INCIDÊNCIA. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ) 2. O descumprimento do dever de arquivar os documentos relativos ao empreendimento no Cartório de Registro Imobiliário competente sujeita o incorporador à multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/1964. Precedentes. 3. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que o prazo prescricional quinquenal do art. 27 do Código de Defesa do Consumidor não se aplica a qualquer hipótese de inadimplemento contratual em relações de consumo, restringindo-se às ações que buscam a reparação de danos causados por fato do produto ou do serviço, o que não é o caso. Precedentes. 4. Diante da falta de previsão legal específica na Lei de Incorporações Imobiliárias e no Código de Defesa do Consumidor, a ação do adquirente contra a incorporadora que visa a cobrança da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 se submete ao prazo prescricional geral do art. 205 do Código Civil, ou seja, 10 (dez) anos. 5. No caso concreto, tendo sido a ação ajuizada em 2012 e o negócio jurídico celebrado em 2006, não há falar em prescrição. 6. Recurso especial não provido." (REsp n. 1.497.254/ES, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/9/2018, DJe de 24/9/2018, g.n.) O acórdão recorrido, portanto, ao adotar entendimento divergente da orientação pacífica desta Corte Superior, negou vigência aos artigos 32 e 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64, e ao artigo 926 do CPC, que impõe aos tribunais o dever de uniformizar sua jurisprudência e mantê-la estável, íntegra e coerente. (iii) Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial para reformar o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais e, em consequência, julgar improcedentes os embargos à execução apresentados por EMPREENDIMENTOS VIANA LTDA - ME, restabelecendo a sentença de primeiro grau, que reconheceu a exigibilidade da multa prevista no artigo 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64. A sucumbência fixada pelo Tribunal de origem é revertida, e a condenação em honorários advocatícios deve observar os parâmetros estabelecidos na sentença de primeiro grau (10% sobre o valor da causa a cargo do embargante). Deixa-se de aplicar a majoração dos honorários recursais, prevista no art. 85, § 11, do CPC, porquanto o recurso especial foi provido, não havendo, neste grau, parte sucumbente a quem imputar tal acréscimo. É como voto.