REsp 1918821 - ACORDAO

ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, não conhecer do agravo, nos termos do voto do Sr Ministro Relator. Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Nancy Andrighi, Paulo de Tarso Sanseverino (Presidente) e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator. EMENTA AGRAVO INTERNO NORECURSO ESPECIAL. TESES QUE NÃO FORAM OBJETODE ANÁLISENO RECURSO ESPECIAL. INOVAÇÃO RECURSAL. AGRAVO INTERNO NÃO CONHECIDO. 1. As teses apresentadas no presente agravo não foram objetode análise do recurso especial, o que resulta em inovação recursal. 4. Agravo interno não conhecido.

RELATÓRIO Associação Bothanica Jarinu interpôs recurso especial contra o acórdão de fls. 723-728 (e-STJ), proferidopelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado: Apelação - Embargos à Execução - Compromitentes compradores Apelantes executados por associação de moradores Apelada - Dívida de taxas de manutenção do loteamento - Ausência de título executivo - Apelada não é condomínio edilício (CPC 784 X) - Compromisso de compra e venda celebrado por Apelantes tampouco impõe pagamento de taxas de manutenção à Apelada - Embargos acolhidos - Recurso provido. Nas razões do recurso especial (e-STJ, fls. 732-744), a recorrente alegoua violação dos arts. 1.331 e 1.345 do Código de Processo Civil de 2015, bem como a existência de dissídio jurisprudencial. Sustentou, em síntese, a possibilidade de cobrança de taxa de manutenção e conservação de loteamento pela associação de moradores. Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 762-768). Admitido o recurso na origem(e-STJ, fls. 779-782), ascenderam os autos a esta Corte. Na sequência, em decisão monocrática de fls. 789-793 (e-STJ), esta relatoria conheceu do recurso especial e deu-lhe provimento. Daí a interposição deste agravo interno (e-STJ, fls. 796-810), no qual defendem Keila Janaina Correia de Lima eSidinei Alves de Lima o desprovimento do recurso especial. Impugnação às fls. 812-823 (e-STJ). É o relatório. EMENTA AGRAVO INTERNO NORECURSO ESPECIAL. TESES QUE NÃO FORAM OBJETODE ANÁLISENO RECURSO ESPECIAL. INOVAÇÃO RECURSAL. AGRAVO INTERNO NÃO CONHECIDO. 1. As teses apresentadas no presente agravo não foram objetode análise do recurso especial, o que resulta em inovação recursal. 4. Agravo interno não conhecido. VOTO Na decisão agravada, concluiu-se pelo provimento do recurso especial, tendo em vista o entendimento desta Corte sobre a matéria. Veja-se às fls. 790-793(e-STJ): Com efeito, a jurisprudência desta Casa, firmada sob o rito dos recursos repetitivos (art. 543-C do CPC/1973), no julgamento dos Recursos Especiais n. 1.439.163/SP e n. 1.280.871/SP, realizado pela Segunda Seção, em 11/3/2015, DJe de 22/5/2015, sendo o relator para acórdão o Ministro Marco Buzzi, pacificou que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". O Tribunal de origem consignou o seguinte (e-STJ, fls. 726-728): Em primeiro lugar, embora tenha natureza semelhante, a taxa de manutenção da associação Apelada não se enquadra em "crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício" (CPC 784 X). A Apelada não é condomínio edilício e as dívidas com ela não merecem o mesmo tratamento, sob pena de ofensa à regra da taxatividade dos títulos executivos extrajudiciais:" A possibilidade de atuação executiva exige a existência de título executivo, os quais são listados pelo ordenamento jurídico taxativamente. Vige quanto aos títulos executivos a tipicidade destes, isto é, a observância da reserva legal (art.784, XII). O sacrifício imposto pela execução, a gravidade das medidas executivas, algumas conducentes ao desapossamento patrimonial ou a expropriação dos bens sem a realização prévia da atividade cognitiva, impõem o reconhecimento prévio de justa causa para tanto, que se subsome na existência do título reconhecido como executivo pelo ordenamento jurídico" (Zulmar Duarte de Oliveira Jr., comentário 1.2 ao art. 784 do CPC in Gajardoni et alii, Execução e Recursos Comentários ao CPC de 2015, vol. 3, 2ª ed., Rio: Forense, São Paulo: Método, 2018). Quanto ao outro fundamento da sentença, veja-se o trecho pertinente do compromisso de compra e venda de imóvel firmado pelos Apelantes:"Cláusula 12. As partes os compromitentes compradores Apelantes e a compromitente vendedora estranha ao processo estabelecem que a constituição da "Associação Bothanica Jarinu" ("Associação") Apelada é condição para o presente instrumento, razão pela qual os Compradores Apelantes declaram ter ciência e se obrigam a fazer parte integrante dela, a qual ficará responsável, dentre outras atividades previstas em seu estatuto social, pela promoção dos serviços de manutenção e conservação das áreas comuns" (fls. 98). Como se depreende da leitura da cláusula acima transcrita, o compromisso de compra e venda de imóvel firmado pelos Apelantes impõe-lhes se associarem à Apelada (cláusula 12, fls. 98),mas não equivalem à associação propriamente, concluindo-se que o contrato não pode servir de título para exigir as taxas de manutenção: Destarte, voto pelo provimento da Apelação a fim de dar provimento aos Embargos opostos pelos Apelantes, por falta de título executivo por parte da associação de moradores Apelada, que deve ainda arcar com o ônus da sucumbência, indenizando custas e despesas processuais dos Apelantes e pagar honorário advocatícios de R$ 2.500,00, fixados por equidade dado o baixo valor da causa (CPC 85 § 8º). Entretanto, existente vínculo entre o loteador e o proprietário, é válida a cobrança das aludidas taxas para manutenção do condomínio proporcionalmente à fração ideal do imóvel. A propósito: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO E AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. POSSIBILIDADE DE JULGAMENTO SIMULTÂNEO. AÇÃO DE COBRANÇA. LOTEAMENTO FECHADO. ADMINISTRADORA. TAXA DE MANUTENÇÃO. POSSIBILIDADE DE COBRANÇA. CONTRATO-PADRÃO LEVADO A REGISTRO. TAXAS DE MANUTENÇÃO. POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL. ESPECIFICIDADE DO CASO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. EXISTÊNCIA DE MERO ERRO MATERIAL. PREJUDICIALIDADE.1. Se autor e réu apresentaram, respectivamente, agravo interno e embargos de declaração contra decisão que proveu recurso especial do réu e se a matéria discutida nesse agravo, por ser concernente ao mérito, tem o condão de prejudicar o objeto dos embargos de declaração, deve-se proceder ao julgamento de ambos os recursos. Aplicação dos princípios da celeridade e da economia processual.2. É viável a cobrança de taxas de manutenção ou de qualquer outra espécie feita por administradora de loteamento a proprietário de imóvel nele localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo loteador em contrato-padrão levado a registro no respectivo cartório ao qual aderiu o adquirente.3. Agravo regimental de Administradora Jardim Acapulco Ltda. provido para se conhecer parcialmente do recurso especial e negar-lhe provimento. Embargos de declaração de Edmilson Ramos prejudicados.(AgRg no REsp n. 1.288.702/SP, Relator Ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, julgado em 10/3/2016, DJe 28/3/2016). EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOTEAMENTO. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO.1. Reconhecimento da existência de vínculo contratual a confortar a cobrança das despesas pela Administradora Jardim Acapulco.2. Afastamento, na hipótese, da incidência da tese cristalizada quando do julgamento, sob o rito dos recursos repetitivos, do RESP 1.439.163/SP.3. Embargos de declaração conhecidos como agravo regimental. agravo provido para, reformando a decisão monocrática, negar provimento ao recurso especial.(EDcl no REsp n. 1.422.605/SP, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 19/11/2015, DJe 26/11/2015). Vale frisar que, no julgamento do REsp n. 1.422.589/SP, ficou assentado que, "por força do disposto na lei de loteamento, as restrições e obrigações constantes no contrato-padrão, depositado em cartório como condição para o registro do projeto de loteamento, incorporam-se ao registro e vinculam os posteriores adquirentes, porquanto dotadas de publicidade inerente aos registros públicos", conforme sedepreende da ementa a seguir transcrita: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS DE MANUTENÇÃO. ADMINISTRADORA DE LOTEAMENTO. SOCIEDADE EMPRESÁRIA. CAUSA DE PEDIR. DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO CONTRATUAL. REGISTROS PÚBLICOS. LOTEAMENTO URBANO. CONTRATO-PADRÃO. POSTERIORES ADQUIRENTES. VINCULAÇÃO. OBRIGAÇÃO. FONTE NA LEI E EM CONTRATO. INSTITUIÇÃO DO ENCARGO. ATO. ADESÃO INEQUÍVOCA. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA.1. Na origem, trata-se de ação de cobrança proposta por sociedade empresária administradora de loteamento, contratada pelos proprietários/loteadores para a prestação de determinados serviços discriminados na avença, contra moradores dos lotes.2. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp nº 1.439.163/SP e do REsp nº 1.280.871/SP, processados sob o rito dos recursos repetitivos, sedimentou o entendimento de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". Para tanto, fundamentou-se principalmente nos seguintes pontos: (i) inviabilidade de cerceamento da liberdade de associação e (ii) impossibilidade da criação de obrigação que não tenha fonte na lei ou em contrato.3. A situação fática dos autos é totalmente distinta daquela decidida nos autos do repetitivo porque (i) a autora não é associação de moradores, mas sim, sociedade empresária limitada prestadora de serviços de administração de loteamento e (ii) a causa de pedir está fundada no descumprimento de obrigação contratual existente entre as partes, e não em estatutos de associação civil ou no princípio constitucional da vedação do enriquecimento sem causa.4. Por força do disposto na lei de loteamento, as restrições e obrigações constantes no contrato-padrão, depositado em cartório como condição para o registro do projeto de loteamento, incorporam-se ao registro e vinculam os posteriores adquirentes, porquanto dotadas de publicidade inerente aos registros públicos.5. Tendo constado nas escrituras públicas de compra e venda dos lotes adquiridos pelos réus a ressalva de que os terrenos estariam sujeitos às condições restritivas impostas pelos loteadores por época do registro de loteamento, não há falar em falta de anuência. Há, ao contrário, adesão inequívoca ao ato que instituiu o encargo.6. Recurso especial conhecido em parte e, na parte conhecida, não provido.(REsp n. 1.422.859/SP, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 3/11/2015, DJe 26/11/2015). Distinguiu-se, ainda, no precedente supracitado, a situação fática da cognição pacificada através dos recursos repetitivos (REsp n. 1.439.163/SP e REsp n. 1.280.871/SP), em razão de duas circunstâncias: "(i) a autora não é associação de moradores, mas sim, sociedade empresária limitada prestadora de serviços de administração de loteamento e (ii) impossibilidade da criação de obrigação que não tenha fonte na lei ou em contrato". No mesmo sentido: PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. CONFIGURAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. LOTEAMENTO. ADMINISTRADORA. TAXA DE MANUTENÇÃO. POSSIBILIDADE DE COBRANÇA. CONTRATO-PADRÃO REGISTRADO.1. Demonstradas a omissão e a contradição, os embargos de declaração devem ser acolhidos para sanar os vícios.2. É viável a cobrança de taxas de manutenção ou de qualquer outra espécie feita por administradora de loteamento a proprietário de imóvel nele localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo loteador, em contrato-padrão levado a registro no respectivo cartório, ao qual aderiu o adquirente.3. Embargos de declaração acolhidos com efeitos infringentes.(EDcl nos AgRg no REsp n. 1.503.651/SP, Relator Ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, DJe de 15/3/2016). EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOTEAMENTO. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO.1. Reconhecimento da existência de vínculo contratual a confortar a cobrança das despesas pela Administradora Jardim Acapulco.2. Afastamento, na hipótese, da incidência da tese cristalizada quando do julgamento, sob o rito dos recursos repetitivos, do RESP 1.439.163/SP.3. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS COMO AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO PROVIDO PARA, REFORMANDO A DECISÃO MONOCRÁTICA, NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.(EDcl no REsp n. 1.422.605/SP, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe de 26/11/2015). Não obstante a autora, ora recorrida, na hipótese, seja associação de moradores, as despesas cobradas não decorrem de taxas criadas pela associação, mas, sim, de obrigações constantes em contrato-padrão, depositado em cartório como condição para o registro do projeto de loteamento fechado, aproximando-se, assim, a hipótese dos autos mais ao entendimento firmado pela Terceira Turma no REsp n. 1.422.859/SP, do que naquele oriundo dos recursos especiais repetitivos (REsp n. 1.439.163/SP e REsp n. 1.280.871/SP). Nesse contexto, não há se falar em falta de adesão ao ato que instituiu o encargo, sendo, de fato, devida a cobrança dos valores proposta pela ora recorrida. Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial. Na presente insurgência, defendem os agravantes a sua ilegitimidade passiva trazendo os seguintes argumentos: que o condomínio somente teve conhecimento da compra evenda em 21/01/2016, e os débitos cobrados são de outubro de 2014 a dezembro de 2015; que a cobrança dos débitos posteriores à ciência da compra e venda também é indevida porque comunicada a tempo a rescisão do contrato de compra e venda; e que o contrato padrão não os vincula porquanto a compra e venda não foi registradano cartório. Ora, verifica-se que nenhuma dessas teses foi objeto de análise no recurso especial, mostrando-se tais argumentos como verdadeira inovação recursal, razão pela qual não há como conhecer do recurso. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INOVAÇÃO RECURSAL.IMPOSSIBILIDADE DE EXAME. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. SOLIDARIEDADE ENTRE O PROPRIETÁRIO DO "CAVALO MECÂNICO" E O DO SEMIRREBOQUE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. "Incabível o exame de tese não exposta no recurso especial e invocada apenas em recurso posterior, pois configura indevida inovação recursal". (EDcl no AgInt no AREsp 1059215/RS, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 25/06/2019, DJe 01/07/2019) 2. Segundo orientação jurisprudencial das Turmas que compõem a Segunda Seção desta Corte, na hipótese de acidente de trânsito causado pelo condutor do "cavalo mecânico", o proprietário do veículo semirreboque responde solidariamente pelos danos causados à vítima. Precedentes. 3. Estando o acórdão estadual em consonância com a jurisprudência desta Corte, o apelo nobre esbarra no óbice da Súmula n. 83/STJ. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1.480.387/MG, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 19/04/2021, DJe 26/04/2021). Ante o exposto, não conheço doagravo interno. É como voto.