REsp 1860445 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por ORTO CENTER LTDA contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado (e-STJ Fl.1166): "Apelação Cível. Ação Revisional de Contrato de Locação de imóvel comercial. Sentença julgando improcedente o pedido. Recurso de Apelação Cível. REFORMA. REJEIÇÃO DOS AGRAVOS RETIDOS. Cerceamento de defesa não configurado. No mais, a regra é o prestígio e a manutenção da locação como fator de equilíbrio econômico, pois se sabe que as atividades comerciais são necessárias para o progresso do Estado e da cidade diante da geração de empregos, pagamentos de tributos, etc., sendo inegável a função social da empresa. Ademais, trata-se de locação antiga, pois o contrato teve início em 02/03/2007, e a autora está estabelecida no local há quase 30 anos. Autora que demonstrou o cumprimento do contrato locatício, tendo preenchido os requisitos legais para a renovação. Prova pericial que corretamente apontou o valor a ser devido a partir de 01/03/2012, utilizando o Método Comparativo, que é o mais adequado à demanda. Ação que se julga procedente, em parte, para decretar a renovação do contrato por 60 meses, a contar de 02/03/2012 até 01/03/2017, com aluguel mensal de R$ 27.345,17, com reajustes contratuais. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO." Os embargos de declaração opostos foram rejeitados. Nas razões do recurso especial, sustenta a recorrente que o Tribunal a quo negou vigência aos arts. 480, 938, §2º, do CPC/2015, ao indeferir a produção de segunda perícia contábil, cerceando-lhe, desse modo, o direito de defesa, a fim de adequar os aluguéis aos valores de mercado, com vistas a evitar que uma das partes se locuplete às custas da outra. Pleiteia a fixação dos juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença, tratando-se de ação renovatória de locação, na melhor interpretação do art. 73 da Lei 8.245/1991. No ponto, apresenta dissídio jurisprudencial. As contrarrazões ao recurso especial foram apresentadas a fls. 1262/1266. É o relatório. Passo a decidir. O recurso especial tem origem em ação renovatória de contrato de locação não residencial ajuizada por Orto Center Ltda, ora recorrente, em face do Espólio de Waldemar Paes Garcia, ora recorrido, tendo a sentença julgado o pedido improcedente. A parte autora interpôs apelação, almejando a anulação da sentença, com o prosseguimento do feito, para realização de nova perícia, ou, subsidiariamente, o provimento do recurso para julgar procedente o pedido. O Tribunal a quo deu parcial provimento ao recurso, para reconhecer que a locatária preencheu os requisitos legais para a renovação, trazendo a documentação hábil, acolhendo o valor locatício encontrado pelo Perito, cujo trabalho reconheceu perfeitamente equidistante dos interesses das partes e bem apresentou a verba a ser devida a partir de 01/03/2012, para decretar a renovação do contrato por 60 meses, a contar de 02/03/2012 até 01/03/2017, com aluguel mensal de R$ 27.345,17, com reajustes contratuais. Com efeito, a questão recursal diz respeito à imprescindibilidade da segunda perícia, para fins de apuração do valor do aluguel. Acerca da questão, o Tribunal a quo contextualizou nos seguintes termos (e-STJ Fls.1171/1175): "A autora contesta o fato de o perito ter utilizado o "Método Comparativo" em sua avaliação, alegando que o correto seria o "Método pela Rentabilidade", mas essa tese não merece acolhida diante do entendimento majoritário deste Tribunal pela aplicação do Método Comparativo, (..) O laudo pericial estabeleceu o valor dentro do Método Comparativo direto de dados do mercado, foi confeccionado de modo imparcial e atendeu às especificações técnicas estabelecidas pela ABNT. Na atual situação econômica do país e do Estado do Rio de Janeiro, não se pode adotar indiscriminadamente o método da rentabilidade, pois existem centenas ou até milhares de imóveis vazios no Estado, sem inquilinos ou compradores, exceto nos casos em que o titular do domínio reduza substancialmente o valor da venda ou aluguel. Trata-se de método próprio para os períodos de normalidade financeira onde as regras de mercado funcionam adequadamente. O método comparativo serve para se verificar como estão os valores dos imóveis circunvizinhos, isto é, dentro de uma realidade fática. Mesmo assim, os valores encontrados para a data da renovação são próximos, isto é, R$ 27.345,97 (comparativo) e R$ 30.800,00 (rentabilidade). No curso processual não logrou a parte locadora demonstrar eventual erro do Perito, ao contrário, a impugnação ofertada pelo réu foi devidamente afastada com argumentos técnicos ao trazer o louvado os esclarecimentos de fls. 678/681, onde ficou bem caracterizado que a modificação do valor da Amostra nº 8 em nada alterou o valor final da locação." No presente caso, afirmado pelo Tribunal a quo a desnecessidade de se realizar nova perícia e a justeza do valor apurado pelo Perito, para fins do aumento do valor do aluguel, a pretensão recursal, fundada em sentido contrário, implicaria o reexame do acervo fático-probatório dos autos, consequencializando a reapreciação da prova, o que é vedado pela Súmula 7 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. A propósito: "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. NOVA PROVA PERICIAL. SÚMULA 7 DO STJ. UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL POR FILHOS COMUNS. PEQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. EX-CÔNJUGE. IMÓVEL COMUM. OCUPAÇÃO EXCLUSIVA. ALUGUEL. ARBITRAMENTO. POSSIBILIDADE. PARTILHA. DESNECESSIDADE. JULGAMENTO ULTRA PETITA. AUSÊNCIA. 1. Derruir a conclusão do Tribunal a quo no sentido de que o laudo pericial se encontra devidamente fundamentado, revelando-se hábil a amparar a convicção do julgador e a afastar a necessidade de nova perícia, demandaria o reexame de fatos e provas o que é vedado pelo enunciado da Súmula 7 do STJ. 2. No que diz respeito à tese segundo a qual a utilização do bem pelos filhos comuns do casal afastaria a obrigação de arcar com os alugueres, tem-se, no ponto, inviável o debate, pois não se vislumbra o efetivo prequestionamento, o que inviabiliza a apreciação da tese recursal apresentada, sob pena de supressão de instâncias. 3. A jurisprudência mais recente desta Corte Superior é no sentido de que o arbitramento de aluguel em favor de ex-cônjuge, em razão da ocupação exclusiva do imóvel comum, independente de partilha. 4. Na hipótese dos autos, não há que se falar em julgamento ultra petita, notadamente porque houve pedido expresso para a fixação dos alugueres em montante que o órgão julgador reputasse mais adequado à peculiaridades da espécie. 5. Agravo interno não provido." (AgInt no REsp 2.048.364/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/04/2023, DJe de 19/04/2023) "RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO COMERCIAL. VIOLAÇÃO DO ARTIGO 535 DO CPC. INEXISTÊNCIA. RENOVATÓRIA. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. RETOMADA. AUMENTO NO VALOR DO IMÓVEL E NECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE NOVA PERÍCIA. REEXAME DE PROVA. REAJUSTE DE ALUGUÉIS. LEI Nº 9.069/95. 1. Os embargos declaratórios não se prestam ao reexame de matéria já decidida à luz dos fundamentos jurídicos invocados, tampouco para forçar o ingresso na instância extraordinária se não houver omissão, contradição ou obscuridade a serem supridas no acórdão, nem fica o juiz obrigado a responder todas as alegações da partes quando já encontrou motivo suficiente para fundar a decisão. 2. A despeito da oposição de declaratórios, a questão referente ao preenchimento dos requisitos à renovação do contrato de locação não se constituiu em matéria do acórdão recorrido, ressentindo-se do indispensável prequestionamento, cuja falta inviabiliza o conhecimento da insurgência especial, a teor do que dispõe o enunciado nº 211 da Súmula deste Superior Tribunal de Justiça. 3. Afirmada pelo Tribunal Estadual a desnecessidade de se realizar nova perícia e a comprovação do aumento do valor do imóvel, a pretensão recursal, fundada em sentido contrário, implicaria o reexame do acervo fático-probatório dos autos, conseqüencializando a reapreciação da prova, o que é vedado pela letra do enunciado nº 7 da Súmula deste Superior Tribunal de Justiça. 4. É firme o entendimento deste Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a Lei nº 9.069/95, instituidora do Plano Real, é revestida do caráter de ordem pública, tendo aplicação imediata, inclusive sobre os contratos já em curso à época de sua edição. 5. Recurso especial parcialmente conhecido e parcialmente provido." (REsp 642794/RJ, Rel. Ministro HAMILTON CARVALHIDO, SEXTA TURMA, julgado em 07/03/2006, DJe de 20/03/2006) Acrescente-se que o argumento de cerceamento de defesa, pela alegada falta de aprofundamento da prova pericial, não se sustenta, tendo em vista que o acórdão recorrido adotou fundamentação suficiente, decidindo integralmente a controvérsia. Com efeito, como destinatário final da prova, cabe ao magistrado, respeitando os limites adotados pela civilística processual, proceder à exegese necessária à formação do livre convencimento motivado. A propósito: "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. VALOR DO ALUGUEL DETERMINADO APÓS PERÍCIA. NÃO HOUVE VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC DE 1973. CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADO. EXEGESE DO ART. 131 DO CPC DE 1973. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Os vícios a que se refere o artigo 535 do CPC de 1973 são aqueles que recaem sobre ponto que deveria ter sido decidido e não o foi, e não sobre os argumentos utilizados pelas partes, sendo certo que não há falar em omissão simplesmente pelo fato de as alegações deduzidas não terem sido acolhidas pelo órgão julgador. Precedentes. 2. O argumento de cerceamento de defesa, pela alegada falta de aprofundamento da prova pericial, não se sustenta, tendo em vista que o acórdão recorrido adotou fundamentação suficiente, decidindo integralmente a controvérsia. Com efeito, como destinatário final da prova, cabe ao magistrado, respeitando os limites adotados pela civilística processual, proceder à exegese necessária à formação do livre convencimento motivado. Exegese do art. 131 do CPC de 1973. Precedentes. 3. Compete às instâncias ordinárias exercer juízo acerca dos elementos probatórios acostados aos autos. Rever os fundamentos que levaram o Tribunal de origem à conclusão de que o valor do aluguel está adequado, demandaria nova análise do conjunto probatório, cujo reexame é vedado no âmbito do recurso especial, por encontrar óbice na Súmula 7 do STJ. 4. Agravo interno não provido." (AgInt no AREsp 1031176/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 06/06/2017, DJe de 13/062017) A realização de nova perícia, propiciando-se às partes novos métodos e novos parâmetros de indicação do valor a ser fixado a título de aluguel, com observância do contraditório e da ampla defesa, nos termos do art. 480 do CPC/2015, seria imprescindível caso o Tribunal a quo ponderasse a insuficiência do laudo pericial produzido, o que não ocorreu. Confira-se: "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. VALOR DO ALUGUEL. LAUDO PERICIAL DEFICIENTE OU INSUFICIENTE. NECESSIDADE DE NOVA PERÍCIA E CONTRADITÓRIO. AGRAVO INTERNO PROVIDO. 1. Considerado insuficiente, o laudo pericial, pelo julgador, para o esclarecimento da matéria, faz-se necessária a realização de nova perícia, propiciando-se às partes a indicação de assistente técnico, com observância do contraditório e da ampla defesa, nos termos do art. 480 do CPC/2015. 2. Agravo interno provido." (AgInt no REsp 1.871.694/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Rel. para o acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 09/08/2022, DJe de 03/11/2022) Outrossim, quanto ao termo inicial dos juros de mora, o Tribunal a quo entendeu que a questão é própria para a fase de liquidação de sentença. Todavia, recomenda-se a fixação do termo inicial na formação do título executivo. Acerca do termo inicial dos juros de mora na ação renovatória do valor do aluguel, segundo a jurisprudência desta Corte, sobre a diferença entre os valores pagos e os devidos com base na ação renovatória, incidem juros de mora desde a citação na execução, uma vez que o novo montante depende da formação de título executivo judicial para ser exigido. Confira-se: "CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. DIFERENÇAS DOS ALUGUÉIS VENCIDOS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DECISÃO MANTIDA. 1. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do STJ). 2. No caso concreto, o Tribunal de origem concluiu pelo preenchimento dos requisitos para a renovação da locação. Alterar esse entendimento demandaria o reexame das provas produzidas nos autos, o que é vedado em recurso especial. 3. Segundo a jurisprudência desta Corte, sobre a diferença entre os valores pagos e os devidos com base na ação renovatória, não incidem juros de mora desde a citação, uma vez que o novo montante depende da formação de título executivo judicial para ser exigido. Precedentes. 4. Agravo interno a que se nega provimento. " (AgInt no AREsp 1.978.317/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 27/06/2022, DJe de 01/07/2022) "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DIFERENÇAS DE ALUGUÉIS ENTRE O AJUIZAMENTO DA AÇÃO RENOVATÓRIA E O TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. INTIMAÇÃO PARA O CUMPRIMENTO DE SENTENÇA 1. Os juros moratórios sobre as diferenças entre os valores do aluguel original e o fixado na ação renovatória são contados da data de intimação para o cumprimento de sentença, por ser este o momento em que se constituiu em mora o devedor. 2. Agravo interno não provido. " (AgInt no REsp 1.805.279/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 27/06/2022, DJe de 01/07/2022) "RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. DIFERENÇA DOS ALUGUÉIS. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE VIOLAÇÃO AOS DISPOSITIVOS LEGAIS. ENUNCIADO N. 284 DA SÚMULA DO STF. TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, PROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide de forma fundamentada, não havendo falar em negativa de prestação jurisdicional. 2. O recurso especial é reclamo de natureza vinculada e, para o seu cabimento, inclusive quando apontado o dissídio jurisprudencial, é imprescindível que se demonstrem de forma clara os dispositivos apontados como malferidos pela decisão recorrida, sob pena de inadmissão, ante a aplicação analógica da Súmula 284/STF. 3. Sobre as diferenças entre os valores do aluguel estabelecido no contrato e aquele fixado na renovatória, incidirão juros de mora desde i) a data para pagamento fixada na própria sentença transitada em julgado (mora ex re) ou ii) a data da intimação do devedor para pagamento na fase de cumprimento de sentença (mora ex persona). Precedente da Terceira Turma. 4. Tratando-se ainda da fase de conhecimento, deve-se fixar como termo inicial dos juros moratórios a data da intimação do devedor para pagamento na fase cumprimento de sentença, em observância ao art. 523 do CPC/2015, haja vista o efeito interpelativo da intimação. 5. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido. " (REsp 1.888.401/DF, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/03/2022, DJe de 05/04/2022) "RECURSO ESPECIAL. CIVIL. LEI DE LOCAÇÕES. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. DIFERENÇAS DOS ALUGUÉIS VENCIDOS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. PRAZO FIXADO NA SENTENÇA TRANSITADA EM JULGADO. INTIMAÇÃO PARA O CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. 1- Recurso especial interposto em 20/11/2020 e concluso ao gabinete em 27/5/2021. 2- O propósito recursal consiste em determinar, no âmbito de ação renovatória de aluguel, o termo inicial dos juros de mora relativos às diferenças de aluguéis vencidos. 3- A sentença de procedência do pedido renovatória produz efeitos ex tunc, isto é, o novo aluguel é devido desde o primeiro dia imediatamente posterior ao fim do contrato primitivo. Fixado o novo valor do aluguel, pode remanescer saldo relativo às diferenças de aluguéis vencidos em favor do locador ou do locatário, a depender de o novo valor ser, respectivamente, maior ou menor do que o original. As diferenças, se existentes, a teor do art. 73 da Lei n. 8.245/1991, serão executadas nos próprios autos da ação renovatória. 4- O termo inicial dos juros de mora relativos às diferenças dos aluguéis vencidos será (a) ou a data para pagamento fixada na própria sentença transitada em julgado (mora ex re) (b) ou a data da intimação do devedor - prevista no art. 523 do CPC/2015 - para pagamento no âmbito da fase de cumprimento de sentença (mora ex persona). 5- Na hipótese dos autos, inexistindo prazo fixado na sentença para pagamento das diferenças, os juros moratórios devem incidir desde a intimação dos executados para pagamento no âmbito do cumprimento de sentença. 6- Recurso especial parcialmente provido. " (REsp 1.929.806/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/12/2021, DJe de 13/12/2021) Dessa forma, o acórdão recorrido está a merecer complemento, para que os juros de mora sejam fixados em uma só vez, a partir da citação no processo executivo/intimação na fase de cumprimento de sentença. Diante do exposto, conheço em parte do recurso especial e, nessa parte, dou-lhe parcial provimento, nos termos da fundamentação. Publique-se. EMENTA