AREsp 2461085 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de agravo interposto por CLÁUDIA CRISTINA RABACA CANELLAS e outros contra decisão que negou seguimento a recurso especial manejado em face de acórdão assim ementado (e-STJ, fls. 677/678): APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. INADIMPLEMENTO DO LOCATÁRIO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DE AMBAS AS PARTES. 1. Trata-se de ação de despejo com base no contrato de locação de imóvel comercial, sendo ajustado o contrato por prazo determinado de 48 meses, com início em 10/04/2019 e término em 10/04/2023, pelo valor mensal de R$ 3.951,37. 2. Alegação de nulidade da sentença devido à ocorrência de cerceamento de defesa, diante do deferimento de liminar de imissão na posse antes da citação dos réus. Rejeição. Integração à lide de todos os réus. Abandono do imóvel caracterizado. Desnecessidade de prévia citação. Inexistência de vício. 3. Demandante que ajuizou a presente ação de despejo cumulada com cobrança dos aluguéis e encargos devidos a partir do mês de abril de 2020, restando incontroverso a mora da locatária. Envio de notificação extrajudicial aos réus, acerca do respectivo débito. 4. A alegada ausência de resposta por parte do procurador da autora, tanto por e-mail, como pelo aplicativo de mensagens WhatsApp, não são suficientes para comprovar que a demandante teria impossibilitado a rescisão do contrato e a respectiva entrega das chaves. 5. O contrato de locação produz efeitos até sua dissolução, bem como possui natureza onerosa, sendo a principal obrigação do locatário o adimplemento dos aluguéis e encargos avençados na data estabelecida. 6. Impossibilidade de impor ao contratado termos completamente distintos dos originalmente pactuados, sob pena de violação da segurança e equilíbrio contratual. Os efeitos da pandemia nos contratos e a possibilidade de revisão dos instrumentos não se operam de forma automática, sendo necessário sopesar os elementos que gravitam em torno do negócio jurídico. Precedente do STJ. 7. Locatária que não comprovou que sua situação financeira atual é distinta da que ostentava quando firmou o contrato de locação ora discutido, não levantando a hipótese de abusividade de qualquer cláusula contratual. 8. Incidência do princípio da intervenção mínima e excepcionalidade da revisão contratual na dicção do parágrafo único do artigo 421 do Código Civil. 9. Reforma da sentença para condenar os réus no pagamento da multa rescisória conforme estabelecido na cláusula sexta do contrato, consistindo em 05 (cinco) aluguéis, calculada deforma proporcional ao prazo restante de duração do contrato. 10. Termo inicial de incidência dos juros de mora que, em se tratando de inadimplemento de obrigação líquida e certa, deve contar da data do vencimento, e não da citação, por tratar-se de mora ex re. Art. 397, caput, do Código Civil. 11. Deve ser sanada a omissão contida na sentença, a fim de que faça constar que a condenação abrange todos os réus do polo passivo, que devem responder de forma solidária. 12. Reforma parcial da sentença. 3. NEGA-SE PROVIMENTO AO RECURSO DOS RÉUS e DÁ-SE PROVIMENTO AO RECURSO DA AUTORA. Nas razões do recurso especial, os recorrentes apontam a violação do art. 4º da Lei 8.245/91, sustentando que não é possível a recusa no recebimento das chaves, em especial, após a desocupação do imóvel e a manifestação, por escrito, da intenção de rescisão do contrato de locação. Aduzem a possibilidade de intervenção do poder judiciário, nos termos da teoria da imprevisão, e dos arts. 217, 413-A, 421, 421-A, todos do Código Civil, a fim de que possa ser restabelecido o equilíbrio entre o locador e a locatária. Contrarrazões apresentadas. O recurso especial não foi admitido em virtude do óbice das Súmulas 5 e 7 do STJ. Neste agravo, os agravantes impugnaram os óbices sumulares apontados. Assim delimitada a controvérsia e ultrapassado o limite do conhecimento e provimento do presente agravo, passo ao julgamento do recurso especial. O recurso não merece provimento. Da acurada análise do acórdão recorrido, verifico que o Tribunal de origem consignou que (i) em caso de recusa da recorrida em receber as chaves, caberia aos recorrentes o ajuizamento da competente ação de consignação, com o seu depósito em Juízo, discutindo também a revisão das cláusulas contratuais, em especial da multa rescisória; (ii) a ação de consignação foi ajuizada após a propositura da ação de despejo e cobrança; (iii) não foi providenciado nenhum meio de prova de que a recorrida teria impossibilitado a rescisão do contrato, assim como a respectiva entrega das chaves e o pagamento da multa rescisória; (iv) no tocante ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos no curso da ação, inexiste incorreção na sentença ao fixar como termo final a data da entrega das chaves, o que, no caso dos autos, ocorreu no dia 22/12/2021; e (v) não há prova nos autos de que a pandemia da COVID-19 teria impedido o adimplemento dos aluguéis, inexistindo nos autos qualquer demonstração de prejuízo à fonte de renda dos recorrentes. Confira-se: Infere-se dos autos que a demandante ajuizou ação de despejo cumulada com cobrança dos aluguéis e encargos devidos a partir do mês de abril de 2020, restando incontroverso a mora da locatária. Com efeito, da análise dos autos, verifica-se que as partes celebraram contrato de aluguel comercial no ano de 2019, com o pagamento mensal da quantia de R$3.700,00, havendo imposição de aplicação de multa contratual de cinco vezes o valor do aluguel vigente, no caso rescisão por descumprimento de qualquer uma das cláusulas contratuais (indexador 31 -fls. 32 e 34). Confira-se: .. Diante da ausência do pagamento dos aluguéis, a parte autora, através de seu procurador, enviou aos demandados um telegrama em setembro de 2020, notificando sobre o respectivo débito, conforme abaixo colacionado (indexador 31): .. Com efeito, como bem pontuado na sentença, "Em caso de recusa, caberia ajuizar a competente ação de consignação de chaves, com o seu depósito em Juízo, discutindo também a revisão das cláusulas contratuais, em especial da multa rescisória.". Nesse ponto, em que pese as partes rés terem dado entrada na ação 0007797-85.2020.8.19.0207 em data posterior a propositora da presente demanda, requerendo a consignação das chaves em juízo e a rescisão do contrato, tendo como marco final o dia 10/04/2020, em razão da decretação da pandemia, o pedido de tutela antecipada para entrega das chaves foi indeferido, restando tal questão sem interposição de recurso, sendo que também inda não foi sentenciada. No que diz respeito à alegada ausência de resposta por parte do procurador da autora, tanto por e-mail, como pelo aplicativo de mensagens WhatsApp, não foi providenciado nenhum meio de prova de que a demandante teria impossibilitado a rescisão do contrato, assim como a respectiva entrega das chaves e o pagamento da multa rescisória. Registre-se, por oportuno, que os e-mails tratavam de propostas de negociação do pagamento dos aluguéis em atraso e sobre o vazamento oriundo do imóvel vizinho (indexadores 285 a 309), que impossibilitava a entrega do imóvel, sendo que as mensagens trocadas pelo WhatsApp a respeito do agendamento da entrega das chaves não evoluíram para uma solução entre as partes (indexadores 310, 312 e 328), não havendo nenhuma prova nos autos de que o procurador da autora teria se recusado a recebê-las, valendo mencionar o que consta no contrato acerca das condições do imóvel para entrega das chaves (indexador 31 -fl 37): .. Como se sabe, o contrato de locação produz efeitos até sua dissolução, bem como possui natureza onerosa, sendo a principal obrigação do locatário o adimplemento dos aluguéis e encargos avençados na data estabelecida. Logo, no tocante ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos no curso da ação, inexiste incorreção na sentença ao fixar como termo final a data da entrega das chaves, o que, no caso dos autos, ocorreu no dia 22/12/2021 (indexador 82), na diligência de imissão na posse, encontrando-se em consonância com a orientação da C. Corte Superior, a saber: .. No que diz respeito ao pagamento da multa rescisória conforme previsto no contrato, assiste razão à parte autora. Isso porque a pandemia de Covid-19, por si só, não é justificativa para que as rés não cumpram com suas obrigações contratuais e não pode ser utilizada como subterfúgio, por mera alegação de dificuldade financeira, para renegociar as cláusulas referentes ao contrato livremente celebrado entre as partes, em vista do princípio pacta sunt servanda. Assim sendo, incide sobre o caso em comento, o princípio da intervenção mínima e da excepcionalidade da revisão contratual, na dicção do parágrafo único do artigo 421 do Código Civil, ex vi: .. Nesse sentido, somente em situações excepcionais deve o Judiciário intervir nas relações contratuais privadas, que são regidas pelos princípios da autonomia privada, liberdade contratual e, ainda, pela máxima do pacta sunt servanda, que dota os contratos de obrigatoriedade inter partes. Registre-se que, conquanto se reconheça os efeitos da pandemia nos contratos, a revisão dos instrumentos não se opera de forma automática, sendo necessário sopesar os elementos que gravitam em torno do negócio jurídico, conforme pontuado pelo E. STJ, no REsp 1.998.206, ex vi: .. In casu, as rés não alegam a abusividade de qualquer cláusula contratual, mas, apenas, a impossibilidade de arcar com o pactuado em virtude de dificuldades financeiras. Não, há, contudo, como impor ao contratado termos completamente distintos dos originalmente pactuados, sob pena de violação da segurança e equilíbrio contratual. Ademais, não há prova nos autos de que a pandemia da COVID-19 teria impedido o adimplemento dos aluguéis, inexistindo nos autos qualquer demonstração de prejuízo à fonte de renda dos locatários .. (e-STJ, fls. 686/695). Como se vê, o Tribunal de origem solucionou toda a controvérsia à luz das provas presentes nos autos, concluindo pela ausência de comprovação da entrega das chaves ou da recusa da recorrida em recebê-las, bem como a não comprovação do desequilíbrio contratual, de sorte que a modificação das conclusões adotadas no acórdão recorrido demandaria a análise do conjunto fático-probatório dos autos e do contrato firmado entre as partes, providência que esbarra no óbice das Súmulas 5 e 7 do STJ. Nesse sentido, confira-se o seguinte precedente: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REVISÃO CONTRATUAL. COVID-19. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. SUSPENSÃO DAS ATIVIDADES DESENVOLVIDAS PELA EMPRESA LOCATÁRIA. SITUAÇÃO EXTERNA. REPARTIÇÃO DOS ÔNUS. REDUÇÃO PROPORCIONAL DA MULTA CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Consoante as diretrizes firmadas no julgamento do REsp 1.998.206/DF, "a revisão dos contratos em razão da pandemia não constitui decorrência lógica ou automática, devendo ser analisadas a natureza do contrato e a conduta das partes - tanto no âmbito material como na esfera processual -, especialmente quando o evento superveniente e imprevisível não se encontra no domínio da atividade econômica das partes" (REsp 1.998.206/DF, Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 14/6/2022, DJe de 4/8/2022). 2. No caso concreto, o Tribunal de origem, a partir do exame dos elementos de prova e da interpretação das cláusulas contratuais, concluiu pela razoabilidade do ajuste, reputando proporcional a redução da multa fixada originalmente em 50% (cinquenta por cento) para 20% (vinte por cento) do valor do total de aluguéis que seriam devidos até a conclusão normal do contrato. Incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.262.447/RO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/11/2023, DJe de 21/11/2023.) Em face do exposto, conheço do agravo e nego provimento ao recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal. Intimem-se. EMENTA