REsp 1810333 - DECISAO

DECISÃO 1.Trata-se de recurso especial interposto por N C KLEIN INCORPORADORA E ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS LTDA contra o v. acórdão do eg. Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sulassim ementado: "APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. HOTEL. VENDA DO IMÓVEL.DIREITO DE PREFERÊNCIA NÃO OBSERVADO.LUCROS CESSANTES NÃO DEMONSTRADOS.DANO MATERIAL. REALIZAÇÃO DE BENFEITORIAS. DANO MORAL AFASTADO.RECONVENÇÃO. Cuida-se de ação indenizatória derivada de relação estabelecida entre as partes cujo objeto é locação não residencial (hotel).Comprovada a venda do imóvel locado na vigência do contrato de locação, assistia ao locatário o direito de preferência, que não foi respeitado. Contudo, a despeito disso, os alegados lucros cessantes, além de não estarem determinados, não têm lugar na medida em que, no contrato, a prorrogação da avença foi expressamente afastada. Assiste razão ao autor, todavia, quanto à indenização pelas benfeitorias, pois a falta de condições de operacionalização do imóvel para os fins a que se destinava e para o qual foi locado está cabalmente demonstrada pelas fotografias acostadas. De sorte que, ainda que a regra seja do pacta sunt servanda e haja expressa previsão contratual afastando a possibilidade de indenização pelas benfeitorias eventualmente realizadas pelo locatário, fato é que o contrato não se sobrepõe à realidade manifestada pelas partes, tampouco tem o condão de afastar a norma legal de regência da matéria. No caso em apreço, o locador não cumpriu com todos os deveres contratuais a si impostos nos termos do artigo 22 da Lei n.8245/91, que regula a espécie. Assim, no caso específico dos autos, a indenização por benfeitorias se impõe. Dano moral afastado, por não comprovado. Condenação na reconvenção mantida, sobretudo porque demonstrados os prejuízos alegados pelo locador.Indenização pelos bens móveis deixados no hotel afastada, à ausência de discriminação e comprovação do respectivo valor. Sucumbência redimensionada. APELO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO.APELO DO RÉU PROVIDO."(e-STJ, fls. 507/508) Opostos embargos de declaração contra o acórdão estadual, foram rejeitados (e-STJ, fls. 539/543). Nas razões do recurso, interpostocom fundamento no art. 105, III, a, da Constituição Federal, a recorrente aponta violação dos arts.489, §1º, IV, 509 e 1.022, II e parágrafo único, II, do Código de Processo Civil de 2015, 22 e 35 da Lei n. 8.245/1991 e 421 e 422 do Código Civil de 2002, alegando, em síntese:a)nulidade do julgamento por negativa de prestação jurisdicional, uma vez que não sanadasomissões relevantes arguídas em embargos de declaração;b) inexistência de direito à indenização por benfeitorias, em razão da existência de cláusula contratual expressa;c)que, sendo as contratantes pessoas jurídicas que exercem atividade econômica no ramo de hotelaria, e uma vez que assistidas por advogados, não há que se falar em desequilíbrio contratual que justifique o afastamento decláusula contratual livremente pactuada;d)eventual falta de condições do imóvel não implica o direito do locatário à indenização, em detrimento da cláusula válida e licitamente pactuada;e) devem prevalecer osprincípios da força obrigatória dos contratos e da boa-fé objetiva; f)não cabe discutir acerca das condições das instalações do imóvelapenas ao término da locação, quando não assinaladas quaisquer restrições no início da contratação e inexistente laudo de vistoria inicial;g) mesmo que inexistente cláusula expressa,as modificações realizadas não constituem benfeitorias, mas simples acessões, "a fim de viabilizar de melhor forma o desempenho de suas atividades"(e-STJ, fl. 567), não ensejando direito a indenização; eh) aindenizaçãofixada com base em levantamento realizado após o encerramento do contrato não traduzas reais condições do hotel ao tempo da locação e as provas produzidas são insuficientes para determinar os valores efetivamente dispendidos pela recorrida, fazendo-se necessário, caso reconhecido eventualdireito a indenização, a instauração de procedimento de liquidação de sentença. Foram apresentadas contrarrazões ao recurso (e-STJ, fls. 580/587). Distribuídos os autos a esta relatoria, a recorrente apresentoupedido de tutela de urgência, requerendoa concessão de efeito suspensivo ao recurso especial(e-STJ, fls. 645/704). É o relatório. Decido. 2. Preliminarmente, afasta-sea alegada ofensa aos arts. 1.022 e 489, § 1º, VI, do CPC/2015, uma vez que o Tribunal de origem dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas e, embora não tenha examinado individualmente cada um dos argumentos suscitados pela parte, adotou fundamentação suficiente, decidindo integralmente a controvérsia. No mérito, aquestão posta no presente recurso especialdiz respeito, exclusivamente, ao cabimento ou não de indenização por benfeitorias no caso concreto, relativo a locação de imóvel situadoem região turística, envolvendoempreendimento hoteleiro, comtodos os seus utensílios, pertences e máquinas, pelo prazo de 48 meses. Nos termos do art. 35 da Lei 8.245/91,"Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.". No caso dos autos, a teor do consignado no v. acórdão da apelação, o contrato firmado entre as partes apresentava cláusula expressa excluindo o direito a retenção eindenização por benfeitorias, nos seguintes termos: "No caso dos autos, não há previsão de ressarcimento pelas benfeitorias, como sói acontecer na generalidade dos contratos de locação. É, pois, a literalidade da cláusula sexta (fl. 16): SEXTA; O locatário declara ter recebido o imóvel e demais relacionados no adendo em perfeito estado de conversação limpo e pintado, com os aparelhos e instalações elétricas e sanitárias em igual estado de uso e funcionamento, obrigando-se a entregá-lo nas mesmas condições correndo por sua conta e responsabilidade a conservação durante o prazo contratual, sem direito a retenção e indenização por acessões e quaisquer benfeitorias realizadas com ou sem expresso consentimento do LOCADOR."(e-STJ, fl. 519, grifado) Não obstante isso, entendeu a eg. Corte estadual por reconhecer o direito do locatário à indenização, decidindo à base dos seguintes fundamentos: "Contudo, exatamente como esclarecido acima, o contrato é espécie de negócio jurídico, portanto ato jurídico, fundado no acordo bilateral de vontades, que não tem o condão de afastar ou derrogar a observância da legislação de regência. Por conseguinte, no ponto controvertido, o que se verifica é uma violação do dever contratual prévia à própria avença, atribuída ao locador nos termos do artigo 22, incisos I, IV e V, da Lei de Locações, litteris: (..) Nesse contexto, para alçar a força executiva do contrato, os pesos e medidas das obrigações devem estar reciprocamente atrelados, compensando-se, sob pena de se olvidar a leitura civil -constitucional acerca da função social dos contratos, que os qualifica com o atributo da boa -fé objetiva, a qual, por sua vez, impõe a observância dos deveres anexos. É, sobre esse viés, que o pedido de indenização pelas benfeitorias, procede. Compulsando os autos (fls. 55/ 97), é possível notar o estado extremamente precário de instalações fundamentais para o desempenho da atividade pela qual foi entabulada a locação, sobretudo considerando que estamos tratando de um hotel localizado em cidade turística, com águas termais, no estado de Santa Catarina. Na piscina, por exemplo, o péssimo estado do deque de madeira que a envolvia representava, visivelmente, risco aos hóspedes.O mesmo se diga em relação aos equipamentos e utensílios da cozinha ê da lavanderia, em precário estado de conservação, com peças tomadas por ferrugem e sujeira. Em relação ao telhado, a situação não era menos caótica porquanto as fotografias demonstram uma estrutura claramente, desalinhada, com telhas inutilizadas e sem qualquer serventia para afinalidade a que se destinam. Nos quartos do hotel, do mesmo modo, está comprovada necessidade de reparos. Para além disso, o autor demonstrou haver, realizado a ampliação do espaço do restaurante, com inegável expansão", do uso. As imagens são suficientes para exteriorizar os melhoramentos e benfeitorias absolutamente necessárias tanto na área interna do hotel com melhor e mais agradável ocupação do espaço, quanto na área externa, de uso dos hóspedes, elementos que, conjugados aos depoimentos testemunhais, corroboram a tese de que o autor atribuiu maior funcionalidade ao empreendimento, a exemplo, da substituição da antiga central telefônica por uma nova, algo imprescindível quando em questão a atividade hoteleira. Nesse sentido, apesar da alegação do réu no sentido de que as obras não estão amparadas por Anotação de Responsabilidade Técnica, tampouco registradas no órgão da classe de engenharia, exsurge indene de dúvidas que a aparência do estabelecimento, seu estado de conservação e mesmo a distribuição dos ambientes, foi fator determinante para que houvesse outro interessado na compra do imóvel, além do locatário. E, é nesse ambiente processual que, a prevalecer a cláusula sexta do contrato, estar-se-ia abrindo ensanchas ao enriquecimento semcausa do locador, mitigando a vontade livremente manifestada do locatário por ocasião da assinatura do pacto, na medida em que, a prever a venda com violação ao direito de preferência, certamente não deixaria a desamparo o seu direito de retenção ou indenização pelas benfeitorias que, presume-se, naquele momento, já se revelavam inafastáveis."(e-STJ, fls. 520/522) Ao assim decidir, no entanto, o v. acórdão recorrido contrariouo disposto noart. 35 da Lei 8.245/91 e dissentiu do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça,consolidado pelo enunciado da Súmula 335/STJ, nos seguintes termos:"Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.". Nesse sentido os seguintes julgados: "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. LOCAÇÃO. INDENIZAÇÃO POR OBRAS REALIZADAS NO IMÓVEL ALUGADO. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. CLÁUSULA DE RENÚNCIA A INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS.LEGALIDADE. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. EXCESSO NÃO DEMONSTRADO.REEXAME DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Agravo interno contra decisão da Presidência que não conheceu do agravo. Reconsideração, diante da existência de impugnação, na petição de agravo, da decisão que não admitiu o recurso especial na origem. 2. Não configura cerceamento de defesa a hipótese em que o magistrado indefere fundamentadamente a produção da prova requerida, justificando sua desnecessidade para o deslinde da controvérsia, como no caso dos autos. 3. "Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção" (Súmula 335/STJ). 4. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame do feito, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp 1564268/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 25/05/2020, DJe 04/06/2020) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AUTOS DE AGRAVO DE INSTRUMENTO NA ORIGEM - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO.INSURGÊNCIA RECURSAL DOS AGRAVADOS. 1. Não constatada a alegada violação ao artigo 535 do CPC/73, porquanto todas as questões submetidas a julgamento foram apreciadas pelo órgão julgador, com fundamentação clara, coerente e suficiente. 2. Os princípios da livre apreciação da prova e do livre convencimento do juiz, nos termos do art. 130 do CPC/73, permitem ao julgador determinar as provas que entende necessárias à instrução do processo, bem como indeferir aquelas que considerar inúteis ou protelatórias. Rever os fundamentos que levaram a conclusão a esse respeito, demandaria o exame do conjunto probatório, vedado pela Súmula 7/STJ. 3. A ausência de impugnação dos fundamentos do aresto recorrido enseja a incidência, por analogia, da Súmula 283 do Supremo Tribunal Federal. 4. É válida a cláusula inserida nos contratos de locação urbana de renúncia aos benefícios assegurados, a teor da Súmula 335/STJ.Hipótese em que os recorrentes renunciaram expressamente ao seu direito. Incidência da Súmula 83/STJ. 5. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 210.183/MG, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 24/06/2019, DJe 28/06/2019) AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL.LOCAÇÃO. PERÍCIA NO IMÓVEL. INUTILIDADE, NO CASO EM TELA. SÚMULA 7/STJ. ART. 35 DA LEI 8.245/91. BENFEITORIAS. CLÁUSULA EXPRESSA QUANTO AO NÃO REEMBOLSO OU INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS.POSSIBILIDADE. SÚMULA 335/STJ. REVISÃO. SÚMULA 5/STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. A produção de prova pericial tornou-se inócua diante da desocupação do imóvel locado. Tal circunstância possibilita a alteração fática do bem em que se pretende analisar a funcionalidade para fins de locação. Neste contexto, a desconstituição do juízo formado com base nos elementos fáticos da lide esbarraria no óbice da Súmula 7 do STJ. 2. O comando legal do art. 35 da Lei 8.245/91, em sua primeira parte, prevê que as benfeitorias podem ser alvo de indenização, na hipótese de não haver disposição contratual expressa, em sentido contrário. 3. Nos termos da Súmula 335/STJ: "Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção." 4. Tendo o Juízo afastado a pretensão indenizatória, em razão de existir cláusula expressa em contrato quanto ao não reembolso ou indenização por benfeitorias, é inviável a desconstituição de convicção firmada com base na interpretação de cláusulas contratuais. Incidência do óbice da Súmula 5 do STJ. 5. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp 45.970/PR, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 03/02/2015, DJe 18/02/2015) AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE REGULARIDADE FORMAL. APLICAÇÃO DA SÚMULA 182/STJ. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO ARTIGO 535 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. SÚMULA 335/STJ. 1.- Nas razões do agravo regimental, devem ser expressamente impugnados os fundamentos lançados na decisão agravada. Incidência da Súmula 182 do Superior Tribunal de Justiça. 2.- Inexiste omissão ou ausência de fundamentação, não constando do acórdão embargado os defeitos previstos no artigo 535 do Código de Processo Civil, quando a decisão embargada tão-só mantém tese diferente da pretendida pela parte recorrente. 3.- "Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção." (Súmula 335/STJ). 4.- Agravo improvido. (AgRg nos EDcl no AREsp 441.188/MG, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/02/2014, DJe 18/03/2014) PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. TESTEMUNHA. SUSPEIÇÃO. INTERESSE NO LITÍGIO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ.IRREGULARIDADE NA REPRESENTAÇÃO DA RECORRIDA. INEXISTÊNCIA. CARTA DE PREPOSTO. JUNTADA. INTIMAÇÃO DA RECORRENTE. DESNECESSIDADE. DESPEJO.NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. INEXISTÊNCIA DE PRAZO PARA PROPOSITURA DA AÇÃO.NATUREZA JURÍDICA DO CONTRATO ENTRE DISTRIBUIDORA DE COMBUSTÍVEIS E "POSTO DE GASOLINA". LOCAÇÃO. LEI 8.245/91. APLICABILIDADE. AÇÃO DE DESPEJO. CABIMENTO. DIREITO DE RETENÇÃO E INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. RENÚNCIA EXPRESSA. PEDIDO DE INTIMAÇÃO DOS ASSISTENTES TÉCNICOS PARA QUE COMPAREÇAM À AUDIÊNCIA DE INSTRUÇÃO E JULGAMENTO.INDEFERIMENTO. CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTÊNCIA. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. Tendo as instâncias ordinárias considerado que o empregado de uma das partes tem interesse no litígio e, por isso, tomado seu testemunho sem compromisso, rever tal posicionamento demandaria o revolvimento de matéria fático-probatória, o que atrai o óbice da Súmula 7/STJ. 2. A pessoa jurídica pode ser representada em Juízo por preposto, ainda que este não seja seu diretor, bastando para tanto que a carta de preposto tenha sido assinada por pessoa com poderes para tanto. 3. A juntada da carta de preposto aos autos não demanda a intimação da recorrente, tendo em vista que tal documento não influiu no julgamento da controvérsia, pois sua apresentação tinha por desiderato tão-simplesmente comprovar a legitimidade de sua representação na audiência de instrução e julgamento. 4. Realizada a necessária notificação da recorrente e decorrido o lapso temporal nela previsto, poderá a respectiva ação de despejo ser ajuizada a qualquer tempo, uma vez que não está ela subordinada a nenhum prazo. 5. Malgrado o art. 35 da Lei 8.245/91 assegure ao locatário o direito de indenização e retenção pelas benfeitorias, é válida a cláusula inserida nos contratos de locação urbana de renúncia aos benefícios assegurados. Hipótese em que a recorrente renunciou expressamente ao seu direito. 6. O indeferimento do pedido de intimação dos assistentes técnicos para que respondessem aos quesitos formulados pela recorrente não caracteriza cerceamento de defesa, haja vista que tais respostas já haviam sido fornecidas nos autos de medida cautelar de produção de provas. Tendo elas sido ratificadas pelo perito na audiência de instrução e julgamento, não há falar na existência de prejuízo para a recorrente. 7. Dissídio jurisprudencial não comprovado. 8. Recurso especial conhecido e improvido. (REsp 276.153/GO, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, QUINTA TURMA, julgado em 07/03/2006, DJ 01/08/2006, p. 507) Nesse contexto, forçoso reconhecer que, havendo renúncia expressa a eventual indenização por benfeitorias, não se pode admitir indenização a esse respeito. Efetivamente, conforme já apontado,"O comando legal do art. 35 da Lei 8.245/91, em sua primeira parte, prevê que as benfeitorias podem ser alvo de indenização, na hipótese de não haver disposição contratual expressa, em sentido contrário"(AgRg no AREsp 45.970/PR, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 03/02/2015, DJe 18/02/2015). No presente caso, como muito bem apontado na r. sentença de fls. 436/453, que julgou improcedente o pedido de indenização por benfeitorias, o contrato de locação era bastante claro acerca da renúncia do locatário ao referido direito. Consignou-se, também, por outro lado,a inexistência de qualquer circunstância a justificar o afastamento da cláusula licitamente pactuada pelas partes, conforme se verifica do seguinte excerto: "Relativamente às benfeitorias, o contrato é claro no sentido de que não haveria direito de retenção ou indenização de qualquer benfeitoria (cláusula sexta - fl. 16). Era, assim, do conhecimento do demandante tal restrição, até porque sabia que a responsabilidade pela conservação do imóvel era sua durante a vigência do contrato. Ademais, como demonstrado pela prova oral, o autor possuía conhecimento e experiência prévios na área de hotelaria, tanto que nos e-mails trocados às fls. 46-48 é mencionado o site da rede Encantos, mostrando-se Alceu (pessoa física) como responsável dessa rede. Com base nisso e sabendo a parte autora - representada pela pessoa física de Alceu - quais os elementos necessários à boa fruição da atividade, bem como considerando o grande vulto do contrato (aluguelmensal de R$ 70.000,00), deveria ter providenciado vistoria prévia e pormenorizada das acomodações e itens englobados na locação antes de concordar com o teor da cláusula sexta (fl. 16), a qual lhe retiraria o direito a retenção e indenização por benfeitorias. Não existe, portanto, vulnerabilidade da parte autora em relação à parte ré, uma vez que ambas possuem plenas condições técnicas, especialmente em razão da experiência no ramo, para antever determinadas situações, assinar de forma consciente determinado contrato e, consequentemente, minimizar ou evitar prejuízos com investimentos. Além do mais, a concordância com tal cláusula simplesmente foi um atestado de que o imóvel estava em perfeitas condições, até mesmo porque as benfeitorias alegadas estão relacionadas a danos ou necessidades de fácil visualização, como os seguintes: a) toldo e fachada principal; b) banheiras; c) cozinha/confeitaria; d) piscina/ofurô/spa; e) restaurante circulação/sala de estar; I) sala de eventos; g) cobertura do bloco novo e h) garagem no segundo subsolo (fl. 49-52). Assim, as benfeitorias alegadas pela parte demandante não se confundem com aquelas cuja necessidade de realização somente seria verificada nó decorrer do uso do imóvel. Igualmente, não há recibos e notas fiscais quanto ao serviço e materiais empregados, ônus que incumbia à parte demandante. Nessa senda, o próprio engenheiro signatário (Flávio Roberto Tarragô Koetz) afirmou em seu testemunho que não teve acesso a comprovantes de pagamento ou outros documentos para efetuar o cálculo. Dessarte, improcede o pedido de indenização por benfeitorias."(e-STJ, fls. 449/450 - grifos acrescidos). De fato, a teor da citada cláusula sexta do contrato, transcrita no v. acórdão recorrido,"O locatário declara ter recebido o imóvel e demais relacionados no adendo em perfeito estado de conversação limpo e pintado, com os aparelhos e instalações elétricas e sanitárias em igual estado de uso e funcionamento"(e-STJ, fl. 519, grifado), não se justificando, por isso, a pretensão indenizatória com base na alagada precariedade das instalações para o desempenho da atividade hoteleira. Diante do exposto, nos termos do art. 255, § 4º, III, do RISTJ, dou provimento ao recurso especial para julgar improcedente o pedido de indenização por benfeitorias formulado na ação principal. Em consequência,condeno o autor ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em 10% sobre o valor da causa principal, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC/2015, mantendo inalterada a sucumbência em relação à lide reconvencional. Julgo prejudicado o pedido de tutela de urgência, tendo em vista o efeito substitutivo da nova decisão (CPC/2015, art. 1008). Publique-se.