AREsp 2665313 - ACORDAO

ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 23/09/2025 a 29/09/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONSTRUTORA. VAGAS DE GARAGEM DESTINADAS A VISITANTES. EXIGÊNCIA DE LEI MUNICIPAL. DESCUMPRIMENTO. TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE AO CONDOMÍNIO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. SUCUMBÊNCIA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO. RECURSO ESPECIAL ADESIVO. PREJUDICIALIDADE. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Não é possível revisar em sede de recurso especial a responsabilidade da construtora pelo descumprimento da obrigação legal de entrega de vagas de garagem destinadas a visitantes, quando fundamentada na interpretação de lei municipal e no conjunto fático-probatório dos autos, por incidir o óbice das Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 2. Demanda necessariamente o reexame de fatos, provas documentais e cláusulas dos memoriais de incorporação a pretensão de reverter a conclusão do tribunal de origem sobre o descumprimento da obrigação legal, o que encontra vedação nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3. Inviável se mostra em recurso especial a revisão da distribuição dos ônus sucumbenciais e da aplicação de multa por litigância de má-fé quando a análise implica reexame do conjunto fático-probatório dos autos. 4. Vedado o afastamento em recurso especial da condenação por litigância de má-fé, quando fundamentada na constatação fática de alteração da verdade dos fatos pela parte, sem o proibido reexame de provas. 5. Opera-se a prejudicialidade do recurso especial adesivo quando inadmitido o recurso especial principal, nos termos do art. 997, § 2º, inciso III, do Código de Processo Civil. 6. Conhecido o agravo para negar provimento ao recurso especial da construtora. Julgado prejudicado o agravo do condomínio.

RELATÓRIO Trata-se de agravos interpostos por MAGNO MARTINS ENGENHARIA LTDA (MAGNO MARTINS) e por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO RESIDENCIAL PLAZA VIENA (CONDOMÍNIO) contra decisões Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina que inadmitiram, respectivamente, o recurso especial principal e o recurso especial adesivo. Na origem, o CONDOMÍNIO ajuizou ação de obrigação de fazer cumulada com pleito indenizatório contra MAGNO MARTINS, buscando a incorporação de 15 vagas de garagem para visitantes ao seu patrimônio, conforme exigência de lei municipal, bem como indenização pelo período em que ficou privado do uso de tais vagas. A sentença julgou os pedidos procedentes para determinar a transferência registral das 15 vagas de garagem, o pagamento de aluguel mensal de R$ 200,00 duzentos reais) por vaga até a efetiva transferência e o desbloqueio do acesso ao pavimento onde se localizam as vagas. Inconformada, MAGNO MARTINS apelou. O Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina deu parcial provimento ao recurso para afastar a condenação ao pagamento de aluguéis, mantendo, no mais, a sentença, inclusive quanto à distribuição da sucumbência, e aplicando à construtora multa de 5% sobre o valor da causa por litigância de má-fé (e-STJ, fls. 673 a 680). O acórdão recorrido foi assim ementado: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PLEITO INDENIZATÓRIO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA PARTE RÉ. INOVAÇÃO RECURSAL SUSCITADA EM CONTRARRAZÕES. APELO QUE NARRA ENTREGA DE VAGAS DE GARAGEM SUFICIENTES AOS MORADORES. MERO REFORÇO ARGUMENTATIVO DA TESE PRINCIPAL DE CUMPRIMENTO DA LEGISLAÇÃO APLICÁVEL. TESE DE CULPA DA PARTE ADVERSA PELA IMPOSSIBILIDADE DE USO DAS VAGAS DE ESTACIONAMENTO SITUADAS NO SUBSOLO 2. MATÉRIA NÃO DISCUTIDA EM PRIMEIRO GRAU DE JURISDIÇÃO. RECURSO, NO ÚLTIMO PONTO, NÃO CONHECIDO. MÉRITO. PLANO DIRETOR QUE OBRIGA A EXISTÊNCIA DE DETERMINADO NÚMERO DE VAGAS DE ESTACIONAMENTO PARA VISITANTES EM CONDOMÍNIO MULTIFAMILIAR. SUPOSTA CONSIGNAÇÃO, NA FASE DE ELABORAÇÃO DOS PROJETOS DO EMPREENDIMENTO, DE QUE ESSES ESPAÇOS ESTARIAM LOCALIZADOS EM ESTRUTURA CONTÍGUA. ALEGAÇÃO CARENTE DE PROVA. ÔNUS DE INCUMBÊNCIA DA PARTE QUE ALEGA O FATO EXCEPCIONAL. AUSÊNCIA DE RESGUARDO, PELA INCORPORADORA, DO NÚMERO DE VAGAS NECESSÁRIAS AO CUMPRIMENTO DA NORMA URBANÍSTICA, EM QUAISQUER DAS PARTES DA CONSTRUÇÃO. DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE FAZER ACERTADAMENTE RECONHECIDO. IMPOSIÇÃO DE TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE DE QUANTIDADE EQUIVALENTE DE VAGAS LOCALIZADAS NO SUBSOLO 2. OBTENÇÃO DE TUTELA PELO RESULTADO PRÁTICO EQUIVALENTE. POSSIBILIDADE (CPC, ART. 497). DESOBSTRUÇÃO DO ACESSO AO PAVIMENTO SUBSOLO 2. PROPRIEDADE CONFIRMADA QUE CONFERE CONDIÇÃO DE CONDÔMINO DA ESTRUTURA INFERIOR. INDENIZAÇÃO MEDIANTE PAGAMENTO DE ALUGUÉIS. USO DE COISA ALHEIA NÃO VERIFICADO. AUSÊNCIA DE ALEGAÇÃO DE PREJUÍZO EFETIVO. CONDENAÇÃO INSUBSISTENTE. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. SUCUMBÊNCIA MANTIDA . LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. ALTERAÇÃO DA VERDADE DOS FATOS EM CONTESTAÇÃO. RECONHECIMENTO. APLICAÇÃO DE MULTA DE 5% DO VALOR CORRIGIDO DA CAUSA À APELANTE. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NA PARTE CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDO (e-STJ, fl. 673). Ambas as partes opuseram embargos de declaração, que foram rejeitados (e-STJ, fls. 706 e 709 a 710 ). MAGNO MARTINS interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da Constituição Federal, alegando violação dos arts. 1.228, 1.331, § 2º, e 1.333 do Código Civil, e 80 e 86 do Código de Processo Civil, além de dissídio jurisprudencial (e-STJ, fls. 723 a 761). O CONDOMÍNIO, por sua vez, interpôs recurso especial adesivo, com base na alínea a do permissivo constitucional, apontando ofensa aos arts. 884, 927 e 944 do Código Civil e 4º, 8º e 1.022 do Código de Processo Civil, insistindo no seu direito à indenização por enriquecimento ilícito da construtora (e-STJ, fls. 814 a 828). A Terceira Vice-Presidência do Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina inadmitiu o recurso especial de MAGNO MARTINS com base nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ (e-STJ, fls. 862). Consequentemente, o recurso especial adesivo do CONDOMÍNIO também foi inadmitido, por estar prejudicado, nos termos do art. 997, § 2º, III, do Código de Processo Civil (e-STJ, fls. 858 e 862 a 865). No agravo em recurso especial, MAGNO MARTINS sustenta que seu recurso não demanda o reexame de fatos ou provas, mas apenas a revaloração jurídica de questões de direito, afastando a incidência dos óbices sumulares (e-STJ, fls. 875 a 888). O CONDOMÍNIO, em seu agravo, pleiteia que, em caso de retratação da decisão que inadmitiu o recurso principal, seu recurso adesivo seja igualmente remetido a esta Corte Superior (e-STJ, fls. 890). Foram apresentadas contrarrazões por ambas as partes. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONSTRUTORA. VAGAS DE GARAGEM DESTINADAS A VISITANTES. EXIGÊNCIA DE LEI MUNICIPAL. DESCUMPRIMENTO. TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE AO CONDOMÍNIO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. SUCUMBÊNCIA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO. RECURSO ESPECIAL ADESIVO. PREJUDICIALIDADE. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Não é possível revisar em sede de recurso especial a responsabilidade da construtora pelo descumprimento da obrigação legal de entrega de vagas de garagem destinadas a visitantes, quando fundamentada na interpretação de lei municipal e no conjunto fático-probatório dos autos, por incidir o óbice das Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 2. Demanda necessariamente o reexame de fatos, provas documentais e cláusulas dos memoriais de incorporação a pretensão de reverter a conclusão do tribunal de origem sobre o descumprimento da obrigação legal, o que encontra vedação nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3. Inviável se mostra em recurso especial a revisão da distribuição dos ônus sucumbenciais e da aplicação de multa por litigância de má-fé quando a análise implica reexame do conjunto fático-probatório dos autos. 4. Vedado o afastamento em recurso especial da condenação por litigância de má-fé, quando fundamentada na constatação fática de alteração da verdade dos fatos pela parte, sem o proibido reexame de provas. 5. Opera-se a prejudicialidade do recurso especial adesivo quando inadmitido o recurso especial principal, nos termos do art. 997, § 2º, inciso III, do Código de Processo Civil. 6. Conhecido o agravo para negar provimento ao recurso especial da construtora. Julgado prejudicado o agravo do condomínio. VOTO O recurso não merece provimento. (1) Do agravo em recurso especial de MAGNO MARTINS ENGENHARIA LTDA O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida. CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que não merece prosperar. No recurso especial interposto com fundamento no art. 105, III, a e c, da CF, MAGNO MARTINS apontou violação dos arts. 1.228, 1.331, § 2º, e 1.333 do Código Civil; e 80 e 86 do Código de Processo Civil, além de divergência jurisprudencial. A irresignação, todavia, não ultrapassa o juízo de admissibilidade. (1.1) Da suposta violação dos arts. 1.228, 1.331, § 2º, e 1.333 do Código Civil MAGNO MARTINS sustenta que o acórdão recorrido, ao determinar a transferência de propriedade das 15 vagas de garagem, teria violado seu direito de propriedade e desconsiderado a estrutura condominial pactuada. O Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina, soberano na análise do acervo fático-probatório, concluiu que MAGNO MARTINS descumpriu uma obrigação imposta por lei municipal (Plano Diretor, art. 68 da Lei Complementar Municipal n. 001/1997), que exigia a existência de vagas para visitantes no condomínio multifamiliar. A Corte local assentou que a construtora não demonstrou que as vagas estariam localizadas em estrutura diversa e que o simples fato de existir um estacionamento rotativo próximo não satisfaz a exigência legal. Para chegar a essa conclusão, o acórdão recorrido analisou o Memorial de Incorporação, a Escritura de Instituição de Condomínio e a ausência de provas sobre o suposto arranjo excepcional para as vagas de visitantes. A propósito: Na contramão do que sustenta a apelante, o item 5.1 do Memorial de Incorporação colacionado no evento 71, Processo Judicial 3, p. 14, em redação mantida na Escritura de Instituição, Discriminação e Divisão do Condomínio Plaza Viena (mesmo evento, Processo Judicial 4, p. 10), expõe que o pavimento Subsolo 2 é de "uso exclusivo do proprietário das vagas de garagens nele situadas". A construtora, então proprietária, não se comprometeu a destinar esse pavimento, ou mesmo 15 vagas, a estacionamento rotativo - pago ou não, em tempo integral ou não -, nem ficou impedida de alienar, por exemplo, todas as garagens do Subsolo 2 sem salvaguarda do estacionamento para visitantes. Daí não transparece, minimamente, a ideia de que o uso de algumas dessas vagas seria assegurado aos visitantes do condomínio. Outrossim, a documentação existente menciona "vagas de garagem rotativas" somente no item 6.1 do Memorial de Incorporação e documentos correlatos. Foram citadas ali, de forma exemplificativa, das partes que seriam de propriedade comum dos condôminos, porém a própria construtora demonstra que esse tipo de espaço (vagas de garagem rotativas), se existisse, seria tratado na forma do art. 1.331, § 2º, do Código Civil (referido de forma expressa). Ou seja, ela o integraria ao condomínio, como área comum, sem possibilidade de alienação em separado. Uma vez que a propriedade das vagas de garagem do Subsolo 2 foi atribuída exclusivamente à construtora, em pavimento totalmente independente e por ela explorado com ampla liberdade, por coerência há concluir pela ausência de previsão de que as vagas rotativas para visitantes estariam ali localizadas (e-STJ, fls 676 a 680). Rever tal entendimento para acolher a tese de MAGNO MARTINS de que cumpriu a legislação e que a determinação de transferência de propriedade é indevida demandaria, inevitavelmente, a interpretação de cláusulas dos documentos do empreendimento e o reexame de fatos e provas, o que é vedado em sede de recurso especial, por força das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. (1.2) Da alegada ofensa aos arts. 80 e 86 do Código de Processo Civil e ao dissídio jurisprudencial MAGNO MARTINS se insurge contra a manutenção da sua condenação integral nos ônus sucumbenciais e contra a aplicação da multa por litigância de má-fé. Quanto à sucumbência, o Tribunal de origem, após afastar a condenação ao pagamento de aluguéis, considerou que MAGNO MARTINS decaiu da maior parte dos pedidos, aplicando a regra do parágrafo único do art. 86 do CPC. Aferir se o decaimento foi mínimo ou se a distribuição deveria ser recíproca exige a reanálise do peso de cada pedido na demanda, o que se insere no contexto fático do processo, atraindo o óbice da Súmula n. 7 do STJ. Da mesma forma, a condenação por litigância de má-fé foi fundamentada na constatação fática de que a construtora alterou a verdade dos fatos em sua contestação. O acórdão destacou que um auto de constatação revelou que a alegação de que as vagas estavam à disposição não correspondia à realidade, pois o local era usado como depósito de entulho. Afastar essa penalidade demandaria o reexame das provas que levaram o tribunal a concluir pelo dolo processual, providência igualmente vedada pela Súmula n. 7 do STJ (e-STJ, fls. 676 a 680). Confira-se: Em contestação (item 12), afirmou a ora apelante: "O prédio contém 296 vagas de garagem, das quais 65, localizadas no subsolo 2, não foram comercializadas e se encontram precisamente à disposição não só dos habitantes e visitantes do condomínio AUTOR, como de terceiros, sob a forma de ESTACIONAMENTO ROTATIVO .. ". O auto de constatação de evento 72, Processo Judicial 4, p. 30, revelou que essa narrativa não correspondeu à realidade: assim como a parte autora havia narrado na petição inicial, o local era usado, e continuou sendo, apenas como depósito de sujeira, material de construção e entulho. A alteração da verdade dos fatos é flagrante (e-STJ, fls. 676 a 680). A incidência da Súmula n. 7 do STJ quanto aos temas de fundo impede, por conseguinte, a análise da divergência jurisprudencial suscitada, pois as peculiaridades fáticas de cada caso inviabilizam o necessário cotejo analítico entre os acórdãos confrontados. (2) Do agravo de CONDOMÍNIO EDIFÍCIO RESIDENCIAL PLAZA VIENA Considerando a inadmissibilidade do recurso especial principal interposto por MAGNO MARTINS, o recurso especial adesivo do CONDOMÍNIO fica prejudicado, conforme o disposto no art. 997, § 2º, III, do Código de Processo Civil. A decisão do Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina, portanto, está em conformidade com a legislação processual e com a orientação desta Corte. Dessa forma, o agravo interposto pelo CONDOMÍNIO não merece acolhimento. (3) Dos honorários recursais Considerando o desprovimento de ambos os recursos, MAJORO em 5% o valor econômico dos honorários advocatícios sucumbenciais fixados em desfavor de MAGNO MARTINS ENGENHARIA LTDA, na forma do art. 85, §11, do CPC. Nessas condições, CONHEÇO do agravo de MAGNO MARTINS ENGENHARIA LTDA. para NEGAR PROVIMENTO ao seu recurso especial. Julgo PREJUDICADO o agravo interposto por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO RESIDENCIAL PLAZA VIENA. É o voto.