AREsp 1273532 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de agravo interpostocontra decisão que não admitiu recurso especial manejadoporR MATTOS EMPREENDIMENTOS E PLANEJAMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.,com fundamento nas alíneasa e c,do permissivo constitucional, desafiando acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado (e-STJ, fls. 311): Apelação cível. Ação de reintegração de posse. Compra e venda de imóvel, destinado à construção de edifício. Adquirente que se compromete a pagar parte do preço em futuras unidades ou em dinheiro. Quitação dada pelos alienantes que se refere exclusivamente ao pagamento realizado no ato da escritura, por intermédio de cheques administrativos e notas promissórias emitidas em caráter pro soluto. Construtora que sequer inicia o empreendimento. Inadimplemento contratual evidenciado. Rescisão corretamente decretada na sentença. Taxa de ocupação a ser apurada em liquidação. Juros de mora, a contar da citação. Abatimento da quantia honrada pela adquirente que se impõe, sob pena de enriquecimento sem causa. Recursos providos em parte. Opostos embargos de declaração pela parte contrária, foram rejeitados (e-STJ, fl. 343): Embargos de Declaração. Alegação de omissão. Declaratórios que, na verdade, buscam a reforma do julgado e o prequestionamento. Inexistindo no acórdão qualquer dos vícios elencados no art. 535, CPC, não prosperam os embargos declaratórios. Desprovimento do recurso. Os embargos de declaração da ora recorrente foram rejeitados às fls. 493-497 (e-STJ): EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. PLEITO DE REJULGAMENTO DA MATÉRIA. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE SUPRÍVEIS. AUSÊNCIA DOS VÍCIOS PREVISTOS NO ART.1.022, INCISOS I A III,DO NCPC. REJEIÇÃO DOS EMBARGOS. Afirma arecorrente que háviolação doart. 95 do CPC/1973, vigente à época, bem como dissídio pretoriano, argumentando que a espécie é de direito real e não pessoal, pois busca a parte autora, ora recorrida, rescindir escritura pública definitiva do imóvel.A competência, portanto, é do juízo da situação da coisa. Aduz vulneração dos arts.186, 422, 482 e 884, todos do Código Civil, sustentando que os autores, ora recorridos, agiram sem boa-fé objetivae de modo a impedir o adimplemento do contrato, pois venderam imóvel do qual detinham 90% da propriedade e não 100%. Assim, não teverecorrente como construir o empreendimento e vender os apartamentos. Salientaque tentou, por várias vezes, tratar desse tema com os recorridos, pois estava impedida de registrar a escritura pública, mas não obteve êxito. Acrescenta que os recorridos se arrependeram do negócio, por conta da alta valorização que o imóvel sofreu, após a realização da compra e venda e, por isso, utilizam-seindevidamente da presente demanda para desfazer o negócio, apresentando argumentos que não correspondem à realidade. Assere que os "recorridos deixaram no mundo dos fatos vários sinais desta sua estratégia, por exemplo, a sua omissão em retificar as confrontações do imóvel perante o Registro de Imóveis, providência que, ante a falta de concordância expressa dosconfrontantes, dependia do ajuizamento de uma ação demarcatória, cuja legitimidade ativapertence exclusivamente àquele em cujo nome se encontra registrado o imóvel objeto de retificação (no caso, os recorridos)." (e-STJ, fls.526-527) Verbera que, ao contrário do que concluiu o acórdão recorrido, não houve inadimplência, de sua parte, mas atuação da parte contrária com má-fé, essa, sim, a verdadeira inadimplente. Invoca a doutrina do adimplemento substancial a seu favor. Em resumo, foramvilipendiados os arts. 422 e 482, do Código Civil. Não se conforma ainda com a condenação em pagar indenização por ter ocupado o imóvel. Diz que há, no particular, violação dos arts. 186 e 884 do Código Civil. Foram apresentadas as contrarrazões (e-STJ, fls. 577-592). O recurso não foi admitido na origem (e-STJ, fls. 595-596) pela incidência das Súmulas 7 e 83/STJ. Brevemente relatado, decido. As razões do agravo (e-STJ, fls. 616-623) impugnaram a decisão de inadmissão do especial, recurso que passa a ser analisado.Foi interposto na vigência do CPC/2015, incidindo, portanto, à sua análise, o Enunciado Administrativo n. 3/STJ: "Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC." Mistertrazer a lume, de início, a fundamentação do acórdão recorrido (e-STJ, fls. 313-320): De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a qual me filio, "a ação que objetiva a resolução de contrato de compra e venda de bem imóvel tem caráter pessoal, sendo competente, quando houver, o foro de eleição. O pedido de reintegração na posse do imóvel é apenas conseqüência de eventual acolhimento do pleito principal" (Resp 332.802/MS. Quarta Turma. Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 10.02.09). No caso, o contrato não tem cláusula de eleição de foro, daí porque a ação, de natureza pessoal, foi corretamente ajuizada na Comarca de Niterói, em atenção ao domicílio da ré (artigo 94, caput, do CPC). Rejeito a preliminar de incompetência absoluta. Por outro lado, inexiste vedação legal ao pedido de rescisão de contrato, formalizado em escritura pública definitiva. A quitação, contida no aludido instrumento, refere-se exclusivamente à quantia de R$ 600.000,00, paga por intermédio de cheques administrativos e promissórias pro soluto. Não alcança, desse modo, as obrigações vincendas. Afasto, portanto, a preliminar de impossibilidade jurídica do pedido. No mérito, a demandada reconhece que não pagou a integralidade do preço pactuado e deixou de entregar os apartamentos permutados. As escusas apresentadas (exiguidade do prazo para aprovação do empreendimento, chuvas e problemas registrais) não socorrem à incorporada, que deveria sopesar esses fatos, todos previsíveis, antes de fixar data para o cumprimento da obrigação, livremente assumida. Evidentemente, as partes podem, na escritura definitiva, estipular cláusulas diversas daquelas entabuladas no contrato preliminar. Ademais, o negócio celebrado prevê expressamente que "no caso de não aprovação do projeto no Município de Maricá - RJ, a outorgada se compromete a pagar o valor de R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais) por cada unidade, ou valor de mercado, pelas unidades já citadas, ou oito apartamentos em outros empreendimentos que estejam disponíveis pela outorgada, sendo estes também a escolha pelos outorgantes" (fls. 56). Assim, para descaracterizar a mora e evitar o desfazimento do contrato, bastaria que a incorporadapagasse a mencionada quantia ou ofertasse os apartamentos. Essas iniciativas, contudo, não foram adotadas, nem mesmo depois da citação. Correta, portanto, a rescisão do contrato, por culpa da compradora, que sequer deu início às edificações. Nesse contexto, a taxa de ocupação, a título de perdas e danos, é cabível. No entanto, não equivale automaticamente a 1% do preço, mas sim ao valor de mercado do aluguel imóvel, a ser apurado em liquidação. E, sobre a quantia arbitrada, a compradora tem direito de abater a quantia de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais), corrigida desde o pagamento , sob pena de enriquecimento sem causa. No tocante ao apelo dos autores, os ônus da sucumbência foram corretamente distribuídos, em razão da improcedência do pedido de retenção. Saliento que, quanto a este pleito, a sentença não foi impugnada e já transitou em julgado. Aponto, por derradeiro, que o Juízo Unitário deixou de fixar os juros moratórios, que são devidos a contar da citação (artigo 219, caput, do CPC). Ante o exposto, dou provimento parcial aos recursos para fixar taxa mensal de ocupação em favor dos demandantes, até a retomada, equivalente ao valor de mercado do aluguel do imóvel, a ser apurado em liquidação, acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação. Da quantia apurada, deve ser abatida a importância de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais), corrigida desde o pagamento realizado pela ré, mantida a sentença nos demais termos. Do que se colhe da leitura da fundamentação transcrita, conclui-seque não háprequestionamento em relação às matérias dos artigos 186, 422, 482 e 884, todosdo Código Civil,pois não foram decididas pelo acórdão recorrido, que se limitou a, analisando o contrato e as provas dos autos, concluir pela inadimplência da parte ora recorrente na avença. E, rejeitados os declaratórios na origem, não suscitouarecorrenteviolação do art. 1.022 do CPC. A incidência da Súmula 211/STJ é de rigor, conforme se colhe das seguintes ementas: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. INVENTÁRIO. - LIQUIDAÇÃO PARCIAL DE SOCIEDADE LIMITADA. PARTICIPAÇÃO NOS LUCROS PROPORCIONAIS ÀS COTAS INVENTARIADAS - HERDEIROS SÓCIOS EM CONDOMÍNIO - CABIMENTO - PRESCRIÇÃO DO DIREITO - NÃO OCORRÊNCIA. 01. Inviável o recurso especial na parte em que a insurgência recursal não estiver calcada em violação a dispositivo de lei, ou em dissídio jurisprudencial. 02. Avaliar o alcance da quitação dada pelos recorridos e o que se apurou a título de patrimônio líquido da empresa, são matérias insuscetíveis de apreciação na via estreita do recurso especial, ante o óbice da Súmula 7/STJ. 03. Inviável a análise de violação de dispositivos de lei não prequestionados na origem, apesar da interposição de embargos de declaração. 04. A admissão de prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC/15), em recurso especial, exige que no mesmo recurso seja indicada violação ao art. 1.022 do CPC/15, para que se possibilite ao Órgão julgador verificar a existência do vício inquinado ao acórdão, que uma vez constatado, poderá dar ensejo à supressão de grau facultada pelo dispositivo de lei. 05. O pedido de abertura de inventário interrompe o curso do prazo prescricional para todas as pendengas entre meeiro, herdeiros e/ou legatários que exijam a definição de titularidade sobre parte do patrimônio inventariado. 06. Recurso especial não provido. (REsp 1639314/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/04/2017, DJe 10/04/2017) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA DA PRESIDÊNCIA DO STJ QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO.INSURGÊNCIA DA PARTE REQUERENTE. 1. A ausência de indicação precisa do parágrafo/inciso/alínea sobre o qual recairia a ofensa aos dispositivos legais apontados no recurso especial, atrai a incidência da Súmula 284/STF, conforme entendimento desta Corte Superior. 2. A necessidade de produção de determinadas provas encontra-se submetida aos princípios da livre apreciação da prova e do livre convencimento motivado, em face das circunstâncias de cada caso concreto, competindo ao magistrado zelar pela necessidade e utilidade da produção das provas requeridas. 2.1. Rever as conclusões da Corte local quanto à ocorrência de cerceamento de defesa demanda o reexame de fatos e provas, prática vedada pela Súmula 7/STJ. 3. Rever o entendimento do Tribunal estadual, que diante da realidade fática apresentada nos autos concluiu pela inocorrência dos danos morais pleiteados na inicial, demandaria necessário reexame do contexto fático-probatório, o que é inviável em sede de recurso especial, à luz do óbice contido na Súmula 7 do STJ. 4. Incide a Súmula 211/STJ quando a tese recursal não é debatida na instância ordinária, mesmo após a oposição dos embargos de declaração, e a parte não indica, no recurso especial, a ofensa ao art. 1.022 do CPC/15, apontando expressamente essa omissão. 5. Impossibilidade de juntada de documentos novos para comprovar fatos reconhecidos como incontroversos pelo acórdão recorrido. 6. Não é cabível a pretensão de juntada de documentos novos, no âmbito do recurso especial, com fundamento no art. 435 do CPC/2015, uma vez que os elementos de provas já apreciados pelas instâncias ordinárias não podem ser valorados pelo STJ. 7. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1582915/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 21/06/2021, DJe 01/07/2021) PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. AGRAVO INTERNO. SÚMULA 284/STF.FALTA DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO DE LEI FEDERAL VIOLADO. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. IRRELEVÂNCIA. PREQUESTIONAMENTO. MATÉRIA DIVERSA.INCOMPETÊNCIA DO STJ PARA APRECIAÇÃO DE VIOLAÇÃO DIRETA DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL EM RECURSO ESPECIAL. NÃO IMPUGNAÇÃO.SÚMULA 282/STF. AUSÊNCIA DE PEDIDO DE INCIDÊNCIA DO ART. 1.025 DO CPC/2015. PREQUESTIONAMENTO FICTO. DESCABIMENTO. 1. A incidência da Súmula 284/STF (É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia) em nada se confunde com a ausência de prequestionamento, em nada importando cuidar-se de matéria de ordem pública. 2. Tal enunciado justifica-se no requisito constitucional de que o recurso especial trate de decisão que tenha contrariado lei federal, sendo, portanto, necessário que se indique objetiva e precisamente a disposição normativa que se pretende seja revista por esta Corte. 3. Hipótese de incidência da Súmula 182/STJ (É inviável o agravo do art. 545 do CPC que deixa de atacar especificamente os fundamentos da decisão agravada). 4. Não houve insurgência contra o fundamento de incompetência deste STJ para apreciação de violação direta à Constituição em recurso especial. 5. O prequestionamento ficto somente pode ser reconhecido se a parte alegar expressamente sua incidência nos embargos declaratórios e justificar o vício de omissão nas razões do apelo especial. 6. Agravo interno não conhecido. (AgInt no REsp 1798197/CE, Rel. Ministro OG FERNANDES, SEGUNDA TURMA, julgado em 22/04/2020, DJe 28/04/2020) De outra parte, como visto, encontra-se o julgado em consonância com o entendimento desta Corte, louvando-se, inclusive, em aresto que tem a seguinte fundamentação, no que interessa à espécie: 3. A ação objetiva rescisão de contrato de compra e venda de dois imóveis (fazendas) sob alegação de inadimplemento. Alega o recorrente a incompetência absoluta do foro eleito para processar a causa, na medida em que, segundo argumenta, a demanda envolve direito real sobre bem imóvel. Afirma que o foro competente para a causa é o da situação da coisa, nos termos do art. 95 do CPC. Todavia, conforme asseverado pelo colegiado de origem, a ação é de caráter pessoal, objetivando a resolução de contrato de compra e venda firmado pelos litigantes, de modo que a reintegração da posse deve ser compreendida apenas como um dos efeitos do provimento da demanda principal. A ementa respectiva, tem a seguinte redação: DIREITO PROCESSUAL E CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DESERÇÃO. GUIA DARF SEM AUTENTICAÇÃO BANCÁRIA. APRESENTAÇÃO POSTERIOR DE VIA COMPROVANDO O RECOLHIMENTO OPORTUNO DAS CUSTAS DE PORTE E REMESSA. POSSIBILIDADE.AÇÃO DE NATUREZA PESSOAL. COMPETÊNCIA DO FORO DE ELEIÇÃO. ALEGAÇÃO DE FRAUDE NA NOTIFICAÇÃO JUDICIAL. NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. ÓBICE DA SÚMULA 07/STJ. NULIDADE DA CITAÇÃO EDITALÍCIA.COMPARECIMENTO ESPONTÂNEO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO NÃO ATACADO. INCIDÊNCIA, POR ANALOGIA, DA SÚMULA 182/STJ.DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. NÃO-REALIZAÇÃO DO COTEJO ANALÍTICO.JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. REQUERIMENTO DOS RÉUS. AUSÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. LIVRE CONVICÇÃO DO JUIZ. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. PACTO COMISSÓRIO. OPÇÃO PELO PREÇO EM AÇÃO DE EXECUÇÃO AUTÔNOMA. INOCORRÊNCIA. RELAÇÃO JURÍDICA DISTINTA. SÚMULA 07/STJ. NULIDADE DO PACTO COMISSÓRIO. ALEGAÇÃO GENÉRICA. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF. REEMBOLSO DAS PRESTAÇÕES PAGAS. AUSÊNCIA DE RELAÇÃO DE CONSUMO. FUNDAMENTO NÃO COMBATIDO. SÚMULA 182/STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. 1. Não se aplica a pena de deserção quando a guia anexada ao recurso especial não contenha a devida autenticação bancária, porém o recorrente faz prova do recolhimento tempestivo das custas de porte e remessa. 2. A ação que objetiva a resolução de contrato de compra e venda de bem imóvel tem caráter pessoal, sendo competente, quando houver, o foro de eleição. O pedido de reintegração na posse do imóvel é apenas conseqüência de eventual acolhimento do pleito principal. 3. A alegação de fraude na notificação judicial implica reexame da situação fática presente dos autos, o que esbarra na orientação contida na Súmula 07/STJ. 4. Não se conhece do recurso especial no tocante à argüição de nulidade da citação editalícia, porquanto não rebate fundamento suficiente do acórdão, relativo à ausência de prejuízo aos réus por conta de seu comparecimento espontâneo no processo (Súmula 182/STJ). 5. Incabível a alegação de cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide quando o próprio recorrente postulou, sem qualquer ressalva, tal providência. 6. Não há violação do pacto comissório por processo executivo que, apesar de envolver as mesmas partes, não guarda, em seu objeto, relação com o contrato que se pretende resolver. 7. O recurso deixou de indicar de que forma o art. 765 do Código Civil de 1916, relativo à nulidade do pacto comissório, foi malferido, encontrando óbice na Súmula 284/STF. 8. A pretensão de reembolso das prestações pagas, por violação do art. 53 do CDC, não pode ser conhecida, um vez que fundamento do acórdão recorrido, referente à inexistência de relação de consumo na hipótese, não foi impugnado nas razões recursais (Súmula 182/STJ). 9. Recurso especial não conhecido. (REsp 332.802/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 10/02/2009, DJe 26/02/2009) O precedente, como se depreende, foi proferido em caso bastante parecido, no qual se postulava rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por inadimplemento, tal como ocorre na espécie vertente. No mesmo sentido: REsp 402.762/SP, Rel.Ministro Carlos Alberto Menezes Direito e REsp 1.433.066/MS, Rel. Ministra Nancy Andrighi.Aplica-se a Súmula 83/STJ. O acórdão recorrido,de modo soberano, entendeu que a ré, ora recorrente, não cumpriu as cláusulas do contrato de compra e venda e, por isso, deve devolver o imóvel que ocupou indevidamente.Não há como elidir as conclusões do julgamento combatido, pois encontraóbice nas Súmulas 5 e 7/STJ. Aprópria recorrente, aliás, deixa claro que, embora tenha firmado um contrato de compra e venda,nunca teve a propriedade do bem, quando, nas razões do recurso especial, afirma que não foi a escritura pública registrada (e-STJ, fls. 524-527). Se não existiu registro, não houve transferência da propriedade (art. 1.245, §1º, do Código Civil). O cerne da controvérsia, pois, não é de direito real, mas de direito pessoal, conforme asseverado pelo Tribunal de Justiça. A sentença, confirmada em grau de recurso, é elucidativa quanto a versar este processo sobre direito obrigacional (e-STJ, fls. 245-246): 19. Já na Escritura Definitiva (fls. 51 e segs.) constou como valor total do negócio R$2.000.000,00, dos quais R$300.000,00 no ato da assinatura do ato, R$300.000,00 através de quatro promissórias com vencimento no dia 03/10/2011. O restante (R$1.400.000,00) seria pago da seguinte forma: R$600.000,00 60 dias após a data de lançamento no stand de vendas do empreendimento e/ou em 24 de fevereiro de 2012 e o restante de R$800.000,00 através de dação em pagamento de 8 apartamentos de 2 quartos, conforme item 4.6 da escritura (fls. 55). 20. Além disso, ficou estipulado que em caso de não aprovação do projeto no município de Maricá, a ré se compromete a pagar o valor de R$170.000,00 por cada unidade, ou valor de mercado, pelas 8 unidades objeto da dação em pagamento, ou 8 apartamentos em outros empreendimentos que estejam disponíveis, sendo estes também a escolha dos autores (fls. 56). 21. Do valor total, apenas a entrada foi paga, restando a quantia de R$1.400.000,00; ou seja, 70% do valor pactuado não foi pago pela ré. 22. Note-se que o contrato de Promessa de Compra e Venda foi firmado em 02/06/2011, sendo a Escritura De Compra E Venda lavrada em 29/08/2011, pouco mais de dois meses após o primeiro. 23. Não há que se falar aqui em exiguidade de tempo para o lançamento do empreendimento imobiliário, tampouco que não poderia ter sido fixada a data de 24/02/2012 para pagamento dos valores. Toda obrigação tem prazo de vencimento, assim como sanção para o descumprimento. Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecerdo recurso especial. Fiquem as partes cientificadas de que a insistência injustificada no prosseguimento do feito, caracterizada pela apresentação de recursos manifestamente inadmissíveis ou protelatórios contra esta decisão, ensejará a imposição, conforme o caso, das multas previstas nos arts. 1.021, § 4º e 1.026, § 2º, do CPC/2015. Publique-se. EMENTA AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA AVENÇA. DIREITO PESSOAL.REINTEGRAÇÃO DE POSSE.DECORRÊNCIA LÓGICA DO PEDIDO PRINCIPAL. AUSÊNCIA DE COMPETÊNCIA DOFORO DA SITUAÇÃO DA COISA. JULGADOS DESTA CORTE NESSE SENTIDO. SÚMULA 83/STJ. APLICAÇÃO. VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVOS DO CÓDIGO CIVIL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.