AREsp 2169093 - ACORDAO

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Conheceu-se do agravo e deu-se parcial provimento ao recurso especial para majorar o percentual de retenção dos valores pagos para 25%, por força da jurisprudência do STJ aplicável a contratos celebrados antes da Lei 13.786/2018; determinou-se que as arras confirmatórias integrem o montante a ser restituído, não podendo ser retidas cumulativamente com cláusula penal (evitar bis in idem); afastou-se indenização por fruição diante da ausência de imissão na posse; os compradores não são responsáveis por impostos e taxas condominiais antes da posse; e redimensionaram-se os ônus sucumbenciais em razão da sucumbência recíproca, fixando custas e honorários na proporção e nos percentuais...

Parties
Recorrente: FFE CONSTRUÇÕES, INCORPORAÇÕES E PARTICIPAÇÕES LTDA.; Recorridos (réus): Compromissários compradores
Court
Superior Tribunal de Justiça
Jurisdiction
Brazil
Judgment Date
17 November 2025
Procedural Posture
Agravo Em Recurso Especial / Julgamento Agravo Conhecido E Parcialmente Provido
Outcome
Agravo conhecido e parcialmente provido
Legal Topics
Rescisão De Contrato De Compromisso De Compra E Venda De Imóvel, Percentual De Retenção Em Distrato/distrato Contratual, Arras Confirmatórias Vs Cláusula Penal (bis in Idem), Indenização Por Fruição/ocupação, Responsabilidade Por IPTU E Taxas Condominiais, Distribuição Da Sucumbência E Honorários Advocatícios, Incidência De Juros De Mora E Correção Monetária
Direito Civil Processo Civil Direito Do Consumidor Rescisão De Contrato De Compromisso De Compra E Venda De Imóvel Percentual De Retenção Em Distrato/distrato Contratual Arras Confirmatórias Vs Cláusula Penal (bis in Idem) Indenização Por Fruição/ocupação Responsabilidade Por IPTU E Taxas Condominiais +2 more

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Parties

FFE CONSTRUÇÕES, INCORPORAÇÕES E PARTICIPAÇÕES LTDA.

Recorrente

Compromissários compradores

Recorridos (réus)

Procedural Posture

Agravo Em Recurso Especial / Julgamento Agravo Conhecido E Parcialmente Provido

Legal Issues

  1. 1 Aplicação da Lei 13.786/2018 a contratos celebrados antes de sua vigência
  2. 2 Percentual adequado de retenção dos valores pagos na resolução por inadimplemento do comprador
  3. 3 Possibilidade de retenção cumulativa das arras confirmatórias com cláusula penal

Ratio Decidendi

Conheceu-se do agravo e deu-se parcial provimento ao recurso especial para majorar o percentual de retenção dos valores pagos para 25%, por força da jurisprudência do STJ aplicável a contratos celebrados antes da Lei 13.786/2018; determinou-se que as arras confirmatórias integrem o montante a ser restituído, não podendo ser retidas cumulativamente com cláusula penal (evitar bis in idem); afastou-se indenização por fruição diante da ausência de imissão na posse; os compradores não são responsáveis por impostos e taxas condominiais antes da posse; e redimensionaram-se os ônus sucumbenciais em razão da sucumbência recíproca, fixando custas e honorários na proporção e nos percentuais...

Court Disposition

Agravo conhecido e parcialmente provido

Orders

  • Majorou-se o percentual de retenção dos valores pagos para 25% (vinte e cinco por cento)
  • As arras confirmatórias devem ser incluídas no montante a ser restituído e não podem ser retidas cumulativamente com outra cláusula penal (afastamento do bis in idem)