REsp 2104772 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por EDUARDO BARDUCHI (EDUARDO), com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da CF, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, de relatoria do Des. COELHO MENDES, assim ementado: Agravo de instrumento. Ação de cobrança. Cumprimento de sentença. Cobrança de taxas de manutenção e despesas de imóvel arrematado em hasta pública. Obrigação propter rem. Tese definida no IRDR nº 2239790-12.2019.8.26.0000 (tema 33). Aplicação analógica. Débito origina-se em rateio de despesas de loteamento de acesso restrito. Edital de leilão prevê a existência de débito. Valores cobrados que são de responsabilidade do arrematante, ainda que vencidas antes da aquisição. Obrigação propter rem. Sub-rogação das obrigações. Baixa de gravame fiduciário. Necessidade de aguardar a quitação do contrato imobiliário com cláusula de alienação fiduciária. Impossibilidade do cancelamento, por ora, do registro de propriedade fiduciária. Decisão mantida. Recurso desprovido (e-STJ, fl. 127). Os embargos de declaração opostos por EDUARDO foram rejeitados (e-STJ, fls. 222/226). Nas razões do presente recurso, EDUARDO alegou, a par de divergência jurisprudencial com o REsp n. 1.439.163/SP (Tema 882 do STJ), a violação aos arts. 29 da Lei nº 6.766/79, e 1.345 do CC, ao sustentar (1) a inconstitucionalidade da cobrança de taxas associativas de loteamentos de acesso restrito antes da vigência da Lei nº 13.465/17, na esteira do que decidiu o Plenário do STF (Tema 492 do STF); e (2) que o arrematante não está obrigado ao pagamento dos débitos de taxas associativas ou contribuição de qualquer natureza por associação de moradores ou administradora de loteamento de proprietário de imóvel que não seja associado nem tenha aderido ao ato que instituiu o encargo, antes de sua aquisição e responder pelos débitos do antigo proprietário. Argumentou, outrossim, que as contribuições criadas por associações de moradores ostentam natureza de dívida pessoal, não aderindo, portanto ao próprio bem, e, por consequência as dívidas anteriores à aquisição serão de responsabilidade dos proprietários anteriores e não dos novos adquirentes que, quando muito, deverão responder pelo pagamento das taxas que se vencerem a partir da expedição da carta de arrematação. Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 260/264). É o relatório. Decido. O recurso não merece prosperar. Trata-se de agravo de instrumento interposto por EDUARDO contra a decisão do Juízo singular que, em procedimento de cumprimento de sentença, direcionou o prosseguimento da execução dos débitos oriundos de taxas de manutenção do condomínio ao arrematante. (1) Da inconstitucionalidade da cobrança De início, no que se refere à inconstitucionalidade da cobrança de taxas associativas de loteamentos de acesso restrito antes da vigência da Lei nº 13.465/17, trata-se de questão que, a despeito de ter sido suscitada em embargos de declaração, não foi objeto de deliberação pelo Tribunal estadual, ressentindo-se o recurso especial, no ponto, do indispensável prequestionamento. Incide, à hipótese, o comando da Súmula nº 211 do STJ. (2) Da responsabilidade do arrematante por dívidas condominiais Segundo orientação desta Corte Superior, o adquirente de imóvel em hasta pública pode ser chamado a responder pelos débitos condominiais anteriores se houver advertência expressa nesse sentido no respectivo edital ou se, de outra forma, ele tinha conhecimento desse débito. Confira-se: RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. FUNDAMENTAÇÃO. AUSENTE. DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. VIOLAÇÃO DE SÚMULA. DESCABIMENTO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. APLICAÇÃO DO CPC/15. ARREMATAÇÃO. PROCESSAMENTO. VIGÊNCIA DO CPC/73. IRRETROATIVIDADE. TEORIA DO ISOLAMENTO DOS ATOS PROCESSUAIS. ART. 14 DO CPC/15. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. DESPESAS CONDOMINIAIS PRETÉRITAS. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. EXISTÊNCIA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. .. 11. Constando do edital de praça ou havendo ciência inequívoca da existência de ônus incidente sobre o imóvel, o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que sejam anteriores à arrematação. Precedentes. 12. Na hipótese concreta, rever o entendimento do acórdão recorrido de que a recorrente teve efetiva ciência inequívoca da existência de débitos condominiais pendentes e anteriores à arrematação demandaria desta Corte o reexame dos fatos e provas constantes nos autos, o que encontra óbice na Súmula 7/STJ. 13. Recurso especial parcialmente conhecido e, no ponto, desprovido. (REsp n. 1.769.443/PR, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, DJe de 9/9/2020 - sem destaque no original.) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 182 DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS VENCIDAS. OMISSÃO DO EDITAL DE LEILÃO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. INEXISTÊNCIA. SÚMULAS N. 7 E 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. "O arrematante de imóvel em hasta pública não será responsável pelo pagamento das dívidas condominiais pendentes quando omisso o edital a respeito dos débitos anteriores à praça" (AgInt no REsp n. 1.496.807/SP, Relatora para Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 17/11/2016, DJe 19/12/2016). Aplicação da Súmula n. 83 do STJ. 2. O Tribunal de origem, com base na interpretação dos elementos de convicção anexados aos autos, concluiu pela falta de comprovação da ciência da arrematante quanto aos débitos condominiais vencidos. A alteração das conclusões do julgado demandaria o reexame da matéria fática, o que é vedado em sede de recurso especial (Súmula n. 7 do STJ). 3. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo nos próprios autos. (AgInt no AREsp n. 1.596.271/RS, relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma, DJe de 28/8/2020.) No caso dos autos, segundo assinalou o órgão julgador local, "o edital de leilão do imóvel indica a existência do débito" (e-STJ, fl. 130), razão pela qual o arrematante deverá arcar com todas as despesas pendentes sobre o imóvel, mesmo que vencidas antes da aquisição em hasta pública. É o que infere do seguinte excerto do aresto recorrido: .. , conforme esclarecido, o edital de publicação do leilão, de fls. 1.103/1.104 dos autos principais, indica que "EVENTUAIS ÔNUS CORRERÃO POR CONTA DO ARREMATANTE, EXCETO EVENTUAISDÉBITOS DE IPTU NOS TERMOS DO ART. 130, "CAPUT" E PARÁGRAFOÚNICO, DO CTN. De acordo com o Art. 1.499, VI do Código Civil, a hipoteca extingue-se com a arrematação, assim, nada será devido pelo arrematante ao credor hipotecário. Também correrão por conta do arrematante as despesas e os custos relativos à desmontagem, desocupação e quaisquer ônus que recaiam sobre o bem antes de sua participação nas praças. EVENTUAIS DÉBITOS REMANESCENTES DECORRENTES DAS TAXAS DE MANUTENÇÃO DO IMÓVEL FICARÃO A CARGO DO ARREMATANTE CASO O VALOR DEPOSITADO DA ARREMATAÇÃO NÃO SEJA SUFICIENTE PARA A DEVIDA QUITAÇÃO". O valor a ser pago não surpreende o agravante, que foi anteriormente informado a seu respeito e mesmo assim optou pela arrematação (e-STJ, fls. 131/132). Desse modo, para ultrapassar a conclusão firmada nas instâncias ordinárias, no sentido de que constou do edital de leilão do imóvel a indicação da existência de débito, seria necessário o reexame das premissas fáticas da causa, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice da Súmula nº 7 do STJ. Nessas condições, NÃO CONHEÇO o recurso especial. Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, ou 1.026, § 2º, ambos do NCPC. Publique-se. Intimem-se. EMENTA CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÍVIDA ORIUNDA DA COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS. IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA. (1) ALEGAÇÃO DA INCONSTITUCIONALIDADE DA COBRANÇA ANTES DA VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.465/17. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 211 DO STJ. (2) RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE POR DÍVIDAS PRETÉRITAS. POSSIBILIDADE DESDE QUE A OBRIGAÇÃO ESTEJA PREVISTA NO EDITAL. REEXAME DE PROVAS. DESCABIMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7 DO STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.