AREsp 1908179 - DECISAO

DECISÃO 1. Cuida-se de agravo interposto por URBANIZADORA CONTINETAL S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES contra r. decisão que não admitiu o seu recurso especial, por sua vez manejado em face de acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim ementado: "CONSTITUCIONAL, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INEXISTÊNCIA DE SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA E DE INOVAÇÃO INDEVIDA EM SEDE RECURSAL. ARGUMENTOS DO APELO COLACIONADOS EM MOMENTO ANTERIOR. USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. ART. 183 DA CF E 1.240 DO CC. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULA CONTRATUAL POR PARTE DA CORRÉ CONSTRUTORA A IMPEDIR OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO PELOS AUTORES. IMÓVEL NÃO QUITADO. PROPRIEDADE DE FRAÇÃO IDEAL DE OUTRO BEM IMÓVEL QUE NÃO AFASTA O DIREITO À USUCAPIÃO. METRAGEM DIMINUTA DO IMÓVEL, PROPRIEDADE DIVIDIDA ENTRE VÁRIOS COPROPRIETÁRIOS E USUFRUTO INSTITUÍDO EM FAVOR DE TERCEIRO. POSSE PRECÁRIA ADVINDA DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INTERVERSÃO/TRANSMUDAÇÃO DA POSSE RECONHECIDA. PRESENÇA DO ANIMUS DOMINI. POSSE SEM OPOSIÇÃO DURANTE O LAPSO TEMPORAL PREVISTO NA LEGISLAÇÃO DE REGÊNCIA. USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA RECONHECIDA. SENTENÇA REFORMADA. INVERSÃO DO ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO DE APELAÇÃO PROVIDO. 1. Improcedência dos argumentos da corré URBANIZADORA CONTINENTAL de que as alegações acerca da ocorrência de supressio e de transmudação da posse constituam inovações trazidas tão somente em grau de recurso. A discussão acerca da posse e de suas características é intrínseca à ação de usucapião, devendo ser necessariamente analisada. Seja em relação à inversão da posse, seja quanto à supressio, houve menção desde a exordial - ainda que com outras palavras e modo menos enfático. Inocorrente supressão de instância. 2. O artigo 183 da Constituição Federal insere-se no Título VII, que cuida da Ordem Econômica e Financeira, especificamente no seu Capítulo II, que versa sobre a Política Urbana. A usucapião especial urbana, conhecida como usucapião pro moradia, tem por escopo a regularização fundiária do solo urbano e, especialmente, a garantia do direito fundamental e social à moradia, de acordo com o que estipula o art. 6º da Carta Magna. 3. Quanto aos requisitos, a CF e a lei civil (art. 1.240) exigem a posse de área urbana de até 250 metros quadrados, por cinco anos ininterruptos, com animus domini e utilização para fins de moradia do ocupante do imóvel e sua família, desde que, durante o lapso quinquenal, o usucapiente não seja proprietário de outro bem imóvel. 4. Os autores são comproprietários, em conjunto com outras sete pessoas, de uma fração de um apartamento com 54 metros quadrados, e usufruto instituído em favor de terceiro. A compropriedade não impede a aquisição do bem tratado nesta ação pela via da prescrição aquisitiva, que tem por objetivo assegurar o direito à moradia. Considerada a pequena dimensão da área útil do imóvel (54 metros quadrados), o número significativo de comproprietários (nove) e, por fim, o usufruto instituído em favor de terceiro, há impossibilidade prática de que os usucapientes exerçam o seu direito fundamental à moradia no apartamento em questão. Precedentes doutrinários e jurisprudenciais. 5. Dispõem os artigos 1.200 e 1.203 do Código Civil sobre a regra geral de que a posse mantém a mesma natureza que ostentava no momento de sua aquisição. Não obstante, e como exceção, pode haver a alteração da causa inicial da posse, ocorrendo a modificação de seu caráter. Na lição da doutrina civilista, em casos tais, acontece o fenômeno da interversão ou transmudação da posse, que pode ocorrer em decorrência de uma relação jurídica ou pela mudança significativa do comportamento exteriorizado pelo possuidor. Enunciado nº 237 das Jornadas de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal. 6. A posse dos apelantes sobre o imóvel que se pretende usucapir era precária, pois fundada em compromisso de compra e venda. Depois de firmado o citado compromisso e com o pagamento das arras ali estipuladas, o saldo devedor para aquisição do bem imóvel não foi pago pelos usucapientes. Todavia, o não pagamento do restante do valor do imóvel deu-se por culpa da corré, que ao descumprir cláusula contratual determinando a entrega da documentação pertinente à instituição financeira, impediu que os apelantes obtivessem o financiamento por meio do qual efetivariam o pagamento do restante do valor. Entendimento firmado, por meio de decisão com trânsito em julgado, nos autos da ação de rescisão contratual, cumulada com pedidos de reintegração de posse e de pagamento de indenização nº 0002132-17.2011.8.26.0011, que tramitou perante a 5ª Vara Cível do Foro Regional de Pinheiros, Comarca de São Paulo, intentada pela corré construtora em face dos apelantes em 01/02/2011. 7. A proposta para compra do imóvel foi feita à corré em 12 de agosto de 1998. O instrumento particular de compromisso de compra e venda foi assinado pelas partes na mesma data. O pagamento do sinal foi realizado em 24 de agosto de 1998. Notificação extrajudicial enviada pelos apelantes para a construtora solicitando providências acerca do envio da documentação pertinente ao banco, com certidão positiva de recebimento em 09 de agosto de 1999. Constam faturas de energia elétrica entre os anos de 2004 a 2010 em nome do autor; carnê de IPTU dos anos de 2007, 2008 e 2010 o nome do autor; certidão negativa de débitos e tributos imobiliários emitida pela Prefeitura do Município de São Paulo registra como contribuinte, ao lado da construtora ré, também o autor; declaração firmada pelo síndico do condomínio atestando que as despesas condominiais são quitadas pelos autores desde 1998. 8. Ressalte-se que a ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e pedido de indenização foi ajuizada contra os usucapientes pela corré tão somente em 01/02/2011, isto é, praticamente 12 (doze) anos depois de recebida a notificação extrajudicial enviada pelos autores - por meio da qual solicitaram providências para que houvesse o envio, pela construtora/promitente vendedora, da documentação necessária à instituição financeira, a fim de que fosse liberado o financiamento bancário para quitação do imóvel. 9. A análise de todos esses dados permite concluir pela existência de interversão da posse dos apelantes sobre o imóvel usucapiendo. Realmente, desde o momento imediatamente posterior à notificação extrajudicial enviada à corré - que permaneceu sem resposta -, os autores passaram a exercer a posse sobre o bem com animus domini, e deixaram esse comportamento bastante claro para quaisquer interessados, a corré construtora, inclusive. Inequívoca a presença do ânimo de dono, surgida a posteriori, bem como sua manifestação exterior, pois coube aos autores, ao longo de muitos anos, o pagamento dos tributos relativos ao imóvel, bem como das contas de consumo de energia elétrica. 10. Presentes os requisitos especificados pelos artigos 183 da Constituição Federal e 1.240 do Código Civil - imóvel cuja metragem não ultrapassa 250 metros quadrados, animus domini e posse ininterrupta e sem oposição pelo prazo de pelo menos cinco anos - contados, no caso, a partir da notificação extrajudicial não respondida pela corré, cujo recebimento pela construtora deu-se em 1999, e considerando que o primeiro ato de oposição da construtora ocorreu, apenas, com o ajuizamento da ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, em 2011 - de rigor a reforma de sentença para o fim de reconhecer a usucapião especial urbana em favor dos apelantes. 11. Considerando a inversão do ônus da sucumbência, condeno as rés ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios em favor dos patronos dos autores/apelantes, no percentual de 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º do CPC, na proporção de 50% para cada uma das corrés. 12. Apelação provida." Embargos de declaração pelas duas partes, foram parcialmente acolhidos os embargos da parte ré: PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO QUANTO AO PEDIDO DE REVOGAÇÃO DOS BENEFÍCIOS DA JUSTIÇA GRATUITA. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO E OBSCURIDADE QUANTO AOS DEMAIS PONTOS AVENTADOS. EMBARGOS DA RÉ ACOLHIDOS PARCIALMENTE. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DOS AUTORES. IRRESIGNAÇÃO QUANTO AOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. AUSÊNCIA DE VÍCIOS NO ACÓRDÃO. REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. EMBARGOS REJEITADOS. 1. Com razão a embargante quando aduz a omissão do v. acórdão no que concerne à impugnação da concessão dos benefícios da justiça gratuita aos autores, pois a matéria foi ventilada em contrarrazões de apelação, nos termos do art. 1009, § 1º do CPC, não tendo havido, portanto, preclusão. 2. Desse modo, a fim de sanar a omissão apontada, procedo à análise do tema. Não obstante o esforço argumentativo, a irresignação da apelada não comporta acolhimento. Diante da documentação coligida aos autos sobre esse tema, observo que a renda do casal é, apenas, a adequada para que dois idosos - um deles portador de graves problemas de saúde - tenham uma vida digna, havendo lastro probatório mais que suficiente para a concessão dos benefícios da justiça gratuita. Portanto, de rigor a manutenção da decisão concessiva da gratuidade judiciária. 3. No mais, quanto ao argumento da impossibilidade de usucapião, tendo em vista que o imóvel seria bem público, por estar hipotecado à CEF, sem razão a embargante quando diz ter havido omissão do v. acórdão acerca do tema. 4. Isso porque, dos documentos juntados, especialmente a matrícula do imóvel, é patente que hipoteca foi constituída pela própria ré em benefício do antigo BNH - Banco Nacional da Habitação, no ano de 1979, para garantia de dívidas da então Continental S/A Crédito Imobiliário S/A. E, nos termos da Súmula 308 do C. Superior Tribunal de Justiça, tal hipoteca não produz quaisquer efeitos em relação aos autores. 5. Outrossim, acresço que, da análise das razões esposadas no REsp 1.448.026/PE, de Relatoria da I. Ministra Nancy Andrighi - precedente divulgado no Informativo nº 594 do STJ, publicado em 01 de fevereiro de 2017, por meio do qual restou firmada a tese de que os imóveis da CEF vinculados ao SFH são imprescritíveis - nítido está que a hipótese fática destes autos é diversa daquela tratada quando da formação da tese jurídica citada pela embargante. 6. Da leitura do excerto supramencionado, fica claro que somente se considera bem público o imóvel vinculado à CEF em virtude de sua atuação como agente promotora de política pública voltada para a população de baixa renda. 7. O caso dos autos, como é possível verificar pelo inteiro teor do v. acórdão ora embargado, consubstancia verdadeiro distinguishing em relação ao citado precedente, de vez que, in casu, foi a empresa ré, com atividade no ramo imobiliário, quem deu à CEF, em garantia hipotecária de outras dívidas, o imóvel em questão, não tendo essa relação jurídica base nenhuma conexão com a atividade da CEF como incentivadora de projetos habitacionais destinados à moradia popular. 8. Por esse motivo, no caso dos autos, não há que se falar em caracterização do imóvel como bem público e, consequentemente, na impossibilidade de sua aquisição pela prescrição aquisitiva. A natureza particular do imóvel em comento deflui, a toda evidência, da exposição dos fatos que ensejaram a presente demanda, não existindo qualquer omissão a respeito do tema que mereça ser sanada via embargos de declaração. 9. Finalmente, não vislumbro a aventada obscuridade no que tange ao caráter da notificação enviada pelos autores à requerida. Nesse aspecto, como também no que refere ao tópico imediatamente anterior, vislumbro nítido propósito infringente por parte da embargante, que pretende modificar o conteúdo da decisão que lhe foi desfavorável, intuito que não pode ser atingido por meio dos declaratórios, mas sim por intermédio de recurso apropriado. 10. Do exposto, acolho parcialmente os embargos de declaração da ré, tão somente para o fim de sanar a omissão quanto à análise do pedido de revogação dos benefícios da justiça gratuita, mantido o v. acórdão quanto ao mais. 11. Quanto aos embargos de declaração dos autores, insurgem-se acerca do arbitramento da verba honorária, que foi fixada abaixo do que seria adequado, diante da complexidade da causa. Alegam que o v. acórdão foi omisso na análise da matéria. A irresignação, contudo, não merece guarida. 12. Considerando o valor atribuído à causa - R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) em janeiro de 2011 -, entendo que o percentual de 10%, devidamente atualizado, na proporção de 5% para cada ré constitui percentual adequado para remunerar o trabalho do patrono, e condizente com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. 13. Saliento que o tempo de tramitação do feito, em que pese longo, não discrepa do quanto, ordinariamente, costumam durar processos da mesma natureza e, por isso, não se justifica a majoração dos honorários com base em tal argumento. 14. Anoto ser manifesto o intuito do embargante de promover nova discussão sobre o que já foi decidido, o que deve ocorrer por meio da via recursal adequada, e não pela via dos embargos de declaração, tendo em vista que não houve omissão no ponto, contrariamente ao alegado. 15. Embargos de declaração da ré acolhidos parcialmente, sem efeito infringente. Embargos de declaração dos autores rejeitados. Nas razões do recurso especial (art. 105, III, alíneas "a" e "c", da CF), apontou a parte agravante, além de dissídio jurisprudencial, haver ofensa ao disposto nos arts. 489, §1º, IV, 932, III, 1.011, I, 1.013, §§1º e 2º, 1.022, I, do CPC/15, e nos arts. 102, 1.203, 1.225, IX, e 1.240 do Código Civil Brasileiro - CCB, argumentando, em síntese, que: (1) os agravados ajuizaram ação de usucapião de imóvel, apontado serem promitentes compradores em contrato firmado em 12/08/1998, pelo que pagaram R$19.440,00 a título de sinal, assumindo um saldo devedor de R$45.360,00, valor este que seria obtido em financiamento bancário; (2) alegaram os agravados que seu financiamento não foi aprovado junto à CEF por culpa exclusiva da agravante, que era devedora da Caixa, que, por sua vez, titularizava a posição de credora hipotecária do mesmo imóvel; (3) sustentaram os agravados que, desde o momento em que o contrato foi firmado, mantiveram sobre o imóvel posse mansa e pacífica, por justo título, preenchendo então os requisitos para a usucapião especial urbana; (4) o Tribunal de origem deu provimento à pretensão dos ora agravados, reconhecendo que a notificação por eles enviada em 09/08/1999 à agravante, exigindo a documentação necessária para a obtenção do financiamento, era elemento apto a configurar a posse ad usucapionem a partir da referida data; (5) a agravante ajuizou ação de resolução do compromisso de compra e venda em 2011; (6) o bem é público e, por isso, não é passível de modo de aquisição originária de propriedade por usucapião; (7) houve inovação recursal admitida pelo Tribunal de origem indevidamente acerca da transmutação da posse; (8) obscuridade e fundamentação deficiente ocorreram no acórdão, vícios não sanados em sede de embargos de declaração, acarretando nulidade por negativa de prestação jurisdicional; (9) o ponto obscuro foi sobre a eficácia da notificação realizada em 09/08/1999, para o efeito de transmutar a posse de precária para animus domini; (10) todavia, o elemento utilizado para configurar a mudança de ânimo (a notificação datada de 09/08/1999) não autoriza aludida conclusão, porque não está demonstrada a rebeldia, o exercício da autoridade de proprietário; (11) somente em Segundo Grau é que os agravados apresentaram os argumentos da supressio e da transmutação da posse, incorrendo em inovação recursal, que jamais poderia ter sido admitida no julgamento levado a cabo pelo Tribunal de origem; (12) imóveis hipotecados à CEF não são usucapíveis em razão dos serviços prestados pela CEF na implementação da política nacional de habitação; (13) os agravados jamais exerceram a posse com ânimo de donos; (14) sendo o bem público e não estando preenchidos os requisitos para a aquisição da propriedade por usucapião urbana especial, a demanda dos agravados deveria ter sido julgada improcedente. Contrarrazões ao recurso especial constam de fls. 1278-1324. O Tribunal de origem negou seguimento ao recurso especial (fls. 1413-1419). Contra aludida decisão, a recorrente interpõe o agravo (fls. 1423-1440). Contraminuta ao agravo consta de fls. 1455-1504. É o relatório. DECIDO. 2. Cinge-se a controvérsia à admissibilidade do recurso especial interposto pela ora agravante, o qual foi obstado pela incidência da Súmula 7 do STJ. Nas razões do recurso especial, apontou a agravante haver, além de dissídio jurisprudencial, violação ao disposto nos arts. 489, §1º, IV, 932, III, 1.011, I, 1.013, §§1º e 2º, 1.022, I, do CPC/15, e nos arts. 102, 1.203, 1.225, IX, e 1.240 do Código Civil Brasileiro - CCB, argumentando, em síntese, que: (1) os agravados ajuizaram ação de usucapião de imóvel, apontado serem promitentes compradores em contrato firmado em 12/08/1998, pelo que pagaram R$19.440,00 a título de sinal, assumindo um saldo devedor de R$45.360,00, valor este que seria obtido em financiamento bancário; (2) alegaram os agravados que seu financiamento não foi aprovado junto à CEF por culpa exclusiva da agravante, que era devedora da Caixa, que, por sua vez, titularizava a posição de credora hipotecária do mesmo imóvel; (3) sustentaram os agravados que, desde o momento em que o contrato foi firmado, mantiveram sobre o imóvel posse mansa e pacífica, por justo título, preenchendo então os requisitos para a usucapião especial urbana; (4) o Tribunal de origem deu provimento à pretensão dos ora agravados, reconhecendo que a notificação por eles enviada em 09/08/1999 à agravante, exigindo a documentação necessária para a obtenção do financiamento, era elemento apto a configurar a posse ad usucapionem a partir da referida data; (5) a agravante ajuizou ação de resolução do compromisso de compra e venda em 2011; (6) o bem é público e, por isso, não é passível de modo de aquisição originária de propriedade por usucapião; (7) houve inovação recursal admitida pelo Tribunal de origem indevidamente acerca da transmutação da posse; (8) obscuridade e fundamentação deficiente ocorreram no acórdão, vícios não sanados em sede de embargos de declaração, acarretando nulidade por negativa de prestação jurisdicional; (9) o ponto obscuro foi sobre a eficácia da notificação realizada em 09/08/1999, para o efeito de transmutar a posse de precária para animus domini; (10) todavia, o elemento utilizado para configurar a mudança de ânimo (a notificação datada de 09/08/1999) não autoriza aludida conclusão, porque não está demonstrada a rebeldia, o exercício da autoridade de proprietário; (11) somente em Segundo Grau é que os agravados apresentaram os argumentos da supressio e da transmutação da posse, incorrendo em inovação recursal, que jamais poderia ter sido admitida no julgamento levado a cabo pelo Tribunal de origem; (12) imóveis hipotecados à CEF não são usucapíveis em razão dos serviços prestados pela CEF na implementação da política nacional de habitação; (13) os agravados jamais exerceram a posse com ânimo de donos; (14) sendo o bem público e não estando preenchidos os requisitos para a aquisição da propriedade por usucapião urbana especial, a demanda dos agravados deveria ter sido julgada improcedente. De outra parte, o Tribunal de origem fundamentou o acórdão do seguinte modo: "(..) Da inocorrência de inovação recursal ou de supressão de instância De início, cumpre registrar que não prospera a alegação da corré URBANIZADORA CONTINENTAL de que os argumentos acerca da ocorrência de supressio e de transmudação da posse constituam inovações trazidas tão somente em grau de recurso. Isso porque, e em primeiro lugar, deve-se observar que a discussão acerca da posse e de suas características é intrínseca aos presentes autos, pois a averiguação de sua natureza e eventual modificação de seu estado, bem como a ausência ou presença de animus domini por parte dos autores, é subjacente à análise dos requisitos para a configuração da usucapião e deve ser necessariamente analisada. Em segundo lugar, seja em relação à inversão da posse, seja quanto à supressio, os apelantes mencionaram tais institutos jurídicos desde a exordial - ainda que com outras palavras e modo menos enfático -, como é possível constatar pela leitura dos seguintes trechos da petição inicial, in verbis: (..) O argumento de modificação do estado da posse é feito de maneira inequívoca já na réplica apresentada pelos autores logo após a contestação da corré URBANIZADORA (fls. 5/ ID 50387063). Confira-se: (..) Observo, por fim, que a questão da supressio não será aqui analisada, pois, de fato, pertence à seara das relações obrigacionais, matéria que já foi apreciada nos autos da ação de rescisão contratual interposta pela corré URBANIZADORA CONTINENTAL perante a Justiça Estadual (nº 0002132-17.2011.8.26.0011. No mais, inocorrente a alegada supressão de instância, passo à análise do mérito do recurso. Dos requisitos para o reconhecimento da ocorrência de usucapião especial urbana Dispõe o artigo 183 da Constituição Federal: Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. § 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. § 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. § 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião. De seu turno, o artigo 1.240 do Código Civil reproduz a previsão constitucional, nos seguintes termos: Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural § 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. § 2º O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. Anoto, de início, que o artigo 183 da Constituição Federal insere-se no Título VII, que cuida da Ordem Econômica e Financeira, especificamente no seu Capítulo II, que versa sobre a Política Urbana. De acordo com a mais abalizada doutrina, a chamada usucapião especial urbana, conhecida como usucapião pro moradia, tem por escopo a regularização fundiária do solo urbano e, especialmente, a garantia do direito fundamental e social à moradia, de acordo com o que estipula o art. 6º da Carta Magna. Lecionam Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, in "Curso de Direito Civil - Reais", 15ª edição, Editora Juspodivm, 2019, página 460 e seguintes: (..) Quanto aos requisitos, a CF e a lei civil exigem a posse de área urbana de até 250 metros quadrados, por cinco anos ininterruptos, com animus domini e utilização para fins de moradia do ocupante do imóvel e sua família, desde que, durante o lapso quinquenal, o usucapiente não seja proprietário de outro bem imóvel. Firmados os requisitos, deve-se analisar se estão presentes no caso dos autos. Da alegação de propriedade de outro bem imóvel por parte dos usucapientes Em sede de contestação (ID 50387062 fls. 173/, a corré URBANIZADORA CONTINENTAL S/A - EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES alega que os autores não possuem direito à usucapião uma vez que são proprietários de outro bem imóvel. Assim se manifestou a corré, verbis: (..) Analisando a documentação acostada aos presentes autos, observo que os autores efetivamente são comproprietários, em conjunto com outras sete pessoas, de uma fração do apartamento 13-B, localizado no 1º andar do Edifício Rio Araguaia, localizado na Estrada de Campo Limpo, nº 5.733, Chácara Pirajussara, Santo Amaro/SP, com 54 metros quadrados, e usufruto instituído em favor de Lyseas Lobato de Souza, conforme matrícula do imóvel junto ao 11º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, nos termos que seguem: (..) Não obstante, a compropriedade sobre uma fração ideal de um imóvel, cujo usufruto está instituído em favor de terceiro, não impede a aquisição do bem tratado nesta ação pela via da prescrição aquisitiva. Isso porque, na modalidade especial urbana, o instituto da usucapião tem por objetivo assegurar o direito à moradia. Obviamente, considerando a pequena dimensão da área útil do imóvel - 54 metros quadrados -; o número significativo de comproprietários - 09 (nove); e, por fim, o usufruto instituído em favor de terceiro, é patente a impossibilidade prática de que os ora usucapientes exerçam o seu direito fundamental à moradia no apartamento em questão. Nesse sentido é a mais moderna doutrina civilista, como demonstra a lição de Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, na obra supramencionada, páginas 467 e seguintes, in verbis: (..) Veja-se, a respeito do tema, o seguinte julgado do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: (..) Do inteiro teor do acórdão consta o seguinte trecho, esclarecedor a respeito da temática em questão: (..) Em arremate, considerando as características do imóvel, em especial a metragem e a quantidade de comproprietários, bem como o fato de que há usufruto instituído em favor de terceiro, a nua propriedade do bem não ilide o direito dos apelantes à usucapião pois, como explicitado, não é apta a proporcionar o direito de moradia aos apelantes. Da interversão/transmudação da posse Aduzem os apelantes a necessidade de reforma da r. sentença que julgou improcedente o pedido, sob o argumento de ausência do requisito do animus domini, pois, no entender os recorrentes, houve transmudação da posse exercida por eles sobre o imóvel. Dizem que a posse de origem - precária, pois fundamentada em contrato de compromisso de compra e venda - modificou-se com o decurso do tempo, passando a ser mansa, pacífica e, o mais importante, com ânimo de dono. Para o deslinde da controvérsia, cumpre analisar a natureza da posse exercida pelos apelantes sobre o imóvel. Pois bem. Dispõem os artigos 1.200 e 1.203 do Código Civil: Art. 1.200. É justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária. Art. 1.203. Salvo prova em contrário, entende-se manter a posse o mesmo caráter com que foi adquirida. De acordo com os dispositivos legais supracitados, constata-se que a regra geral é a de que a posse mantém a mesma natureza que ostentava no momento de sua aquisição: se justa, mantém-se justa; se injusta, remanesce injusta; se de má-fé, tende a assim permanecer, e assim por diante. Não obstante, e como exceção à regra geral estipulada pelo art. 1.203 do diploma civil, pode haver a alteração da causa inicial da posse, ocorrendo a modificação de seu caráter. Na lição da doutrina civilista, em casos tais, acontece o fenômeno da interversão ou transmudação da posse, que pode ocorrer em decorrência de uma relação jurídica ou pela mudança significativa do comportamento exteriorizado pelo possuidor. Acerca deste tópico, esclarece Francisco Eduardo Loureiro, in "Código Civil Comentado - Doutrina e Jurisprudência", Coordenador Ministro Cezar Peluso, Editora Manole, 13ª edição, 2019, página 1111 e seguintes que: (..) O próprio Conselho da Justiça Federal, por ocasião das Jornadas de Direito Civil, firmou entendimento no sentido da possibilidade da interversão da posse, conforme preceitua o Enunciado nº 237, verbis: "É cabível a modificação do título da posse - "interversio possessionis" - na hipótese em que o até então possuidor direto demonstrar ato exterior e inequívoco de oposição ao antigo possuidor indireto, tendo por efeito a caracterização do "animus domini".". Nesse sentido aponta a jurisprudência, como é possível constatar pela leitura dos seguintes julgados: (..) Assim, firmada a possibilidade de transmudação do caráter inicial da posse por meio de atos exteriores e inequívocos do possuidor a título precário - o que resulta no início da contagem de prazo para usucapião - cabe analisar se, no caso dos autos, esses atos estão presentes. Vejamos. A posse dos apelantes sobre o imóvel que se pretende usucapir era precária, pois fundada em compromisso de compra e venda. Depois de firmado o citado compromisso e com o pagamento das arras ali estipuladas, o saldo devedor para aquisição do bem imóvel não foi pago pelos usucapientes. Todavia, o não pagamento do restante do valor do imóvel deu-se por culpa da corré URBANIZADORA CONTINENTAL S/A - que, ao descumprir cláusula contratual determinando a entrega da documentação pertinente à instituição financeira, impediu que os apelantes obtivessem o financiamento por meio do qual efetivariam o pagamento do restante do valor. A culpa da corré pelo inadimplemento contratual dos apelantes/usucapientes está devidamente comprovada, conforme decisão, com trânsito em julgado, proferida nos autos da ação de rescisão contratual, cumulada com pedidos de reintegração de posse e de pagamento de indenização nº 0002132-17.2011.8.26.0011, que tramitou perante a 5ª Vara Cível do Foro Regional de Pinheiros, Comarca de São Paulo, intentada pela URBANIZADORA CONTINENTAL S/A em face dos apelantes. A sentença proferida naqueles autos (fls. 18/21 ID 50387064) assim estipulou: (..) Frise-se que essa ação de rescisão contratual, cumulada com pleito de reintegração de posse - e que foi julgada improcedente, sob o reconhecimento de que a culpa pelo inadimplemento contratual foi exclusivamente da construtora - foi ajuizada pela corré URBANIZADORA tão somente em 01/02/2011. A proposta para compra do imóvel foi feita à corré URBANIZADORA CONTINENTAL S/A em 12 de agosto de 1998 (documento de fls. 25/26 ID 50387061). O instrumento particular de compromisso de compra e venda foi assinado pelas partes na mesma data (fls. 28/33 ID 50387061). O pagamento do sinal foi realizado em 24 de agosto de 1998 (documento de fl. 27 ID 50387061). Às fls. 45/47 ID 50387061 consta Notificação Extrajudicial enviada pelos apelantes para a corré URBANIZADORA, com certidão positiva de recebimento em 09 de agosto de 1999 e registro em cartório, com o seguinte teor: "À URBANIZADORA CONTINENTAL S/A COMÉRCIO, EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES AV. SÃO LUÍS, Nº 50 - 34º ANDAR - CJ 341 CEP: 01085-900 - SÃO PAULO - SP CGC 61.451.951/0001-71 NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL Prezados Senhores: Conforme Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, datado e assinado em 12 de Agosto de 1998, Eli da Silva Chiprauski, RG 9.359.152 e Rosélia de Souza Chiprauski, RG 4.184.929, adquiriram desta Urbanizadora, o apartamento nº 81 do Edifício Águas de Cambuquira, no imóvel localizado à Av. Prof. Francisco Morato, 2203, do Condomínio Vertentes do Morumbi. Acontece que até a presente data. V. Sas. Não cumpriram o tratado à cláusula nº 4 (quatro) do contrato em vigência, na qual esta Urbanizadora compromete-se a apresentar os documentos necessários para o financiamento junto à Instituição Financeira, faz saber, Banco HSBC BAMERINDUS. Pelo exposto, ficam V. Sas. Notificados para, no prazo máximo de 72 horas do recebimento desta, apresentarem tal documentação, sob pena de serem tomadas as medidas judiciais cabíveis. Na expectativa de sanarmos o referido problema, aguardamos contato. Atenciosamente, Eli da Silva Chiprauski RG 9.359.152 Rosélia de Souza Chiprauski RG 4.184.929" Às fls. 50/57 ID 50387061 constam faturas de energia elétrica entre os anos de 2004 a 2010 em nome do autor Eli da Silva Chiprauski, no exato endereço do imóvel aqui tratado (Avenida Prof. Francisco Morato, nº 2203, ap. 81. Bloco 6), com registro de consumo. Do carnê de IPTU do ano de 2010 (fls. 58/59 ID 50387061) consta, na parte interna, ao lado do nome da ré Continental S/A de Crédito Imobiliário em Liquidação, o nome do autor Eli da Silva Chiprauski. Na parte externa do carnê de cobrança do imposto predial consta, tão somente, o nome do autor Eli da Silva Chiprauski. Às fls. 64/65 foram juntadas as notificações de lançamento relativas ao IPTU de 2007 e 2008, ambas endereçadas ao imóvel objeto da presente ação, e em nome do autor, Sr. Eli da Silva Chiprauski. A certidão negativa de débitos e tributos imobiliários emitida pela Prefeitura do Município de São Paulo (fl. 61 ID 50387061) registra como contribuinte, ao lado da construtora ré, também o autor Sr. Eli. Às fls. 60 ID 50387061 há Declaração firmada pelo síndico do Condomínio Residencial Vertentes do Morumbi, Sr. Arlindo Hinuy, nos seguintes termos: DECLARAÇÃO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VERTENTES DO MORUMBI Av. Prof. Francisco Morato 2203 Cep 05513-901 - São Paulo SÍNDICO ARLINDO HINUY Brasileiro, casado RG 11.600.253 - SSP-SP CPF: 731.686.538-53 De acordo com o que dispõe a Lei nº 7.182, de 27 de março de 1984, que deu nova redação ao parágrafo único do artigo 4º da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e a Portaria nº 14/84, de 23 de abril de 1984, do DD Juiz da Primeira Vara de Registros Públicos desta Capital, Síndico, supra qualificado, DECLARA, para os devidos fins de direito que a Unidade 81 do Edifício Águas de Cambuquira, constante do Residencial Vertentes do Morumbi encontra-se em dia com as taxas condominiais, sendo responsáveis pelo pagamento da referida taxa os Srs. Eli da Silva Chiprauski e Sra. Rosélia de Souza Chiprauski nos termos do Contrato de Venda e Compra firmado em 12 de agosto de 1998. São Paulo, 29 de dezembro de 2010. (grifei) Deve-se ressaltar, uma vez mais, que a ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e pedido de indenização supramencionada (nº 0002132-17.2011.8.26.0011) foi ajuizada contra os usucapientes pela corré URBANIZADORA tão somente em 01/02/2011, isto é, praticamente 12 (doze) anos depois de recebida a notificação extrajudicial enviada pelos autores - por meio da qual solicitaram providências para que houvesse o envio, pela construtora/promitente vendedora, da documentação necessária à instituição financeira, a fim de que fosse liberado o financiamento bancário para quitação do imóvel. A análise de todos esses dados permite concluir, sem margem para dúvidas, pela nítida existência de interversão da posse dos apelantes sobre o imóvel usucapiendo. Realmente, desde o momento imediatamente posterior à notificação extrajudicial enviada à corré - que permaneceu sem resposta, aliás -, os autores passaram a exercer a posse sobre o bem com animus domini, e deixaram esse comportamento bastante claro para quaisquer interessados, a corré construtora, inclusive. Inequívoca a presença do ânimo de dono, surgida a posteriori, bem como sua manifestação exterior, pois coube aos autores, ao longo de muitos anos, o pagamento dos tributos relativos ao imóvel, bem como das contas de consumo de energia elétrica, como demonstram os carnês de IPTU e as faturas emitidas pela companhia de energia em nome dos apelantes. Mencione-se, outrossim, a carta emitida pelo síndico do condomínio, atestando que as taxas condominiais eram pagas pelos autores, bem como os depoimentos de alguns vizinhos, arrolados como testemunhas e que, em audiência de instrução, foram unânimes ao afirmar que os apelantes residem no imóvel há muitos anos (ID 50387065 - fls. 115/122). Portanto, presentes os requisitos especificados pelos artigos 183 da Constituição Federal e 1.240 do Código Civil - imóvel cuja metragem não ultrapassa 250 metros quadrados, animus domini e posse ininterrupta e sem oposição pelo prazo de pelo menos cinco anos - contados, no caso, a partir da notificação extrajudicial não respondida pela corré, cujo recebimento pela construtora deu-se em 1999, e considerando que o primeiro ato de oposição da construtora ocorreu, apenas, com o ajuizamento da ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, em 2011 - de rigor a reforma de sentença para o fim de reconhecer a usucapião especial urbana em favor dos apelantes. Nesse sentido aponta a jurisprudência, como é possível constatar pela leitura dos seguintes julgados: (..)". (g n). 3. Observa-se, então, que diversos elementos do caso concreto, destacados dos fatos e das provas amealhados na instrução processual, foram enumerados pelo Tribunal de origem na fundamentação do acórdão para se concluir pela consumação da prescrição aquisitiva, para se reconhecer o modo de aquisição originário da propriedade na modalidade de usucapião especial urbana, para identificar os elementos que permitiram concluir pelo ânimo de donos dos agravados, pelo exercício manso e pacífico de uma posse permanente que abandonou o estado de precariedade original para se tornar justa, até mesmo sentença transitada em julgado em outro processo judicial em que se reconheceu que a rescisão do contrato inicialmente firmado entre as partes se deveu à culpa da ora agravante, que inadimpliu suas obrigações que viabilizariam o financiamento bancário do imóvel pelos agravados junto à CEF. Igualmente, os argumentos da agravante passam à margem dos fundamentos do acórdão de que o bem não pode ser considerado público, porque a CEF não figurou no contrato com os agravados como agente da política nacional de habitação. Muito ao contrário, é destacado no acórdão dos embargos de declaração que foi a agravante que, por meio de outro contrato, onerou o bem imóvel com hipoteca em favor da CEF. Todos esses elementos, de fatos e provas, foram especificados em uma fundamentação ampla e exauriente, robusta, e não foram impugnados especificamente nas razões de recurso especial. Com esse cenário, verifico que o acórdão recorrido está assentado em mais de um fundamento suficiente para mantê-lo e a agravante não cuidou de impugnar todos eles, como seria de rigor. A subsistência de fundamento inatacado apto a manter a conclusão do aresto impugnado impõe o não-conhecimento da pretensão recursal, a teor do entendimento disposto na Súmula nº 283/STF: "É inadmissível o recurso extraordinário quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles.". 4. Ademais, os mesmos elementos acima destacados denotam que há discrepância entre as razões de recurso especial e os fundamentos do acórdão recorrido quanto aos fatos relevantes para o julgamento da causa. Nesses pontos, o mérito do recurso especial se inviabiliza com suporte na Súmula 7 do STJ. Afinal, o acolhimento da pretensão recursal demandaria a alteração das premissas fático-probatórias estabelecidas pelo acórdão recorrido, com o revolvimento das provas carreadas aos autos, o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos do enunciado da Súmula 7 do STJ. O recurso especial não está vocacionado ao exame de fatos, mas está restrito a questões puramente de direito. Merece destaque, sobre o tema, o consignado no julgamento do REsp 336.741/SP, Rel. Min. Fernando Gonçalves, DJ 07/04/2003, "(..) se, nos moldes em que delineada a questão federal, há necessidade de se incursionar na seara fático-probatória, soberanamente decidida pelas instâncias ordinárias, não merece trânsito o recurso especial, ante o veto da súmula 7-STJ". 5. Por fim, o conhecimento de recurso especial fundado na alínea "c" do permissivo constitucional requisita, em qualquer caso, a demonstração analítica da divergência jurisprudencial invocada, sempre com julgados de outros tribunais (Súmula 13/STJ), nos termos dos artigos 541 do Código de Processo Civil e 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ, não se aperfeiçoando o dissenso quando não prequestionado o dispositivo legal objeto da divergência, ou quando a análise do dissídio depender de revolvimento de matéria fático-probatória, ou quando não houver indicação expressa do repositório oficial de publicação ou cópia integral autenticada do acórdão paradigma. 6. Ante o exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial. Havendo nos autos prévia fixação de honorários de advogado pelas instâncias de origem, determino a sua majoração, em desfavor da agravante, no importe de 10% sobre o valor já arbitrado, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§2.º e 3.º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão da gratuidade da justiça. Publique-se. Intimem-se.