REsp 2045207 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por INTERLAGOS AGROPECUÁRIA E COMÉRCIO LTDA. - MICROEMPRESA (INTERLAGOS), com fundamento no art. 105, III, alínea a, da CF, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, assim ementado: APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONDOMÍNIO BELVEDERE GREEN. POSSE. ESTADO DE FATO. CONDOMÍNIO IRREGULAR. CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS DE LOTE. CONTRATO PARA TRANSMISSÃO DE PROPRIEDADE CONDICIONADO À REGULARIZAÇÃO DO LOTEAMENTO. CONDIÇÃO SUSPENSIVA VERIFICADA. EFICÁCIA PLENA DO CONTRATO. DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO. RESSARCIMENTO DOS CUSTOS DE REGULARIZAÇÃO AO LOTEADOR. PARCELA NÃO INTEGRANTE DO PREÇO DO CONTRATO. RESERVA MENTAL. POSTERIOR OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO ASSUMIDA PELOS CONDÔMINOS. RELAÇÃO COM O CONTRATO ORIGINÁRIO. INEXISTÊNCIA. ITBI. FATO GERADOR. REGISTRO DA TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE. TEMA 1194. STF. IMPOSSIBILIDADE DE EXIGIR O PAGAMENTO COMO CONDIÇÃO PARA OUTORGA DA ESCRITURA. SENTENÇA MANTIDA. 1. Em que pese a existência de posição contrária, o entendimento majoritário, a jurisprudência e o elenco do artigo 1.225 do Código Civil (CC) excluem a posse do conceito de direito real. Trata-se de estado de fato. 2. O direito real à aquisição do imóvel pelo promitente comprador não decorre da simples cessão do exercício da posse: é necessária a transmissão de algum direito real; em regra, a propriedade. 3. A partir dos critérios interpretativos dos contratos elencados no art. 113, § 1º, do Código Civil (boa-fé, informações que as partes possuíam no momento da celebração do contrato, benefício à autora/consumidora e, especialmente, os usos e costumes), conclui-se que o negócio jurídico celebrado corresponde a um contrato preliminar para transmissão da propriedade (promessa de compra e venda), com condição suspensiva de regularização do lote. Ainda, prevê-se a imediata imissão na posse. 4. Dessa forma, regularizado o loteamento, verificou-se a condição e o contrato se tornou plenamente eficaz. Assim, a compradora passou a ter o direito real de aquisição da propriedade e, consequentemente, o direito a receber a escritura do imóvel. 5. Conforme o art. 110 do Código Civil (CC): "A manifestação de vontade subsiste ainda que o seu autor haja feito a reserva mental de não querer o que manifestou, salvo se dela o destinatário tinha conhecimento." Na hipótese, nenhuma cláusula do contrato permite concluir que haveria preço complementar em caso de regularização do condomínio parcialmente custeada pelo loteador/vendedor. 6. Os custos de regularização não eram e não poderiam ser considerados taxa decorrente do contrato, pois, ao adquirir um lote irregular, o comprador assume o risco de que a regularização nunca ocorra. O preço reduzido dos lotes não é consequência dos custos necessários para regularizar o loteamento: trata-se de depreciação oriunda da possibilidade de não legalização. 7. Em nenhuma das atas de assembleia apresentadas o Condomínio ou os condôminos aceitaram condicionar a outorga da escritura ao ressarcimento do loteador/vendedor. Negócios jurídicos se regem pela livre manifestação de vontade. Assim, não se confunde a obrigação de pagar dívida com a sanção de não-outorga da escritura, em caso de inadimplemento. O direito de crédito pode ser objeto de ação autônoma. 8. O loteador/vendedor é fornecedor: incidem as regras do Código de Defesa do Consumidor (CDC). A taxa de transferência e de outorga da escritura é abusiva (art. 51, IV, do CDC), pois não há qualquer motivo jurídico ou econômico que a justifique. 9. Conforme a tese fixada para o Tema 1.124 dos Recursos Extraordinários com Repercussão Geral: "O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro." 10. O ITBI não é devido antes da ocorrência do fato gerador. É também iníqua a cláusula que obriga o consumidor, sujeito passivo do tributo, ao pagamento do imposto antes que este seja exigível. Assim, essa cláusula é nula. 11. Sentença mantida (e-STJ, fls. 774/775). Nas razões do presente recurso, INTERLAGOS alegou a violação aos arts. 1.417 e 1.418 do CC, ao sustentar que a ação de adjudicação compulsória só poderia ser ajuizada após a resolução da controvérsia sobre a exigência do pagamento da denominada "taxa de adequação ambiental", equivalente a R$ 11.900,00 (onze mil e novecentos reais), como condição para a outorga da escritura definitiva do imóvel. Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 815/836). É o relatório. Decido. O recurso não merece prosperar. No caso em análise, por ocasião do julgamento da apelação interposta pela ora insurgente, o Tribunal distrital confirmou os termos da sentença, no sentido de que a ação de adjudicação compulsória é o meio adequado para a autora, ora recorrida, afastar a resistência do titular do domínio do imóvel em outorgar-lhe a escritura definitiva. Confira-se: A partir da boa-fé, das informações que as partes possuíam no momento da celebração do contrato, do benefício à autora/consumidora e, especialmente, dos usos e costumes do Distrito Federal, conclui-se que o negócio jurídico celebrado corresponde a um contrato para transmissão da propriedade (promessa de compra e venda), com condição suspensiva de regularização do lote. Ainda, prevê-se a imediata imissão na posse, plenamente eficaz. Trata-se do contorno geral que assume a maioria dos contratos que tem por objeto os loteamentos irregulares no Distrito Federal. Dessa forma, regularizado o loteamento, verificou-se a condição e o contrato se tornou plenamente eficaz. Assim, a compradora passou a ter o direito real de aquisição da propriedade e, consequentemente, o direito a receber a escritura. .. Assim, a transmissão exclusiva da posse no momento da celebração do contrato não impede a adjudicação do imóvel: com o implemento da condição suspensiva, o contrato também gera efeitos referentes à transmissão da propriedade, dentre os quais o direito da compradora à outorga da escritura. .. Segundo a loteadora/apelante, o contrato originário previa um preço correspondente apenas à transmissão da posse. Caso o adquirente assumisse a responsabilidade pela regularização do loteamento, nada mais seria devido. Contudo, como a própria vendedora assumiu parte da responsabilidade pela regularização, a transmissão da propriedade dependeria de complemento do preço correspondente ao ressarcimento das despesas efetuadas para regularizar o loteamento. .. Nenhuma cláusula do contrato permite concluir que haveria preço complementar em caso de regularização do condomínio parcialmente custeada pela loteadora/vendedora. O primeiro contrato, celebrado diretamente pela apelante com o primeiro possuidor do lote, prevê expressamente: 1) como obrigação da vendedora, a outorga da escritura; 2) como obrigação do comprador, pagar o preço e as taxas oriundas do contrato (ID 38088739). Os custos de regularização não eram e não poderiam ser considerados taxas decorrentes do contrato, pois, ao adquirir um lote irregular, o comprador assume o risco de que a regularização nunca ocorra. O preço reduzido dos lotes não decorre dos custos necessários para regularizar o loteamento: trata-se de depreciação oriunda da possibilidade de não legalização, a qual aumenta o risco de perda futura da posse. Ademais, em nenhuma das atas de assembleia apresentadas o Condomínio ou os condôminos aceitaram condicionar a outorga da escritura ao ressarcimento da loteadora/vendedora. Negócios jurídicos se regem pela livre manifestação de vontade. Assim, não se confunde a obrigação de pagar dívida com a sanção de não-outorga da escritura, em caso de inadimplemento. Isso não significa que a obrigação de pagamento inexiste; apenas não se relaciona ao contrato de cessão de direitos possessórios. A propósito, consigne-se trecho da sentença: "Importa consignar que a autora busca o suprimento da vontade da ré para obter a adjudicação compulsória, não está sendo discutida nesta ação a legalidade da cobrança dos custos com a legalização do Condomínio. A questão envolve apenas o direito a escrituração do bem, sem imposição de condição não estipulada no contrato. Registre-se que a legitimidade da cobrança pode ser discutida em ação própria" (e-STJ, fls. 778/780). Desse modo, para ultrapassar a conclusão firmada na Corte local, acerca da adequação da ação de adjudicação compulsória para o fim almejado, seria necessária a interpretação das disposições do contrato entabulado entre as partes, bem como o reexame dos fatos da causa, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante os óbices das Súmulas n.ºs 5 e 7 do STJ. Nesse sentido, em casos análogos, destaco as seguintes decisões monocráticas proferidas por este Tribunal: AREsp n.º 2.527.851/DF, relatora MARIA ISABEL GALLOTTI, DJe de 24/5/2024; AREsp"n.º 2.540.425/DF, relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 2/5/2024; REsp n.º 2.126.515/DF, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, DJe de 20/3/2024; e ARESp n.º 2.493.602/DF, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe de 6/3/2024. Nessas condições, NÃO CONHEÇO do recurso especial. MAJORO em R$ 500,00 (quinhentos reais) o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados em favor da parte recorrida, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, ou 1.026, § 2º, ambos do CPC. Publique-se. Intimem-se. EMENTA CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONDOMÍNIO BELVEDERE GREEN. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CESSÃO DE DIREITOS. IMPOSIÇÃO DE CONDIÇÃO. PAGAMENTO PRÉVIO DE CUSTOS DE REGULARIZAÇÃO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL OU CONTRATUAL. CONCESSÃO DE ESCRITURA DEFINITIVA. QUESTÃO SOLUCIONADA A PARTIR DA INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS DO CONTRATO, BEM COMO DA ANÁLISE DOS FATOS DA CAUSA. INCIDÊNCIA DOS ÓBICES DAS SÚMULAS N.ºS 5 E 7 DO STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.