AREsp 2959947 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de agravo de decisão que não admitiu recurso especial, fundado no art. 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, interposto por ROSANGELA SLENDORE GALLO E OUTRA em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado: APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. Pretensão de compelir os réus a outorgar a escritura pública de imóvel e realizar obras de infraestrutura em loteamento fechado. Sentença de extinção, em relação aos proprietários e à empreendedora, que não participaram do negócio, e de improcedência em face do compromitente vendedor. Alegam as autoras necessidade de outorga da escritura e realização de obras de infraestrutura. A questão em discussão se refere ao interesse processual. Para a propositura da ação de obrigação de fazer, com objetivo cumulado de adjudicação compulsória e entrega de obras de infraestrutura, é necessária a existência do compromisso e a prova da quitação. No caso de cessão a quitação deve estar demonstrada em toda a cadeia translativa. Indispensável a prova documental. Inteligência do art. 15 do DL 58/37 e 1.417 do CC. Autoras celebraram compromisso de compra e venda de imóvel com quem não era proprietário nem cessionário, tampouco consta a anuência da empresa proprietária. Impossibilidade de exigir a outorga da escritura e a realização de obras de infraestrutura. Recurso desprovido. No recurso especial, as agravantes alegam que o acórdão violou os arts. 497 e 501 do Código de Processo Civil, o art. 490 do Código Civil, bem como o art. 15 do Decreto-Lei 58/1937, ao argumento de que "a manutenção da propriedade está impondo as recorrentes prejuízos consideráveis, o que justifica plenamente o seu interesse processual, levando também o local a uma enorme desvalorização, pois o condomínio se encontra abandonado, sem obras e sem infraestrutura nenhuma" (fl. 733). Contrarrazões às fls. 723-736. Assim, delimitada a controvérsia, passo a decidir. Cuida-se, na origem, de ação de obrigação de fazer c/c perdas e danos ajuizada pelas agravantes, na qual alega ter firmado contrato de promessa de compra e venda de imóvel residencial do "Condomínio Green Park" junto aos agravados. Assim, demandou a outorga da escritura definitiva e a execução da infraestrutura prevista na avença. Em primeira instância, o Juízo julgou improcedente a demanda, por entender que as autoras/agravantes "assinaram contrato envolvendo imóvel sem ser com o legítimo proprietário ou com a devida anuência em caso de cessão" (fl. 671). Assim concluiu que "as autoras não possuem legitimidade para solicitarem outorga de escritura e conclusão de obras frente ao responsável pelo Condomínio Green Park, pois nenhuma relação legítima firmaram com as requeridas Monte Paschoal e Terroa Empreend Imob" (fl. 671). Interposta apelação pelas agravantes, o TJSP negou provimento ao recurso e, por conseguinte, manteve integralmente a sentença. Transcrevo (fls. 714-715): Necessário para a propositura da ação de adjudicação compulsória a conjugação do compromisso de compra e venda do imóvel com a prova de quitação do preço, a teor do que dispõe o art. 15 do DL 58/371. No caso de haver cessão, a prova documental da relação pregressa e da respectiva quitação deve estar demonstrada já com a inicial, a fim de pontificar a higidez de toda cadeia translativa e propiciar a incidência do art. 501 do CPC2. Isso porque a promessa de compra e venda que garante ao promitente comprador direito real à aquisição do imóvel exige a celebração de pacto por instrumento público ou particular (art. 1.417 do CC3). Todos os elos da relação jurídica que vinculam o cessionário ao proprietário devem estar corroborados por documento escrito. Na hipótese em apreço as autoras celebraram compromisso de compra e venda com quem não era proprietário nem cessionário, tampouco consta a anuência da corré Monte Paschoal Empreendimentos Imobiliários (f. 23/26). Observa-se pela matrícula do imóvel que o bem foi alienado a outrem (f. 292/293), chamado a integrar o feito e que defendeu sua titularidade. Não há, portanto, vinculação com a proprietária Monte Paschoal que impusesse a transferência do domínio por força de decisão judicial. Ou seja, inexiste prova da celebração de promessa de venda e compra firmado originariamente com a titular do domínio, tampouco a comprovação da quitação de eventual preço em seu favor ou de sua anuência. A ausência de relação contratual também desautoriza o pedido de realização e entrega de obras de infraestrutura, circunstância que obsta a aplicação do art. 497, caput, do CPC4. Em face do acórdão, foi interposto recurso especial, que entendo não ser admissível. Verifico que, no caso, o Tribunal local manteve a sentença que reconheceu a ilegitimidade ativa das agravadas, uma vez que adquiriram imóvel de quem não era proprietário, nem cessionário. No recurso especial, contudo, as agravantes não impugnam esse fundamento, limitando-se a alegar, de forma genérica, que possuiriam direito à outorga da escritura e à implantação da estrutura supostamente no contrato de promessa de compra e venda do imóvel. Há, então, óbice da Súmula 283 do STF. Além disso, as agravantes não apresentam, de forma específica e fundamentada, as razões pelas quais os dispositivos apontados no recurso especial teriam sido violados, razão pela qual o recurso especial encontra óbice na Súmula 284 do STF. Nesse sentido: CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 284/STF. PENHORA. PEQUENA PROPRIEDADE. IMPENHORABILIDADE. REQUISITOS NÃO PREENCHIDOS. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Agravo interno contra decisão da Presidência que não conheceu do recurso, em razão da intempestividade do recurso especial. Reconsideração. 2. Não configura ofensa ao art. 489 do CPC/2015 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 3. A alegação de afronta a dispositivos legais sem o desenvolvimento de argumentação que evidencie a alegada ofensa configura deficiência de fundamentação do apelo especial, circunstância que atrai, por analogia, a incidência da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal. 4. "Para reconhecer a impenhorabilidade, nos termos do art. 833, VIII, do CPC/2015, é imperiosa a satisfação de dois requisitos, a saber: (i) que o imóvel se qualifique como pequena propriedade rural, nos termos da lei, e (ii) que seja explorado pela família". É ônus do executado comprovar os dois requisitos em epígrafe (REsp 1.913.234/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Segunda Seção, julgado em 8/2/2023, DJe de 7/3/2023). Precedentes. 5. O Tribunal a quo, após o exame acurado do caderno processual constante nos autos, asseverou que o imóvel em epígrafe é passível de penhora, visto que não é explorado pela família. Incidência da Súmula 7 do STJ. 6. Agravo interno provido para, reconsiderando a decisão agravada, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp n. 2.711.294/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 12/5/2025.) Por fim, ainda que tenha alegado que o preço do imóvel teria sido quitado e que há prova documental da relação pactuada entre as partes, alterar a conclusão do acórdão quanto à ausência de legitimidade ativa, notadamente em razão da aquisição de imóvel de quem não era proprietário, encontraria óbice nas Súmulas 5 e 7 deste STJ. Em face do exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor dos agravados, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, ônus suspensos no caso de beneficiário da J ustiça gratuita. Intimem-se. EMENTA