AREsp 1824166 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de agravo apresentado por HUGO ENEAS SALOMONE contra a decisão que não admitiu seu recurso especial. O apelo nobre, fundamentado no artigo 105, inciso III, alínea "a", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim resumido: Adjudicação compulsória. Loteamento Parque Savoy City. Vencimento da última prestação em 2004. Prescrição da cobrança de eventual saldo e, portanto, da pretensão à resolução contratual. Inércia do loteador por longos anos. Impossibilidade de cobrança, de qualquer forma, diante da violação do princípio da boa-fé objetiva e da confiança despertada no adquirente. Supressio. Cabimento da adjudicação. Precedentes da Corte. Recurso improvido. O recorrente, pela alínea "a" do permissivo constitucional, alega violação do art. 32 da Lei 6.766/79 e art. 475 do CC, no que concerne à possibilidade de rescisão contratual, diante de direito potestativo, trazendo os seguintes argumentos: 7. Ao contrário do contido nas decisões ora guerreadas, não há que se falar em ocorrência da prescrição da pretensão, uma vez que o inadimplemento contratual gera para a parte prejudicada o direito de postular a rescisão do contrato, o qual se reveste de imprescritibilidade, conforme já apontado pelo E. Superior Tribunal de Justiça, motivo pelo qual a aplicação do artigo 205 do Código Civil, não merece prosperar, pois, reconhecida a existência de saldo devedor, não é jurídico, ético e moral que, a partir dela possa a compromissária compradora, ora recorrida, exigir a lavratura da escritura sem o pagamento do preço contratado, possibilitando ao promitente vendedor postular pela rescisão contratual, tratando-se de direito potestativo. .. 10. Isso porque, trata-se de contrato de compromisso de venda e compra de imóvel loteado, com aplicação específica do Decreto-Lei nº 58/1937 e da Lei nº 6.766/79, motivo pelo qual, deve se observar as normas especificadas no artigo 32 da Lei nº 6.766/79. 11. O inadimplemento absoluto, que poderia ensejar a rescisão do contrato de compromisso de venda e compra não se confunde com o direito de cobrança, sendo certo que o direito material de rescisão contratual sequer iniciou, o qual se dá a partir do momento da notificação premonitória. O próprio artigo 475 do Código Civil é expresso quanto à possibilidade que se abre em caso de inadimplemento contratual. .. 15. Como mencionado, a ausência de pagamento do preço contratado, possibilita ao promitente vendedor rescindir o contrato, cuja pretensão possui natureza desconstitutiva ou constitutiva negativa, em que não há prazo específico na lei que ordena a matéria, mais precisamente diante de um direito potestativo. .. 18. Tecnicamente, o direito potestativo pode ser traduzido em um direito sem pretensão e que se caracteriza pelo fato de ser insuscetível de lesão ou violação, não podendo jamais dar origem a um prazo prescricional, sem prazo especial de exercício fixado em lei. (fls. 247-251) É, no essencial, o relatório. Decido. Na espécie, o acórdão recorrido assim decidiu: A questão envolvendo o Loteamento Parque Savoy não é novidade no Tribunal. Esta Câmara, aliás, no julgamento da Apelação nº 1013770-06.2015.8.26.0006, em 22.11.2016, sob a relatoria do Des. Francisco Loureiro, assim se pronunciou a respeito: .. A omissão prolongada do vendedor constitui silêncio concludente, tipifica a supressio, e não pode vir em detrimento do outro contratante. Entre as funções da boa-fé objetiva está a de controle, que limita o exercício de direitos das partes. Uma das facetas dessa função é o venire contra factum próprio, pelo qual não é permitido agir em contradição com comportamento anterior. A conduta antecedente gera legítimas expectativas em relação à contra- parte, de modo que não se admite a volta sobre os próprios passos, com quebra da lealdade e da confiança (Menezes de Cordeiro, Da Boa-Fé no Direito Civil, Almedina, Coimbra, 1.997, os 742/752; Laerte Marrone de Castro Sampaio, A Boa- fé Objetiva na Relação Contratual, Coleção Cadernos de Direito Privado da Escola Paulista da Magistratura, Editora Manole, p.78/79). O comportamento contraditório não é tolerado pelo direito, uma vez que a conduta anterior das partes gera efeitos jurídicos futuros, constituindo o melhor critério de interpretação dos negócios jurídicos.(cfr. Paulo Mota Pinto, Declaração Tácita e Comportamento Concludente no Negócio Jurídico, Editora Almedina,1.995). .. No caso, conforme os vários recibos que acompanharam a inicial, tudo está a indicar que o autor pagou a quase totalidade das parcelas devidas. Mesmo que não se considere totalmente pago o preço, impossível negar ao comprador a tutela aqui almejada. É que vencida a última das prestações em 2004, restou prescrita a ação de cobrança de eventual crédito do réu perante os promissários compradores e, portanto, prejudicado o direito à rescisão do negócio com fundamento na falta de pagamento. Nessa linha, assim vem decidindo o Superior Tribunal de Justiça: "Embora não haja regra legal que estabeleça prazo para o seu exercício, o direito à resolução do contrato não é absolutamente ilimitado no tempo, na medida em que o contrato, enquanto fonte de obrigações que vincula as partes, é instrumento de caráter transitório, pois nasce com a finalidade de se extinguir, preferencialmente com o adimplemento das prestações que encerra. 8. Se o pedido de resolução se funda no inadimplemento de determinada parcela, a prescrição da pretensão de exigir o respectivo pagamento prejudica, em consequência, o direito de exigir a extinção do contrato com base na mesma causa, ante a ausência do elemento objetivo que dá suporte fático ao pleito. (..) 10. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, provido (REsp n. 1.728.372/DF, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/3/2019, DJe 22/3/2019). .. Não havia óbices para a oportuna cobrança judicial das prestações eventualmente inadimplidas. Nesse particular, as restrições impostas em procedimentos junto ao Cartório de Imóveis e à Corregedoria Geral da Justiça, limitavam-se ao âmbito administrativo. Nada indica que o loteador estava impedido desde então de promover em juízo a defesa de seus interesses quanto ao referido loteamento, valendo-se da garantia insculpida no art. 5º, XXXV, da Carta Magna. (fls. 227-235, grifo meu) Aplicável, portanto, o óbice da Súmula n. 284/STF, uma vez que as razões recursais delineadas no especial estão dissociadas dos fundamentos utilizados no aresto impugnado, tendo em vista que a parte recorrente não impugnou, de forma específica, os seus precisos fundamentos, principalmente, quanto ao entendimento atual sedimentado por esta C. Corte em relação à possibilidade de resolução contratual (direito potestativo), o que atrai a aplicação, por conseguinte, do referido enunciado: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia". Nesse sentido, esta Corte Superior de Justiça já se manifestou na linha de que, "não atacado o fundamento do aresto recorrido, evidente deficiência nas razões do apelo nobre, o que inviabiliza a sua análise por este Sodalício, ante o óbice do Enunciado n. 284 da Súmula do Supremo Tribunal Federal". (AgRg no AREsp n. 1.200.796/PE, relator Ministro Jorge Mussi, Quinta Turma, DJe de 24/8/2018.) Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no Resp 1.811.491/SP, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJe de 19/11/2019; AgInt no AREsp 1637445/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe de 13/8/2020; AgInt no AREsp 1647046/PR, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe de 27/8/2020; e AgRg nos EDcl no REsp n. 1.477.669/SC, relator Ministro Antonio Saldanha Palheiro, Sexta Turma, DJe de 2/5/2018. Ademais, conforme o fundamento exposto lançado pelo Tribunal local, ainda, na espécie, incide o óbice da Súmula n. 7 do STJ ("A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial"), uma vez que a pretensão recursal demanda o reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos. Nesse sentido: "O recurso especial não será cabível quando a análise da pretensão recursal exigir o reexame do quadro fático-probatório, sendo vedada a modificação das premissas fáticas firmadas nas instâncias ordinárias na via eleita (Súmula n. 7/STJ)". (AgRg no REsp 1.773.075/SP, relator Ministro Felix Fischer, Quinta Turma, DJe 7/3/2019.) Confiram-se ainda os seguintes precedentes: AgInt no AREsp 1.679.153/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 1/9/2020; AgInt no REsp 1.846.908/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe de 31/8/2020; AgInt no AREsp 1.581.363/RN, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 21/8/2020; e AgInt nos EDcl no REsp 1.848.786/SP, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe de 3/8/2020. Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Publique-se. Intimem-se.