AREsp 2961222 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de agravo (art. 1.042 do CPC) interposto por NARCISO DA SILVA contra decisão que não admitiu seu recurso especial. O apelo extremo, fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, desafiou acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul, assim ementado (fl. 824, e-STJ): DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - AUSÊNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS - INEXISTÊNCIA DE CONTRATO ESCRITO EM RELAÇÃO A TRÊS LOTES - PRESENÇA DE CLÁUSULA DE ARREPENDIMENTO - IMPOSSIBILIDADE DE CONCESSÃO DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Há duas questões em discussão: (i) verificar se os requisitos necessários para a adjudicação compulsória foram preenchidos, especialmente a comprovação da existência de contrato escrito referente aos imóveis, a quitação integral do preço e a inexistência de cláusula de arrependimento; (ii) analisar a validade da cláusula de arrependimento e sua eventual superação pelo decurso do prazo ou pela quitação das obrigações. 2. A adjudicação compulsória exige a celebração de contrato escrito de promessa de compra e venda, a comprovação da quitação integral do preço e a inexistência de cláusula de arrependimento. 3. O recorrente não apresentou contrato escrito referente aos lotes n. 13, 18 e 19, sendo inviável aferir as cláusulas específicas das negociações. Para o lote n. 15, embora exista contrato, há previsão de cláusula de arrependimento válida, que impede o reconhecimento do direito à adjudicação compulsória. 4. Os termos de quitação anexados aos autos não substituem o contrato de compra e venda formal, que é requisito essencial para a procedência do pedido. 5. A cláusula de arrependimento é expressa e válida, e o decurso do prazo ou a quitação do preço não alteram sua eficácia, tampouco suprem a ausência de comprovação da quitação integral para os lotes sem contrato. 6. Sentença de improcedência mantida. 7. Recurso conhecido e desprovido. Opostos embargos declaratórios, foram rejeitados, nos termos do acórdão de fls. 894-900, e-STJ. Nas razões de recurso especial (fls. 848-877, e-STJ), a parte recorrente aponta violação aos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, 15 do Decreto-Lei n.º 58/1937 e 1.022 do CPC. Sustenta, em síntese: a) omissão, obscuridade e contradição acerca da interpretação do art. 1.417 do Código Civil, do art. 15 do Decreto-Lei n.º 58/1937 e da Súmula 166 do STF, bem como quanto à quitação dos contratos; b) a incorreta aplicação do art. 1.417 do Código Civil, argumentando que a cláusula de arrependimento era destinada exclusivamente ao comprador, seu prazo já havia transcorrido e o contrato estava integralmente quitado, não podendo ser óbice à adjudicação; c) a impossibilidade do pacto de arrependimento em contratos regidos pelo Decreto-Lei n.º 58/1937, conforme a Súmula 166 do STF; d) a necessidade de anulação da venda do loteamento à empresa Continental Administradora de Bens e Imóveis Próprios Ltda., por ter ocorrido após a quitação do preço pelo recorrente. Contrarrazões apresentadas às fls. 911-919, e-STJ. Em juízo de admissibilidade, negou-se o processamento do recurso especial, dando ensejo ao presente agravo (fls. 921-926, e-STJ). Contraminuta apresentada às fls. 950-954, e-STJ. É o relatório. Decido. A insurgência merece prosperar, em parte. 1. De início, não há falar em negativa de prestação jurisdicional, pois não se verifica ofensa aos artigos 489, §1º e 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem decide, de modo claro e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde do feito. A parte recorrente sustenta, em síntese, ter havido omissão, obscuridade e contradição no acórdão recorrido, pois este não teria se manifestado adequadamente sobre as seguintes teses: a) a incorreta aplicação do art. 1.417 do Código Civil, uma vez que a quitação do preço afastaria o óbice da cláusula de arrependimento; b) a impossibilidade de estipulação de cláusula de arrependimento em contratos de promessa de compra e venda de imóveis loteados, nos termos do art. 15 do Decreto-Lei n.º 58/1937 e da Súmula 166/STF; c) a comprovação da quitação dos contratos. Todavia, os vícios não se configuram. O Tribunal de origem, ao julgar a apelação (fls. 823-832, e-STJ) e os subsequentes embargos de declaração (fls. 894-900, e-STJ), apreciou de forma expressa e fundamentada cada um dos pontos essenciais da controvérsia, conforme se demonstra. Quanto à validade da cláusula de arrependimento e sua prevalência mesmo diante da quitação, o acórdão recorrido não foi omisso. A Corte de origem adotou expressamente os fundamentos da sentença, que estabeleceu, como premissa jurídica, que a existência de uma cláusula de arrependimento é um requisito legal negativo para o direito à adjudicação compulsória: Desse modo, para que seja possível a adjudicação do imóvel adquirido, o promitente comprador deve comprovar que a obrigação deriva de um contrato de promessa de compra e venda de imóvel, no qual não haja a previsão de pacto de arrependimento, a recusa do promitente vendedor ou do cessionário, bem como, a quitação integral da obrigação contratual. .. Em que pese o direito à adjudicação compulsória não seja condicionado ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis, nos termos da Súmula 239 do STJ, a inexistência de cláusula de arrependimento é requisito imperioso. .. Logo, sendo constatada a presença da cláusula de arrependimento no contrato, não restam preenchidos todos os requisitos necessários à adjudicação compulsória. Ao endossar integralmente essa linha de raciocínio, o Tribunal concluiu que a simples presença da cláusula, por si só, impede o pleito, tornando irrelevante a discussão sobre a quitação do preço ou a eficácia da cláusula no tempo. A decisão está, portanto, fundamentada, inexistindo a alegada omissão. A respeito da insuficiência da prova de quitação para suprir a ausência de contrato escrito, o colegiado, de fato, apreciou a tese do recorrente, concluindo que os "termos de quitação" não são documentos hábeis a substituir o contrato de promessa de compra e venda, requisito essencial para a ação de adjudicação compulsória. O acórdão é explícito ao afirmar que, para os lotes sem instrumento contratual, a mera prova de pagamento não basta. O relator consignou (fl. 829, e-STJ): Isto porque, o recorrente acosta aos autos tão somente o pré-contrato referente a aquisição do lote n. 15, de modo que em relação aos lotes ns. 13, 18 e 19, todos da quadra n. 07, não há qualquer instrumento formalizado, o qual contenha as cláusulas específicas da compra e venda. Sob esse aspecto, apesar da parte alegar que a relação jurídica referente a compra e venda dos lotes ns. 13, 18 e 19 pode ser provada pelos termos de quitação anexados aos autos, entendo que tal argumento não merece acolhimento, na medida em que, para fins de adjudicação compulsória, faz-se necessário, ao menos, a existência de um contrato de compra e venda, com as cláusulas respectivas, ainda que referido instrumento não esteja registrado no serviço de registro imobiliário, conforme entendimento sedimentado na Súmula 239 do STJ. Dessa forma, fica evidente que o Tribunal analisou o ponto e concluiu que os documentos de quitação não suprem a ausência do contrato formal para os lotes em questão, não havendo, portanto, omissão a ser sanada. A adoção de tese jurídica contrária aos interesses da parte, ainda que sem refutar especificamente todos os seus argumentos, não configura omissão. O julgador não fica obrigado a manifestar-se sobre todas as alegações das partes, tampouco mencionar todos os dispositivos legais apontados nas razões recursais, nem a ater-se aos fundamentos indicados por elas ou a responder, um a um, a todos os seus argumentos, quando já encontrou motivo suficiente para fundamentar a decisão. Nesse sentido, os seguintes precedentes: DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE CUMULADA COM COBRANÇA. CLÁUSULA DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. ABUSIVIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO EM PERFEITA HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. FIXAÇÃO DE OFÍCIO. POSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. .. 5. O julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão, devendo apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada. IV. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.702.809/GO, relator Ministro Carlos Cini Marchionatti (Desembargador Convocado TJRS), Terceira Turma, julgado em 24/2/2025, DJEN de 28/2/2025.) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO. INOCORRÊNCIA. ART. 1.022 DO CPC. MULTA CONTRATUAL. VALOR SUPERIOR À OBRIGAÇÃO PRINCIPAL. POSSIBILIDADE. PROPORCIONALIDADE RECONHECIDA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E FATOS. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se consolidou no sentido de que o julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. Com efeito, não há necessidade de resposta a cada afirmação específica. (AgRg no AREsp n. 2.322.113/MG, relator Ministro Ribeiro Dantas, Quinta Turma, julgado em 6/6/2023, DJe de 12/6/2023.) .. (AgInt no AREsp n. 2.762.821/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 12/5/2025, DJEN de 16/5/2025.) Desse modo, não houve negativa de prestação jurisdicional. 2. A parte recorrente aponta violação ao art. 15 do Decreto-Lei n.º 58/1937, sustentando que, em se tratando de compromisso de compra e venda de imóvel loteado, a existência de cláusula de arrependimento é ineficaz e não constitui óbice ao direito à adjudicação compulsória. A irresignação, neste ponto, merece acolhida. A controvérsia reside em definir se a regra geral do Código Civil, que permite a estipulação de cláusula de arrependimento (art. 1.417), prevalece sobre o regime especial dos loteamentos urbanos, que consagra a irretratabilidade do pacto. O Tribunal de origem fundamentou a improcedência do pedido de adjudicação na premissa de que a cláusula de arrependimento, prevista no contrato, seria válida com base na regra geral do art. 1.417 do Código Civil. Contudo, tal entendimento ignora a prevalência da legislação especial que rege o parcelamento do solo urbano, a qual impõe um regime de irretratabilidade a esses negócios. O princípio da irretratabilidade, inaugurado pelo Decreto-Lei n. 58/1937, foi mantido e reafirmado pela legislação vigente. O art. 25 da Lei n. 6.766/1979 estabelece, de forma cogente, que "são irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão" de imóveis loteados. Trata-se de norma de ordem pública, que visa proteger o adquirente e garantir a estabilidade e a segurança jurídica desses negócios, afastando a possibilidade de o vendedor se arrepender do pacto. Esse entendimento, ademais, encontra respaldo histórico na Súmula 166 do Supremo Tribunal Federal, que há muito consolidou ser "inadmissível o arrependimento no compromisso de compra e venda sujeito ao regime do Dec-Lei 58, de 10.12.1937". A jurisprudência desta Corte Superior é pacífica ao reconhecer a prevalência dessa norma especial sobre a regra geral do Código Civil. Em casos análogos, o STJ tem reafirmado que a controvérsia se resolve pela aplicação da Lei n. 6.766/79. Nesse sentido, destaca-se o seguinte precedente: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DIREITO REAL QUANDO REGISTRADO. ART. 1.225 DO CÓDIGO CIVIL. ARROLAMENTO DE DIREITOS. INVENTÁRIO. ART. 993, INCISO IV, ALÍNEA "G", DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. 1. Inexiste violação do art. 535 do Código de Processo Civil se todas as questões jurídicas relevantes para a solução da controvérsia são apreciadas, de forma fundamentada, sobrevindo, porém, conclusão em sentido contrário ao almejado pela parte. 2. A promessa de compra e venda identificada como direito real ocorre quando o instrumento público ou particular é registrado no cartório de registro de imóveis, o que não significa que a ausência do registro retire a validade do contrato. 3. A gradação do instituto da promessa de compra e venda fica explícita no art. 25 da Lei n. 6.766/1979, que prevê serem irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuem direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, conferem direito real oponível a terceiros. 4. Portanto, no caso concreto, parece lógico admitir a inclusão dos direitos oriundos do contrato de promessa de compra e venda de lote em inventário, ainda que sem registro imobiliário. Na verdade, é facultado ao promitente comprador adjudicar compulsoriamente imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda não registrado, e a Lei n. 6.766/1979 admite a transmissão de propriedade de lote tão somente em decorrência de averbação da quitação do contrato preliminar, independentemente de celebração de contrato definitivo, por isso que deve ser inventariado o direito daí decorrente. 5. O compromisso de compra e venda de imóvel é suscetível de apreciação econômica e transmissível a título inter vivos ou causa mortis, independentemente de registro, porquanto o escopo deste é primordialmente resguardar o contratante em face de terceiros que almejem sobre o imóvel em questão direito incompatível com a sua pretensão aquisitiva, o que não é o caso dos autos. 6. Recurso especial provido. (REsp n. 1.185.383/MG, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 8/4/2014, DJe de 5/5/2014.) grifo nosso Mais recentemente, a Quarta Turma deste Superior Tribunal de Justiça, ao analisar caso análogo de adjudicação compulsória em parcelamento de solo urbano, reafirmou expressamente tal entendimento, consignando que a "controvérsia é solucionada com base no artigo 25 da Lei n. 6.766/79", e que tal fundamento "é suficiente para afastar a aplicação da lei geral prevista no Código Civil" (AgInt no REsp n. 2.058.640/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 27/11/2023, DJe de 30/11/2023). Portanto, sendo o contrato em questão referente a imóvel loteado, a cláusula de arrependimento nele inserida é juridicamente ineficaz. O acórdão recorrido, ao conferir validade a tal cláusula para impedir o direito à adjudicação, divergiu da jurisprudência consolidada desta Corte e violou a legislação federal. Contudo, o provimento do recurso não pode ser integral. Superado o óbice da cláusula de arrependimento, remanesce a necessidade de análise dos demais requisitos para a adjudicação, notadamente a efetiva e integral quitação do preço, questão de fato cuja análise foi prejudicada na origem. A revisão de tal matéria nesta instância especial encontra óbice na Súmula 7/STJ. Assim, impõe-se o parcial provimento do recurso para se determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem, a fim de que prossiga no julgamento da apelação, analisando os demais requisitos da adjudicação compulsória em relação ao lote n. 15, partindo da premissa jurídica de que a cláusula de arrependimento, no caso, é ineficaz. O mesmo se aplica aos demais lotes, cuja comprovação do negócio jurídico e do adimplemento, por meio dos termos de quitação, deverá ser reexaminada pela Corte local, por se tratar de matéria fático-probatória. 3. Ante o exposto, conheço do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial, a fim de cassar o acórdão recorrido e determinar o retorno dos autos ao Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul para que, afastado o óbice da cláusula de arrependimento, prossiga no julgamento da apelação, como entender de direito. Publique-se. Intimem-se. EMENTA