AREsp 2686854 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de agravo apresentado por Humberto Soares de Oliveira contra a decisão que não admitiu o seu recurso especial, interposto com fundamento no art. 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça da Paraíba, que, em sede de apelação, manteve a condenação do recorrente ao pagamento de multa e indenização por danos morais, decorrentes de atraso na entrega do imóvel objeto do contrato de compra e venda, nos seguintes termos: PROCESSUAL CIVIL - Apelações cíveis - Ação de resolução contratual e restituição de valores c/c indenização por danos materiais e morais - Atraso na entrega do empreendimento - Inadimplência - Procedência dos pedidos exordiais- Irresignações - Ilegitimidade passiva ad causam - Administradora do empreendimento - Rejeição - Mérito -Inadimplência da parte promovida - Evidenciação - Dano material - Existência - Dano moral - Caracterização - Manutenção da sentença - Desprovimento dos apelos. - Se consta do instrumento contratual de compromisso de compra e venda que a empresa apelante é a administradora do empreendimento, deve ela responder solidariamente pelos danos causados ao adquirente. - Cabe condenação à entrega do imóvel, considerando o longo atraso no adimplemento por parte dos vendedores, os quais devem arcar com o pagamento da multa de 2% do valor pago pelo consumidor, eis que a previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente deverá ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor, a fim de manter o equilíbrio contratual. Entendimento do STJ. - Os danos morais devem ser fixados em valor proporcional e adequado à compensação dos transtornos vividos pelo consumidor, que até o presente momento não desfrutou do imóvel em discussão. Alega o agravante, em síntese, que a decisão que não admitiu o seu recurso especial incorreu em erro ao aplicar a Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça, sob o argumento de que não se trata de reexame do conjunto fático-probatório, mas de qualificação jurídica dos fatos, tais como considerados pelas instâncias ordinárias. Argumenta, ainda, que o acórdão recorrido violou os arts. 186, 927 e 932 do Código Civil e o art. 14, § 3º, inciso II, do Código de Defesa do Consumidor, ao atribuir-lhe responsabilidade solidária, sem demonstração de nexo causal entre sua conduta e os danos reconhecidos na sentença, que teriam sido causados por terceira pessoa. Defende que houve afronta aos arts. 1.022 e 489, § 1º, do Código de Processo Civil, diante da ausência de enfrentamento, pelo Tribunal de origem, de argumentos relevantes levantados na apelação. Não foram apresentadas contrarrazões ao agravo (fl. 419). Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. Cuida-se, neste caso, de ação ajuizada por Djaneide dos Santos Roseno contra Realiza Empreendimentos Imobiliários LTDA e Humberto Soares de Oliveira, visando à resolução contratual, com a restituição dos valores pagos, bem como à indenização por danos materiais e morais, em razão de inadimplemento contratual na entrega da infraestrutura de loteamento adquirido em 2013. A autora alegou, na petição inicial, ter celebrado contrato para aquisição de um lote, pagando R$ 23.671,95 de um total de R$ 27.661,70, mas sustenta que não recebeu a infraestrutura do loteamento dentro do prazo contratual de 36 meses, prorrogáveis por mais 6. Argumentou que a ausência de infraestrutura no local foi certificada pela Prefeitura de Belém/PB em 3.5.2017. Na sentença, o Juiz Gustavo Camacho Meira de Sousa julgou procedentes os pedidos da autora, declarou a rescisão do contrato por culpa exclusiva dos réus, determinou a devoluç ão integral dos valores pagos, corrigidos pelo IGP-M e acrescidos de juros de mora, e condenou os réus ao pagamento de multa de 2% sobre cada parcela quitada. Além disso, reconheceu o direito à indenização por danos morais, fixando o valor em R$ 5.000,00, e estabeleceu honorários advocatícios em 10% sobre o valor do proveito econômico (fls. 164 /172). Interpostas apelações por ambos os réus, o Tribunal de Justiça da Paraíba rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela Realiza Empreendimentos, ao reconhecer sua participação na comercialização do imóvel, e manteve a sentença em todos os seus termos. Confirmou a rescisão contratual por inadimplemento dos réus, a devolução integral dos valores pagos pela autora, corrigidos e com juros de mora, e a aplicação da cláusula penal de 2% também aos vendedores, garantindo equilíbrio contratual. Também foi mantida a indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00, diante do atraso na entrega do lote e dos transtornos causados. O acórdão teve como principal fundamento a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, reconhecendo a responsabilidade solidária dos envolvidos, e rejeitou a tese de culpa de terceiros, entendendo que os réus tinham o dever de cumprir o contrato independentemente de dificuldades externas (fls. 258/269). Inicialmente, quanto à suposta violação aos arts. 489, § 1º, e 1.022, II, do CPC, registro que, como tal questão não foi suscitada pelo agravante nas razões do seu recurso especial, não há como apreciá-la neste momento, sendo certo que a jurisprudência desta Corte Superior não admite a adição, em agravo, de tese nova, haja vista a ocorrência da preclusão consumativa (nesse sentido: AgInt no REsp nº 1.951.138/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 27.5.2024, DJe em 29.5.2024; AgInt no AREsp nº 2.484.892/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 20.5.2024, DJe em 23.5.2024; e AgInt no AREsp nº 2.439.479/SP, de minha relatoria, Quarta Turma, julgado em 8.4.2024, DJe em 11/4/2024). Nas razões do recurso especial, afirma-se que "o acórdão já foi julgado sob a égide do Novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), de forma que o respectivo acórdão deveria ter observado as disposições do art. 489, § 1º, incisos I a VI, do CPC/2015, que estabelecem requisitos rígidos para que se considere uma decisão devidamente motivada. Por conseguinte, é de se considerar pré-questionada a violação aos seguintes dispositivos legais, que tanto o acórdão da apelação, quanto os acórdãos dos ED"s, foram omissos em sua apreciação". No caso em análise, não foram opostos embargos de declaração para discutir os referidos dispositivos do CPC, nem houve a prolação de um segundo acórdão. Além disso, no recurso especial, não foi realizado um questionamento mais aprofundado, havendo apenas a referência genérica mencionada anteriormente. Assim, a alegação de violação aos arts. 489, § 1º, e 1.022, II, do CPC configura uma evidente inovação, o que é incompatível com a via do agravo prevista no art. 1.042 do CPC. Quanto à alegada violação aos arts. 186, 927 e 932 do Código Civil, além do art. 14, § 3º, inciso II, do Código de Defesa do Consumidor, percebe-se que, embora esses dispositivos não tenham sido mencionados de forma expressa, o Tribunal de Justiça da Paraíba, ao manter a condenação do agravante Humberto Soares de Oliveira, tratou claramente da comprovação do atraso na entrega do imóvel e afastou a possibilidade de acolher a alegação de culpa exclusiva de terceiro neste processo, o que permite concluir que a matéria foi adequadamente prequestionada. A análise da sentença e do acórdão deixa nítido que o descumprimento do prazo para entrega do imóvel foi expressamente admitido pelo vendedor, Humberto Soares de Oliveira, que, inclusive, atribuiu a responsabilidade pelo ocorrido a uma terceira entidade estranha aos autos, a Companhia de Águas e Esgotos da Paraíba (CAGEPA). A demora, amplamente reconhecida no processo, foi o fundamento central para a condenação proferida em primeira instância, decisão que o Tribunal de origem manteve com os seguintes argumentos: Com efeito, os documentos anexados pelo promovente revelam a veracidade do negócio jurídico firmado entre as partes, bem como comprovam o adimplemento por parte do autor de todas as parcelas vencidas até a data do ajuizamento da presente demanda. Quanto ao prazo de três anos para a entrega, prorrogável por mais seis meses está disposto na quinta cláusula contratual, fato que restou incontroverso, na medida em que foi confirmado pelo segundo recorrente, o qual defende que o atraso na entrega teria ocorrido por culpa exclusiva de terceiro, no caso, a Companhia de Águas e Esgoto da Paraíba - Cagepa. Nesse aspecto, faz-se necessário destacar a impropriedade de tais alegações, na medida em que o atraso na entrega do imóvel representa inadimplemento contratual por parte dos promovidos/recorrentes, negócio jurídico que não envolve a terceira pessoa retromencionada, de modo que, qualquer prejuízo que tenha dado causa deverá ser pleiteado em ação regressiva própria, na qual caberá a discussão quanto ação ou omissão por parte da referida entidade que possa ter resultado em atraso na entrega do estabelecimento e os efetivos prejuízos causados aos apelantes. Noutro ponto, destaco que a confirmação do atraso pelo segundo apelante faz cair por terra as alegações quanto à suposta imissão na posse do terreno pelo comprador desde a assinatura do contrato ou mesmo no tocante à ausência de provas do requerimento de construção, conduta que não poderia ter sido realizada pelo consumidor antes da entrega o loteamento em condições de uso, o que não se confirma no caso em análise, eis que sequer havia a infraestrutura quanto à canalização de água e esgoto. Com relação à condenação ao pagamento de multa em percentual de 2% sobre o valor já pago pelo recorrido, há expressa previsão na terceira cláusula contratual em relação ao consumidor, previsão que também deve ser estendida aos vendedores, a fim de manter o equilíbrio contratual. Entendo, contudo, que o recurso interposto por Humberto Soares de Oliveira não merece prosperar nesse ponto. O Tribunal de origem constatou o inadimplemento contratual com base na interpretação das cláusulas e na análise do conjunto probatório, abordando de forma clara tanto a avaliação sobre a inexistência de requerimento para construção pela autora, ora agravada, quanto a ausência de infraestrutura para abastecimento de água e esgoto. A revisão das conclusões do acórdão quanto à extensão do inadimplemento e à possível existência de culpa exclusiva de terceiros, ainda que todas as partes tenham reconhecido o atraso na entrega do imóvel, implicaria o reexame de cláusulas contratuais, fatos e provas, o que é expressamente vedado em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 do STJ. Por fim, quanto ao suposto dissídio jurisprudencial a respeito da possibilidade da fixação de indenização por danos morais no caso de atraso na entrega do imóvel na situação concreta, o recurso também não merece prosperar, pois compreender essa divergência demandaria igualmente o reexame de cláusulas contratuais, fatos e provas, o que encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 desta Corte (nesse sentido, confira-se o AgInt no REsp nº 2.018.955/RS. Relator Ministro Herman Benjamin. Segunda Turma. Julgamento em 20.3.2023. DJe em 4.4.2023). No presente caso, o acórdão não definiu que o lote objeto do contrato de compra e venda se destinava exclusivamente a investimento imobiliário, sem finalidade residencial, tampouco houve deliberação específica do TJPB sobre esse ponto. Para afirmar que o imóvel possui as mesmas características daquele mencionado no recurso paradigma, seria indispensável o reexame das cláusulas contratuais e das provas constantes nos autos, o que realmente inviabiliza o conhecimento do recurso especial interposto com base na alínea "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal. Em face do exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários, ob servados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, ônus suspensos no caso de beneficiário da justiça gratuita. Intimem-se. EMENTA