AREsp 2637243 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por IHS CNT BRASIL TORRES DE TELECOMUNICACOES LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial. Extrai-se dos autos que a parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO cuja ementa guarda os seguintes termos (fl. 1.109): Apelação. Locação de área destinada à instalação de antena de transmissão de sinal de telefonia. Ação revisional de aluguel. Sentença de improcedência. Acolhimento do laudo pericial que manteve o locativo em vigor. Inconformismo dos autores. Utilização do método comparativo de rigor. Porém, ausência no laudo de indicação de parâmetros de locações semelhantes a fim de serem aplicados na metodologia comparativa. Ausência, ademais, de oportunidade de as partes requererem esclarecimentos e formularem quesitos complementares. Prolação de sentença, valendo-se das conclusões do laudo para estruturar sua fundamentação e fixar o locativo de acordo com o valor lá apurado. Necessidade de intimação do perito para elaborar novo laudo apontando parâmetros de comparação e abrindo-se oportunidade de manifestação pelas partes. Remessa dos autos ao Juízo a quo. Sentença anulada. Recurso parcialmente provido. Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 1.126-1.130). No recurso especial, a parte recorrente alega violação dos arts. 19 da Lei n. 8.245/1991 e 465, §6º, c/c o art. 477, §1º, ambos do Código de Processo Civil, pois a revisão do contrato de locação deve ajustar o aluguel ao preço de mercado do imóvel, não à atividade do locatário, e, no tocante ao contraditório, sustenta que houve manifestação sobre o laudo na carta precatória, juntada aos autos. Foram oferecidas contrarrazões (fls. 1.152-1.163). Sobreveio juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 1.164-1.165), o que ensejou a interposição do presente agravo. Apresentada contraminuta do agravo (fls. 1.184-1.191). É, no essencial, o relatório. A decisão agravada não merece reforma. Com efeito, o Tribunal de origem analisou detidamente o recurso especial interposto, devendo a decisão de admissibilidade ser mantida por seus próprios fundamentos. No que se refere à análise da perícia judicial realizada e impugnações, o Tribunal assim se manifestou (fls. 1.110-1.118): Consta da inicial que, em 2015, os autores locaram à ré espaço em seu imóvel para instalação de antena de telefonia celular, tendo ajustado aluguel de R$1.000,00. No entanto, impugnam os autores o valor do aluguel pago de R$1.010,00, arguindo que se encontra defasado, já que passados mais de cinco anos (propositura da demanda em 24/11/2020), pelo que ajuizaram a presente ação de revisional de aluguel para fixação do locativo em R$6.000,00. Em contestação, a ré alega que atua na área de cessão de espaços em estruturas diversas (torres, rooftops, mastros, postes, etc.) às prestadoras que atuam na área de telecomunicações, sendo que o aluguel pago aos autores corresponde ao valor de mercado, não sendo cabível o aumento pretendido, ainda mais, porque o aumento enseja valor de quase seis vezes mais o que é pago atualmente. Para dirimir a questão, foi realizada perícia nos autos, constando do laudo a utilização do método comparativo de mercado, concluindo que o valor arredondado para o aluguel da área em questão resulta em R$1.000,00 por mês (fl. 875). De assinalar-se que o método comparativo leva em consideração a homogeneidade e a maior semelhança possível dos elementos comparados, evitando-se a aferição de valores distorcidos da realidade, enquanto o método da renda leva em consideração a receita que o imóvel é capaz de gerar. Na hipótese dos autos, se tratando de um terreno localizado no fundo da residência dos autores, sem qualquer benfeitoria, seria inócuo se aferir a renda que a locação de tal espaço geraria sem considerar a locação específica para a instalação de antena de telefonia, pois, ao contrário do que alegam os apelantes, não há de se considerar, para a fixação do aluguel, participação na renda que a locatária obtém com a locação, mas, sim, a renda que poderiam os locadores obter com o espaço locado. Assim, no caso, não há dúvida de que o método comparativo para obter o valor final do aluguel mostra-se o mais adequado para manter a homogeneidade, pois leva em consideração os termos de outras locações de imóveis semelhantes. Esse é o entendimento consolidado por esta Corte em casos também de revisional de locação de espaço para implantação de antenas de telefonia, in verbis: .. Todavia, no caso, analisando-se o laudo pericial, verifica-se que, embora tenha sido consignado que os trabalhos foram pautados no método comparativo, não foi realizada a avaliação de locações de imóveis com a mesma finalidade. O perito obteve o valor médio do metro quadrado de imóveis que considerou úteis à comparação, sem nem mesmo trazer maiores especificações sobre eles, obtendo o valor médio de mercado do imóvel locado de R$97.750,00 (R$425,00/m x 230 m ), tendo calculado o locativo em 1% do valor do imóvel, chegando ao resultado de aluguel mensal devido de R$977,50, "arredondando" para R$1.000,00 (fls. 872/875 e 888). Para se apurar o valor do locativo devido, incumbia ao perito, utilizando o método comparativo, listar outros imóveis objeto de locações semelhantes, levando-se em consideração a qualidade do sinal que será gerado pela antena, com reflexo direto na atividade que constitui o objetivo social da locatária. Isso porque, nesse tipo de locação, como bem observado pelo Des. Neto Barbosa Ferreira no V. Acórdão supracitado, "a importância da área locada está relacionada diretamente à captação, liberação e qualidade do sinal, além da quantidade e condições de acessos, existência de obstáculos no entorno, infraestrutura, segurança, dentre outros. Daí porque, considerando as peculiaridades da locação como a ora examinada, exige-se apenas a comparação dos valores dos locativos para áreas de instalação de antenas de telefonia móvel similares (..)" (TJSP; Apelação nº 0101917-57.2008.8.26.0010; Relator: Des. Neto Barbosa Ferreira; 29ª Câmara de Direito Privado; Data de julgamento: 29/09/2021). No laudo em questão sequer há menção pelo perito de inexistência de parâmetros de comparação suficientes. Nem mesmo ser indagado sobre "a média dos valores locatícios praticados em locações idênticas (sítios para instalação de ERB)", o perito esclareceu sobre a eventual impossibilidade de se obter dados para comparação, se restringindo a afirmar que "o mercado local possui uma realidade distinta de outros mercados e, portanto, não é possível, nem tão pouco correto fazer qualquer tipo de comparação do ponto de vista de valores locatícios" (fls. 878/879). No caso, sequer é possível se depreender da resposta do perito se não há outros imóveis na região locados com destinação semelhante, porém, ainda que assim se considere, em se tratando de locação para instalação de antena de transmissão, sempre existe o fato de interesse estratégico para a empresa locadora, pelo que o valor do locativo independe da localização do imóvel, como já consignado. Além disso, razão assiste aos apelantes no sentido de que, em 2015, o locativo ajustado foi de R$1.000,00, e, passados seis anos até a data do laudo pericial (2021), o aluguel apurado seria ainda menor no valor de R$ 977,50, sem que o perito traga qualquer justificativa para a deflação. Aliás, o laudo se mostra bastante confuso, pois, em mais de um momento, consigna que o objetivo da perícia era determinar o valor de venda do imóvel (fls. 871/872, além de se mostrar também elaborado de forma bastante concisa, sem que o perito tenha sequer especificado a fonte onde obteve o valor médio de mercado dos imóveis que indicou como parâmetros. O próprio Juízo deprecado havia determinado a realização de nova perícia, mas reconsiderou a decisão em decorrência da interposição de agravo de instrumento, já que ficou consignado naquela sede recursal que cabe somente ao Juízo deprecante a avaliação da prova (fls. 993/996). No entanto, devolvida a carta precatória, não houve pelo Juízo a quo abertura de possibilidade de as partes impugnarem o laudo, tampouco de formularem quesitos complementares, tendo sido já proferida, desde logo, a sentença recorrida. Como se depreende dos artigos 370, parágrafo único, e 371 do Código de Processo Civil, é bem verdade que, em matéria probatória, adota-se o sistema do livre convencimento motivado, no qual o órgão jurisdicional é destinatário das provas produzidas. Assim, cabe a ele decidir pela produção de determinadas provas e, ainda, por meio de decisão fundamentada, indeferir diligências inúteis ou protelatórias. Contudo, no caso dos autos, verifica-se que o laudo se mostra em desacordo com a metodologia comparativa utilizada e sem a fundamentação devida. Logo, já por este prisma, verifica-se a vicissitude da qual está eivada a respeitável sentença. E, por conseguinte, anula-se a sentença, determinando-se a retomada da marcha processual na origem, com a remessa dos autos ao perito do Juízo, para elaboração de novo laudo apontando os parâmetros a serem aplicados no método de comparação e abrindo-se oportunidade de manifestação pelas partes. Assim, alterar o decidido no acórdão impugnado, que reconheceu a nulidade da perícia, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado, em recurso especial, pela Súmula n. 7 do STJ. Ante o exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial. Deixo de condenar em honorários recursais em razão da ausência de fixação da verba na origem (EDcl no AgInt no REsp n. 1.910.509/RS, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 4/11/2021). Publique-se. Intimem-se. EMENTA