AREsp 3121836 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de agravo (art. 1.042 do CPC), interposto por CIDADE VERDE PRUDENTE DE MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, contra decisão que não admitiu recurso especial. O apelo extremo, fundamentado na alínea a e c do permissivo constitucional, desafiou acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, assim ementado (fl. 390, e-STJ): APELAÇÃO CIVEL - RESCISAO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMOVEIS - CONCORDÂNCIA COM RESCISÃO E AVERBAÇÃO DA ALIENAÇÃO EM CARTÓRIO - RESPONSABILIDADE PELA RESCISÃO CONTRATUAL LEI Nº 9.514/97 - INAPLICABILIDADE - RESP .891.498/SP - DISTINGUISH - SITUAÇÃO FÁTICA DIVERSA - APLICABILIDADE DO CDC - PACTA SUNT SERVANDA - MITIGAÇÃO - INVERSÃO DA CLAUSULA PENAL - CONSECTÁRIOS LEGAIS SOBRE A CONDENAÇÃO. A realização do cancelamento da averbação de alienação fiduciária perante o Cartório de Registro de Imóveis dispensa autorização judicial podendo a parte diligenciar junto ao órgão competente. Os casos classificados como fortuito ou força maior configuram o fortuito externo à atividade desenvolvida pelos empreendedores afastando a responsabilidade por danos, enquanto a responsabilidade deve reconhceida quando inexistentes excludentes de responsabilidade, configurado fortuito interno. Conforme o tema 1.095 do STJ, "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor". A obrigatoriedade dos contratos regidos pelo princípio do pacta sunt servanda vem sofrendo mitigações que, no direito brasileiro, são cristalinas com a vigência da Constituição da República, do Código de Defesa do Consumidor, reforçada pela função social do contrato expressa no Código Civil. São aplicáveis as disposições do Código de Defesa do Consumidor aos contratos imobiliários, flexibilizando o princípio da força obrigatória contratual, de modo a proporcionar a revisão dos encargos supostamente abusivos. No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. Os consectários legais incidentes sobre a condenação devem observar o art. 406 do CC, alterado pela Lei 14.905/2024, em relação a incidência da taxa Selic sobre ao montante a ser restituído, todavia, a partir da entrada em vigência da nova lei. APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0000.23.044519-9/001 - COMARCA DE MATOZINHOS - APELANTE(S): CIDADE VERDE PRUDENTE DE MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A - APELADO(A)(S): MARIA DAS GRACAS EVANGELISTA LIMA Opostos embargos declaratórios, foram rejeitados, nos termos do acórdão de fl. 392, e-STJ. Nas razões de recurso especial, a parte recorrente aponta violação aos arts. 5º da Lei 9.514/1997; 219, 220, 221, 421, 421-A, 475 e 884 do Código Civil; 25 da Lei 6.766/1979; 32 da Lei 4.591/1964; 1º, § 1º, 2º e 3º da Lei 13.874/2019 (fls. 423-431, e-STJ). Sustenta, em síntese: a) a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor em contratos de compra e venda com alienação fiduciária, afirmando a prevalência da Lei 9.514/1997 e a tese firmada no Tema 1.095/STJ, com observância dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997; b) a violação aos arts. 421, 422, 475 e 884 do Código Civil, ao determinar restituição integral das parcelas pagas, defendendo a retenção entre 10% e 25% ou o percentual contratualmente pactuado; c) a impossibilidade de inversão da cláusula penal (multa reversa) não prevista, por criação judicial de obrigação, em afronta aos arts. 421 e 422 do Código Civil; d) o enquadramento da hipótese como inadimplemento antecipado do adquirente ("anticipatory breach"), a exigir o procedimento especial da Lei 9.514/1997 (fls. 425-431, e-STJ). Contrarrazões apresentadas às fls. 441-450, e-STJ. Em juízo de admissibilidade, negou-se o processamento do recurso especial, dando ensejo ao presente agravo (fls. 454-457, e-STJ). É o relatório. Decido. A irresignação não merece prosperar. 1. A parte recorrente alega violação aos artigos 421, 422, 475 e 884 do Código Civil. Argumenta que a decisão do Tribunal estadual ofendeu a liberdade de contratar e a boa-fé objetiva ao determinar a restituição integral dos valores e a inversão da multa contratual, o que geraria enriquecimento sem causa da parte compradora. Contudo, a leitura atenta do acórdão recorrido e da decisão que rejeitou os embargos de declaração (fl. 392, e-STJ) revela que o Tribunal de origem não analisou a causa sob a ótica específica desses artigos do Código Civil. O julgamento baseou-se na aplicação do Código de Defesa do Consumidor, na caracterização do fortuito interno e nos temas repetitivos aplicáveis à matéria. Como os dispositivos legais apontados pela construtora não foram objeto de debate ou deliberação expressa pela instância estadual, mesmo após a apresentação de embargos de declaração, falta ao recurso o requisito indispensável do prequestionamento. Diante da ausência de debate prévio sobre as normas indicadas, incide a restrição da Súmula 211 do STJ, que impede a análise desses pontos nesta instância superior. 2. A empresa recorrente também argumenta que o atraso na entrega do loteamento não ocorreu por sua culpa, mas por demora de órgãos públicos no licenciamento ambiental e nas aprovações da companhia de água local. Defende, com isso, a exclusão de sua responsabilidade e o direito de reter entre 10% e 25% dos valores pagos pela compradora, conforme as regras estabelecidas no contrato. O Tribunal estadual, de forma soberana na análise dos fatos e das provas do processo, afastou as justificativas da construtora e concluiu que o atraso se deu por culpa exclusiva da empresa, caracterizando o chamado fortuito interno, que faz parte do risco da atividade empresarial. Confira-se a fundamentação do acórdão (fls. 395-397, e-STJ): O fortuito interno é fato imprevisível e inevitável decorrente do ato de produção ou realização de serviços pelo fornecedor, não excluindo, pois, sua responsabilidade já que inerente ao risco do empreendimento, configurando, assim, defeito na produção ou prestação do serviço ainda que decorrente de fato imprevisível e inevitável. (..) Nessa esteira, forçoso reconhecer que o atraso da entrega de obras se deu exclusivamente por culpa do Réu/Apelante, não havendo que se falar na excludente de responsabilidade pelo atraso de entrega do empreendimento por culpa de terceiros ou por motivo de caso fortuito ou força maior, afastando-se, portanto, a aplicação do art. 393 do Código Civil. Para alterar a conclusão do Tribunal local, acolher os argumentos da empresa de que não teve culpa pelo atraso e aplicar as regras de retenção previstas no contrato, seria obrigatório revisar todas as provas do processo e interpretar novamente as cláusulas do compromisso de compra e venda. Essa medida é expressamente proibida no recurso especial, conforme estabelecem as Súmulas 5 e 7 do STJ, que vedam o reexame de provas e a interpretação de cláusulas de contrato nesta instância. 3. A recorrente alega ainda a impossibilidade de aplicar o Código de Defesa do Consumidor ao caso. Sustenta que o contrato possui cláusula de alienação fiduciária e, por isso, deve ser regido exclusivamente pela Lei 9.514/1997, inclusive citando o Tema 1.095 do STJ. Com base nisso, questiona a devolução total das quantias pagas e a inversão da multa contratual (multa reversa). O Tribunal de origem decidiu que a Lei 9.514/1997 não se aplica ao caso concreto porque o rompimento do contrato foi causado por inadimplência exclusiva da empresa vendedora, e não do comprador. O acórdão explicou claramente a distinção do caso em relação aos precedentes invocados pela construtora (fl. 404, e-STJ): É que o caso em tela além de não ser comprovada, nos autos, a constituição em mora do devedor, há a clara iniciativa do consumidor, em rescindir o contrato, tratando-se de caso distinto ao relatado no Recurso especial. Não restam dúvidas, portanto, de que se aplicam os ditames do Código de Defesa do Consumidor ao presente caso, estando enquadrada no conceito de consumidor e fornecedor, nos termos dos art. 2º e 3º. A decisão do Tribunal estadual está em total acordo com a jurisprudência pacificada do Superior Tribunal de Justiça. Esta Corte Superior já definiu que a legislação específica da alienação fiduciária exige a constituição em mora do comprador, o que não ocorre quando o próprio vendedor descumpre o prazo de entrega. Reconhecida a culpa exclusiva da construtora, incide a regra da Súmula 543 do STJ, que garante ao consumidor a devolução completa dos valores investidos: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Da mesma forma, quanto à inversão da cláusula penal, o Tribunal local aplicou o entendimento firmado por este Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos Recursos Especiais Repetitivos 1.614.721/DF e 1.631.485/DF, que geraram o Tema 971 do STJ: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. Como o acórdão recorrido seguiu rigorosamente a orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça sobre a devolução integral dos valores por culpa do vendedor e sobre a inversão da cláusula penal, aplica-se a Súmula 83 do STJ. Essa súmula impede o conhecimento do recurso quando o Tribunal estadual decide no mesmo sentido que esta Corte Superior. Inafastáveis, portanto, os obstáculos encontrados na admissibilidade. 4. Do exposto, com fundamento no artigo 932 do Código de Processo Civil, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Como consequência, nos termos do artigo 85, parágrafo 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor já fixado na origem em favor da parte recorrida, observando os limites estabelecidos na lei. Publique-se. Intimem-se. EMENTA