AREsp 2539933 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de agravo (art. 1.042 do CPC), interposto por CONSTRUTORA CALPER LTDA e TC NEXUS I EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, contra decisão que não admitiu recurso especial. O apelo extremo, fundamentado na alínea a do permissivo constitucional, desafiou acórdãos proferidos pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementados (fls. 1717-1718, e-STJ): Apelação cível. Rescisão contratual c/c indenizatória por danos materiais e morais. Empreendimento imobiliário hoteleiro Nexus Hotel & Residence. Alegação de desistência da aquisição pela descoberta de diversas irregularidades, bem como atraso na entrega. Sentença de extinção em face da 1ª ré, Construtora CALPER, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do CPC e de improcedência quanto aos pedidos formulados em face da 2ª ré, NEXUS I Empreendimentos Imobiliários. Apelo do autor. Contrato celebrado sob a denominação de construção por administração ou a preço de custo. Elementos que não se coadunam com o alegado regime de obra regido pela LEI 4.591/64. Relação jurídica submetida ao CDC. Aplicação da teoria finalista mitigada, adotada pelo Superior Tribunal de Justiça. Preliminar de ilegitimidade passiva arguida pelas empresas rés que merecem ser rejeitadas. Empresa que confessa o atraso. Culpa exclusiva da vendedora/construtora. Necessidade de devolução integral dos valores despendidos pelo comprador, com retorno das partes ao status quo. REsp nº 1.300.418/SC. Súmulas nº 543 do STJ e 98 do TJRJ. Jurisprudência desta Corte. Inexistência de danos morais. Inadimplemento que não ultrapassou a esfera do dano patrimonial. Parcial provimento ao recurso. Opostos embargos declaratórios, foram rejeitados, nos termos do acórdão de fls. 1773-1777. Nas razões de recurso especial (fls. 1782-1828, e-STJ), as recorrentes apontam violação aos arts. 58, caput, 32, § 2º, e 63, da Lei 4.591/64; 421, 421-A e 422, do Código Civil (com menção ao art. 7º da Lei 13.874/19 - Lei da Liberdade Econômica); art. 1º, § 2º, da Lei 6.899/81; e Tema 1.002/STJ. Sustentam, em síntese: a) inexistência de relação de consumo e descaracterização, no caso concreto, da interpretação que afasta o regime de construção por administração, com consequente ilegitimidade passiva da construtora e da SPE para restituição de valores que, segundo afirmam, teriam sido recebidos e administrados pelo condomínio de construção, bem como a incidência da cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade; b) impossibilidade jurídica de devolução integral de valores às adquirentes por parte das recorrentes, por não terem recebido tais valores; c) necessidade de observância dos mecanismos legais para a saída do adquirente (cessão de direitos contratual e leilão extrajudicial do art. 63 da Lei 4.591/64); d) correção monetária a partir do ajuizamento (art. 1º, § 2º, da Lei 6.899/81) e juros moratórios a partir do trânsito em julgado (REsp 1.740.911/DF - Tema 1.002/STJ) quando a resolução é por iniciativa do promitente comprador. Contrarrazões apresentadas às fls. 1848-1867, e-STJ. Em juízo de admissibilidade, negou-se processamento ao recurso especial (fls. 1868-1873, e-STJ), dando ensejo ao presente agravo. É o relatório. Decido. 1. As controvérsias centrais - legitimidade passiva (violação aos arts. 58 e 63 da Lei nº 4.591/1964), natureza jurídica do contrato (violação aos arts. 58 a 62 da Lei nº 4.591/1964; 421, 421-A e 422 do CC; e 7º da Lei nº 13.874/2019) e possibilidade de rescisão contratual e validade da cláusula de irretratabilidade (violação aos arts. 32, §2º, e 63 da Lei nº 4.591/1964) - foram dirimidas pelo Tribunal de origem com base na análise aprofundada do conjunto fático-probatório e das cláusulas dos instrumentos contratuais firmados entre as partes. O acórdão recorrido foi claro ao descaracterizar o regime de construção por administração, concluindo que, na realidade, as recorrentes atuaram como incorporadora e construtora, sendo as reais administradoras e beneficiárias do empreendimento. Extrai-se do voto condutor (fls. 1.723, e-STJ): "Embora conste no contrato acostado ao feito (index 36) o regime de contratação da empreitada por administração ou "a preço de custo", infere-se dos autos que as rés não figuram apenas como mera construtora contratada por um condomínio de adquirentes para executar os serviços de construção, mas sim, como incorporadora e construtora, perfazendo perfil de administradoras de todo o empreendimento comercial, sendo inclusive destinatárias dos pagamentos realizados pelos adquirentes." Para chegar a essa conclusão, o Tribunal analisou a destinação dos pagamentos, a conduta das rés nas assembleias e a estrutura empresarial adotada, afirmando que "a construtora agiu como uma autêntica incorporadora direta" (fls. 1.726, e-STJ). Ademais, reconheceu a culpa das recorrentes pela rescisão, ao registrar que "os apelados confessam o atraso" (fls. 1.727, e-STJ). Por conseguinte, a adoção da teoria finalista mitigada e o reconhecimento da relação consumerista (fls. 1723-1724, e-STJ) repousam em premissas fáticas e contratuais específicas do caso concreto, insuscetíveis de revisão nesta instância, por incidência das Súmulas 7/STJ e 5/STJ. Em relação a rescisão, o acórdão afastou a cláusula de irretratabilidade à luz do CDC e da culpa exclusiva das rés pelo atraso substancial (fls. 1726-1728, e-STJ), aplicando o entendimento da Súmula 543/STJ (fls. 1728-1729, e-STJ). A reversão exigiria reexame fático e contratual (Súmulas 7/STJ e 5/STJ). Desse modo, para alterar as conclusões do acórdão recorrido e acolher as teses das recorrentes - de que se tratava de um legítimo contrato de obra por administração e de que não tiveram culpa pela rescisão -, seria imprescindível o reexame das provas e a reinterpretação das cláusulas contratuais, providências vedadas em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 do STJ. Nesse sentido: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITO DE USO E FRUIÇÃO DE UNIDADE COMERCIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. APLICAÇÃO DO CDC. CABIMENTO. TEORIA FINALISTA MITIGADA. SÚMULA N. 83 DO STJ. RESPONSABILIDADE PELO DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS E REEXAME DE PROVAS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de cessão de direito de uso e fruição de unidade comercial cumulada com indenização por danos materiais e morais, em decorrência de atraso na entrega do empreendimento. 2. Esta Corte possui o entendimento de que a teoria finalista pode ser mitigada nos casos em que a pessoa física ou jurídica, embora não se enquadre nas categorias de fornecedor ou destinatário final do produto, apresenta-se em estado de vulnerabilidade ou hipossuficiência técnica, autorizando a aplicação das normas previstas no CDC. Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 3. Para ultrapassar a conclusão do Tribunal estadual, no sentido de que a rescisão do contrato ocorreu por inadimplemento da vendedora, seria necessária a interpretação de cláusulas do negócio jurídico firmado entre as partes, assim como a reincursão no acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado nesta esfera excepcional, ante os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 4. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.(REsp n. 2.214.994/BA, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 28/8/2025.) grifou-se . DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. PRAZO PRESCRICIONAL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICAÇÃO. DEVOLUÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83 DO STJ. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. NÃO DEMONSTRAÇÃO. DECISÃO MANTIDA. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento a agravo em recurso especial. II. Questão em discussão 2. Consiste em analisar o prazo prescricional aplicável à pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem. 3. Questiona-se ainda se é cabível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, bem como se a devolução da comissão de corretagem é devida em caso de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor. III. Razões de decidir 4. Inexiste afronta ao art. 1.022 do CPC/2015 quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 5. "Segundo a jurisprudência do STJ, "o adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor)" (REsp 1.785.802/SP, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 19/2/2019, DJe de 6/3/2019)" (AgInt no REsp n. 1.829.360/SP, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 11/11/2024, DJEN de 29/11/2024). 6. "Este STJ perfilha o entendimento de que nos casos em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato de compra e venda e a devolução da comissão de corretagem é consequência lógica do dever de restituição dos valores pagos, não se aplica o prazo prescricional de 3 (três) anos objeto do Tema 938/STJ" (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.627.058/MG, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 11/11/2024, DJe de 13/11/2024). 7. "Nos casos de resolução do contrato de promessa da compra e venda por culpa atribuída ao promitente-vendedor, os valores pagos pelos compradores devem ser restituídos integralmente, incluindo a comissão de corretagem" (AgInt no AgInt nos EAREsp n. 2.352.012/GO, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 17/12/2024, DJEN de 20/12/2024). Incidência da Súmula n. 83/STJ. 8. Ausente o enfrentamento da matéria pelo acórdão recorrido, mesmo após a oposição de embargos declaratórios, inviável o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento. Incidência da Súmula n. 211/STJ. 9. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 10. O conhecimento do recurso pela alínea "c" do permissivo constitucional exige a demonstração da divergência, mediante o cotejo analítico do acórdão recorrido e dos arestos paradigmas, de modo a se verificarem as circunstâncias que assemelhem ou identifiquem os casos confrontados (arts. 255, § 1º, do RISTJ e 1.029, § 1º, do CPC/2015), ônus do qual a parte recorrente não se desincumbiu. IV. Dispositivo e tese 11. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.285.023/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 28/4/2025, DJEN de 6/5/2025.) grifou-se . AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 5 E 7 DO STJ. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO, EM RECONSIDERAÇÃO, PARA CONHECER DO AGRAVO E CONHECER PARCIALMENTE DO RECURSO E, NESSA EXTENSÃO, NEGAR-LHE PROVIMENTO. 1. Agravo interno contra decisão da Presidência que não conheceu do agravo em recurso especial, em razão da falta de impugnação específica dos fundamentos da decisão agravada. Reconsideração. 2. Não configura ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 3. A reforma do acórdão recorrido demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 7 deste Pretório. Ademais, para se verificar a ocorrência do modo como foi rescindido o contrato e a devolução da quantia paga, seria necessária a interpretação da cláusula contratual, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 5/STJ. 4. A jurisprudência desta Corte "tem entendido que, muito embora o simples descumprimento contratual não provoque danos morais indenizáveis, circunstâncias específicas da controvérsia podem configurar a lesão extrapatrimonial" (REsp 1.642.314/SE, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, DJe de 22/3/2017). 5. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento. (AgInt no AREsp n. 2.292.827/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 13/6/2023.). 2. Por fim, a controvérsia sobre o termo inicial dos juros e da correção monetária (violação ao art. 1º, §2º, da Lei nº 6.899/81) torna-se prejudicada, pois sua análise demanda rediscutir o regime jurídico adotado pelo acórdão sob premissas fáticas e contratuais, igualmente barradas. 3. Ante o exposto, CONHEÇO do agravo para NÃO CONHECER do recurso especial, com fundamento no art. 932, III, do CPC c/c as Súmulas 5 e 7/STJ. Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor já fixado na origem, observado, se for o caso, o disposto no art. 98, § 3º, do CPC. EMENTA