AREsp 3009181 - DECISAO

DECISÃO Examina-se agravo em recurso especial interposto por ELETRON AGROINDUSTRIAL LTDA. - ME contra decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional.. Agravo em recurso especial interposto em: 8/7/2025. Concluso ao gabinete em: 7/11/2025. Ação: de rescisão contratual e ressarcimento de valores, ajuizada por ANDRE GROBERIO LOPES PERIM e LORENA MELO SILVA, em face de ELETRON AGROINDUSTRIAL LTDA - ME, CGSG PARTICIPAÇÕES EMPRESARIAIS EIRELI e GEO LÓGICA - CONSULTORIA AMBIENTAL LTDA, na qual requer a resolução do contrato de promessa de compra e venda, com restituição integral das quantias pagas, inclusive comissão de corretagem e IPTU, e aplicação de cláusula penal. Sentença: julgou parcialmente procedentes os pedidos, para: i) decretar a resolução do contrato firmado entre as partes; ii) condenar as requeridas, solidariamente, a restituírem os valores pagos pelo imóvel e a comissão de corretagem; iii) restituir R$ 571,12 (quinhentos e setenta e um reais e doze centavos) pagos a título de IPTU; iv) condenar as requeridas, solidariamente, ao pagamento de multa equivalente a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo imóvel. Acórdão: negou provimento ao recurso de apelação interposto por CGSG PARTICIPAÇÕEES EMPRESARIAIS EIRELI e GEO LÓGICA - CONSULTORIA AMBIENTAL LTDA. e negou provimento ao recurso de apelação interposto por ELETRON AGROINDUSTRIAL LTDA. - ME, nos termos da seguinte ementa (e-STJ fl. 1098): APELAÇÃO. CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESSARCIMENTO DE VALORES. RESOLUÇÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. ATRASO NA ENTREGA. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS DESPENDIDAS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. IPTU. EFETIVA POSSE DO IMÓVEL NÃO COMPROVADA. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. 1. Trata-se de ação de rescisão contratual e ressarcimento de valores. O Magistrado de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, determinando o retorno das partes ao status quo ante e condenando a construtora à devolução de todos os valores pagos pelo consumidor. 2.Superior Tribunal de Justiça, quando da análise do Tema 939, que fixou a seguinte tese: "Legitimidade passiva "ad causam" da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor .". Assim as fornecedoras possuem legitimidade passiva ad causam, inclusive quanto ao valor pago a título de comissão de corretagem. Preliminar rejeitada. 3. Aferida a culpa exclusiva do fornecedor (construtora) pela resolução contratual de promessa de compra e venda de imóvel, o retorno das partes ao status quo ante é medida que se impõe, devendo o fornecedor restituir ao consumidor lesado todas as quantias por ele despendidas, inclusive as devidas a título de comissão de corretagem, não havendo que se falar em quaisquer retenções por parte da construtora. 4. O fato que gera a incidência do dever de os consumidores de unidades imobiliárias pagarem o IPTU decorre da efetiva disponibilização da unidade, ou seja, da efetiva entrega do imóvel aos promitentes compradores, sendo considerada abusiva cláusula contratual que atribua a posse ou o dever de pagar os impostos relativos ao bem antes da efetiva entrega do imóvel. Fixado o dever de as fornecedoras restituírem os valores desembolsados a título de IPTU ante a ausência de efetiva imissão na posse pelos compradores. 5. É entendimento pacificado pelo STJ que, ao julgar o Tema 971, fixou a seguinte tese: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.". Assim, possível a inversão da cláusula penal. 6. RECURSOS CONHECIDOS, PRELIMINAR REJEITADA E DESPROVIDOS. Embargos de Declaração: opostos por ELETRON AGROINDUSTRIAL LTDA - ME, CGSG PARTICIPAÇÕEES EMPRESARIAIS EIRELI e GEO LÓGICA - CONSULTORIA AMBIENTAL LTDA, foram rejeitados. Recurso especial: alega violação dos arts. 2º, § 6º, da Lei 6.766/1979, bem como dissídio jurisprudencial. Afirma que o parcelamento do solo urbano deve ser analisado sob a Lei 6.766/1979, com reconhecimento de que as obras de infraestrutura foram concluídas nos termos legais, afastando a rescisão e a restituição integral. Aduz que a cláusula contratual de posse imediata torna indevida a devolução de valores pagos a título de IPTU. Argumenta que a inversão da cláusula penal e a restituição integral contrariam o princípio do pacta sunt servanda. Assevera que há divergência com julgados do TJ/SP quanto à devolução de IPTU após a posse e à redução de multa. RELATADO O PROCESSO, DECIDE-SE. - Do reexame de fatos e provas e da interpretação de cláusulas contratuais Alterar o decidido no acórdão impugnado, para aferir se houve inadimplemento contratual causado pelas demandadas por atraso na entrega da obra, bem como quanto obrigação de restituir as quantias despendidas, exige o reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em recurso especial pelas Súmulas 5 e 7, ambas do STJ. Desse modo, não é possível que sejam revisitados fatos ou que seja conferida nova interpretação de cláusula contratual, uma vez que são matérias ligadas à demanda e alheias à função desta Corte Superior que é a uniformização da interpretação da legislação federal. - Da divergência jurisprudencial Além disso, a incidência da Súmula 7 desta Corte acerca do tema que se supõe divergente no que tange ao inadimplemento contratual causado pelas demandadas por atraso na entrega da obra, bem como quanto obrigação de restituir as quantias despendidas , impede o conhecimento da insurgência veiculada pela alínea "c" do art. 105, III, da Constituição da República. Isso porque, a demonstração da divergência não pode estar fundamentada em questões de fato, mas apenas na interpretação do dispositivo legal. Nesse sentido: AgInt no AREsp n. 1.974.371/RJ, Terceira Turma, DJe de 22/11/2023 e REsp n. 1.907.171/RJ, Quarta Turma, DJe de 11/1/2024. Forte nessas razões, CONHEÇO do agravo e, com fundamento no art. 932, III, do CPC, NÃO CONHEÇO do recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, considerando o trabalho adicional imposto ao advogado da parte agravada em virtude da interposição deste recurso, majoro os honorários fixados anteriormente em 12% sobre o valor da condenação (e-STJ fls. 1.105) para 14% (quatorze por cento). Previno as partes que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar sua condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. EMENTA PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESSARCIMENTO DE VALORES. REEXAME DE FATOS. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. DISSÍDIO PREJUDICADO. 1. Ação de rescisão contratual e ressarcimento de valores. 2. O reexame de fatos e a interpretação de cláusulas contratuais em recurso especial são inadmissíveis. 3. A incidência da Súmula 7/STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte. 4. Agravo conhecido. Recurso especial não conhecido.