AREsp 2713532 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por SÃO BENTO INCORPORADORA LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial. Extrai-se dos autos que o agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO DO SUL cuja ementa guarda os seguintes termos (fl. 221): "EMENTA - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES - RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO - TAXA DE FRUIÇÃO - IMÓVEL SEM EDIFICAÇÃO - CLÁUSULA ABUSIVA - IPTU - OBRIGAÇÃO DO COMPRADOR DE PAGAMENTO ATÉ A DATA DA RESCISÃO - CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IGPM-FGV, NOS TERMOS DO CONTRATO, DESDE O PAGAMENTO - SUCUBÊNCIA RECÍPROCA MANTIDA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. É razoável fixar a taxa de retenção no patamar de 10% (dez por cento), com incidência sobre o valor pago pelo adquirente, a título de cláusula penal convencional e despesas administrativas, em consonância com os ditames legais e contratuais. Tratando-se o imóvel de um lote de terreno não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há que se falar em cobrança da taxa de fruição. É cediço, por ser o IPTU encargo tributário que tem natureza propter rem, deve ser determinada a sua retenção pelo período em que o comprador desistente se encontrava na posse do bem, em conformidade com o art. 34, do Código Tributário Nacional, que assim dispõe: "Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título. A correção monetária é mera recomposição da moeda, tendo o condão de manter o seu valor de compra. Assim, deve incidir desde a data do pagamento, sob pena de caracterizar enriquecimento sem causa do vendedor." Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 242-247). No recurso especial, alega a parte recorrente, preliminarmente, ofensa ao art. 1.022 do CPC, porquanto, apesar da oposição dos embargos de declaração, o Tribunal de origem não se pronunciou sobre pontos necessários ao deslinde da controvérsia. Aduz, no mérito, que o acórdão contrariou as disposições contidas nos arts. 926 do CPC e 389, 402 e 412 do Código Civil, ao fixar o percentual de retenção em 10% dos valores pagos, divergindo do entendimento do STJ, que estabelece um padrão-base de retenção de 25% nos casos de rescisão contratual por culpa do comprador. Aponta divergência jurisprudencial com arestos desta Corte Sem contrarrazões ao recurso especial (fl. 349). Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 351-361), o que ensejou a interposição do presente agravo. Não apresentada contraminuta do agravo (fl. 378). É, no essencial, o relatório. Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial. - Da violação do artigo 1.022 do CPC Inicialmente, não há falar em ofensa ao art. 1.022 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem de forma clara e fundamentada, manifestou-se sobre os pontos alegados como omissos. É o que se extrai dos seguintes trechos (fls. 225-226): "Do percentual de retenção aplicável A apelante aduz que o contrato foi rescindido por culpa do comprador, de modo que deve ser aplicado o padrão de retenção fixo de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos pelo comprador, nos termos do REsp nº 1.723.519/SP do STJ. Sem razão. Explico: In casu, observo que no contrato entabulado (f. 17-20) constou na alínea "b", do § 2º, da cláusula 2ª, o desconto de 2% (dois por cento) sobre o valor total do contrato a título de retenção, constando também a retenção de 10% (dez por cento) sobre o total do contrato, a título de taxas de administração, comissões e cobranças bancárias e demais despesas. Quanto à referida matéria, o magistrado "a quo" afastou a retenção da percentagem de 12%, por entender que a retenção de 10% é o mais indicado, conforme entendimento aplicado por algumas Câmaras Cíveis deste Tribunal de Justiça. Quanto ao tema tratado, é consentâneo que o Superior Tribunal de Justiça possui posicionamento de que a retenção é razoável entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) das prestações pagas, senão vejamos: .. In casu, tratando-se de rescisão do contrato particular de compra e venda de imóvel, em razão da desistência do comprador, a devolução dos valores desembolsados pelo adquirente deve ser parcial, admitindo-se a retenção de determinado percentual destinado a cobrir os gastos alusivos à operação de compra e venda. Não obstante a cláusula contratual tenha estabelecido o percentual total de 12% do valor total do contrato, entendo ser prudente e razoável que seja autorizada a dedução no equivalente a 10% (dez por cento) do montante efetivamente pago, conforme fixado na r. sentença. .. " Observa-se, portanto, que a lide foi solucionada em conformidade com o que foi apresentado em juízo. Assim, verifica-se que o acórdão recorrido está com fundamentação suficiente, inexistindo omissão ou contradição. - Súmulas n. 83, 5 e 7/STJ Como se vê, conforme trechos do acórdão já mencionados, o Tribunal de origem concluiu que o percentual de retenção de 10% (dez por cento) sobre os valores pagos bastaria para indenizar a parte recorrente pelos prejuízos oriundos da resilição contratual. Portanto, o acórdão recorrido está de acordo com a jurisprudência desta Corte, segundo a qual a devolução do valor pelo promitente vendedor permite a retenção de 10% a 25% das prestações pagas, a título de indenização pelas despesas decorrentes do próprio negócio. Nesse sentido, cito: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO - INSURGÊNCIA RECURSAL DAS RÉS. .. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, deve ser observada a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.809.838/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 27/08/2019, DJe de 30/08/2019) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DO ADQUIRENTE. DIREITO DE RETENÇÃO. MULTA COMPENSATÓRIA. PERCENTUAL RETIDO. ALTERAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL VIOLADO. SÚMULA 284 DO STF. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. "A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/06/2017 DJe de 29/06/2017) 2. Ademais, não é possível na via especial rever a conclusão contida no aresto atacado acerca do percentual retido a título de cláusula penal melhor condizente com a realidade do caso concreto e a finalidade do contrato, pois a isso se opõem os óbices contidos nas Súmulas 5 e 7 do STJ. .. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.366.813/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 26/03/2019, DJe de 01/04/2019) Incide, in casu, a Súmula n. 83/STJ. Desse modo, considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fático-probatória e da interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ. A propósito, cito: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Conforme entendimento firmado pela Segunda Seção do STJ, "ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138 .183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato" (REsp n. 1 .723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019). 1.1. As instâncias ordinárias explicitaram as peculiaridades do caso concreto para justificar a redução do referido parâmetro, apresentando elementos cuja revisão pressupõe reexame de instrumentos contratuais e dos elementos fático-probatórios dos autos, o que é vedado na instância excepcional a teor do que orientam as Súmulas n. 5 e 7/STJ. 2. Agravo interno a que se nega provimento . ( AgInt no REsp n. 2126709/DF, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 20/03/2025, QUARTA TURMA, DJEN 08/04/2025) - Da divergência jurisprudencial A incidência da Súmula n. 7 do STJ quanto à interposição pela alínea "a" do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão. Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer parcialmente do recurso especial e, na parte conhecida, negar-lhe provimento. - Honorários recursais Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 20% sobre o valor atualizado da condenação, observada a proporção estabelecida no acórdão (fl. 232). Publique-se. Intime-se. EMENTA PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. VIOLAÇÃO DO ARTIGO 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83/STJ. PERCENTUAL. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E IMPROVIDO.