AREsp 2896222 - DECISAO

DECISÃO Examina-se agravo em recurso especial interposto por PAULO VICTOR SALLA DE SALLES CUNHA contra decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional. Agravo em recurso especial interposto em: 21/1/2025. Concluso ao gabinete em: 30/6/2025. Ação: de obrigação de fazer e não fazer. Sentença: julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial da ação proposta pelo agravante contra a agravada. Julgou ainda procedentes os pleitos reconvencionais, para o fim de condenar o reconvindo à obrigação de demolir, no prazo máximo de 60 dias, o muro frontal de sua residência, edificado no Lote 4, Quadra C, do Loteamento Residencial Village Campo Novo, em Bauru/SP, observando o recuo mínimo previsto no Memorial de Obras do loteamento da ré-reconvinte, ficando a agravada autorizada a executar a demolição, por si ou por terceiros, à custa do autor-reconvindo, em caso de descumprimento da obrigação por parte ao agravante. Acórdão: negou provimento ao recurso de apelação interposto pelo agravante, nos termos da seguinte ementa (e-STJ fl. 285): OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER LOTEAMENTO FECHADO - OBRA EM DESACORDO COM O ESTABELECIDO PELA ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. Pleito autoral que visa autorização para finalizar a construção de sua residência em desacordo com as normas do loteamento. Projeto aprovado pela requerida equivocadamente. Inobservância atinente ao recuo frontal de 4 metros. Reconvenção com o escopo de demolição do muro erigido em desacordo com as normas. Sentença de improcedência dos pleitos autorais. Procedência da reconvenção. Insurgência. Alegação de que o erro de avaliação do seu projeto pela requerida o torna lícito. Ademais, há outros imóveis com construção similar no loteamento. Ainda, a demolição determinada lhe causará prejuízo injusto. Inadmissibilidade. Loteamento fechado. Previsão contratual e estatutária acerca das normas para construção no loteamento, devidamente averbada no C. R. I. local. Regularização da obra contrária à cartilha de construção adotada pela associação, que é de rigor. Previsões estatutárias suficientes à regulação da matéria, cujo conhecimento, pelos associados, não se mostra escusável. Ainda que possa existir no local eventuais imóveis fora dos padrões de recuo do loteamento, esse fato é irrelevante para o deslinde da causa, porque o descumprimento das normas por um dos proprietários de lote de terreno não convalida o vício da construção do autor. Se o autor entende que a conduta da associação ré (erro na aprovação do projeto) lhe trouxe ou trará prejuízo indenizável, poderá pleitear o que entende de direito em procedimento próprio. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO. Embargos de Declaração: opostos pelo agravante, foram rejeitados. Recurso especial: alega violação do art. 422 do CC e art. 85 do CPC, bem como dissídio jurisprudencial. Além de negativa de prestação jurisdicional, sustenta que "o não exercício de um direito por determinado período gera uma expectativa de que não há mais interesse nesse direito". Aduz "que a recorrida, ao analisar o projeto com todas as suas especificidades, nada opôs quanto à edificação do muro frontal nos termos ali expostos". Afirma que atestou-se "a regularidade da obra e, por corolário, aprovou ou projeto do recorrente." Diante do exposto, requer o provimento do Recurso Especial para reforma do acórdão recorrido, reconhecendo a legalidade da construção e impedindo a demolição do muro frontal da residência. (e-STJ fls. 306; 304; 307) RELATADO O PROCESSO, DECIDE-SE. - Do reexame de fatos e provas O TJ/SP ao analisar o recurso interposto pelo agravante, no que se refere à alegada configuração da boa-fé (art. 422), concluiu o seguinte (e-STJ fls. 291-297): O apelo do autor se funda: a) no fato de que seu projeto quando analisado pela segunda vez, foi aprovado pela associação ré; b) há outras casas no mesmo loteamento que têm o muro frontal similar ao seu projeto; e c) a demolição do muro como determinado lhe causará prejuízo, e este é responsabilidade da associação ré. Em que pese a argumentação autoral em seu apelo, a sentença guerreada deve permanecer incólume. Com efeito andou bem o julgador de base quando fundamenta: "Ora, consta da certidão de matrícula do imóvel do autor (matrícula nº 106.456 do 1º C. R. I.-Bauru, Av. 1), que sobre o loteamento Residencial Village Campo Novo existem cláusulas, normas e restrições relativas a parcelamento, destinação e edificação, além de outras que estão descritas e caracterizadas no memorial e no contrato padrão arquivados na Serventia, com o processo do loteamento (microfilme 161.259) - fl. 23. Não bastasse isso, o art. 52 do Estatuto Social da requerida (fls. 36/49) dispõe que as construções e benfeitorias a serem levantadas nos lotes deverão obedecer às restrições constantes do Contrato de Compromisso de Comprova e Venda dos lotes e/ou escritura pública definitiva de venda e compra (fl. 45). Logo, o autor tinha ciência das normas estabelecidas para construção no terreno 4, da quadra C, que adquiriu no loteamento Residencial Village Campo Novo, em Bauru, impondo-se, portanto, sua observância e cumprimento, como prevê o art. 1.299 do Código Civil, parte final: "Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos". E, dentre as regras a serem observadas para as edificações no Residencial Village Campo Novo, estava o respeito ao recuo mínimo de 4 metros de frente (cf. fl. 143, item 9), restrição essa que não foi sequer especificamente impugnada pelo autor-reconvindo. Conquanto o requerente tenha relatado que submeteu o projeto de edificação de sua residência à Comissão de Obras do Loteamento, como determina o art. 53 do estatuto social da ré, e o projeto fora aprovado, o fato é que não pode se desvencilhar de cumprir o regulamento condominial, na medida em que as restrições urbanísticas convencionais, ainda que mais restritivas, visam uma melhor qualidade de vida local. (..) Ademais, ainda que possa existir no local eventuais imóveis fora dos padrões de recuo do loteamento, esse fato é irrelevante para o deslinde da causa, porque o descumprimento das normas por um dos proprietários de lote de terreno não convalida o vício da construção do autor." (g.n.) A rigor, nenhuma das postulações no recurso autoral tem o condão de retificar a sentença. Diante dos elementos constantes dos autos, vê-se que o apelante tinha pleno conhecimento das restrições atinentes à construção em seu lote. Outrossim, o erro na análise e aprovação do projeto pela associação ré, sem ressalvas, ou a existências de outras construções em desconformidade, não justifica nem autoriza o autor a desobedecer às normas do loteamento. Como bem considerado pelo C. STJ, "ademais, mostra-se despiciendo o fato de que outros moradores tenham efetuado o fechamento vedado, porquanto a ação em comento cinge-se a resolver a lide em apreço, não afetando o direito do condomínio de discutir as demais questões judicialmente. Inexiste, destarte, violação ao princípio da isonomia" (STJ, AREsp 548681, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira). (g.n.) .. Não se pode olvidar que, nos termos da legislação vigente, "o proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos" (art. 1.299 do Código Civil), sendo que, todo aquele que violar as proibições previstas no Código Civil, especificamente na seção que trata sobre o direito de construir, "é obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos" (art. 1.312 do Código Civil). Sem embargo, o descumprimento de qualquer regramento interno enquanto balizador de condutas a todos imposta, independente da extensão, viola os interesses comuns pertencentes à totalidade dos associados, pela ruptura daquilo que restou eleito como exigência mínima a ser observada, infringindo a comunhão de vontades exigida não apenas para a criação, mas para a preservação da finalidade perseguida pela pessoa jurídica. Logo, somente a modificação dessa cartilha de normas, pelas vias apropriadas, é que se pode acolher a pretensão individualmente manifestada. Outrossim, se o autor entende que a conduta da associação ré (erro na aprovação do projeto) lhe trouxe ou trará prejuízo indenizável, poderá pleitear o que entende de direito em procedimento próprio, já que quanto a esse aspecto não se cumulou requerimento, alternativo ou subsidiário na exordial. Quanto ao pleito subsidiário formulado no apelo: "sejam determinados critérios específicos de ordem econômica e técnica para a realização da demolição do muro frontal", não comporta apreciação, pois também não foi requerido na inicial e consequentemente não ventilado em sentença. Portanto, trata-se de inovação recursal, o que não se admite em nosso regramento jurídico. Em suma, a sentença objurgada deve permanecer tal qual lançada, inclusive por seus próprios fundamentos. Mantida a sucumbência, e nos moldes do art. 85, § 11 do CPC, majora-se a 11% o percentual devido a título de honorários advocatícios, mantido sua incidência segundo as bases fixadas na origem. Desse modo, alterar o decidido no acórdão impugnado, quanto ao ponto, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ. - Da divergência jurisprudencial Além disso, a incidência da Súmula 7 desta Corte acerca do tema que se supõe divergente - configuração da violação da boa-fé (art. 422 do CC), impede o conhecimento da insurgência veiculada pela alínea "c" do art. 105, III, da Constituição da República. Isso porque, a demonstração da divergência não pode estar fundamentada em questões de fato, mas apenas na interpretação do dispositivo legal. Nesse sentido: AgInt no AREsp n. 1.974.371/RJ, Terceira Turma, DJe de 22/11/2023 e REsp n. 1.907.171/RJ, Quarta Turma, DJe de 11/1/2024. - Da fundamentação deficiente Os argumentos invocados pela parte agravante/recorrente não demonstram como o acórdão recorrido violou o art. 85 do CPC, o que importa na inviabilidade do recurso especial ante a incidência da Súmula 284/STF. Nesse sentido: AgInt no AREsp 1.947.682/SP, Terceira Turma, DJe 20/12/2023; e AgInt no AREsp 2.138.858/SP, Quarta Turma, DJe 15/6/2023. Forte nessas razões, CONHEÇO do agravo e, com fundamento no art. 932, III, do CPC, NÃO CONHEÇO do recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, considerando o trabalho adicional imposto ao advogado da parte agravada em virtude da interposição deste recurso, majoro os honorários fixados anteriormente em 11% sobre o valor da condenação (e-STJ fl . 296) para 12%. Previno as partes que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar sua condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. EMENTA PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. DISSÍDIO PREJUDICADO. FUNDAMENTAÇÃO. AUSENTE. DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. 1. Ação de obrigação de fazer e não fazer. 2. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 3. A incidência da Súmula 7/STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte. 4. A ausência de fundamentação ou a sua deficiência importa no não conhecimento do recurso quanto ao tema. 5. Agravo conhecido. Recurso especial não conhecido.