AREsp 2933821 - ACORDAO

ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 07/10/2025 a 13/10/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins. EMENTA PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE TERMO DE DISTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TESE DE QUE HOUVE INADIMPLEMENTO EXCLUSIVO POR PARTE DA INCORPORADORA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA N. 211 DO STJ. NECESSIDADE DE REEXAME DOS FATOS, PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INVIABILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. 1. Em que pese a oposiçao de embargos de declaração, a falta de prequestionamento da tese central defendida pela parte recorrente, no sentido de que houve inadimplemento exclusivo da incorporadora, impede o conhecimento do recurso especial. Incidência da Súmula n. 211 do STJ. 2. A análise da alegação de inadimplemento da incorporadora e, consequentemente, da abusividade da cláusula de retenção prevista no termo de distrato demandaria o reexame dos fatos, provas e cláusulas contratuais que permeiam a lide, o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3. A ausência de prequestionamento do tema que se supõe divergente e a aplicação das Súmulas n.ºs 5 e 7 do STJ impede o conhecimento da insurgência veiculada pela alínea c do art. 105, III, da CF. 4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por EVERTON JOHN DA SILVA (EVERTON), contra decisão que não admitiu seu apelo nobre manejado com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da CF, em face de acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, de relatoria do Des. Caio Marcelo Mendes de Oliveira, assim ementado: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Unidade imobiliária - Ação de rescisão, com pleito de restituição dos valores pagos, proposta em função de atraso no início da obra, desacolhida em sentença - Distrato firmado entre as partes com devolução parcial das parcelas pagas, por composição entre partes capazes - Contrato desfeito por distrato, pelo qual as partes se deram total e recíproca quitação - Outorga de quitação geral, plena e irrevogável o que afasta os pleitos indenizatórios - Sentença mantida - Recurso improvido (e-STJ, fl. 305). Os embargos de declaração opostos por EVERTON foram rejeitados (e-STJ, fls. 323/328). No presente inconformismo, defendeu que (1) a Súmula n. 7 do STJ é inaplicável ao caso; e, (2) houve a efetiva demonstração da violação dos arts. 51, IV e § 1º, do CDC, 421 e 422 do CC, assim como a comprovação da divergência jurisprudencial. Foi apresentada contraminuta. É o relatório. EMENTA PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE TERMO DE DISTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TESE DE QUE HOUVE INADIMPLEMENTO EXCLUSIVO POR PARTE DA INCORPORADORA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA N. 211 DO STJ. NECESSIDADE DE REEXAME DOS FATOS, PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INVIABILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. 1. Em que pese a oposiçao de embargos de declaração, a falta de prequestionamento da tese central defendida pela parte recorrente, no sentido de que houve inadimplemento exclusivo da incorporadora, impede o conhecimento do recurso especial. Incidência da Súmula n. 211 do STJ. 2. A análise da alegação de inadimplemento da incorporadora e, consequentemente, da abusividade da cláusula de retenção prevista no termo de distrato demandaria o reexame dos fatos, provas e cláusulas contratuais que permeiam a lide, o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3. A ausência de prequestionamento do tema que se supõe divergente e a aplicação das Súmulas n.ºs 5 e 7 do STJ impede o conhecimento da insurgência veiculada pela alínea c do art. 105, III, da CF. 4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial. VOTO O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida. CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que não merece prosperar. Nas razões de seu apelo nobre, EVERTON alegou a violação dos arts. 421 e 422 do CC, 6º, IV, e 51, IV e XI, do CDC, além da existência de dissídio jurisprudencial, ao sustentar que (1) a cláusula de decaimento, que resultou na perda substancial das prestações pagas pelo consumidor ao celebrar o distrato, viola o princípio da boa-fé objetiva; (2) no caso dos autos, foi a incorporadora quem deu causa à rescisão contratual, ao não entregar o imóvel no prazo acordado, de modo que é abusiva a retenção de 25% dos valores pagos; e, (3) conforme o Tema n. 971 do STJ, a cláusula penal prevista para o inadimplemento do comprador deve ser aplicada de forma simétrica para o inadimplemento da incorporadora. Verifica-se, no entanto, que, apesar da oposição de embargos de declaração, o Tribunal estadual não se pronunciou sobre a tese central defendida por EVERTON, no sentido de que a rescisão da promessa de compra e venda de imóvel se deu por culpa exclusiva da incorporadora e que, portanto, seria nula a cláusula que previu a retenção de 25% dos valores pagos. O TJSP, deveras, cingiu-se a ratificar a validade do termo de distrato firmado entre as partes - por não haver cláusulas nulas nem indícios de vício de consentimento -, e a reiterar que EVERTON, ao assinar o documento, conferiu plena, geral e irrevogável quitação quanto aos termos da avença. Senão, vejam-se os seguintes excertos do v. acórdão recorrido: O autor aderira, em 2.7.2018, a compromisso de compra e venda (fls. 71/87), para lote n. 01 da quadra B3 do "Jardim Belle Ville", ao preço de R$ 93.013,74. Relatava ter efetuado pagamentos parciais, mas concordou em firmar termo de distrato com a ré (fls. 62/63), em 25.10.2021, que previa devolução parcial dos valores pagos, e recebeu então a restituição de apenas R$ 24.130,73. Daí pleitear a restituição integral dos valores pagos, em R$12.068,22 (0,5% para cada mês de atraso até a data do distrato) a título de lucros cessantes, ou subsidiariamente, a lhe indenizar em R$ 10.377,99, como multa prevista em favor da vendedora na cláusula n. 20, "a" (fls. 49/61). A sentença baixada rejeitou os pedidos, respaldada na seguinte fundamentação: (..) As pretensões do autor estão fundadas, essencialmente, na alegação de que, por suas condições pessoais e em razão de supostas abusividades em cláusulas, acabou celebrando o distrato com a ré sem ter o alcance necessário para identificar suas repercussões jurídicas. Pois bem. A questão de fundo está em identificar se há elementos suficientes para que se reconheça alguma causa para anulação do distrato. Sem razão do requerente. Na avaliação objetiva, "(..) pelo teor do distrato, a conclusão que se impõe é a de que as partes transacionaram e, segundo dispositivo contido no art. 849, do CC, a transação produz os mesmos efeitos da coisa julgada e do ato jurídico perfeito, só se cogitando de eventual anulação, em virtude da configuração de vícios do negócio jurídico, o que não há que se cogitar na espécie" (Apelação n. 1005240-46.2019.8.26.0564 (TJSP); Rel: Neto Barbosa Ferreira; j: 24/08/2022). .. A anulação não pode decorrer de mera conveniência oriunda de arrependimento e admitir o contrário significaria a criação de insegurança jurídica. O que se tem pelos fatores do caso e pela narrativa é que as condições do distrato foram estabelecidas livremente, independentemente da natureza consumerista da relação jurídica. Outrossim, não há cláusula que pudesse ser considerada como nula à luz do Código de Defesa do Consumidor, nem mesmo aquela ligada ao percentual de retenção sobre o total pago. O contrato data de 02.07.2018 (fls.61) e, por isso, não é abrangido pelo regramento trazido pela Lei n. 13786/2018, de 27.12.2018. Daí se considerar: "A definição desse percentual de retenção sempre variou ao longo do tempo, a permitir o STJ flutuasse ele entre 10% e 25%; agora, todavia e apenas para os contratos anteriores à Lei nº 13.786/18, consolidou a 2ª Seção do intérprete soberano da legislação federal o entendimento de que o parâmetro deve ser o de 25% dos valores pagos pelos adquirentes" (Apelação n. 1018599-32.2021.8.26.0002 (TJSP); Rel: Ferreira da Cruz; j:31/08/2022). Ainda: "(..) a jurisprudência, inclusive dos Tribunais Superiores, defende que são abusivas as cláusulas contratuais que determinem retenção em percentual superior a 25% dos valores pagos, sendo considerados abusivos e nulos, nos termos dos artigos 51, inciso IV, e 53 do Código de Defesa do Consumidor. Tem-se entendido, assim, que o percentual de retenção deve ficar entre 10 e 25% dos valores pagos (..)" (Apelação n. 1031520-49.2023.8.26.0100 (TJSP); Rel: Hugo Crepaldi; 25ª Câmara de Direito Privado; j: 28/06/2024). O percentual é expressamente previsto como teto no inc. II do art. 67-A da Lei n. 4591/1964, com redação pela Lei n. 13786/2018. .. De resto, não há peculiaridades que, associadas às condições pessoais do autor, possam sugerir algum vício de consentimento que, na avaliação do que se tem pela compreensão de homem médio, macularia o distrato como ato jurídico perfeito que é. Se sua compreensão foi suficiente para celebrar o contrato, assim também seria para eu concretizasse o distrato com as condições que julgou conveniente na ocasião. Estão presentes os pressupostos do art. 104 do Código Civil e isso não se altera apenas por força da natureza consumerista da relação jurídica; e, paralelamente a isso, não há indicativos de que a ré tenha afrontado regra inerente à boa-fé objetiva ou de que a situação seria de alguma vulnerabilidade técnica que tivesse implicado desequilíbrio em favorecimento extraordinário à fornecedora. .. Por tudo isso, nada há a autorizar a anulação do distrato. E, por disposição própria, inexistem direitos ainda passíveis de serem exigidos, como definido na cláusula 4ª (fls.62): "Efetuado o pagamento da restituição prevista na cláusula segunda acima, as partes dão-se mútua, plena, geral e irrevogável quitação quanto aos termos do instrumento particular de compromisso de venda e compra firmado, declarando nada mais terem a cobrar uns dos outros, à qualquer título; ficando assim rescindido e sem efeito o contrato supra mencionado". Como visto, o autor renunciou a todo e qualquer outro direito ou pleito tendo por objeto a contratação, em juízo ou fora dele, por livre e espontânea vontade. .. Resolveu-se o pacto, conferindo-se a plena quitação de valores e pendências (fls. 62/63). Fica mantida a r. sentença, por seus próprios e jurídicos fundamentos, elevada a verba honorária advocatícia para 11% do valor da causa, ressalvada a gratuidade processual (e-STJ, fls. 306/313, grifou-se). Ressalte-se que toda a irresignação recursal tem por norte o argumento de que, na hipótese dos autos, foi a incorporadora quem inadimpliu a promessa de compra e venda de imóvel, e não o consumidor. Por esse motivo é que seria nula a cláusula do termo de distrato que previu a retenção de 25% dos valores pagos, cabendo a aplicação, ademais, do entendimento do Tema n. 971 do STJ. Mas, como já salientado, sobre esse argumento não se manifestou o Tribunal local, de modo que se mostra inadmissível o conhecimento do recurso especial, em razão da falta de prequestionamento. Incide ao apelo nobre o disposto na Súmula n. 211 do STJ, segundo a qual inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo. Outrossim, é certo que eventual acolhimento da irresignação recursal, a fim de reconhecer que houve inadimplemento da promessa de compra e venda de imóvel por parte da incorporadora e que, desse modo, deve haver a devolução integral das parcelas pagas mais o pagamento da cláusula penal em favor do consumidor, demandaria desta Corte, necessariamente, o reexame do conjunto fático-probatório dos autos e dos contratos firmados entre as partes, o que é vedado na estreita via do recurso especial, nos termos das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Nesse sentido, confira-se a jurisprudência desta Corte: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. CESSÃO DE DIREITO SOCIETÁRIO. INADIMPLEMENTO. AUSÊNCIA DE PROVA. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Na hipótese, o eg. Tribunal de origem concluiu que não ficou demonstrado o inadimplemento do contrato por parte do requerido, não havendo motivo para a rescisão da avença, tampouco direito à indenização por perdas e danos e abalo moral. A modificação de tal entendimento demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento do suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 do STJ. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.820.505/RO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/9/2021, DJe de 15/10/2021.) Por fim, cumpre registrar que a incidência dos óbices das Súmulas n. 7 e 211 do STJ impede o conhecimento do apelo nobre por qualquer de suas alíneas. A propósito, veja-se: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PLANO DE SAÚDE. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA N.º 284 DO STF. AUSÊNCIA DO PREQUESTIONAMENTO DOS ARTS. 12 E 35-F DA LEI N.º 9.656/1998; 14, 15 E 20 DA LEI N.º 13.146/2015; 4º, 39, V, 422 E 884 DO CC/2002; 85, 341, 373 DO CPC/2015. SÚMULAS N.os 282 DO STF E 211 DO STJ. PRETENSÃO RECURSAL FUNDADA NA INFRINGÊNCIA DOS ARTS. 10 DA LEI N.º 9.656/1998; 51 DO CDC E 757 DO CC/2002, QUE ESBARRA NAS SÚMULAS N.os 5 E 7 DO STJ DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. .. 4. A ausência de prequestionamento do tema que se supõe divergente e a aplicação das Súmulas n.ºs 5 e 7 do STJ, impede o conhecimento da insurgência veiculada pela alínea c do art. 105, III, da CF. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.273.374/SP, de minha relatoria, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024, DJe de 28/2/2024.) Em suma, o recurso não merece que dele se conheça. Nessas condições, CONHEÇO do agravo para NÃO CONHECER do recurso especial. MAJORO em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados em desfavor de EVERTON, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação nos termos do art. 1.026, § 2º, do CPC. É o voto.