AREsp 2919593 - ACORDAO

ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/12/2025 a 09/12/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins. Não participou do julgamento a Sra. Ministra Nancy Andrighi. EMENTA PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA TERRENISTA. PRECLUSÃO. PARTICIPAÇÃO NA CADEIA DE CONSUMO. REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO . 1. Considerada preclusa pelas instâncias ordinárias a tese de ilegitimidade passiva da proprietária do terreno, por ausência de interposição de recurso contra a decisão saneadora que rejeitou a preliminar, revisar essa conclusão processual demandaria o reexame do acervo fático-probatório dos autos, providência inviável em recurso especial, nos termos da Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça. 2. Reconhecida pelo acórdão recorrido a participação da empresa recorrente na cadeia de consumo, com fundamento na interpretação dos contratos e nas provas carreadas aos autos, a pretensão de desconstituir esse entendimento para acolher a tese de que atuou como mera proprietária do terreno, sem envolvimento na incorporação imobiliária, exigiria necessariamente a reinterpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento do conjunto probatório, o que encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 3. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por GANDINI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (GANDINI) contra decisão que inadmitiu seu apelo, manejado com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da Constituição Federal. A ação originária, de indenização por danos materiais, foi ajuizada por FABIANA APARECIDA MONTEIRO (FABIANA) em desfavor de GANDINI e de ISO CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA., em virtude de atraso na entrega de unidade imobiliária adquirida no empreendimento "Residencial Villas de Santa Rosa", em Itu/SP. A sentença julgou procedentes os pedidos para (1) declarar a nulidade da cláusula contratual que vinculava o prazo de entrega à assinatura do financiamento; (2) condenar as rés ao ressarcimento dos valores pagos a título de "taxa de obra" durante o período de mora; e (3) condená-las ao pagamento de lucros cessantes (e-STJ, fls. 373 a 378). O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em acórdão de relatoria do Desembargador Antonio Nascimento, negou provimento à apelação interposta por GANDINI, rejeitando as preliminares de ilegitimidade passiva e prescrição por preclusão, decorrente da não interposição de recurso contra a decisão saneadora, e, no mérito, manteve a sentença por seus próprios fundamentos, majorando os honorários advocatícios (e-STJ, fls. 470 a 477). Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ, fls. 497 a 501). No recurso especial (e-STJ, fls. 504 a 532), GANDINI alegou violação (1) dos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, I e II, do CPC, por negativa de prestação jurisdicional, sob o argumento de que o Tribunal paulista se omitiu quanto à tese de que figurou apenas como proprietária do terreno, sem participar da incorporação; (2) dos arts. 29 e 31 da Lei nº 4.591/64, sustentando sua ilegitimidade passiva por não se enquadrar como incorporadora; (3) dos arts. 3º, 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor, por não integrar a cadeia de fornecimento e, portanto, não possuir responsabilidade solidária; e (4) dissídio jurisprudencial quanto à responsabilidade do proprietário do terreno. O recurso foi inadmitido na origem com base na ausência de violação do art. 1.022 do CPC, na deficiência de fundamentação quanto aos demais dispositivos e na falta de demonstração da divergência jurisprudencial (e-STJ, fls. 593 a 595). Daí o presente agravo (e-STJ, fls. 598 a 627), no qual GANDINI impugna os fundamentos da decisão de inadmissibilidade e reitera as razões do seu apelo. Foram apresentadas contrarrazões ao recurso especial (e-STJ, fls. 586 a 592). É o relatório. Decido. EMENTA PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA TERRENISTA. PRECLUSÃO. PARTICIPAÇÃO NA CADEIA DE CONSUMO. REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO . 1. Considerada preclusa pelas instâncias ordinárias a tese de ilegitimidade passiva da proprietária do terreno, por ausência de interposição de recurso contra a decisão saneadora que rejeitou a preliminar, revisar essa conclusão processual demandaria o reexame do acervo fático-probatório dos autos, providência inviável em recurso especial, nos termos da Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça. 2. Reconhecida pelo acórdão recorrido a participação da empresa recorrente na cadeia de consumo, com fundamento na interpretação dos contratos e nas provas carreadas aos autos, a pretensão de desconstituir esse entendimento para acolher a tese de que atuou como mera proprietária do terreno, sem envolvimento na incorporação imobiliária, exigiria necessariamente a reinterpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento do conjunto probatório, o que encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 3. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial. VOTO O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida. CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que não merece prosperar. No recurso especial interposto com fundamento no art. 105, III, a e c, da CF, GANDINI apontou violação (1) dos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, I e II, do CPC, por negativa de prestação jurisdicional, pois o acórdão foi omisso quanto à tese de que figurou apenas como proprietária do terreno; (2) dos arts. 29 e 31 da Lei nº 4.591/64, por não se enquadrar no conceito de incorporadora; (3) dos arts. 3º, 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC, por não integrar a cadeia de consumo e não possuir responsabilidade solidária; e (4) dissídio jurisprudencial sobre a responsabilidade do terrenista. (1) Da violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC De início, afasta-se a alegada ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC. O TJSP manifestou-se, de forma clara e fundamentada, sobre as questões essenciais ao deslinde da controvérsia. A prestação jurisdicional foi entregue, embora em sentido contrário aos interesses de GANDINI. A questão da ilegitimidade passiva, ponto central da alegada omissão, foi expressamente afastada pelo acórdão recorrido não por análise de mérito, mas pelo reconhecimento da preclusão, matéria de ordem processual que impede o reexame do tema. O julgado destacou que a matéria já havia sido decidida em decisão saneadora, contra a qual não foi interposto o recurso cabível. Confira-se o trecho pertinente do acórdão da apelação: Cumpre ressaltar, inicialmente, que a alegação de ilegitimidade passiva e prescrição já foi objeto da decisão saneadora de fls. 346/347, da qual não houve a interposição do recurso cabível, operando-se, portanto, a preclusão (e-STJ, fl. 470 a 477). Ao julgar os embargos de declaração, a Corte paulista reforçou tal entendimento, assentando que o aresto abordou a questão processual impeditiva da análise do mérito da preliminar. Conforme constou no acórdão embargado: Com efeito, foi dado cumprimento ao disposto no art. 489 do CPC, bem como no art. 93, X, da Constituição Federal. Houve fundamentação suficiente a permitir a solução do litígio, sendo desnecessário o enfrentamento pontual dos argumentos lançados pela parte. O aresto muito bem discorreu acerca das preliminares de ilegitimidade passiva e prescrição, as quais foram objeto da decisão saneadora de fls.346/347, contra a qual não houve não a interposição do recurso cabível (e-STJ, fls. 497 a 501). Desse modo, não há omissão a ser sanada, mas sim o inconformismo de GANDINI com a solução processual adotada, que considerou preclusa a discussão sobre sua legitimidade para figurar no polo passivo da demanda. (2) Da violação da legislação federal e do dissídio jurisprudencial No que tange à violação dos arts. 29 e 31 da Lei nº 4.591/64 e dos arts. 3º, 7º e 25 do CDC, bem como do dissídio jurisprudencial, o recurso especial também não prospera. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, soberano na análise das provas, concluiu pela legitimidade de GANDINI com base em dois fundamentos autônomos. O primeiro, de natureza processual, foi o reconhecimento da preclusão da matéria, pois o tema foi decidido no saneador (e-STJ, fls. 346 a 347) sem a interposição de recurso oportuno. Diante disso, a revisão desse fundamento, para verificar se a preclusão de fato se operou ou não naqueles autos, demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ. Além disso, o acórdão, ainda que a título de reforço argumentativo, consignou a existência de relação de consumo e a participação de GANDINI na cadeia de fornecimento, como se extrai do seguinte excerto: No tocante à alegação de ilegitimidade passiva, sem razão a requerida uma vez que participou da relação jurídica, como vendedora ou de intermediadora (e-STJ, fls. 497 a 501). Alterar essa conclusão para acolher a tese de GANDINI, de que atuou como mera proprietária do terreno, sem envolvimento na incorporação ou na relação de consumo, exigiria reinterpretar as cláusulas dos contratos firmados entre as partes e reexaminar as provas produzidas, o que encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ. Dessa forma, a incidência dos referidos óbices sumulares impede o conhecimento do recurso especial por ambas as alíneas do permissivo constitucional, inclusive pela divergência jurisprudencial, que parte das mesmas premissas fáticas cuja análise é vedada nesta instância superior. Nessas condições, CONHEÇO do agravo para NÃO CONHECER do recurso especial. MAJORO em 5% o valor econômico dos honorários advocatícios sucumbenciais fixados em desfavor de GANDINI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., na forma do art. 85, § 11, do CPC. Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, ou 1.026, § 2º, ambos do NCPC. É o voto.