REsp 1932323 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto em face de acórdão assim ementado (fl. 159): COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Resolução contratual e devolução de quantias pagas - Desistência - Sentença que determinou a retenção de 15% dos valores pagos, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora desde a citação - Irresignação da alienante - Incompetência absoluta do juízo não configurada - Ação pessoal e não real, não sendo competente o juízo de situação do imóvel - Contrato, ademais, regido pelo CDC, prevalecendo o domicílio do consumidor - Compromisso garantido por alienação fiduciária em garantia - Hipótese, no entanto, em que a alienação fiduciária não foi registrada, havendo, ainda, no caso concreto, a circunstância de se confundir nas mesmas figuras a alienante e a credora fiduciária - Pretensão à retenção de 30% - Cláusula do contrato que se afigura abusiva - Retenção de 20% que se mostra suficiente para ressarcir as despesas administrativas e de publicidade da ré, não havendo comprovação de outras despesas - Correção monetária devida de cada desembolso, já que constitui mera atualização do valor nominal da moeda - Juros de mora, porém, devidos somente após o trânsito em julgado, tendo em vista que a resolução deu-se por culpa dos autores - Prescrição da pretensão ao reembolso dos valores pagos à título de taxa de corretagem e taxa SATI, vez que foram adimplidos em maio de 2013 e a ação apenas foi proposta em julho de 2017 - Arras que, no entanto, por serem confirmatórias devem ser restituídas - Taxa de fruição - Possibilidade de cobrança mesmo que se trate de lote sem construção - Hipótese, porém, em que a utilização efetiva do lote estava condicionada, por força do contrato, à implantação de melhoramentos no loteamento, cuja implementação não foi comprovada - Recurso parcialmente provido. Não foram opostos embargos de declaração. Em suas razões, Regissol Construções e Empreendimentos Limitada alega, além de divergência jurisprudencial, violação aos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997; e 62 e 63 do Código de Processo Civil de 2015. Afirma, inicialmente, que deve prevalecer o foro de eleição do contrato celebrado entre as partes, ainda que de adesão (Comarca de Mirassol/SP). Sustenta, ainda, que a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos devem se dar na forma da Lei 9.514/1997, por ser específica em relação ao Código de Defesa do Consumidor, independentemente do registro da garantia de alienação fiduciária em cartório de títulos e documentos, com o eventual saldo decorrente da venda do bem imóvel. Contrarrazões apresentadas após o decurso do prazo (cf. certidão de fl. 201). O recurso foi admitido na origem, nos termos da decisão de fls. 214/216. Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. A Súmula nº 568 desta Corte dispõe que "relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema". Ressalto, de início, não ter havido, por parte do TJSP, apreciação dos arts. 62 e 63 do Código de Processo Civil de 2015, alegadamente tidos como violados. Ausente o prequestionamento da matéria, incidentes, no ponto, as Súmulas 282 e 356 do STF. Ademais, quanto ao tema, incide o óbice da Súmula 283/STF, pois a motivação do julgado recorrido é a de que a ação discute direito pessoal, não real, de modo que não precisa tramitar no foro da situação do imóvel, enquanto oapelo discute a validade da cláusula eletiva em contrato de adesão, o que não equivale ao mesmo fundamento, por isso incide o veto sumular acima. O Tribunal de origem, ao analisar o mérito do processo, afastou a incidência da Lei 9.514/97 em prol do CDC para disciplinar a rescisão do contrato e a devolução do montante adimplido nos seguintes termos (fls. 162/163): Não favorece o autor a circunstância de o compromisso ter sido firmado com garantia fiduciária. Como se observa do contrato de fls. 33 e s, a própria adquirente assumiu a condição de credora fiduciária. Além disso, a alienação não foi registrada no Oficial de Registro de Imóveis, conforme fls. 52. (..) A resolução deu-se por culpa dos autores, como é incontroverso. O contrato celebrado é regido pelo Código de Defesa do Consumidor, e, por essa razão, não podem prevalecer as cláusulas que tragam desvantagem excessiva ao consumidor. A sentença determinou uma retenção de 15% e a apelante postula uma elevação para 30%. Mas a perda postulada pela ré afronta o Código de Defesa do Consumidor, por trazer vantagem exagerada ao fornecedor, considerando-se que houve o pagamento de valor razoável. Em casos semelhantes, esta E. 6ª. Câmara tem fixado o valor da retenção em 20%, valor que se mostra razoável para ressarcir as despesas da ré. Uma retenção maior seria manifestamente desproporcional ao dano causado, o que implicaria enriquecimento sem causa da alienante, em afronta do disposto no Código de Defesa do Consumidor. Verifica-se que o entendimento acima reproduzido está em divergência com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual a disciplina do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor não é aplicável ao contrato de compra e venda de imóvel vinculado a garantia de alienação fiduciária, considerando ser obrigatória a aplicação do disposto no art. 27 da Lei 9.514/1997, o qual disciplina, de maneira específica, o critério de devolução para tal hipótese. Por oportuno, confira-se o teor desse dispositivo legal: Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. .. § 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil. § 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º. § 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio. Os seguintes julgados apontam no rumo da pacificação do tema neste Tribunal Superior: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE LANCE NO SEGUNDO LEILÃO. CONSTITUIÇÃO EM MORA REGULAR. ART. 27, § 5º, DA LEI Nº 9.514/97. VIOLAÇÃO CONFIGURADA. LEGALIDADE DA ADJUDICAÇÃO EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO. DESNECESSIDADE DE EXAME DE MATÉRIA PROBATÓRIA. NÃO INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7 DO STJ. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. .. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de que, ocorrendo o inadimplemento de devedor em contrato de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da dívida deverá observar a forma prevista nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica. 4. Havendo leilão extrajudicial do imóvel e sendo frustrado o segundo, deve a dívida ser compulsoriamente extinta e as partes contratantes exoneradas das suas obrigações, ficando o imóvel com o credor fiduciário, conforme decidido no julgamento do REsp nº 1.654.112/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, j. 23/10/2018, DJe 26/10/2018. .. 6. Agravo interno não provido. (Terceira Turma, AgInt no AgInt no REsp 1.861.293/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, DJe de 11.12.2020) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. REEXAME DE FATOS E PROVAS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ART. 53. NÃO INCIDÊNCIA. .. 2. A Lei nº 9.514/1997, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis, é norma especial e também posterior ao Código de Defesa do Consumidor - CDC. Em tais circunstâncias, o inadimplemento do devedor fiduciante enseja a aplicação da regra prevista nos arts. 26 e 27 da lei especial. 3. Agravo interno não provido. (Terceira Turma, AgInt no REsp 1.822.750/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, DJe de 20.11.2019) AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULAS 282 E 356/STF. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. ASSEMBLEIA GERAL. PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA. AFASTAMENTO DA MORA. LEI 9.514/1997, ART. 27, § 4º. APLICAÇÃO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ART. 53. NÃO INCIDÊNCIA. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. IMPOSSIBILIDADE. .. 3. Descaracterizado o inadimplemento, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor ao caso dos autos, diante da incidência do art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (Quarta Turma, AgInt nos EDcl no AREsp 975.829/SE, minha relatoria, DJe de 3.10.2017) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. RECURSOS SIMULTÂNEOS. NÃO CONHECIMENTODO POSTERIOR. PRINCÍPIO DA UNIRRECORRIBILIDADE. INOVAÇÃO RECURSAL. INADMISSIBILIDADE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INADIMPLÊNCIA. ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. DECISÃO MANTIDA. .. 3. A Lei n. 9.514/1997, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis, é norma especial e também posterior ao Código de Defesa do Consumidor - CDC. Em tais circunstâncias, o inadimplemento do devedor fiduciante enseja a aplicação da regra prevista nos arts. 26 e 27 da lei especial. 4. Agravo regimental improvido e embargos de declaração não conhecidos. (Quarta Turma, AgRg no AgRg no REsp 1.172.146/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe de 26.5.2015) Além disso, "a jurisprudência desta Corte Superior entende que não é necessário o registro do contrato garantido por alienação fiduciária no Cartório de Títulos e Documentos para que o pacto tenha validade e eficácia, visto que tal providência tem apenas o intuito de dar ciência a terceiros" (Quarta Turma, AgInt no AREsp 1.689.082/SP, minha relatoria, DJe de 20.11.2020). No mesmo sentido, confiram-se: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. CRÉDITO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. EXCLUSÃO DOS EFEITOS DA RECUPERAÇÃO. REGISTRO EM CARTÓRIO DO CONTRATO. DESNECESSIDADE. PRECEDENTES. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Consoante o entendimento dominante do Superior Tribunal de Justiça, é desnecessário o registro em cartório do contrato de alienação fiduciária para que o crédito a ele correspondente seja excluído dos efeitos da recuperação judicial, visto que "o registro se impõe como requisito tão somente para fins de publicidade, ou seja, para que a reserva de domínio seja oponível a terceiros que possam ser prejudicados diretamente pela ausência de conhecimento da existência de tal cláusula" (REsp 1.829.641/SC, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/09/2019, DJe de 05/09/2019). 2. Desnecessidade, no caso, de se aguardar o julgamento do REsp 1.629.470/MS, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, tendo em vista que, na sessão do dia 11 de dezembro de 2019, a Segunda Seção, por maioria, na questão prejudicial destacada, dispensou a necessidade do registro. .. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (Quarta Turma, AgInt nos EDcl no REsp 1.621.369/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, DJe de 31.3.2020) AGRAVO INTERNO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. CONTRATO GARANTIDO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE ASSINATURA. MERA IRREGULARIDADE. REEXAME DE PROVAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ. FUNDAMENTO DO TRIBUNAL DE ORIGEM NÃO IMPUGNADO. SÚMULA N. 283 DO STF. REGISTRO DO CONTRATO EM CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS. .. 3. A jurisprudência desta Corte entende que não é necessário o registro do contrato garantido por alienação fiduciária no Cartório de Títulos e Documentos para que tenha validade e eficácia, uma vez que tal providência tem o intuito apenas de dar ciência a terceiros. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (Quarta Turma, AgInt nos EDcl no AREsp 206.250/MG, minha relatoria, DJe de 18.4.2017) Em face do exposto, conheço em parte e, nessa extensão, dou provimento ao recurso especial para julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial. Inverte-se a sucumbência arbitrada na sentença, observada a gratuidade judiciária (fls. 97, 100 e 161/162). Intimem-se.