REsp 1970127 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de recurso especial, fundado no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição, interposto por JULIANA FERREIRA ANDRADE em face do v. acórdão proferido pelo eg. Tribunal Regional Federal da 3ª Região, assim ementado: "APELAÇÃO CÍVEL. AGRAVO INTERNO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. DIFICULDADES FINANCEIRAS. PRAZO PARA PURGAÇÃO DA MORA RESPEITADO. - Na forma da Lei nº 9.514/1997, o contrato com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia possui regras e procedimento próprios. Vencida e não paga a dívida, e nem purgada a mora (no montante das prestações em atraso, com acréscimos) após a intimação regular do devedor-fiduciante, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do credor-fiduciário, viabilizando o leilão do bem (pelo saldo integral do contrato remanescente, mais despesas previstas em lei), no qual o devedor-fiduciário terá apenas direito de preferência. O contrato entre devedor-fiduciante e credor-fiduciário será extinto após o leilão, com acerto de contas ou com quitação integral da dívida (art. 27, §§ 4º e 5º da Lei nº 9.514/1997). - São constitucionais e válidos os contratos firmados conforme a Lei nº 9.514/1997, pois se assentam em padrões admissíveis pelo ordenamento brasileiro e pela liberdade de negociar, notadamente com equilíbrio nas prerrogativas e deveres das partes, com publicidade de atos e possibilidade de defesa de interesses, inexistindo violação a primados jurídicos (inclusive de defesa do consumidor). - Quanto ao procedimento no caso de inadimplência por parte do devedor-fiduciante, o art. 26 e seguintes da Lei nº 9.514/1997 dispõem sobre formalidades que asseguram informação do estágio contratual. Esse procedimento é motivado pela necessária eficácia de políticas públicas que vão ao encontro da proteção do direito fundamental à moradia e do Estado de Direito, e não exclui casos específicos da apreciação pelo Poder Judiciário. Precedentes do E.STJ e deste C.TRF da 3ª Região. - Dificuldades financeiras não são motivos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntária e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando inadimplência por esse motivo, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado entre as partes. - A parte autora foi intimada para purgar a mora, porém deixou transcorrer o prazo in albis para liquidar sua dívida atrasada. Frise-se que a certidão de notificação feita pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário, o que não ocorreu no presente caso. Também restou comprovada a notificação acerca da data do leilão extrajudicial, cumprindo a exigência do art. 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/1997. - Este E.TRF da 3ª Região tem firme entendimento no sentido de que, caso já arrematado o bem por terceiro de boa-fé (ainda que o devedor-fiduciante tenha manifestado intenção de pagamento da quantia devida, sem contudo, implementá-la), a purgação da mora não será mais possível em razão dos prejuízos que poderia sofrer o arrematante do imóvel (que deve compor a lide como litisconsorte passivo necessário). - Agravo interno provido." (fls. 244/245) A recorrente aponta ofensa aos arts. 27, § 2º-A da Lei n. 9.514/97, 34 do Decreto-Lei n. 70/66, sustentando, em síntese, (a) "a lei federal prevê a necessidade da intimação do devedor, o que não ocorreu no caso em comento, pois em análise aos documentos acostados pela própria Recorrida, não consta assinatura da mutuária em notificação que indique que houve sua intimação pessoal sobre as datas de leilão" (fl. 571) e (b) "foi retirado da Recorrente o direito de purgar a mora ou o débito em aberto, pois não foi realizada a intimação pessoal da devedora acerca das datas de realização dos leilões" (fl. 571), (c) "é possível a purgação da mora até assinatura do auto de arrematação" (fl. 572). Sem contrarrazões. É o relatório. O Tribunal de origem entendeu que, no procedimento de execução extrajudicial de dívida fundada em financiamento imobiliário concedido pelo SFH, a purgação da mora deve se dar em até 15 (quinze) dias após a intimação pessoal do devedor ou até a consolidação da propriedade, fundado na alteração da Lei n. 9.514/97 pela Lei n. 13.465/2017, nestes termos: "Da nova redação do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997 (dada pela Lei nº 13.465/2017), ficou claro que contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia não são alcançados pelo significado de "procedimentos de , encerrando a aplicação subsidiária do execução de créditos garantidos por hipoteca" Decreto-Lei nº 70/1966. Ao mesmo tempo, essa Lei nº 13.465/2017 introduziu o §2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, de tal modo que a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbação da consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o exercício do direito de preferência (até da data do segundo leilão): (..) Foi enviada à parte-autora intimação pessoal para purgação da mora, pelo Registro de Imóveis (id 7138719), mas a mesma deixou transcorrer o prazo para in albis liquidar sua dívida atrasada (id 7138720, p. 1)." (fls. 538/541) Além disso, o eg. TRF da 3ª Região registrou que, ante o resultado positivo do leilão extrajudicial, a necessidade de proteção ao terceiro de boa-fé, que adquiriu o bem, impede a anulação do procedimento de cobrança, mesmo diante de eventual vício. Cita-se trecho do aresto: "Mesmo no caso de aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, inexistindo exercício do direito de preferência, o resultado positivo de leilão extrajudicial põe fim às discussões jurídicas pertinentes à purgação da mora pelo devedor-fiduciante (salvo casos excepcionais de vícios cujo controle judicial é indispensável). Pela sequência dos procedimentos tratados na Lei nº 9.514/1997, a arrematação do bem que foi objeto do contrato de alienação fiduciária tem por pressuposto a regularidade formal e material da consolidação da propriedade e da realização do leilão extrajudicial (em face do qual não houve exercício do direito de preferência por parte do devedor-fiduciante), a partir do que emerge a necessária proteção do arrematante (terceiro de boa-fé). Ademais, o arrematante de boa-fé é juridicamente interessado e deve integrar a lide desde então, como litisconsorte passivo necessário em litígios envolvendo o bem imóvel correspondente, assegurando-lhe a ampla devesa e o contraditório para a manutenção do que adquiriu em leilão extrajudicial. (..) Pela documentação acostada aos autos, o imóvel foi arrematado por Ricardo Rosanova Garcia, no primeiro leilão, realizado em 11/03/2017, pelo valor de R$ 197.000,00, conforme se observa do termo de arrematação juntado aos autos (id 7138729), o que impossibilita a purgação da mora na forma pleiteada pela parte autora." (fls. 543/544) Contudo, esse fundamento do aresto, relativo à necessidade de proteção do terceiro de boa-fé, não foi impugnado nas razões do apelo especial, o que atrai o óbice da Súmula n. 283/STF. A Corte também anotou que a recorrente foi devidamente comunicada quanto à data do primeiro leilão do imóvel e que, com relação aos leilões supervenientes, embora a CEF não tenha juntado a prova da notificação, as circunstâncias dos autos demonstraram que a devedora teve plena ciência da realização das praças, in verbis: "Frise-se que a certidão de notificação feita pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário, o que não ocorreu no presente caso. Após a consolidação da propriedade, a CEF notificou a devedora, informando a data do primeiro leilão extrajudicial, qual seja, 11/03/2017, com AR recebido em 06/03/2017 (id 7138725). Além disso, com relação à notificação acerca dos leilões, reconheço que a juntada de documentos comprovando a prévia ciência de leilão é exigência formal e material para que o devedor exerça suas prerrogativas (dentre elas a eventual purgação da mora ou o direito de preferência). Contudo, a necessidade dessa comprovação não pode ser um fim em si mesmo, de tal modo que a juntada aos autos de documentos nesse sentido pode ser dispensada se houver inequívoca demonstração de o devedor ter sido devidamente informado pela CEF em relação aos leilões designados, notadamente quando essa conclusão for extraída da própria narrativa do devedor. Pelas dinâmicas naturais de tempo, o ajuizamento de ação dias antes da realização de leilão induz à clara conclusão de a parte ter tido plena ciência desse ato em tempo hábil ao exercício de seu eventual direito (de purgação da mora ou de preferência). Nesses casos, o propósito material da comunicação prévia resta devidamente comprovado, razão pela qual a juntada aos autos do documento correspondente pode ser dispensada em favor da coerente avaliação do conjunto argumentativo e probatório. (..) No caso dos autos, a parte autora ajuizou a demanda em 10/03/2017, um dia antes da realização do primeiro leilão, requerendo expressamente a suspensão dos leilões e indicando a data em que ocorreriam (id 7138697). Já em sua inicial, a parte-autora trouxe o edital do mencionado leilão, designado para 11/03/2017 (id 7138702), portanto, restou demonstrado que possuía ciência inequívoca de tal data. O devedor-fiduciante ajuizou ação judicial em primeira instância em 10/03/2017, antes da publicação da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017), mencionando interesse em purgar a mora." (fls. 541/542) Nesse ponto, o acórdão está em conformidade com o entendimento do STJ, segundo o qual não se anula o leilão extrajudicial, se, apesar de não haver provas da notificação pessoal do devedor, ficar demonstrado que ele possuía ciência inequívoca das datas da realização das praças. Nesse sentido: "PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI 9.514/97.AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC/73. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. NULIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. AJUIZAMENTO DE AÇÃO CAUTELAR. SUSPENSÃO LIMINAR DA PRAÇA. FINALIDADE DO ATO ATENDIDA. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Não há violação do art. 535 do CPC/73 quando o eg. Tribunal estadual aprecia a controvérsia em sua inteireza e de forma fundamentada. 2. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997"(AgInt no AREsp 1.678.642/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 1º/03/2021, DJe de 09/03/2021). 3. Na hipótese, o acórdão recorrido consignou expressamente que os devedores constantes do título executivo foram devidamente notificados acerca da realização dos leilões, sendo desnecessária a intimação do agravante por se tratar de possuidor amparado por contrato particular não levado a registro. 4. Ainda que se considerasse necessária a intimação do agravante ante a ciência, pela exequente, da realização de negócio de compra e venda com os devedores, "A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante"(AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe de 09/12/2019). 5. No caso dos autos, o Tribunal de origem consignou que o agravante teve ciência inequívoca da data de realização dos leilões, em razão de haver ingressado com medida cautelar da qual resultou a suspensão liminar da praça, não lhe cabendo alegar a nulidade do procedimento por falta de intimação, considerando-se que a finalidade do ato foi alcançada. 6. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt no REsp 1325854/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 04/10/2021, DJe 08/11/2021) Incidente, portanto, o óbice da Súmula n. 83/STJ. Diante do exposto, nos termos do art. 255, § 4º, II, do RISTJ, nego provimento ao recurso especial. Com supedâneo no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários devidos ao advogado do recorrido de R$ 500,00 para R$ 600,00, observado o benefício da gratuidade da justiça. Publique-se.