REsp 2099355 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por JARDIM PARADISO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. e NASSAR CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS IMOBIIÁRIOS LTDA. com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo preferido em apelação e assim ementado (fl. 209): APELAÇÃO CÍVEL. Rescisão de contrato de compra e venda com alienação fiduciária em garantia registrada na matrícula do imóvel. Insurgência contra sentença que aplicou ao caso o art. 53 do CDC. Alienação fiduciária que atrai a aplicação da Lei nº 9.514/1997 ainda que adimplente a parte, em razão do registro da avença na matrícula do imóvel. Caso concreto, porém, em que vendedores e fiduciários são as mesmas pessoas. Simulação reconhecida ex officio porque é matéria de ordem pública. Nulidade da alienação registrada, com reconhecimento de mero contrato de compra e venda parcelado. Art. 53 do CDC aplicável ao caso contrato. Recurso desprovido. Opostos embargos, foram rejeitados nestes termos (fl. 312): EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL. Rescisão de contrato de compra e venda com alienação fiduciária em garantia registrada na matrícula do imóvel. Nulidade da alienação registrada por simulação, com reconhecimento de mero contrato de compra e venda parcelado. Vícios apontados não configurados. Pretensão de rediscutir a matéria, atribuindo aos embargos o caráter infringente que não lhes é próprio. Embargos rejeitados com aplicação de multa. Nas razões do recurso especial, a parte recorrente aponta, além de dissídio jurisprudencial, violação dos seguintes artigos: a) 489, § 1º, e 1.022, II, do CPC, indicando contradição e omissão no acórdão recorrido; b) 5º, 22, 23, 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, defendendo a aplicação do procedimento previsto na legislação da alienação fiduciária em garantia; e c) 1.026, § 2º, do CPC, ponderando não terem caráter procrastinatório os embargos de declaração. Indica também ofensa à Súmula n. 98 do STJ. Narra que as partes firmaram contrato de compra e venda de um imóvel com cláusula de alienação fiduciária, que foi rescindido. Sustenta que aos contratos de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis são aplicáveis as normas da Lei n. 9.514/1997. Impugna a existência de vício apto a afastar a incidência dessa lei especial. Aduz a ausência de interposição de recurso com intuito protelatório. Argumenta ainda que o julgado recorrido diverge do entendimento do TJAM sobre a não aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda com alienação fiduciária de imóveis, que devem obedecer ao rito da lei especial (Lei n. 9.514/1997). Requer o conhecimento e o provimento do recurso. As contrarrazões não foram apresentadas (fl. 323). O recurso especial foi admitido na origem (fls. 324-326). É o relatório. Decido. Consta do acórdão impugnado o seguinte (fls. 211-218): De se anotar que a disciplina normativa em que as apelantes pretendem fundamentar suas razões (art. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97) trata especificamente de hipótese de inadimplemento, o que, em tese, seria incompatível com o caso em análise: .. São requisitos cumulativos para a aplicação da lei especial (nº 9.514/1997) em detrimento da geral (Código de Defesa do Consumidor) o inadimplemento do devedor e sua constituição em mora, além do registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel. Nesse sentido, a Tese 1.095, ao analisar o afastamento do CDC para aplicação da lei que institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, igualmente reconheceu como requisito a inadimplência do consumidor. Ocorre que, da leitura do inteiro teor do julgamento, extrai-se que também pode ser considerado hipótese de inadimplemento o comportamento do devedor tendente ao não cumprimento do contrato (por exemplo, o desinteresse em sua manutenção, ainda que esteja adimplente com as parcelas até então devidas). .. Aplica-se a legislação especial em detrimento do art. 53 do CDC para a resolução do contrato com alienação fiduciária em garantia, portanto, aos casos em que há registro do contrato, nos exatos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997: .. E, no caso dos autos, fora registrada a venda do imóvel e a alienação fiduciária em garantia pelos registros 09 e 10 da matrícula 63.895, do 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Bauru (fls.104/109) o que, em tese, atrairia a aplicação da Lei nº 9.514/1997 e impediria a rescisão unilateral do contrato, tal qual a farta jurisprudência desta C. Corte e também do Superior Tribunal: .. Isso porque, ainda que adimplente o devedor, não há como obrigar terceiro que não integra a relação jurídica entre as partes (e, em regra, tampouco a ação judicial) a receber o bem em razão da desistência, propiciar nova venda, quitar contrato firmado entre partes diversas e, ainda, devolver valores ao comprador. Porém, aprofundando-se na análise da matrícula do imóvel, ainda que isso não tenha sido observado pelo juízo a quo, verifica-se situação sui generis: o R.09 demonstra que a apelante Nassar, então proprietária do imóvel objeto da matrícula, vendeu o bem à apelada Fabiana pelo preço de R$ 66.503,13, sendo R$3.000,00 a título de sinal e o restante em parcelamento concedido pela vendedora (fls. 107). Compareceu ao registro a apelante Jardim Paradiso, dele constando que "na condição de responsável pela execução das obras de infra estrutura, do preço da venda acima declarado receberá 60% (sessenta por cento) e a vendedora os restantes 40% (quarenta por cento)" (sic, idem). Já pelo R.10, de mesma data (12/12/2017), a apelada Fabiana dá o imóvel em alienação fiduciária nos termos da Lei nº 9.514/97, justamente às apelantes e nas exatas proporções outrora fixadas (40% para a Nassar e 60% para a Jardim Paradiso). Ou seja, pretendem as apelantes fazer crer que venderam o bem à apelada e financiaram a mesma venda, em clara simulação do negócio jurídico entabulado entre as partes. Flavio Tartuce conceitua a simulação como "o desacordo entre a vontade declarada ou manifestada e a vontade interna. Em suma, já uma discrepância entre a vontade e a declaração; entre a essência e a aparência" 2. E, como sabido, a simulação é um vício do negócio jurídico de ordem pública, o que permite seu reconhecimento ex officio, a qualquer tempo e em qualquer grau de jurisdição. Da análise documental vê-se, portanto, que não houve alienação fiduciária em garantia, mas tão somente a constituição de contrato de compra e venda parcelado entre as partes, cujos preços, parcelas, forma de pagamento e critérios de correção monetária estão explícitos no próprio registro da matrícula, simulado em alienação fiduciária nos termos da Lei nº 9.514/1997 em razão das maiores garantias que a legislação confere a esta forma de contratação. Além disso, no caso dos autos, todas as partes estão individualizadas e atuantes no processo. Ou seja, eventual rescisão do contrato não impõe quaisquer ônus a terceiros que não integram o contrato fiduciário e a lide. De rigor, portanto, reconhecer a nulidade da alienação fiduciária em garantia; a inobservância da simulação pelo primeiro grau, em si, não traz qualquer prejuízo às partes eis que a solução encontrada por este colegiado em razão do reconhecimento do vício é a mesma da sentença ora combatida: a aplicação do art. 53 do CDC. No julgamento dos aclaratórios constou o seguinte (fls. 315-320): No caso dos autos, inexiste a figura do terceiro e, portanto, inexiste o pagamento de valores e quitação do contrato firmado entre comprador e vendedor do bem, pois não podem os próprios vendedores quitar o contrato consigo firmado, pois o preço não é pago, não surgindo avença distinta para a quitação do valor. .. É o caso dos autos: tem-se que, na verdade, não houve qualquer alienação fiduciária, mas mero contrato de promessa de compra e venda parcelado. Conforme aponta Torres Garcia: .. Portanto, ainda que os embargantes deem o nome de alienação fiduciária, a natureza do contrato é de mero compromisso de compra e venda com parcelamento do pagamento do valor do bem. Ainda que a Lei da Alienação Fiduciária preveja a possibilidade de que o contrato seja firmado com pessoa física ou jurídica fora do Sistema Financeiro da Habitação, falta ao caso a figurado terceiro e a quitação do contrato originário, aí consistindo a simulação. .. As alegações da embargante revelam, na verdade, mero inconformismo com o resultado do julgamento, que não lhe foi favorável, desafiando recurso próprio e não a alteração do julgado por sede de embargos de declaração, que não se prestam a este fim. Em relação à violação dos arts. 489, § 1º, e 1.022, II, do CPC, não assiste razão à parte recorrente, porquanto o Tribunal a quo examinou e decidiu, de modo claro e objetivo, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido nem negativa da prestação jurisdicional. Ademais, o órgão colegiado não está obrigado a repelir todas as alegações expendidas no recurso, pois basta que se atenha aos pontos relevantes e necessários ao deslinde do litígio e adote fundamentos que se mostrem cabíveis à prolação do julgado, ainda que, relativamente às conclusões, não haja a concordância das partes. Ressalte-se que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça orienta-se no sentido de que, "devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 489 do CPC" (AgInt no AREsp n. 1.843.196/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 20/9/2021, DJe de 22/9/2021). Confiram-se ainda os seguintes precedentes: REsp n. 1.829.231/PB, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 20/10/2020, DJe de 1º/12/2020; AgInt no AREsp n. 1.736.385/GO, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/11/2020, DJe de 2/12/2020; e AgInt no REsp n. 2.009.055/AM, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 10/10/2022, DJe de 18/10/2022. Quanto à questão atinente à prevalência do Código de Defesa do Consumidor ou da lei de alienação fiduciária para a resolução do contrato de compra e venda, a Segunda Seção, no julgamento do REsp 1.891.498/SP, (relator Ministro Marco Buzzi, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022), fixou a seguinte tese para o Tema n. 1.095: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei n. 9.514/1997, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Nesse contexto, o entendimento adotado no acórdão recorrido não encontra amparo na jurisprudência desta Corte de que o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia, por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato, decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente. A corroborar tal entendimento, confiram-se os seguintes precedentes: AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS NOS TERMOS DA SÚMULA 543/STJ. DESCABIMENTO. NECESSIDADE DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO BEM. PREVALÊNCIA DA LEI 9.514/1997 ANTE O CDC. CRITÉRIO DA ESPECIALIDADE. JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA DESTA CORTE SUPERIOR. PEDIDO DE RESTITUIÇÃO JULGADO IMPROCEDENTE. 1. Controvérsia pertinente ao confronto entre o direito que assiste ao promitente comprador de promover a resilição unilateral do contrato de promessa de compra e venda no regime da incorporação imobiliária com base na Súmula 543/STJ, de um lado, e, de outro, a garantia da alienação fiduciária em garantia. 2. Existência de jurisprudência pacífica nesta Corte Superior no sentido de que o pedido de resilição dá ensejo à alienação extrajudicial do bem segundo as regras da Lei 9.514/1997, não se aplicando nesse caso o enunciado da Súmula 543/STJ. 3. Inexistência de distinção para o caso de ausência de mora do devedor, pois o próprio pedido de resilição configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97. Precedente específico desta TURMA. 4. Improcedência do pedido de restituição de parcelas pagas na espécie. 5. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (AgInt no REsp n. 1.823.174/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 15/6/2021, DJe de 18/6/2021.) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESCISÃO. PREVALÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. PRECEDENTES. 1. Nos casos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, a rescisão do contrato deve se dar de acordo com os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, prejudicando o direito do consumidor de rescindir unilateralmente. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.927.025/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 13/12/2021, DJe de 15/12/2021.) RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESSARCIMENTO C/C RESILIÇÃO UNILATERAL DO CONTRATO E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO. ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO CARACTERIZADA. INCIDÊNCIA DA LEI 9.514/1997. .. 3. O pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente. Entendimento da Terceira Turma. .. 6. Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 1.930.085/AM, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/8/2022, DJe de 18/8/2022.) Ante o exposto, conheço em parte do recurso especial e dou-lhe parcial provimento a fim de determinar que o Tribunal de origem realize novo julgamento da apelação , à luz do entendimento do STJ, consoante a fundamentação acima. Fica prejudicada a análise das demais questões suscitadas . Publique-se. Intimem-se. EMENTA