REsp 2099704 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de agravo interno (e-STJ fls. 427/433) interposto contra decisão desta relatoria que não conheceu do recurso especial. Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ fls. 422/423). Em suas razões, a agravante defende a inaplicabilidade das Súmulas n. 83 do STJ e 283 do STF. No mérito, sustenta dissídio jurisprudencial e contrariedade aos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 e 421, caput e parágrafo único, do CC/2002, afirmando que, na hipótese de compromisso de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária, a rescisão do ajuste seria inviável e a restituição de eventual saldo em favor da parte recorrida deveria observar as disposições da Lei de Alienação Fiduciária, em detrimento do CDC. Ao final, pede a reconsideração da decisão monocrática ou a apreciação do agravo pelo Colegiado. Foi apresentada impugnação (e-STJ fls. 438/440). É o relatório. Decido. Devido às razões apresentadas, reconsidero a decisão agravada (e-STJ fls. 398/400) e prossigo no exame do recurso. A jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos, é no sentido de que, "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor" (Recursos Especiais n. 1.891.498/SP e 1.894.504/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/10/2022, DJe 19/12/2022). Na petição inicial, o recorrido manifestou desinteresse em prosseguir com a avença, atraindo, desse modo, para si, o ônus da rescisão contratual. Confira-se o seguinte trecho da peça inaugural (e-STJ fl. 3): Pois bem, devido ao elevado aumento do IGPM e por conta da crise financeira causada pela PANDEMIA, a requerente, viu seus recursos financeiros ficarem escassos ao ponto de se tornarem insuficientes para cumprir com o contrato pactuado, impossibilitando-a de dar continuidade ao negócio imobiliário, motivo pelo qual, procurou a ré para requerer a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, devidamente corrigidos pelo índice previsto no instrumento particular. De outro modo, está configurada a quebra antecipada do contrato, circunstância que autoriza a aplicação da Lei n. 9.514/1997. A esse respeito: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. INCIDÊNCIA DA LEI 9.514/97. AFASTAMENTO DO CDC. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Conforme jurisprudência deste Superior Tribunal, "o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato (antecipatory breach), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente" (REsp 1.867.209/SP, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020, DJe de 30/9/2020). 2. Na forma da jurisprudência do STJ, "diante da incidência do art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão do contrato por iniciativa do comprador" (AgInt no AREsp 1.689.082/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2020, DJe de 20/11/2020). 3. Afastada a incidência do CDC no caso, torna-se necessário o retorno dos autos à Corte estadual para que prossiga no exame do feito sob o enfoque da Lei 9.514/97. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.106.448/SP, relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 8/4/2024, DJe de 19/4/2024.) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL GARANTIDA MEDIANTE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESINTERESSE DO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE DE DECRETAÇÃO DA RESOLUÇÃO DO CONTRATO. OBSERVÂNCIA AO PROCEDIMENTO PREVISTO NOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997 PARA DEVOLUÇÃO DO QUE SOBEJAR AO ADQUIRENTE. PRECEDENTES. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INEXISTÊNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Na linha de entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente" (REsp n. 1.930.085/AM, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/8/2022, DJe de 18/8/2022). (..) 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 2.087.914/SP, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/9/2023, DJe de 27/9/2023.) Entretanto, o acórdão recorrido contrariou tal entendimento ao ratificar a sentença e, por conseguinte, aplicar a regra prevista no art. 53 do CDC, a fim de determinar que a parte recorrente devolvesse 75% (setenta e cinco cento) dos valores pagos pelo adquirente, excluindo apenas apenas a comissão de corretagem da base de cálculo do ressarcimento mencionado. Confira-se o seguinte trecho (e-STJ fls. 337/339): Embora não se olvide que a Lei 9.514/97 preveja procedimento específico para a retomada do bem pela credora fiduciária, fato é que o consumidor não pode aguardar indefinidamente a tomada de iniciativa desta para se ver livre de um contrato ao qual não de seja mais estar vinculado. Até porque a inércia da credora pode levar a dívida a patamar muito alto, até porque o devedor, confessadamente, não tem condições de honrar o valor das prestações. 8. Afinal, o fato de haver procedimento específico para o credor fiduciário obter a consolidação da propriedade, em caso de mora do devedor fiduciante, não afasta a possibilidade deste de obter a rescisão contratual por outros meios, já que, no caso dos autos, incide as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, norma de ordem pública e de aplicação cogente às relações de consumo, cuja proteção encontra fundamento direto na Constituição Federal, por ser a relação jurídica entre as partes, inegavelmente, de consumo. (..) 10. No caso sob exame, em que pese a alienação fiduciária tenha sido registrada na matrícula do imóvel, não há notícia de inadimplência do adquirente. Não houve, pois, a consolidação da propriedade fiduciária. (..) 14. Tem razão a apelante, no entanto, quanto à base de cálculo do valor a ser devolvido ao autor, certo que o montante pago a título de comissão de corretagem não deve ser devolvido. Incide, portanto, os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 no procedimento de rescisão contratual. Ante o exposto, RECONSIDERO a decisão agravada de fls. 398/400 (e-STJ) e, em novo exame, DOU PROVIMENTO ao recurso especial, a fim de julgar improcedente o pedido autoral de rescisão do compromisso de compra e venda imobiliário com base no Código de Defesa do Consumidor. Em face da sucumbência, arcará o agravado, autor da ação, com as custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) do valor atualizado atribuído à causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC/2015, observando-se, se for o caso, o benefício da gratuidade de justiça. Publique-se e intimem-se. EMENTA