REsp 2168478 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de recurso especial fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da CF, interposto contra acórdão assim ementado (e-STJ fl. 228): CONTRATO - Compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária - Rescisão por incapacidade financeira do compromissário comprador - Impossibilidade - Garantia instrumental que se constituiu plenamente no caso concreto, mediante registro imobiliário - Contrato de compra e venda de imóvel que se reputa extinto, mantida somente a relação entre o autor e a instituição financeira de crédito/débito garantida por propriedade fiduciária - Inteligência dos arts. 23 e 26, Lei 9.514/97 - Inaplicabilidade das Súmulas 1, TJSP e 543, STJ - Ausência de constituição em mora leva à extinção do feito sem resolução do mérito - Sentença mantida - Recurso desprovido. Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ fls. 239/245). Em suas razões (e-STJ fls. 248/266), a parte recorrente aponta violação dos arts. 26, § 1º, da Lei n. 9.14/1997, 53 do CDC e 472, 473, 474 e 475 do CC/2002 e da Súmula n. 543 do STJ, sustentando, em síntese, que, "para a aplicação da Lei 9.514/97, é necessário que o caso em tela tenha se cumprido alguns requisitos, quais sejam, o registro do contrato no cartório de registro de imóveis, o inadimplemento do devedor e a constituição em mora" (e-STJ fl. 258) e, no caso, "não há qualquer prova do processo que confirme a constituição em mora do requerente" (e-STJ fl. 263). Contrarrazões apresentadas (e-STJ fls. 316/321). O recurso foi admitido na origem. É o relatório. Decido. Inicialmente, o enunciado da referida súmula não se enquadra no conceito de lei federal do permissivo constitucional. A propósito: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM COBRANÇA. PRESCRIÇÃO E DISSÍDIO. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DE FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283 DO STF. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 2º E 6º DA LINDB. IMPOSSIBILIDADE. MATÉRIA DE NATUREZA CONSTITUCIONAL. ART. 489, § 1º, I DO CPC/2015. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DE SÚMULA. DESCABIMENTO. SÚMULA N. 518 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. .. 4. A ofensa a enunciado de súmula não autoriza o ingresso na instância especial, a teor do que dispõe a Súmula n. 518/STJ: "Para fins do art. 105, III, a, da Constituição Federal, não é cabível recurso especial fundado em alegada violação de enunciado de súmula." 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 1898845/SP, de minha relatoria, QUARTA TURMA, julgado em 29/11/2021, DJe 02/12/2021.) No mais, extraem-se as seguintes razões de decidir do aresto impugnado (e-STJ fls. 229/230): Com efeito, efetuado o registro imobiliário da garantia (R.002, fls. 189), a vendedora cumpriu integralmente a sua prestação, restando somente ao comprador a satisfação do crédito fiduciário. Assim, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97, considera-se extinto o contrato de compra e venda, mantida somente a relação de crédito/débito garantido por propriedade fiduciária. Vale realçar, ainda, que, o Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de recurso repetitivo (Tema 1095), firmou a tese de que, "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor". Assim, também na hipótese dos autos deverá prevalecer a disciplina prevista na Lei nº 9.514/97. Inexistindo contrato a ser rescindido, são, portanto, inaplicáveis ao caso concreto os enunciados da Súmula 1 TJSP e Súmula 543 STJ. .. Ainda que o devedor fiduciante não tenha sido intimado para purgar a mora, nos moldes do art. 26 da L. 9.514/97, e consequentemente não tenha ocorrido a consolidação da propriedade em nome das corrés, não é possível resolver o contrato com base nos artigos 474 e 475 do Código Civil, ou art. 53 do CDC, uma vez que não há mais negócio bilateral, mas sim crédito vencido garantido por propriedade fiduciária a ser executado. A decisão recorrida não destoa da jurisprudência desta Corte Superior, firmada no sentido de que a quitação da dívida deve se dar na forma dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 no caso de inadimplemento do devedor em contrato de alienação fiduciária em garantia d e bens imóveis, não incidindo as regras previstas no Código de Defesa do Consumidor. A propósito: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. INCIDÊNCIA DO CDC. 1. No julgamento do REsp 1891498/SP e do REsp 1894504/SP, submetidos ao rito dos recursos especiais repetitivos, a Segunda Seção, por unanimidade, em 26/10/2022, fixou a seguinte tese: "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor". 2. "Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor" (REsp n. 1.982.631/SP, Terceira Turma, julgado em 24/5/2022, DJe de 22/6/2022). 3. Na hipótese dos autos, partindo dos fatos delineados pelo acórdão recorrido, constata-se que não houve o referido registro no Cartório de Registro de Imóveis, motivo pelo qual a resilição do contrato por vontade do consumidor deve ser regulada pelas normas do CDC, afastando-se o regime especial da Lei 9.514/97. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 2.020.649/GO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 15/3/2023.) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. SÚMULAS N. 283 E 284/STF. INOVAÇÃO RECURSAL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. AFASTAMENTO. APLICAÇÃO DA LEI N. 9.514/1997. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Fica inviabilizado o conhecimento de tema trazido somente na petição de embargos de declaração, não debatido na decisão agravada, por ter-se operado a preclusão. 2. Na forma da jurisprudência do STJ, "diante da incidência do art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão do contrato por iniciativa do comprador" (AgInt no AREsp 1689082/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2020, DJe 20/11/2020). 3. Agravo interno improvido. (AgInt no REsp n. 1.897.399/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 19/9/2022, DJe de 4/10/2022.) Além disso, "o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato (antecipatory breach), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente" (REsp 1.867.209/SP, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020, DJe de 30/9/2020)" (AgInt no REsp n. 2.106.448/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 19/4/2024). Nesse mesmo sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO. INCIDÊNCIA DA LEI 9.514/1997. DISSONÂNCIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 568/STJ. 1. Ação declaratória de resilição contratual c/c restituição de valores pagos, fundada em contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária. 2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, o pedido de resolução de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária por desinteresse do comprador caracteriza quebra antecipada do contrato, ensejando a aplicação dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97. Precedentes. 3. A aplicação da Súmula 568/STJ é devidamente impugnada quando a parte agravante demonstra, de forma fundamentada, que o entendimento esposado na decisão agravada não se aplica à hipótese em concreto ou, ainda, que é ultrapassado, o que se dá mediante a colação de arestos mais recentes do que aqueles mencionados na decisão hostilizada, o que não ocorreu na hipótese. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no AgInt no REsp n. 2.127.929/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024.) Estando o acórdão impugnado conforme a jurisprudência assente neste Tribunal Superior, incide a Súmula n. 83/STJ. Ante o exposto, NÃO CONHEÇO d o recurso. Na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, MAJORO os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo. Publique-se e intimem-se. EMENTA