REsp 2143820 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL OSVALDO CRUZ , com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, em desafio a acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina assim ementado: "AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DECISÃO AGRAVADA QUE DEFERIU A PENHORA DOS DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. RECURSO DA EXEQUENTE. PLEITEADA PENHORA INTEGRAL DO IMÓVEL. INVIABILIDADE. CONSTRIÇÃO LIMITADA AOS DIREITOS DECORRENTES DO CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. DECISÃO MANTIDA. O bem alienado fiduciariamente, por ainda não integrar o patrimônio do devedor, não pode ser objeto de penhora. Nada impede, contudo, a penhora dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária, uma vez que gozam de expressão econômica. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO." Em suas razões recursais, a parte recorrente alega violação do art. 1.345 do CC, defendendo a penhorabilidade de imóvel gerador do débito condominial executado, embora alienado fiduciariamente, devido à natureza propter rem da dívida. Contrarrazões não apresentadas (e-STJ, fl. 195). É o relatório. Decido. Conforme entendimento da Quarta Turma desta Corte Superior, "em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002." (REsp n. 2.059.278/SC, Rel. Min. MARCO BUZZI, Rel. p/ acórdão Min RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 23/5/2023, DJe 12/9/2023). A propósito, a ementa do acórdão supracitado: "CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido." (REsp n. 2.059.278/SC, Rel. Min. MARCO BUZZI, Rel. p/ acórdão Min RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 23/5/2023, DJe 11/9/2023). No caso dos autos, o Tribunal de origem confirmou o indeferimento da penhora sobre o imóvel gerador do débito condominial, com fundamento na impossibilidade de satisfação de débito condominial pela constrição de bem alienado fiduciariamente, pertencente à terceiro. Assegurou-se, todavia, a penhora sobre os direitos oriundos do contrato de alienação fiduciária. Desse modo, constatada a divergência entre o acórdão recorrido e o entendimento acima declinado, é impositivo o provimento do recurso especial. Diante do exposto, dou provimento ao recurso especial, a fim de declarar a possibilidade de penhora do imóvel que originou a dívida condominial, desde que o condomínio exequente promova a prévia citação do credor fiduciário e proprietário registral, para integrar a execução, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial. Publique-se. EMENTA