REsp 2128572 - ACORDAO

ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins e Moura Ribeiro votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins. EMENTA AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. LEI Nº 9.514/1997. INAPLICABILIDADE. PRECEDENTES DO STJ. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DOS PROMITENTES COMPRADORES. ACOLHIMENTO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA. 1. O entendimento firmado pelas instâncias ordinárias está em consonância com a jurisprudência desta Corte no sentido de que a existência de cláusula de alienação fiduciária em contrato de compra e venda não permite a aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 no caso de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário. 2. Para acolher a tese recursal, de que a rescisão unilateral do contrato se deu por culpa dos promitentes comprados que não mais conseguiram honrar as suas obrigações contratuais, seria necessário o revolvimento de fatos e provas, providência inviável no recurso especial pela incidência da Súmula nº 7/STJ. 3. Conforme iterativa jurisprudência desta Corte, a necessidade do reexame da matéria fática impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do permissivo constitucional. 4. Agravo interno não provido.

RELATÓRIO Trata-se de agravo interno interposto por MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. contra a decisão que conheceu do recurso especial para negar-lhe provimento (e-STJ fls. 1.161/1.165). Naquela oportunidade, concluiu-se pela consonância do acórdão recorrido com a jurisprudência desta Corte e pela incidência da a Súmula nº 7/STJ. Nas presentes razões, a agravante aduz que demonstrou a violação legal, bem como o prequestionamento, e que não busca discutir matéria de fato e sim a afronta aos arts. 1.022 e 1.024, § 2º, do CPC e 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997. Além disso, afirma que o presente caso em tela se enquadra no Tema nº 1.095/STJ. Após decurso de praz o para resposta, não foi apresentada impugnação. É o relatório. EMENTA AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. LEI Nº 9.514/1997. INAPLICABILIDADE. PRECEDENTES DO STJ. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DOS PROMITENTES COMPRADORES. ACOLHIMENTO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA. 1. O entendimento firmado pelas instâncias ordinárias está em consonância com a jurisprudência desta Corte no sentido de que a existência de cláusula de alienação fiduciária em contrato de compra e venda não permite a aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 no caso de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário. 2. Para acolher a tese recursal, de que a rescisão unilateral do contrato se deu por culpa dos promitentes comprados que não mais conseguiram honrar as suas obrigações contratuais, seria necessário o revolvimento de fatos e provas, providência inviável no recurso especial pela incidência da Súmula nº 7/STJ. 3. Conforme iterativa jurisprudência desta Corte, a necessidade do reexame da matéria fática impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do permissivo constitucional. 4. Agravo interno não provido. VOTO O agravo interno não merece prosperar. No caso, o tribunal de origem entendeu pela possibilidade da rescisão unilateral do contrato de compra e venda, com garantia de alienação fiduciária, por culpa exclusiva do promitente vendedor. É o que se colhe nos seguintes trechos do acórdão recorrido: "(..) Extrai-se, do conjunto probatório coligido aos autos, a falha na prestação do serviço pela segunda ré, MRV Engenharia e Participações S/A, uma vez que esta infringiu o disposto no inciso III, do art. 6º, do CDC, deixando de fornecer informações adequadas e claras aos autores acerca dos valores referentes às taxas de evolução de obra e da prestação de entrada, o que acarretou a cobrança de valor muito superior ao noticiado. Nesse passo, não há dúvidas de que a culpa pela rescisão do contrato deve ser atribuída à segunda requerida. Portanto, o autor faz jus à restituição integral dos valores pagos, não havendo que se falar em direito de retenção em favor das rés. Nos termos do disposto na Súmula 543, do STJ, "Na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente vendedor/construtor integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". Como consta da bem lançada sentença, mister se faz a declaração de rescisão contratual por culpa exclusiva do promitente vendedor, não havendo que se falar, portanto, em retenção, em prol da apelante, seja dos valores pago a título de arras, da multa e fruição previstas na cláusula 7ª. (..)" (e-STJ fls. 939/939). Ademais, ao rejeitar os aclaratórios, assim se manifestou: "(..) Urge ressaltar que a presente demanda não se enquadra entre as que deverão ser suspensas com fulcro no RESP 1891498/SP, nas quais a rescisão do contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária em garantia ocorreu por culpa do comprador. No caso em testilha, conforme exposto no acórdão exarado no julgamento do recurso de apelação, o conjunto probatório coligido aos autos revela que a culpa pela rescisão do contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia é da segunda ré, ora embargante, MRV Engenharia e Participações S/A, uma vez que esta deixou de fornecer informações adequadas e claras aos autores/embargados acerca dos valores referentes às taxas de evolução de obra e à prestação de entrada, o que acarretou a cobrança de valor muito superior ao noticiado. Deste modo, não há que se falar em suspensão do presente feito. (..)" (e-STJ fls. 1.048/1.049). De fato, o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias está em consonância com a jurisprudência desta Corte no sentido de que a existência de cláusula de alienação fiduciária em contrato de compra e venda não permite a aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 no caso de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário. A propósito: "CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. PROCEDIMENTO DE RESOLUÇÃO PREVISTO NA LEI 9.514/97. INAPLICABILIDADE. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE-VENDEDOR. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS EM SUA INTEGRALIDADE. SÚMULA 543/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte Superior entende que "a existência de cláusula de alienação fiduciária em contrato de compra e venda não permite a aplicação dos procedimentos dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 para a hipótese de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário" (REsp 1.739.994/DF, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 11/5/2021, DJe de 20/5/2021). 2. O entendimento pacificado no STJ, sedimentado na Súmula 543, é de que, nas hipóteses em que se tratar de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente-vendedor, a devolução das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade (AgInt no AREsp 2.151.315/SP, Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, julgado em 27/11/2023, DJe de 30/11/2023). 3. Agravo interno desprovido." (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.441.922/RO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/5/2024, DJe de 4/6/2024.) "AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. ESCRITURA PÚBLICA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLÊNCIA DA PARTE ALIENANTE. INAPLICABILIDADE DA LEI 9.514/1997. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria controvertida foi devidamente enfrentada pelo colegiado de origem, que sobre ela emitiu pronunciamento de forma fundamentada, com enfoque suficiente a autorizar o conhecimento do recurso especial, não havendo falar em ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015. 2. No julgamento do REsp 1.891.498/SP e do REsp 1.894.504/SP, submetidos ao rito dos recursos especiais repetitivos, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, em 26/10/2022, fixou a seguinte tese: "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor". 2.1. A partir da moldura fática delineada pelas instâncias originárias, denota-se que o inadimplemento das obrigações se deu pela parte credora. Por essa razão, consoante uníssona jurisprudência desta Corte Superior, afasta-se a aplicação da Lei n. 9.514/1997, a qual incide apenas em caso de mora do devedor fiduciante. 3. Agravo interno improvido." (AgInt nos EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.107.889/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 6/3/2024.) "RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. ESCRITURA PÚBLICA. COMPETÊNCIA. RELATIVA. DIREITO PESSOAL. DOMICÍLIO. CONSUMIDOR. FACILITAÇÃO. INADIMPLÊNCIA. VENDEDOR. CREDOR FIDUCIÁRIO. DIREITO À RESOLUÇÃO. ESTADO ANTERIOR. RETORNO. PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO TOTAL. ARTS. 26 E 27 DA LEI Nº 9.514/19 97. INAPLICABILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO. (..) 5. A existência de cláusula de alienação fiduciária em contrato de compra e venda não permite a aplicação dos procedimentos dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 para a hipótese de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário. 6. As razões que levam ao não provimento do recurso especial pela alínea "a" também afetam a análise pela alínea "c" do permissivo constitucional. Precedentes. 7. Recurso especial conhecido e não provido." (REsp n. 1.739.994/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 11/5/2021, DJe de 20/5/2021.) Ademais, para acolher a tese recursal, de que a rescisão unilateral do contrato se deu por culpa dos promitentes comprados que não mais conseguiram honrar as suas obrigações contratuais, seria necessário o revolvimento de fatos e provas, providência inviável no recurso especial pela incidência da Súmula nº 7/STJ. No mesmo sentido: "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. PROCEDIMENTO DE RESOLUÇÃO PREVISTO NA LEI 9.514/97. INAPLICABILIDADE. ERRO DA COMPRADORA. MÁ-FÉ DA VENDEDORA. REVISÃO. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que existência de cláusula de alienação fiduciária em contrato de compra e venda não permite a aplicação dos procedimentos dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a hipótese de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário, porquanto restritos ao inadimplemento do devedor-fiduciante. Precedentes. 2. Impossibilidade de revisão das conclusões do Tribunal de origem, amparadas no acervo fático-probatório, acerca da existência de erro da parte compradora, da atuação de má-fé da parte vendedora e da configuração de danos morais indenizáveis, porque seria imprescindível o reexame das provas analisadas, inclusive do instrumento contratual, providência manifestamente proibida nesta instância, nos termos dos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ. 3. Agravo interno desprovido" (AgInt no AR Esp n. 1.297.266/AP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 6/3/2023, D Je de 14/3/2023.) Por fim, conforme iterativa jurisprudência desta Corte, a necessidade do reexame da matéria fática impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do permissivo constitucional. A respeito, confira-se: "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. PRESTAÇÃO DE CONTAS. SEGUNDA FASE. PERÍCIA CONTÁBIL. CRITÉRIO DO JUIZ. LIVROS CONTÁBEIS. EXIBIÇÃO DESNECESSÁRIA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. DEMONSTRAÇÃO. AUSÊNCIA. (..) 5. No caso em apreço, a incidência da Súmula nº 7/STJ prejudica também o conhecimento do recurso quanto à divergência jurisprudencial alegada, pois inexistente similitude fática entre os julgados recorrido e paradigma. 6. Agravo interno não provido." (AgInt no AREsp n. 2.193.083/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 30/10/2023, DJe de 3/11/2023.) Ante o exposto, nego provimento ao agravo interno. É o voto.